Sandrine achète 8 garages en banlieue de Lyon

J’adore écrire et partager mes aventures sur ce blog. Mais j’ai un plaisir encore plus grand que cela. Ce sont les emails que j’échange chaque semaine avec des dizaines de lecteurs. J’y passe au moins deux heures chaque lundi et jeudi. C’est une source de rencontres, d’échanges et de réflexions extraordinaire. Si tu penses à créer un blog, sache que c’est une aventure humaine géniale !

J’ai écrit cet aparté pour te parler d’une lectrice lyonnaise, avec qui j’échange depuis avril 2014. Voici le premier email qu’elle m’a envoyé :

« Bonjour Julien, je viens d’acheter ton guide, et je suis terriblement enthousiaste !!!!! 😎
Je me lance, j’adore ce projet, trop top.
Je viens d’acheter deux lots dans la région lyonnaise avec une très bonne rentabilité, locataires à l’intérieur au bon endroit.
Mais maintenant, je vais suivre tes conseils à fond sur la recherche des garages etc… Alors merci encore. A très bientôt, Sandrine »

Ce blog a aidé Sandrine à investir dans les parkings et, en retour, elle souhaite partager son expérience avec toi.

L’idée de Sandrine : acheter des garages à Lyon

Je suis infirmière libérale depuis sept ans. Je sais qu’à la retraite je toucherai une misère malgré mes versements importants pour ma caisse en régime obligatoire. Ma pension, selon mes prévisions, serait d’environ 800 € nets par mois. Il me faut donc trouver une solution pour toucher une rente complémentaire.

En étudiant la question de plus près, je me suis aperçue que les caisses complémentaires prendraient plus qu’elles ne m’en rendraient. D’autre part, les assurances-vie n’ont plus de taux d’intérêts intéressants. Il me reste donc l’immobilier.

J’ai déjà réfléchi pour acheter des petits appartements mais ma crainte principale est de ne pas m’en sortir en cas d’impayés ou de dégradations. Les lois ne sont pas bien faites pour protéger les propriétaires. Aussi, les charges de copropriété me font peur. Il suffit d’un ravalement de façade, d’un nouvel ascenseur ou d’une réfection de toiture pour que le budget explose.

En discutant avec des amis qui louaient un garage à Lyon, j’ai eu l’idée ! Pas de gros travaux, une loi plus souple permettant d’expulser un mauvais payeur plus rapidement, et surtout, pas de grosses sommes à engager pour l’achat d’un garage.

Alors, comme ça, sur une impulsion soudaine en avril 2014, j’ai regardé les annonces sur le bon coin. En une journée, je suis partie sur ce projet à fond. Mon mari ayant entendu parler de Julien, il m’a fait connaitre son blog. Et c’est tout en lisant le livre et en regardant les vidéos de Julien que j’ai été active.

La recherche immobilière, c’est beaucoup de rencontres !

Julien m’a conforté dans ma pensée. Il m’a appris à prendre conscience de mes objectifs, ses tableaux de rentabilité ont été « L’OUTIL » indispensable !!! J’ai gagné du temps et de l’énergie avec sa calculatrice RentaGarage.

J’ai visité en une semaine une dizaine de garages, puis d’autres dans les semaines qui suivirent. J’ai fait connaissance avec un tas de personnes : concierges, habitants, vendeurs et c’est pour moi une expérience très enrichissante.

Alors j’ai trouvé puis acheté mes trois premiers garages en banlieue lyonnaise. Ils étaient déjà loués. Puis j’en ai acheté deux autres à Villefontaine, non loués cette fois-ci. J’ai loué ces garages très rapidement. Vu le nombre d’appels générés par mon annonce, et les dix personnes sur liste d’attente, j’ai même acheté trois autres garages dans la même ville, à Villefontaine.

En l’espace de 6 mois, j’ai donc réalisé trois opérations immobilières dans les garages. J’ai acheté d’abord trois puis deux et enfin trois autres garages dans la banlieue de Lyon.

Lors de ma troisième opération, je savais que le propriétaire avait d’autres garages à vendre. J’avais déjà négocié le prix de vente des trois garages pour 6000 € l’unité. J’ai tenté ma chance et fait une proposition à 5000 € l’unité pour le lot de cinq garages. J’aurais pu en prendre cinq à 6000 € l’unité, mais mes finances auraient été un peu justes.

Le rendement de ces trois garages est déjà bon. Si je n’avais pas fait de crédit, mon rendement net net (après charges et impôts) serait de 7 % ! J’ai fait un crédit sur 7 ans, afin de dégager des revenus complémentaires rapidement. Cela me permettra de continuer à investir.

En attendant, je sais que pendant ces sept années, je vais « perdre » un peu d’argent chaque mois. La différence entre mes loyers et l’ensemble des charges est de 47 € par mois. C’est le montant que je dois prévoir chaque mois pour équilibrer cette opération.

