Mon 5ème investissement immobilier : un immeuble de rapport

Es-tu surpris par ce 5ème investissement ?
Penses-tu que les immeubles soient un meilleur investissement que les parkings ?

35 Comments

  • Amandine

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Bonjour Julien,
    Je suis ravie d’avoir découvert ton blog ! Il parle de l’investissement immobilier et c’est un sujet qui me passionne 🙂 Félicitations pour tes placements !

  • Aurélien

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Bravo Julien,
    Je te félicite pour cet achat, et t’encourage à continuer!
    Pour ma part, je suis l’un des premiers acheteurs de ton livre sur l’investissement dans les garages et j’ai franchi le pas dans la foulée, en achetant un lot de parkings que j’ai fait en partie boxer..
    Malheureusement quand on gagne bien sa vie, se déplacer pour 80€ en moyenne n’est guère motivant…
    Pour moi cela va quand on se lance, pour se donner une assise patrimoniale et une expérience.
    J’ai donc immédiatement enchaîné avec les immeubles de rapport.
    Hélas, les banques ne m’ont pas suivi malgré des rentabilités effectives supérieures à 15% et un apport conséquent.
    Finalement cela m’a donné le temps de me former efficacement sur ce que je devais acheter ou non.
    Je travaille toujours avec le même agent immobilier, mais désormais je vais au bout des signatures que je lui fais
    A ce jour, je cherche à optimiser mon imposition, c’est pourquoi j’ai souscrit à ta formation sur les SCIs.
    Deux livres à finir de lire sur le sujet, et je démarre ta formation
    Je suis très content que tu aies également franchi le pas!!
    Bonne chance pour la suite, je pense que ce sera une bonne surprise pour toi
    Cordialement,
    Aurélien.

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      SAlut Aurélien,

      oui, je suis la même logique que toi, à la distinction que pour moi, ce n’est pas 80 € par mois, mais 1000 € par an de loyer. C’est tout de suite plus motivant !

      A bientôt dans la formation SCI !

  • Pauline Rossi-Vives

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Je trouve ça très intéressant, et pas étonnant du tout. C’est un peu la suite logique à l’expérience d’investissement immobilier dans les garages.
    Hâte que tu partages ton ressenti, grâce à toi, on a déjà un bon aperçu des embûches et des difficultés mais aussi des points positifs.

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Merci Pauline ! Au plaisir d’en échanger ensemble !

  • lionel

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Es-tu surpris par ce 5ème investissement ?
    Non je ne suis pas surpris pas cet investissement, c’est bien de diversifier et de ne pas tout mettre dans le même panier.

    Penses-tu que les immeubles soient un meilleur investissement que les parkings ?
    Un logement est un bon investissement, les contraintes ne sont pas les mêmes par rapport aux garages, les charges d’impôts, les réparations et les impayés surtout en hiver.

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Bonjour Lionel,

      je classe les immeubles juste derrière les garages pour toutes les raisons que tu cites.

  • fanch

    Reply Reply 6 janvier 2017

    quelle surprise ! je ne pensais pas que tu franchisses le pas vers de l’immobilier d’habitation
    comme quoi tout peux arriver . c’est autre chose que les garages qui sont plus simples à gérer.
    avoir les 2 ne me semble pas incompatible , j’en fais l’expérience actuellement avec un studio ,un t1 et quelques garages.c’est parfois difficile de trouver un locataire qui dure dans le temps pour les appartements , mais c’est le jeu
    les travaux sont plus importants que sur les garages avec parfois des risques sur l’état de l’appartement en fin de location.
    bravo quand même pour cette nouvelle aventure pour toi mais je crois que tu ne pars pas désarmé….
    content de pouvoir suivre tes différents chemins dans l’immobilier….

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Oui, on pourra échanger sur le sujet avec plaisir !

  • Vergne

    Reply Reply 6 janvier 2017

    C’est vrai qu’au départ il ne s’agissait que des garages.
    Est ce que tu penses en avoir fait le tour?
    Pour ma part je considère que les garages ou les maisons restent un investissement bien plus intéressant que les appartements.
    Peut-être qu’en étant propriétaire de l’immeuble entier, çà rend les choses plus faciles. Il y a beaucoup à dire sur le sujet.
    Que penses tu des fonds de commerce?

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Bonjour Jacques,

      non, je n’ai pas fait le tour des garages. J’en apprends encore tous les jours. J’ai juste l’impression de repartir de zéro ou presque.

      Pour les fonds de commerce, je dirai que la situation économique n’est pas engageante partout. Je parierai plus sur des emplacements n°1 avec des enseignes sous franchise.

      Dans les petites villes, je suis assez pessimiste et je ne voulais avoir de commerce en rez de chaussée de mon immeuble.

