Comment acheter des garages en viager ?

Je suis récemment tombé sur une annonce pour acquérir un lot de garage en viager. Je ne connais ni comment acheter en viager et encore moins la définition exacte du viager. Ne connaissant pas toutes les spécificités de l’achat en viager, j’ai invité Fabrice du blog Viager-rentable.com à partager ses connaissances sur ce type d’investissement.

Bonjour Julien et tout d’abord, merci pour ton invitation.
Avant de parler de comment acheter un parking ou garage en viager, il faut que je rappelle à tes lecteurs, la définition d’un achat en viager.

Acheter en viager : définition

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Lorsque vous achetez un bien en viager occupé, vous ne pouvez pas jouir immédiatement de votre achat mais seulement au décès de son propriétaire. Ce dernier habite le bien jusqu’à son décès ou à son départ en maison de retraite par exemple. Voilà la définition d’acheter en viager.

L’intérêt des 2 parties

L’intérêt du vendeur réside dans le fait qu’il vend son bien et le “rend liquide” pour continuer à vivre dedans. Il touchera de l’acheteur un bouquet le jour de la vente et une rente tous les mois jusqu’à son décès. Le vendeur se place dans un statut de quasi locataire.
L’intérêt pour l’acheteur se caractérise par un achat, sans crédit bancaire, moins cher que la valeur vénale du bien lié au calcul spécifique du viager.

Le calcul du viager

Pour compenser l’occupation du bien acheté en viager, le calcul du viager comprend un abattement de la valeur d’un loyer durant le nombre d’années d’espérance de vie du vendeur au moment de la vente.
Ainsi, pour un vendeur qui aurait une espérance de vie de 7 ans et que la valeur locative du bien vendu serait de 500 euros par mois, un abattement de 42000 Euros (500 € x 84 mois) sera déduit de la valeur vénale. C’est comme si le vendeur payait, à l’acheteur, la location de son bien pendant les 7 prochaines années. Pour cela, ce “loyer” d’occupation est déduit de la valeur à débourser par l’acheteur.
Après cette déduction, la valeur restante du bien est partagée entre le bouquet (l’apport) et la rente.

Comment acheter en viager ?

Nous venons de voir comment acheter en viager occupé permet de bénéficier d’un abattement sur le montant à payer pour le garage.
Il existe toutefois 2 autres sortes de viager :

  1. Le viager libre
  2. Le viager à terme

Le viager libre

Dans ce type de viager, le garage n’est pas utilisé par le vendeur. Donc, vous êtes libre de l’utiliser pour vous ou bien encore de le louer.
Cette liberté ne vous fait pas bénéficier de l’abattement donc sur le plan financier, il est moins intéressant au départ. Mais il vous permet de couvrir en partie le montant de la rente par le loyer perçu par le locataire. Cela fonctionne donc un peu comme l’investissement locatif classique.

Le viager à terme

L’inconvénient majeur d’un viager c’est que l’on ne connaît pas la durée pendant laquelle il faut payer la rente. Cet aléa est l’essence même du viager. Cela peut être très risqué pour un investisseur de tenter ce pari.
Le viager à terme permet de fixer le nombre de mensualités certaines dès le départ. Ainsi, vous savez à l’avance le coût d’achat du garage. L’aléa réside dans la récupération et la jouissance du bien.

Qui paie quoi ?

Dans le cadre d’achat d’un garage en viager, l’acheteur paie le bouquet au vendeur au moment de la signature du contrat de vente en viager. Ensuite, il verse mensuellement la rente au vendeur. Cette mensualité n’est pas déductible des impôts comme peuvent l’être les intérêts d’un emprunt.

Les frais et les taxes

L’acheteur aura à sa charge les gros travaux (murs, toitures) et devra payer, chaque année, la taxe foncière.

Les frais de notaire

Dans le cadre d’un viager occupé alors on déduit l’abattement (pour utilisation) de la valeur vénale servant à calculer les frais payables au notaire donc moins de frais. Dans le cas contraire, la totalité de la valeur du garage est pris en compte dans le calcul des frais de notaire.

Quel intérêt d’acheter un garage en viager ?

L’intérêt de l’achat en viager est de ne pas avoir recours à un banquier puisque c’est le vendeur qui vous fait crédit. Le tout sans payer d’intérêts à votre banque. Cela peut être intéressant pour celui dont le banquier ne veut pas (ou plus) prêter pour de l’investissement locatif par exemple.

L’autre avantage dans le cadre d’un garage en viager occupé, c’est d’avoir un locataire en place dont le loyer aura déjà était versé via l’abattement. Pas de gestion, pas de vacances locatives.

Enfin, le dernier intérêt mais plus aléatoire peut résider dans une plus-value importante si le vendeur vivait moins longtemps que prévu mais je ne recommande pas du tout cette approche de l’investissement en viager.

Conclusion

L’achat d’un garage ou d’un parking en viager demande de bien examiner les paramètres de la vente car chaque offre est différente. Il faut aussi noter qu’il est tout à fait possible de négocier son viager soit sur la valeur vénale du garage soit sur les modalités de paiement (répartition bouquet/rente). N’oubliez pas qu’il s’agît simplement d’une transaction immobilière classique avec un mode de paiement différent. Le vendeur ne veut pas que vous payez en une seule fois son garage mais échelonné dans le temps. Ce qui me semble un contrat gagnant-gagnant pour les 2 parties.

Je vous invite à me poser vos questions directement dans les commentaires et de télécharger mon guide gratuit sur les clés de l’achat en viager sur mon blog.