Dans sept ans, je gagnerai 119 euros chaque mois, nets de toutes charges ! Je suis prête à faire cet effort pour avoir ce résultat !

Je pense aussi augmenter le prix des locations. J’ai eu beaucoup de demandes suite à mon annonce, donc je pense que mon prix de location est un peu bas.

Bilan de ces trois opérations

Cette année, j’ai investi 57 000 € dont 24 000 € en apport personnel. Le reste est financé à crédit. Les mensualités des crédits sont couvertes par la totalité des locations.

Pour l’instant, je dois sortir les charges et taxes foncières de ma poche jusqu’à la fin des crédits (5 ans pour la plus grande partie). Pour cette raison, je m’arrête là pour le moment. Je souhaite rester prudente et on n’est jamais à l’abri des impayés!

Aussi, j’ai pu constater qu’il est plus facile d’acheter un garage vide afin de pouvoir imposer ses conditions à la location. J’ai eu une mauvaise surprise pour mes trois premiers garages. Une locataire avait disparue. Je n’avais aucune certitude sur son identité et le bail avait été fait à l’arrache : pas de caution, pas de carte d’identité et le garage était loué à moitié prix. Aujourd’hui, le problème est résolu. J’ai reloué le garage plus cher, avec un bail de parking selon le modèle Julien (blindé). Je repars sur une bonne base.

Alors maintenant, je rentre en phase d’observation avec mes huit garages et j’ai le plaisir d’entretenir de bonnes relations avec mes locataires.

Mon objectif: à l’age de 60 ans, avoir entre 20 et 30 garages. Je pense que c’est réalisable. Et j’y crois.

Sandrine a investi pour prévoir sa retraite. Et toi, quelle est la raison qui te pousse à investir ?

18 Comments

  • Song

    Reply Reply 19 mars 2015

    Les infos présentées sont pertinentes et intéressantes. Cet article est pas mal du tout, cela permet d’y voir un peu plus clair car le sujet est finalement moins évident qu’il n’y parait.

  • max

    Reply Reply 3 décembre 2014

    AUREPAPEETE:

    Bonjour,

    Je trouve cela trés long !! Pour un appartement en locatif c’est difficile de faire moins, mais pour du parking ou du commerce les rendements sont en général beaucoup plus élevés et on doit pouvoir réussir à auto financer son acquisition sur 10/12 ans maximum. Aprés si l’on souhaite dégager des revenus immédiat on peut pousser jusque 15 ans mais à mon avis c’est un maximum.

    Max

  • Max

    Reply Reply 3 décembre 2014

    Mickael :

    Depuis le vote de la loi ALUR, chaque copropriétaire a désormais l’obligation de souscrire une assurance responsabilité civile pour son bien, en gros une assurance propriétaire non occupant.

    Les assureurs vont donc bientôt prévoir ce type d’assurance.

    Je m’étais déjà renseigné il y un ou deux ans et j’avais trouvé un assureur – GENERALI – qui m’avait fait un devis. De mémoire j’avais trouvé ca trés cher, pour un risque quasi inéxistant….

    Max

    • Julien

      Reply Reply 4 décembre 2014

      Salut Max,

      merci pour les éclaircissements. Oui, je reçois beaucoup d’emails de personnes qui ont du mal à assurer leurs garages ou parkings.

      Ecrivez moi et je vous donnerai des détails.

  • Max

    Reply Reply 3 décembre 2014

    Mimi :

    Si vous souhaitez investir en immobilier, il vaut mieux placer votre argent et souscrire un emprunt. Su 12 ans, vous pouvez obtenir environ 2% actuellement ce qui est trés bas.

    Il faut cependant prendre votre age en considération.

    Avec une assurance vie bien géré, vous pouvez placer vos 100 000 euros à 6/7 % sans trop de risque. A 60 ans, votre contrat aura atteind la maturité fiscale ( 8 ans ) et vous pourrez faire des retraits non imposable pour arrondir vos fins de mois.

    Max

  • mimi

    Reply Reply 24 novembre 2014

    bonjour,
    je viens de vendre un appartement (trop lourd à gerer les locations immobilières loin de chez sois)
    je dispose de 100 000euros
    seon vous est il plus judicieux de rembourser un crédit immobilier équivalent à cette somme? pour un bien en sci dont le tx emprunt est d’environ 4% encore sur 12ans?
    ou dois je continuer à rembourser mn crédit et investir cette somme ailleurs? et dans quoi?
    je n’aurai qu’une faible retraite moins de 800 euros dans qq années j’ai 52 ans
    merci 😉

    • Julien

      Reply Reply 1 décembre 2014

      Bonjour,

      je n’ai pas compris tes questions… Peux-tu être plus précises s’il te plaît ?

