Quand on investit dans l’immobilier, il arrive souvent le moment où on se demande si investir en société est rentable.
En France, les investisseurs immobiliers se tournent naturellement vers les SCI : les Sociétés Civiles Immobilières. Les Sociétés Civiles sont le type de société le plus couramment créé à cause de leur flexibilité et de leur faible coût.
Avant de créer sa SCI, mieux vaut calculer les rendements locatifs pour savoir si la SCI sera rentable.
Voici le sommaire de l’article :
Qu’est-ce que le rendement locatif ?
Investir dans la pierre est l’un des placements préférés des français. Même s’ils investissent majoritairement dans leur résidence principale, une minorité de ménages se dirige vers l’investissement locatif.
L’idée est d’acheter une maison, un appartement pour le louer et toucher un loyer. C’est ce qu’on appelle le rendement locatif ou la rentabilité locative.
Le rendement locatif d’un bien immobilier est le rapport entre ce qu’il rapporte tous les ans et ce qu’il a coûté.
La formule du rendement locatif brut
Rendement locatif brut = loyer mensuel x 12 / montant investi
Pour le calculer, il suffit de multiplier par 12 le loyer mensuel hors charge. On divise ensuite les recettes locatives par l’argent que l’investisseur immobilier a dépensé pour acquérir le bien.
On inclut le prix d’achat du bien immobilier, les frais d’agence et les droits de mutation, couramment appelés frais de notaire.
Prenons l’exemple d’un studio acheté 85000 €, auquel s’ajoutent 7500 € de frais d’agence et 7500 € de frais de notaire. Le montant investi est de 100 000 €. La SCI loue ce petit appartement contre 500 € de loyer.
Rendement brut = 500 € x 12 = 6000 € / 100000 € = 6 %.
Le rendement locatif de notre SCI est de 6 %.
Pourquoi calculer le rendement locatif d’une SCI ?
Maintenant que tu as compris que le rendement locatif est la proportion de loyer encaissé comparé au montant investi, tu comprends l’intérêt de calculer avec attention le rendement en SCI.
Tu peux investir dans l’immobilier en direct, via une SCPI ou via une SCI. Lequel sera le plus rentable ? Pas moyen de le savoir sans prendre en compte les calculs de rentabilité.
Les investisseurs cherchent souvent le meilleur retour sur leur investissement. Ils vont donc comparer le rendement des fonds euros (obligations) avec ceux des unités de compte (support en action) et ceux de l’immobilier.
Connaître les rendements est la meilleure façon de faire ses choix en matière de placement. Entre placer ton argent dans une assurance vie en fonds euros qui rapporte 1 % net de frais et investir dans un immeuble de rapport qui affiche 4,5 % net de rendement locatif, que choisis-tu ?
Lorsqu’il s’agit de préparer ta retraite ou de faire fructifier ton patrimoine, mieux vaut faire les bons choix et ajuster ses calculs de rendement locatif.
Quand une SCI devient-elle rentable ?
Créer une SCI coûte 300 € si tu sais la créer tout seul. Un professionnel facture entre 1500 € et 2000 € pour ce service. Des frais peuvent s’ajouter tous les ans si tu délègues la comptabilité et le juridique. Il faut compter environ 700 € par an pour une petite SCI à l’IS. Moins pour une SCI à l’IR.
Face à ces frais, on peut se demander quand une SCI devient rentable ?
Une SCI te fait gagner de l’argent quand les avantages qu’elle te procure sont plus importants que ces inconvénients.
Voici un tableau qui pèse le pour et le contre pour savoir si une SCI sera rentable pour toi.
| Avantages des SCI | Inconvénients des SCI |
| Acheter à plusieurs en évitant l’indivision | Coût de création |
| Imposition sur les sociétés pour minimiser l’impôt | Frais de gestion trop importants par rapport aux loyers |
| Financement bancaire favorisé | Demande un suivi juridique et comptable |
| Transmission facilitée grâce à la séparation des pouvoirs et de la propriété | Une SCI est un outil complexe qui demande du temps à comprendre |
| Optimisation fiscale de la holding SCI | |
| Cash-flow optimisé | |
| Transmission moins taxée | |
| Développement plus rapide du patrimoine | |
| Protection de la famille renforcée |
Les moyens de rentabiliser une SCI sont nombreux. Tu peux utiliser la SCI comme un outil de gestion de ton patrimoine. Elle te servira à transmettre ton immobilier à tes proches. Elle protège ta famille en cas de décès soudain ou d’indivision.