  • Jerome

    Reply Reply 6 janvier 2017

    salut julien
    non pas du tous supris de ce choix
    c’est une façon de se diversifier et d’avoir des leviers plus important pour des revenus passives.
    bonne journée
    jérome

  • lannoo

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Hello,

    pour ma part j’ai investi dans une maison de famille louée à un de mes oncles et dans un box loué à un particulier.
    Question engagement du prorpietaire, le box est beaucoup plus simple : pas d’entretien de chaudiere, de soucis de chauffage, de consommables à changer etc….. y a pas photo !

    Antoine

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Salut Antoine, je suis d’accord avec toi : la loi pour les parkings est plus simple !

  • Mickaël

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Bonjour Julien,

    Je te suis régulièrement sur ton 1er blog. J’ai été surpris par ce nouvel investissement. C’est un projet beaucoup plus important que d’acheter des parkings.
    Comment as-tu géré le passage de l’achat de parking à l’achat d’immeuble de rapport?
    Les contraintes ne sont pas les mêmes et surtout les montants d’investissements sont plus élevés.

    Mon expérience dans les parkings me permet de dire que les relations avec les locataires n’est pas toujours simple. Comment gères-tu les relations avec tes locataires en immeuble.

    Merci pour ce partage qui me permet de progresser aussi 🙂

  • yves

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Pour que le rapport soit meilleur que celui des parkings, pense à la colocation .

  • Pascal

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Ah oui très bonne remarque, à un moment j’avais envisagé d’investir dans une ville plus éloignée de mon lieu d’habitation pour profiter de tarifs moins élevés. C’est une erreur à ne pas commettre même si on pense déléguer la gestion à une agence, il est nettement préférable d’être à côté. Quand je vois le nombre d’AR que j’ai déjà effectué pour gérer des tas de tout petits problèmes, je ne regrette pas d’avoir acheté près de chez moi ..

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Bonjour Pascal,

      oui, c’est aussi ma première impression. Autant les garages se gèrent facilement à distance, pour l’immobilier d’habitation cela n’a pas l’air d’être le cas.

  • Pascal

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Bravo, c’est du courage. J’avais envisagé de faire ça à un moment mais quand je vois comme j’ai galéré avec mes 2 appartements (toujours des petits travaux à faire qui prennent du temps et de l’argent) je me dis que pour gérer tout un immeuble il faut avoir du temps. En plus, je pense que l’aspect gain par rapport à un appartement est à modérer selon la région où on investit. Je suis dans le Sud où les tarifs sont exorbitants
    et je ne pense pas pouvoir réaliser une opération où 3 appartements sur les 4 suffiraient à financer le bien. Hâte de connaître la suite. Encore bravo.

  • Samuel

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Super Julien! Félicitations!Cela ne m’étonne pas de toi ton esprit d’investisseur et ton envie sont intacts!
    Je ne pense pas que ce soit meilleur que les parkings, je trouve par contre intéressant de diversifier ses investissements! Je commence à me pencher sur la question! L’avantage de l’immeuble c’est que tu as plusieurs appartements la rentabilité sera meilleure, je te fais confiance pour qu’elle le devienne ;-)!
    A bientôt

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Salut Samuel,

      elle ne dépassera jamais les garages, et de loin ! Ce sont les garages qui vont payer l’immeuble !

  • François

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Bonjour
    Entre les charges, taxe foncière, travaux de rafraîchissement, impôts et CSG, sans parler des mauvais payeurs, location vide et détérioration, il n’y a pas photo, reste sur les garages !
    Salutations

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Trop tard 🙁 je verrai bien ce qu’il en est et je dirai la vérité sur les deux types d’investissements.

  • Greg

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Je suis très surpris de ton investissement toi si n’était pas intéressais par l’immobilier. Ma fou c’est une excellente décision. Félicitation.

  • Payet

    Reply Reply 6 janvier 2017

    pour avoir bcp investi dans des studios dans le passé, il y a qq avantages grace au deficit foncier si tu y fais bcp de travaux.
    Tu peux gagner sur la prise de valeur du bien suites aux travaux (encore faut il bien gérer les entrepreneurs et les dépassement de budget) et si l’immobilier est haussier. Car à contrario, les parking prennent globalement peu de valeur (sauf jackpot si un promoteur veux racheter le terrain des parking pour construire un immeuble et te paye une indemnité d’éviction).

