Le 14 avril 2015, j’étais chez le notaire pour signer la vente de ma troisième bonne affaire immobilière. J’ai acheté un lot de 23 garages situé en Normandie. Lors de la vente, nous avons fait un point locatif avec les vendeurs. C’est un héritage pour eux, donc ils n’ont sans jamais vu cette batterie de garage comme une bonne affaire.

Ils avaient confié la gestion de leurs garages à l’office notarial qui a rédigé l’acte de vente. La gestion des paiements était parfaite, mais on ne peut pas dire qu’ils faisaient des efforts pour la mise en location.

Presque la moitié des garages n’était pas louée lors de la signature chez le notaire. De plus, je n’ai vu aucun panneau à louer sur les garages, ni aucune annonce publiée sur internet pour indiquer que ces garages étaient libres.

Comment faire une bonne affaire en immobilier sans locataire ?

L’immobilier peut être une excellente affaire pour l’investisseur. Il y a plusieurs conditions pour réaliser une bonne affaire immobilière. La première et la plus importante est d’achat un bien immobilier que des locataires veulent utiliser.

L’investissement immobilier fonctionne sur un échange de service. Je te loue mon bien immobilier et en échange, tu me verses de l’argent, le loyer. Tout cela est encadré par un contrat de location et la loi.

Sans loyer, le bien immobilier n’est pas productif. Ce n’est pas une bonne affaire puisque le propriétaire investisseur continue de payer les charges de copropriété, l’entretien courant et la taxe foncière. C’est un coût !

Une bonne affaire immobilière rapporte de l’argent à son propriétaire. C’est pour cette raison que la location est essentielle. Sans locataire, pas de loyer et pas de bonne affaire !

C’est pour être sûr que mon investissement immobilier devienne une bonne voire une excellente affaire que j’ai repris en main la gestion.

Méfiance lors des rencontres locataires

J’ai rencontré 80 % des locataires dans les jours qui ont suivi la vente (mi-avril 2015). Les locataires absents étaient en vacances ou en déplacement.

Les garages sont loués principalement à des personnes retraitées qui habitent à proximité. Tous les locataires ont été sympathiques. Il s’avère même qu’un locataire était copain avec le frère de ma grand-mère.

Le courant entre les locataires et moi est bien passé malgré la méfiance du début. Les locataires ont appris la vente lorsque je les ai appelés pour me présenter. Je pensais que l’office notarial aurait prévenu les locataires de la vente. Autant te dire que certains ont cru à une arnaque : un inconnu qui les appelle en se faisant passer pour le nouveau propriétaire des garages peut paraître suspect.

Peut-être une idée malicieuse pour faire une bonne affaire en immobilier : encaisser les loyers à la place du vrai propriétaire ! Plusieurs lecteurs et agents immobiliers m’ont raconté l’anecdote suivante.

Des propriétaires immobiliers avaient confié la gestion de leur bien à une agence immobilière ou à un office notarial. Tout se passait bien, il recevait les loyers régulièrement. Sauf qu’un jour, ils n’ont plus rien reçu : le notaire ou l’agent immobilier a mis les voiles avec les loyers de tous les clients ! Super affaire immobilière pour eux mais pas pour les propriétaires qui se font fait arnaquer.

une bonne affaire immobilière est bien gérée

Lors des rencontres, j’ai expliqué mon souhait de reprendre la gestion en direct, sans intermédiaire. Ainsi, j’augmente mon rendement en supprimant les frais prélevés par l’office notarial pour la gestion. D’autre part, la communication est simplifiée : les locataires joignent le propriétaire en direct et il n’y a pas d’aller-retour entre le locataire, l’office notarial et le propriétaire.