La SCI se rentabilise aussi par ses « avantages » fiscaux. C’est même une des raisons pour lesquelles il faut calculer le rendement locatif d’une SCI à l’IR et à l’IS. Le choix du régime fiscal à lui seul peut permettre qu’une SCI devienne rentable pour l’investisseur.
La SCI à l’IS se rentabilise grâce à un cash-flow optimisé qui permet d’autofinancer des biens locatifs plus facilement. Les banques y sont sensibles et prêteront plus facilement aux associés.
Autre avantage fiscal des SCI : la transmission anticipée. Les statuts de SCI permettent d’aménager les règles entre les associés. Les parents peuvent donner plus tôt, et donc à moindre coût, des parts de SCI à leurs enfants, tout en gardant une majorité de décisions dans la SCI. Ce serait impossible sans SCI.
Évidemment, une SCI sera peu ou pas rentable si elle détient un ou deux studios. Le plus souvent, il faut une masse de loyer importante pour répartir les frais comptables et juridiques.
Enfin, les chefs d’entreprises et les indépendants peuvent économiser beaucoup d’impôt grâce aux holdings. Il est possible d’investir les dividendes de l’activité professionnelle dans une SCI à l’IS, sans payer d’impôt ou presque.
Cette économie fiscale permet de créer plus rapidement du patrimoine grâce à des apports financiers massifs et des financements bancaires facilités. Pour en savoir plus sur les holdings immobilières, clique ici.
Comment calculer le rendement locatif net en SCI IR ?
Tu peux investir dans l’immobilier en nom propre ou en SCI. La SCI est une société qui permet d’acheter des biens immobiliers à plusieurs. Les propriétaires de la SCI s’appellent des associés.
La SCI est propriétaire des biens immobiliers. On peut acheter sa résidence principale en SCI, mais aussi une résidence secondaire, un immeuble de rapport, des locaux commerciaux, des parkings, des appartements ou des maisons. Le choix des investissements locatifs est très vaste.
Pour comparer les projets entre eux, nous allons détailler la méthode pour calculer le rendement des SCI à l’IR et à l’IS.
Le rendement net dans une SCI à l’IR
La SCI est naturellement assujettie à l’impôt des particuliers. La Société Civile fait partie des sociétés dite « transparente » ou « translucide ». Elle ne paiera aucun impôt personnellement. Ce sont ses associés qui seront taxés à hauteur de leur revenu.
Deux associés à 50/50 dans une SCI IR déclarent la moitié du résultat de la SCI dans leur déclaration annuelle de revenu. La taxation se fait donc sur les revenus personnels et la SCI ne paie pas d’impôt.
Pour calculer le rendement locatif d’une SCI imposée à l’IR, on ajoute une étape au calcul de la rentabilité brute : le calcul des charges.
Les charges de la SCI IR
La liste des charges déductibles dans une SCI à l’impôt sur le revenu est la même que pour un appartement ou une maison détenu en direct.
Tu peux déduire les charges suivantes (entre autres) :
- La taxe foncière
- Les intérêts d’emprunt
- La prime d’assurance propriétaire non occupant
- Les travaux d’entretien et de rénovation
- Les frais de gestion et d’administration…
Les charges sont des dépenses que l’investisseur subit pour rénover et louer son bien locatif. En conséquence, on peut déduire ces charges des loyers pour réduire l’assiette imposable.
L’assiette imposable est le montant du bénéfice réalisé par l’investisseur. Si l’assiette est négative, c’est que le bien locatif a coûté plus qu’il n’a rapporté. On parle alors de déficit foncier.
Voici le calcul du rendement pour une SCI IR :
rendement net de charge de la SCI = (loyers – charges) / montant investi
Notre studio à 100000 € rapporte 6000 € de loyer, soit 6 % de rendement brut. La taxe foncière est égale à 600 €. La SCI aura versé 400 € d’intérêt d’emprunt et 200 € d’assurance PNO.
Le rendement net est de 6000 € – 600 € – 400 € – 200 € = 4800 € / 100000 € = 4,8 %.
Nos deux associés à 50/50 déclarent 4800 / 2 = 2400 € aux impôts. Il s’agit de leur quote-part de bénéfice de la SCI.
Les bénéfices et les déficits des SCI IR sont déclarés via le formulaire 2072 qui est propre aux SCI. Les chiffres de la déclaration 2072 sont reportés dans la rubrique 2042 ou 2044 de la déclaration des revenus des particuliers.