 

13 Comments

  • goneko

    Reply Reply 4 février 2016

    merci pour cet article intéressant!
    mais j’ai besoin d’un petit éclaircissement: avec la rente, investir dans un parking pour le louer est il vraiment intéressant?

    imaginons:

    acheter un parking pour un bouquet de 10 000€ au lieu 40 000€, avec une rente de 120€/mois.
    Louer ce parking environ 170€ afin d’avoir une rentrée d’argent mensuelle de 30€ (avec des charges à 20€).
    ce qui donne une rentrée d’argent de 240€ annuelle, Mais officiellement un revenu foncier de 2040€.
    et si j’ai bien compris, on paye aux impôts 15% des revenus foncier, ce qui donnerait 306€ (pour 240€de gains)
    rajouter à ça la taxe foncière…
    est ce que je me trompe au niveaux du calcul des impots sur le revenu foncier? :/

    • Fabrice

      Reply Reply 5 février 2016

      Bonjour Goneko,

      La rentrée d’argent est plutôt de 360 € (30 € x 12) dans votre exemple.
      Dans le viager, il faut faire attention à ne pas avoir plus de gain que le coût de la rente. En effet, pour qu’un viager soit valable, il faut nécessairement un aléa. Or, avec des loyers supérieurs à la rente, vous ne prenez aucun risque donc le contrat de viager pourrait être remis en cause si des juges sont saisis.
      Dans votre exemple, votre loyer devrait être de 140 € maximum charges comprises.

      Concernant le calcul des revenus fonciers, je pense que l’on est plus proche des 35 % d’imposition mais pour ces différents calculs, je conseille le calculateur de rentabilité RentaGarage de Julien.

      Cordialement,

      Fabrice

  • Mike

    Reply Reply 8 octobre 2014

    je n’aurais jamais pensé à cette possibilité original.
    intéressant car le risque de dégradation du bien est limité.
    plutôt s’orienter vers du viager libre pour envisager un autofinancement.
    seulement il convient de faire attention au viager car les rentes ou les bouquets sont souvent surévalués selon la méthode calcul. et puis l’offre doit être très limitée.

  • Fabrice

    Reply Reply 20 février 2013

    Bonjour à tous,

    Merci pour vos retours positifs sur cet article.

    L’intérêt de mettre un garage en viager peut être une solution de sortie de la location du garage.
    Si à la retraite, vous avez encore des garages que vous louez mais que vous ne souhaitez plus gérer, vous vendez alors votre garage en viager et touchez une rente mensuelle jusqu’à la fin de votre vie. Cela peut être pratique dans certains cas : pas d’héritiers ou enfants qui ne veulent pas hériter de la location de garages par exemple.

    Le viager permet de sortir en douceur de la location de garages : on peut obtenir un capital (bouquet) + une rente mensuelle qui n’est pas considérée fiscalement comme un loyer…

    A bientôt,
    Fabrice

  • InvestMan

    Reply Reply 20 février 2013

    Très originale comme idée, j’aurais eu du mal à m’imaginer l’achat d’un box ou d’une place de parking en viager. L’intérêt présenté dans l’article peut effectivement être intéressant pour un certain public. Merci Julien pour avoir mis en place l’article et merci Fabrice pour les éclaircissements.

    • Julien

      Reply Reply 20 février 2013

      Bonjour,

      L’intérêt du viager est net, mais il y a un risque important au niveau de la durée de vie du vendeur.

      De plus, ce type d’offre n’est pas courant et la plupart des ventes se fait d’une manière plus classique.

      A bientôt

      Julien

  • Gwen

    Reply Reply 19 février 2013

    Étonnant, effectivement… il y a peut-etre un avantage aussi pour le vendeur: la somme de la transaction initiale est plus faible, donc moins de plus-value, donc moins de taxe?

  • Jean-Philippe

    Reply Reply 19 février 2013

    Merci pour cet article qui expose clairement la notion de viager.

    On (Je ..) a parfois l’impression que les choses sont compliquées et finalement pas du tout, c’est peut-être le talent de l’auteur qui fait toute la différence !

    En tout cas, c’est effectivement une option intéressante.

    • Julien

      Reply Reply 20 février 2013

      SAlut Jean-Philippe,

      Oui, Fabrice a l’habitude d’écrire et cela se ressent !

      A bientôt

  • Bonjour Julien et Fabrice,

    Moi non plus, je n’aurais pas pensé que le viager pouvait également permettre un achat de garage.
    Il est vrai que ce type d’investissement est loin d’être parfaitement connu ; il y a donc encore bien des points à faire connaître au public relatifs au viager, y compris certains assez surprenants au premier abord.

    Merci pour ce partage.

    A bientôt,
    Olivier G.

  • Damien

    Reply Reply 14 février 2013

    Merci Fabrice pour toutes ces explications sur l’achat de garages en viager. Ton article est clair et bien structuré, attention Renée Costes va vouloir te recruter 🙂

    Je n’imaginais pas non plus ce type de transaction, néanmoins comme le dit Julien on peut imaginer que ça va tendre à se développer.

  • Pascal

    Reply Reply 12 février 2013

    Je n’aurais jamais pensé acheter un parking en viager ! Pourquoi pas ?

    Merci Fabrice pour cet article invité de qualité qui offre des informations pertinentes sur le viager.

    • Julien

      Reply Reply 13 février 2013

      SAlut Pascal,

      c’est assez rare comme annonce, mais je crois que c’est amené à se développer dans les années à venir !

      Julien

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