Faire gérer son bien locatif est pratique. Cela libère du temps, réduit les ennuis mais coûte un peu d’argent. Une bonne affaire immobilière peut aussi bien être confiée en gestion ou gérer seul. Voici un article qui en parle, disponible en cliquant sur le lien

Simplification de la gestion de mon affaire immobilière

Le changement de gestionnaire implique plusieurs choses pour les locataires. Le paiement par chèque tous les mois n’est plus possible. Je ne veux pas me déplacer tous les mois pour remettre les chèques à la banque, c’est une perte de temps énorme par rapport aux paiements par virement. En immobilier, une bonne gestion fait aussi une bonne affaire.

Les personnes d’un certain âge préfèrent le paiement par chèque et je ne voulais pas leur imposer le paiement par virement. Je leur ai donc demandé de payer au trimestre. Il a aussi fallu que tous les paiements par chèque correspondent aux trimestres civils (janvier, avril, juillet et octobre). Certains payaient par trimestre décalé, d’autres au trimestre échu. C’est désormais terminé, tout le monde paie au trimestre civil et d’avance.

Début juillet, j’ai donc eu le plaisir de déposer un peu plus de 600 € de chèques à la banque pour les loyers des 23 garages, ainsi que 450 € de chèques pour mes 50 garages. Mon plus gros dépôt jusqu’à présent. C’est toujours plaisir de voir que mes affaires immobilières roulent et génèrent de l’argent.

Le reste des locataires me paient par virement mensuel. Je suis certain que le paiement par virement me prend moins de temps que le paiement par chèque. Parmi les locataires, il y a aussi un couple qui est interdit bancaire. Cela implique donc un paiement en espèce. Cela m’oblige à les rencontrer chaque trimestre et à faire un dépôt en espèce à la banque.

Lors des rencontres avec les locataires, j’ai aussi insisté sur un point important : j’ai acheté les garages via une société civile immobilière. J’ai expliqué aux locataires que les virements comme les chèques devaient être adressés au nom de la SCI et que je renverrai tous les chèques à mon nom.

Rénover : la clé d’une bonne affaire en immobilier

Le dernier point et non des moindres fut les travaux. J’ai bétonné 24 garages l’été dernier dans mon lot de 50 garages. J’ai vu la logistique importante que ce type d’opération demande. Les mouvements de locataire sont nombreux, chronophages et compliqués à organiser.

Si bouger les locataires dans 50 garages quasiment tous loués est compliqué, je te laisse imaginer le cirque avec 23 garages remplis. La marge de manœuvre est encore plus serrée.

J’ai donc décidé de laisser les garages non loués à disposition des locataires. Ces 9 garages vides m’ont permis de prêter un garage à chacun des locataires pendant la durée des travaux. Ils ont apprécié pouvoir profiter d’un garage pendant les travaux.

renover pour creer une bonne affaire en immobilier

Cela m’a aussi permis de récupérer l’ensemble des clés auprès des locataires. J’ai pu faire des doubles et j’ai un tableau de clés complet ! Pour info, il me manque toujours quelques doubles de clés de mes 50 garages.

L’organisation n’a pas été simple. J’ai dû jongler avec les vacances des locataires. Faire des bonnes affaires en immobilier suppose souvent de s’impliquer. Dans tous les cas, il faut beaucoup donner de son temps, de sa personne et de son énergie au début. Une fois que le bien immobilier est rénové, que les locataires sont contents, c’est une affaire qui roule et on peut se reposer.

Un locataire dont le garage était plein ne voulait pas déménager. Il m’a d’abord dit qu’il habitait loin du garage et chercher un nouveau garage plus près de chez lui. Pour avoir étudié le marché locatif dans la ville, je lui souhaite bon courage pour trouver un garage loué 27 € par mois.

Je lui ai laissé jusqu’à début juillet pour louer son nouveau garage. Comme il n’a pas trouvé, il a accepté de déménager ses affaires vers un garage bétonné pour laisser faire les travaux dans son ancien garage.