Imposition des particuliers dans une SCI IR et rendement net net
Il nous reste une étape finale dans le calcul du rendement locatif de notre SCI : le calcul de l’imposition.
Je serai ravi d’investir dans l’immobilier sans payer d’impôt. Malheureusement, l’État n’oublie pas les investisseurs et se rappelle à leur bon souvenir tous les ans.
Les résultats de notre SCI sont imposés selon le régime des revenus fonciers. C’est une catégorie à part dans la déclaration annuelle de revenu. Ses règles de calcul sont bien distinctes des revenus du travail ou des revenus des valeurs mobilières (actions ou SCI à l’IS).
Rentabilité locative net net SCI = (loyers – charges – impôt des associés) / montant investi
Notre premier associé gagne bien sa vie. Il va payer 30 % d’impôt sur le revenu sur les 2400 € de bénéfices qu’il déclare. 2400 € x 30 % = 720 €
Je rappelle que l’impôt sur le revenu est un impôt progressif. Plus tu gagnes et plus tu paies d’impôt. En dessous de 10064 € de revenu annuel, le taux d’imposition est égal à 0 %. Au-delà de 10065 €, le particulier paie de 11 % jusqu’à 45 %.
En plus de l’impôt sur le revenu, il faudra aussi s’acquitter de 17,2 % de prélèvements sociaux, aussi appelés CSG CRDS. 2400 € x 17,2 % = 413 €.
Sur les 2400 € de bénéfices de la SCI IR, notre premier associé paie donc 720 € + 413 € = 1133 € d’impôts sur le revenu.
Calculer le rendement locatif net net pour lui se fait ainsi : 2400 € – 1133 € = 1267 € / 50000 € = 2,5 %.
Le second associé est imposé à 11 % + 17,2 %. Il paie 2400 € x 28,2 % = 677 € d’impôt tout compris. Son bénéfice après impôt est de : 2400 € – 677 € = 1723 €.
Son rendement locatif sera meilleur car fiscalement plus intéressant. 1723 € / 50000 € = 3.45 %.
Tu remarques que j’ai divisé le revenu de l’investisseur par le montant qu’il a investi dans le projet. Comme la SCI a investi 100000 € et que les associés ont partagé ce montant à 50 %, ils n’ont investi chacun que 50000 €.
| Associé n°1 | Associé n°2 | SCI IR | |
| Loyer brut | 3000 € | 3000 € | 6000 € |
| Rendement brut | 6 % | 6 % | 6 % |
| Rendement net | 4,8 % | 4,8 % | 4,8 % |
| Imposition | 1133 € | 677 € | 0 € |
| Rendement net net | 2,5 % | 3,45 % | 2,99% |
Le calcul du rendement locatif net net de notre SCI est la moyenne pondéré des rentabilités des deux investisseurs. La SCI n’a payé aucun impôt sur le revenu puisque tout a été pris en charge par les associés.
SCI à l’IS : calcul du rendement locatif
La Société Civile Immobilière est naturellement « transparente ». Tu as vu qu’elle est taxée selon l’imposition des particuliers. En réalité ce sont les investisseurs associés qui payent leur impôt proportionnellement à leurs revenus personnels. Plus ils sont taxés et moins la SCI est rentable.
Pour tous les acheteurs de biens locatifs dont la TMI (Tranche Marginale D’imposition) dépasse 30 %, le choix de transformer la SCI « transparente » en société « opaque » se réfléchit.
Une SCI devient « opaque » quand elle opte pour l’imposition des sociétés, couramment appelé IS. La SCI va alors payer son propre impôt. Les revenus ne vont plus « couler » naturellement de la SCI à ses associés. Ils sont bloqués dans la SCI, d’où le terme « opaque ».
Les associés ne paient aucun impôt tant que l’argent des bénéfices reste dans la SCI. Ce choix fiscal est idéal lorsque tu souhaites épargner au sein d’une SCI et sortir l’argent gagné à la retraite.
A la retraite, les revenus sont souvent divisés par deux environ. Parfois moins pour les fonctionnaires et salariés, souvent plus pour les commerçants et les chefs d’entreprise. Sortir l’argent de la SCI à l’IS est moins couteux puisque la TMI a baissé.
Préparer sa retraite passe donc souvent par des investissements locatifs. Voyons maintenant les différences de calcul entre SCI IR et SCI IS.