    En revanche, c’est nettement plus chronophage, avec bcp de plaintes des locataires pour tout et n’importe quoi, et plus stressant car en cas de vacance du bien (surtout au mois d’aout), tu perds tres vite des sommes plus élevées. Les surfaces petites sont assez rentable, sauf que tu ne peux pas vivre très longtemps dans un 20m2, et donc ca tourne bcp. Alors que j’ai des locataires de parking depuis plus de 20ans.
    Les nouvelles dispositions fiscales plafonnent les prix au m2 loué. Quant aux locaux commerciaux en rdc, les hausses de loyer ou renego de fin de bail sont très très encadrés (c’est un boulanger qui te parle).
    Alors que sur les parking, j’augmente tout le monde de 5% chaque année.

    Enfin la rentabilité est plus faible qu’avec les parking.

    Je serai intéressé d’avoir ton analyse économique entre ces 2 types de bien, et je suis sur que tu as décidé sur ce bien en connaissance de cause, mais voila mon retour d’expérience sur le sujet.

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      SAlut,

      c’est une bonne idée de vidéo ou d’article ! Tu décris bien les inconvénients des deux côtés. Pour équilibrer, je dirai que tu t’enrichis aussi plus rapidement avec un immeuble car les sommes en jeu sont plus importantes !

  • Serge

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Bonsoir Julien ,

    Après avoir acheté ton ouvrage et reçu régulièrement de tes nouvelles par mail , je suis heureux de te voir « passer » dans un domaine que j’affectionne plus particulièrement ( je t’avais d’ailleurs exprimé précédemment en toute sincérité ma position plutôt réservée en matière de parking et garages liée aux charges de copropriété à moins d’acheter un lot complet comme tu l’as fait )
    L’immeuble de rapport avec un seul maître à bord est assurément un très bon choix ! Il me tarde de voir tes autres commentaires et vidéos sur le sujet .
    A très bientôt .

    Bien cordialement .

    Serge .

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Bonjour Serge,

      oui, je suis comme toi, je ne suis pas fan des copro. J’ai la chance d’avoir le choix de pouvoir y échapper, mais ce n’est pas le cas de tout le monde ! Au plaisir de partager avec toi !

  • Boutard David

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Salut Julien,
    très content pour ton nouvel investissement. Ça change des parkings.
    Je te contacte semaine prochaine pour un nouveau rendez vous. Ce n’est pas la grande forme. Chuis couché avec pleins de frissons. Bonne soirée et bon rdv..
    David.

  • Christian

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Cher Julien,

    C’est un bonne stratégie, il ne faut pas mettre ses œufs dans le même panier… aux risques..

    Bon vent

    Christian

  • richard

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Bonjour Julien,

    Je suis ton blog parkinggarage depuis tes débuts et je suis content de voir que tu te lances dans les immeubles , j’ai pris ce chemin en même temps que toi,quand tu t’es lancé dans les parkings et très honnêtement je ne regrette pas!

    Grâce à la lecture de ton blog , j’ai découvert un peu les parking , leur gestion et comme tu l’as bien précisé dans ta vidéo , ce n’est pas le même business que des immeubles ou apparts , mais il n’en est pas moins intéressant!

    Au plaisir de partager mon expérience avec toi.

    Bonne journée
    Richard

  • richard

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Bonjour Julien,

    Le déficit est également possible en SCI IS , et heuresement!

    Cependant, tu as raison contrairement à de la SCI IR , ce déficit n’est malheuresement pas reportable à titre perso au niveau des impôts.

    Mais fort heuresement, le déficit est reportable dans la compta de la SCI (sans limite de durée en + désormais il me semble) et grâce à cela ma SCI ne devrait pas payer d’impôt avant environ 7 ans. Avantage en + de la SCI IS, c’est que l’ensemble des travaux sont déductibles et les frais gravitant autour de l’achat aussi (notaire etc etc).

    Bonne journée à toi.
    Richard

  • Patrick

    Reply Reply 6 janvier 2017

    Bonjour Julien,

    Bravo pour vos investissements en si peu de temps.

    Oui je pense qu’il faut diversifier ses investissement, je fais comme vous, mais à l’inverse j’ai acheter des petits immeubles et aujourd’hui je cherche des garages, mais la tache me semble bien plus compliquée car il y a peu de lots de garage en vente, et il faut souvent s’éloigner pour trouver le bon bien.

    Un petit immeuble (en pleine propriété je suppose) est un très bon choix, rien à demander à personne pour gérer comme bon nous semble.
    Personnellement j’aime bien les immeubles un peu « vétuste » ce qui permet d’acheter pas trop cher, de faire des travaux et faire du déficit foncier et en plus donner de la valeur au patrimoine.

    Bon courage à vous

    Cordialement
    Patrick

    • Julien

      Reply Reply 6 janvier 2017

      Bonjour Patrick,

      oui, je comprends bien la stratégie du déficit foncier, mais ce n’est pas celle que j’ai choisi ! J’ai opté pour la SCI à l’IS où le déficit n’est pas possible… Serais-tu partant pour témoigner de tes investissements immeuble ?

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