J’ai laissé les clés du nouveau garage dans sa boite aux lettres. Deux jours plus tard, il m’appelle pour m’informer qu’il ne veut pas du nouveau garage ! Il prétend qu’il est humide, que le plafond tombe et qu’il y a des fuites dans le toit.

Je pense tout de suite que l’humidité peut être due au séchage de la dalle béton, mais comme il ne voulait pas changer d’avis, je me suis déplacé exprès pour voir l’état du garage. (3h de route aller-retour pour un locataire !)

En effet, j’ai arraché le faux plafond en bois pour m’apercevoir que celui-ci avait bien pris l’eau. Mais bonne surprise, le toit a été réparé. Pour parer à tout nouveau problème, j’ai mis une bâche à disposition du locataire pour qu’il protège ses affaires si jamais la réparation du toit était mal faite.

A l’heure où je publie ces lignes, il a accepté de déménager, mais ce n’est pas encore fait. Je croise les doigts !

Améliorer son affaire immobilière par des travaux

S’il ne bouge de garage, je serais bloqué dans mes travaux. Avec 5 garages non bétonnés, pas moyen de les louer au prix du marché (40 €). Le manque à gagner est trop important :

9 garages loués à 40 €/mois au lieu de 27 € = (40 € – 27 €) x 9 garages x 12 mois = 1404 € par an.

L’art de la négociation est de laisser les deux parties gagner. Le locataire profite d’un garage bétonné, d’une bâche gratuite et je n’ai pas augmenté son loyer. En échange, je finis mes travaux et disposent d’une belle affaire immobilière, bien rentable !

Arrondir les loyers : une bonne affaire pour le propriétaire immobilier !

A l’exception du locataire exigeant (à défaut d’un mot moins sympathique), tous les autres locataires ont vu leur loyer augmenter entre 1 et 2 euros par mois. J’ai arrondi les loyers pour faire des chiffres ronds et faciliter la comptabilité. C’est la nouveauté pour moi. Avec une SCI imposée à l’impôt sur les sociétés, je dois tenir une comptabilité de société commerciale. J’ai choisi cette fiscalité car je crois qu’elle va me permettre de faire de meilleures affaires avec mes investissements immobiliers. Si je gagne en fiscalité, alors mes affaires immobilières seront plus rentables !

Mon expert comptable m’a fait acheter un logiciel de compta. Cela me prend du temps et me replonge dans mes souvenirs d’étudiant d’école de commerce ! J’ai d’ailleurs rendez-vous avec lui pour vérifier que j’ai bien saisi les premières lignes comptables des mois derniers.

Cela fait partie des désavantages de la société civile immobilière imposée à l’impôt sur les sociétés. En ce moment, les personnes qui me posent le plus de questions sur les sociétés civiles immobilières sont mes parents.

Ils ont trouvé une bonne affaire immobilière : un local artisanal rentable et souhaitent l’acheter avec leurs enfants. Comme nous allons acheter cette affaire ensemble, nous voulons fixer certaines règles. Parmi les avantages de la SCI, on peut compter sur la grande souplesse qu’elle offre en terme de gestion et d’organisation. Nous avons ainsi pu répartir les pouvoirs, la propriété et les revenus, selon les objectifs de mes parents.

J’ai donc créé une mini formation sur la SCI pour mes parents. Comme je suis à fond dans ce sujet cet été, je conseille mes parents. J’ai relu et corrigé les statuts pour que l’expert comptable qui les rédige modifie les statuts en fonction des souhaits de ma famille.

L’ensemble des possibilités offertes par les sociétés civiles immobilières est grand et il convient de faire les bons choix dès le début.

Ma première location pour ma troisième bonne affaire immobilière

Le premier weekend de juillet, je me suis rendu aux garages. J’ai réceptionné la troisième tranche de travaux de bétonnage. 18 garages sur 23 sont bétonnés. J’ai récupéré des clés et remis d’autres clés aux locataires pour qu’ils laissent les 5 derniers garages libres afin que le béton soit coulé. Les travaux auront lieu cette semaine si tout va bien.