Plus de charges déductibles à l’impôt sur les sociétés
La liste des charges déductibles des loyers est plus longue à l’IS qu’à l’IR. La conséquence directe est simple : la SCI à l’IS déclare moins de résultat qu’une SCI à l’IR. Qui dit un résultat moindre, dit aussi une imposition plus légère.
Voici un petit comparatif pour établir le rendement locatif net d’une SCI à l’IR et à l’IS
| SCI à l’IR | Calcul | SCI à l’IS | Calcul | |
| Revenu annuel | 6000 € | 6000 € | ||
| Frais d’agence | Non déductible | 0 € | Déductible / amortissable 10 ans | 7500 € / 10 = 750 € |
| Frais de notaire | Non déductible | 0 € | Déductible / amortissable 10 ans | 7500 € / 10 = 750 € |
| Travaux de construction ou agrandissement | Non déductible | Déductible | ||
| Travaux de rénovation | Déductible | Déductible | ||
| Intérêts d’emprunt | Déductible | 400 € | Déductible | 400 € |
| Taxe foncière | Déductible | 600 € | Déductible | 600 € |
| Amortissement des murs | Non déductible | Amortissable 30 ans | 85000 € / 30 = 2833 € | |
| Assurance PNO | Déductible | 200 € | Déductible | 200 € |
| Résultat de la SCI | 4800 € | 467 € | ||
| Trésorerie | 4800 € | 467 € + 2833 € = 3300 € |
La liste des charges déductibles à l’IS est plus intéressante pour nos investissements locatifs. La déduction en charges ou le passage en amortissement des frais de notaire et d’agence viennent réduire à zéro (ou presque) le résultat de notre SCI à l’IS pendant les deux, trois ou quatre premières années.
Qui dit résultat négatif ou égal à zéro, dit absence d’impôt à payer.
L’amortissement réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie
Revenons sur la notion d’amortissement inexistante dans le calcul du rendement de notre SCI à l’IR mais qui diminue beaucoup le résultat de la SCI à l’IS.
L’amortissement est un concept utilisé dans la comptabilité des entreprises. Son objectif est de valoriser la perte de valeur d’un objet (voiture, téléphone portable, ordinateur, machine outil…) liée au temps.
Tout le monde sait qu’une voiture neuve décote assez rapidement. Le législateur oblige donc les entreprises à enregistrer comptablement la dépréciation de leur inventaire d’une année sur l’autre.
On considère que la voiture ne vaudra plus rien dans 10 ans. Si elle vaut 30000 € aujourd’hui, elle vaut 3000 € de moins dans un an, 6000 € dans deux ans, 9000 € dans trois ans, etc, etc…
Comptablement, les 3000 € viennent réduire les bénéfices de notre entreprise. C’est une perte qui est enregistrée d’une année sur l’autre, mais cela ne correspond à aucun mouvement financier. L’argent sortira des comptes de l’entreprise le jour où la voiture sera vendue.
En attendant, la perte latente permet de payer moins d’impôt. On ajuste la différence entre les 3000 € de pertes prévus annuellement et la perte ou le gain réalisé lors de la revente de la voiture.
En SCI à l’IS, on constate deux types d’amortissement :
- sur les frais d’acquisition
- sur l’immeuble
Les frais d’acquisition, comme les frais d’agence et de notaire, sont amortis sur 10 ans. C’est impossible à l’impôt sur le revenu.
L’immeuble est lui aussi amorti mais sur une durée plus longue, 30 à 40 ans selon le type de bâtiment. Je souligne que seul l’immobilier est amortissable. Les terrains sur lesquels ils sont bâtis ne sont pas amortissables car on considère qu’ils ne perdent pas de valeur.
L’immobilier perd de sa valeur à cause de la vétusté, du changement des usages, de l’évolution des normes…
L’amortissement de l’immeuble ne correspond à aucune sortie de charges réelles. Amortir notre studio à hauteur de 2833 € / an ne crée pas un retrait de 2833 € sur le compte en banque. L’argent reste dans la SCI à l’IS, mais on déduit cet amortissement du résultat imposable.
Grâce à l’amortissement et la moindre imposition de la SCI à l’IS, l’investisseur sera content de trouver des biens locatifs plus facilement autofinancés. Quand l’investissement locatif est autofinancé, les associés d’une SCI trouvent une oreille plus attentive chez les partenaires bancaires.