  • Mickaël

    Reply Reply 19 novembre 2014

    Bonjour Sandrine et Julien,

    Merci pour ce partage d’expérience. J’ai une question de l’ordre pratique: avez-vous assuré vos garages? si oui par quelle compagnie?

    Je pose cette question car après un achat de parking, je me lance dans une phase d’achat de masse (10 parking). En me renseignant, j’éprouve des difficultés pour trouver une compagnie qui assure des parking. De manière générale, elles assurent seulement les dépendances à une habitation.

    Merci pour votre aide

    • Julien

      Reply Reply 21 novembre 2014

      Bonjour Mickaël,

      contacte-moi par email stp.

  • pierre

    Reply Reply 11 novembre 2014

    salut a tous

    félicitation pour tes trouvailles et bonne chance….

    • sandrine

      Reply Reply 12 novembre 2014

      Merci beaucoup 🙂

  • jerome

    Reply Reply 11 novembre 2014

    salut julien c’est toujour un plaisir d’avoir de tes nouvelles!
    bravo à sandrine, pour avoir fait le pas!
    parcontre ,c’est dommage de perdre de l’argent tous les mois. meme si c’est pour une période de 5 ans.
    je pense que il est intéssant de faire une operation « blanche » ou que l’on gagne de l’argent.
    au plaisir et bonne journée.
    jerome

    • Julien

      Reply Reply 12 novembre 2014

      SAlut Jérôme,

      oui, c’est dommage, mais ce n’est pas simple de trouver des autofinancements complets.

      Faute de temps, mieux vaut mettre un peu d’argent tous les mois et acheter au plus tôt !

    • sandrine

      Reply Reply 12 novembre 2014

      Bonjour Jérôme,
      Je comprends ton point de vue et j’y ai réfléchi avant.
      Pour gagner de l’argent immédiatement, il aurait fallu que je les achète soit cash et là, je n’avais pas les moyens. Ou que je prenne un long crédit. Etant frileuse car on ne sait jamais ce qu’il peut se passer dans la vie, j’ai préféré un crédit court. Dans 5 ans, je pourrai me projeter dans l’achat des prochains garages qui seront, si tout va bien , financés par Les loyers des garages déjà payés. Je pense que le plus délicat est le démarrage. Ensuite, tout s’auto-financera si tout va bien.

      • Mikael

        Reply Reply 27 janvier 2015

        Bonjour,

        Félicitations Sandrine pour cette acquisition.
        Personnellement, concernant ton emprunt, je pense comme toi qu’il est préférable de raccourcir le plus possible la durée de remboursement, quitte à se serrer la ceinture pendant quelques années. Ca diminue le plus possible l’argent que tu reverses à ta banque ; les taux d’intérêts, cumulés sur plusieurs années, finissent par faire qu’un crédit revient cher.

    • Didier-Fabrice

      Reply Reply 30 mai 2015

      Le problème Jérôme c’est que tu confonds flux de trésorerie et gain/perte d’argent. Et du coup tu t’interdit de formidables opportunités. Ceux qui ont suivi un certain Warren Buffet à la fin des années 60 pour acheter un truc au joli nom de Berskhire Hathaway ont certes eu un flux de trésorerie sortant mais il n’y en a pas beaucoup qui ont perdu de l’argent (y en a surtout qui se sont fait des roubignoles en or si vous me permettez l’expression…)

      Si tu veux en savoir plus je t’invite à cliquer sur mon pseudo pour lire mon article sur la confusion entre flux et cash-flow.
      Je suis passé des hlm d’une cité pourrie aux cocotiers des Caraïbes grâce à mes investissements et crois-moi ce n’est pas en visant de l’auto-financement sur 25 ans pour ne pas ‘perdre’ d’argent qu’on arrive à cela mais qu’il faut être bien plus « agressif ».

  • AUREPAPEETE

    Reply Reply 11 novembre 2014

    BONJOUR

    pour éviter de toucher a mon budget personnel j’ai opté pour un crédit sur 20ans.
    quand pensez vous?

  • Didier-Fabrice

    Reply Reply 10 novembre 2014

    Bonjour,

    Il y a un point que je ne comprends pas dans l’article. Quand Sandrine dit
     »
    Si je n’avais pas fait de crédit, mon rendement net net (après charges et impôts) serait de 7 % ! J’ai fait un crédit sur 7 ans, afin de dégager des revenus complémentaires rapidement
     »
    Sans faire de crédit elle aurait dégagé des revenus complémentaires encore plus rapidement ! A moins que la fin de la phrase soit pour justifier non pas le crédit mais le choix d’une durée courte…
    Sandrine justifie aussi son choix sur le fait que cela lui permettra de continuer à investir alors qu’un peu plus bas elle dit qu’elle va faire une petite pause dans ses investissements…

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