L’impôt sur les sociétés puis la flat tax sur les dividendes
Maintenant que nous connaissons le résultat de notre SCI à l’impôt sur les sociétés, il est temps qu’elle paie son impôt. Comme elle est « opaque », l’expert comptable déclare son résultat dans la liasse 2072 C.
Je déconseille aux investisseurs de déclarer eux-mêmes le résultat d’une SCI à l’IS. C’est très complexe et très chronophage. Mieux vaut laisser cela aux professionnels de la comptabilité et de la finance et prendre le temps de réaliser de nouveaux investissements pour rentabiliser le coût supplémentaire du comptable. Une comptabilité annuelle de SCI à l’IS coûte environ 700 € (juridique inclus).
Le résultat de la SCI est taxé ainsi :
- 15 % jusqu’à 42500 € de bénéfice
- 25 % au delà
Le taux d’imposition des sociétés devrait continuer de baisser dans les années à venir par volonté politique. Cela pourra être remis en cause lors de la prochaine présidentielle évidemment.
Cependant, je préfère que ma SCI soit taxée à l’IS parce qu’elle est soumise au même régime que les grandes entreprises. Celles-ci ont des lobbys puissants dont les résultats politiques peuvent profiter aux « petits » investisseurs immobiliers dont je fais partie.
Notre SCI à l’IS va payer 15 % sur son résultat de 467 €, soit 70 €. Le résultat net d’impôt est de 397 €. La trésorerie dans la SCI est égale au résultat après impôt auquel on ajoute les amortissements des murs : 397 € + 2833 € = 3230 €.
Tant que cet argent reste dans la SCI, les associés ne sont pas imposables. Le résultat après impôt de 397 € peut être distribué aux associés sous la forme de dividendes. Ils se partagent les 397 € à 50/50, soit 198 € chacun.
Ces 198 € sont à déclarer sur leur déclaration de revenu dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et non plus dans les revenus fonciers. En effet, la SCI à l’IS ne distribue plus des loyers mais des dividendes.
La taxation des dividendes est soumise à l’impôt sur le revenu avec la progressivité de 0 % à 45 %. On pourra profiter d’un abattement de 40 % sur la partie IR mais pas sur la part fixe de 17,2 % correspondant aux prélèvements sociaux.
L’investisseur n°1 paiera 197 € x 60 % x 30 % = 35,46 € d’IR. Le second paiera 197 € x 60 % x 11 % = 13 €. Ils paient en plus 197 x 17,2 % = 33,88 € de CSG CRDS.
Ce mode de calcul est une option à cocher dans la déclaration de revenu. Le régime commun depuis 2018 est la flat tax sur les dividendes. C’est un taux unique de 30 % décomposé de 12,8 % d’IR et 17,2 % de CSG CDRS.
Nos deux associés peuvent donc s’acquitter de 197 € x 30 % = 59,1 € d’impôts global.
| Associé n°1 | Associé n°2 | Flat tax | |
| TMI | 30 % | 11 % | 12,8 % |
| IR | 35,46 € | 13 € | 25.21 |
| CSG CRDS 17,2 % | 33,88 € | 33,88 € | 33,88 € |
| Total imposition | 69,34 € | 46,88 € | 59,1 € |
Pour optimiser la fiscalité sur les dividendes, l’associé n°1 aura intérêt à choisir la flat tax pour payer 59,1 € au lieu de 69,34 €. Notre associé n°2 n’a pas d’intérêt à utiliser le prélèvement forfaitaire obligatoire, il optera pour l’option d’imposition à l’impôt progressif.
La SCI à l’IS produit une imposition en deux temps : l’impôt sur les sociétés puis l’impôt sur les dividendes.
Comment rentabiliser une SCI : choisir entre IS et IR ?
Comment comparer les rendements locatifs d’une SCI à l’IS et à l’IR ?
Quelle est l’option fiscale la plus avantageuse ? Les rendements locatifs sont-ils meilleurs à l’IS ou à l’IR ?
Osons un récapitulatif pour notre exemple de studio
| SCI à l’IR | SCI à l’IS | |
| Revenu locatif | 6000 € | 6000 € |
| Charges déductibles | 1200 € | 1200 € |
| Amortissements | 4333 € | |
| Impôt sur les sociétés | 70 € | |
| Impôt sur le revenu des associés | 1810 € | 106 € |
| Argent dans la poche des associés | 2990 € | 106 € |
| Argent dans la SCI | 0 € | 2833 € |
Au final, il est impossible de comparer le régime IS avec la SCI à l’IR sur une seule année. Le calcul est relativement complexe à effectuer. Le calcul du rendement locatif de nos SCI à l’IS et à l’IR doit être comparé sur l’ensemble de la durée de l’investissement. Calculer sur un an ne donne aucune indication sur l’option fiscale la plus rentable.
Pour avoir étudié des centaines de projets immobiliers, je peux te dire que les calculs de rentabilités locatives des SCI IR et IS sont très proches dans 80 % des cas. Dans 10 % des projets locatifs, je remarque que l’IR l’emporte largement sur l’IS. D’autres fois, le régime de la SCI à l’IS est bien plus intéressant.
Malheureusement, il n’y a pas de règle générale pour choisir l’IR ou l’IS pour un type d’investissement immobilier. Il faut étudier chaque immeuble en fonction de son rendement locatif. La décision est prise au cas par cas.
Calculer le rendement locatif ne s’arrête pas aux seuls revenus locatifs.
Le calcul des rendements locatifs des SCI après la revente
Il y a deux profils d’investisseurs immobiliers. Les premiers ressemblent aux marchands de biens. Ils achètent dans le but de revendre dans quelques années. Ils encaissent la plus-value pour en profiter ou pour la réinvestir dans d’autres projets.
Les autres investisseurs locatifs, dont je fais partie, sont en mode « buy and hold », acheter puis détenir. La stratégie consiste à acheter son immobilier et à le détenir pendant de longues années pour en récolter les fruits.
C’est la stratégie du moindre effort. On peut tondre un mouton tous les ans mais le tuer qu’une seule. L’investisseur plus connu qui use et abuse de cette stratégie s’appelle Warren Buffet. C’est un excellent moyen pour profiter des intérêts composés et s’enrichir de plus en plus tous les ans, sans le moindre effort, si ce n’est d’entretenir son parc locatif et surveiller les locataires.
Bref, après cette aparté stratégique, parlons des plus-values immobilières et de leur imposition.
En SCI à l’IR, les associés sont imposés chez le notaire au taux fixe de 36,2 % dont 19 % d’impôt sur le revenu et toujours nos prélèvements sociaux à 17,2 %. Ce taux est fixe, peu importe les autres revenus de l’investisseur.
La durée de détention vient ajouter des abattements progressifs de la cinquième année à la trentième. Au bout de 30 ans de détention, soit un temps très long, les associés sont exonérés à 100 % de la taxe sur les plus-value.
En SCI à l’IS, la plus-value est taxée au taux classique de l’IS : 15 % en dessous de 42500 € de bénéfice et 25 % au delà. L’assiette d’imposition est le prix de vente de l’immeuble diminué de sa valeur nette comptable (c’est à dire son prix d’achat diminué des fameux amortissements).
La facture peut donc être douloureuse lors de la vente d’un investissement dans une SCI à l’IS. Cela vient diminuer le rendement locatif de notre SCI.
SCI à l’IR ou SCI à l’IS : quel régime choisir ?
De tous ces calculs de rendement dans les SCI IR et IS, on peut déduire quelques enseignements généraux pour choisir l’option la plus rentable pour l’investisseur en fonction de son profil et de son projet locatif.
La SCI à l’IR est souvent la plus rentable quand :
- la plus-value à la revente est très forte
- les loyers sont trop faibles pour payer les 700 € de frais comptables et juridiques de la SCI à l’IS
- l’ensemble des charges supportées par l’investisseur est déductible à l’impôt sur le revenu
- le projet locatif affiche un déficit foncier pendant plusieurs années
- l’associé investisseur ne paie pas ou peu d’impôt sur le revenu
La SCI à l’IS est souvent la plus rentable quand :
- la plus-value à la revente est très faible
- la revente n’est pas prévue et l’investisseur prévoit la transmission à ses enfants de la SCI
- l’associé de la SCI est très fortement imposé à l’impôt sur les sociétés
- le projet comporte une part de travaux d’agrandissement, de destruction ou de construction très importante
- les associés recherchent un autofinancement rapide et facile pour obtenir de nouveaux financements bancaires
- les associés veulent profiter de la trésorerie créée par les amortissements pour investir plus dans l’immobilier (développement massif du patrimoine)
- un ou plusieurs associés sont chefs d’entreprise et veulent relier leur entreprise et une SCI à l’IS avec une holding