Je dois avouer que les travaux m’ont obligé à faire plusieurs allers-retours. Cela m’a pris trois jours complets de travail environ. Je me suis aussi abstenu de mettre les garages en location pendant deux mois. Du 14 avril au 20 juin, personne ne savait que ces garages étaient à louer. La patience pendant les travaux est l’une des clés pour réaliser de bonnes affaires dans l’immobilier.

J’ai passé la première annonce de location vers le 20 juin. J’ai eu un premier appel le lendemain. Pas de chance, c’était un appel d’un site internet. Ce site propose aux propriétaires de poster leurs annonces chez eux. Soit disant, ils ont plein de demandes de location de garages dans ma région. J’ai bien rigolé car ce site m’a déjà contacté via le blog pour que je leur fasse de la publicité 😉

J’ai attendu 10 jours avant de recevoir un appel pour une demande de location. Ces dix jours ont été longs. Même si j’ai l’habitude de louer des garages, je peux te dire que j’ai stressé quelque peu. Est-ce que ces garages vont se louer ? Pourquoi n’ai-je aucun appel ? Ma bonne affaire immobilière en est-elle vraiment une ?

Je suis retourné sur internet pour vérifier les prix de location des autres garages. Mon prix semblait bon, mais pas d’appel !

Heureusement, le second appel était le bon. Le locataire avait l’air sérieux. Il a voulu visiter le garage et voir le quartier. Là encore, c’était une source de stress pour moi. Les garages sont en banlieue de la ville avec des logements HLM à proximité. Cela peut déplaire à certains locataires. J’ai été rassuré lorsqu’il m’a rappelé pour prendre rendez-vous.

Entre temps, un second locataire s’est manifesté. Je n’ai pas pu lui louer le garage au même moment car il n’avait pas le montant de la caution sur lui. De plus, je suis arrivé au rendez-vous sans les papiers de location que j’avais oublié chez moi. J’étais dégoûté. J’ai dû envoyer les contrats par courrier.

J’ai reçu deux nouveaux appels la semaine passée. Un était sérieux et je pense lui louer un garage. Le second m’a demandé s’il pouvait installer une boite aux lettres sur le garage pour recevoir son courrier. C’est une première pour moi. J’ai refusé et je lui ai indiqué qu’il existait des centres d’affaires pour ce type de service. Je n’ai pas eu de nouvelles depuis.

Je reste dans l’attente du mois de septembre qui reste LE mois de l’année où les demandes de location sont les plus importantes. Pour le moment, les loyers encaissés sur l’ensemble des 23 garages couvrent les mensualités d’emprunt.

Je n’aurais pas de quoi payer la taxe foncière, les honoraires du comptable et l’impôt sur les sociétés si je ne loue pas l’ensemble des garages comme prévu. Je sais que la mise en location des garages bétonnés à 40 € me permettra d’autofinancer le bien en 12 ans. Cela reste donc une très très bonne affaire pour de l’immobilier. Financer un bien immobilier sur si peu d’année est bien synonyme d’une bonne affaire !

C’est sans doute optimiste, mais tu me connais bien désormais ! Je travaille pour que ce scénario se réalise, mais j’ai aussi prévu les autres possibilités et je suis prêt à y faire face si jamais elles se réalisent.

    24 replies to "Ma troisième bonne affaire immobilière : 23 garages"

    • Raphael

      Bonjour Julien,

      Avec tous les box que tu as à présent t’est-il arrivé d’avoir des potentiels locataires qui ne pouvaient être assurés par leur assurance habitation ? Si oui comment as tu trouvé une solution pour assurer quand même le box ?

      Merci.

      Raphaël

      • Julien

        Bonjour Raphael,

        je ne demande pas systématiquement la preuve de l’assurance de mes locataires, et donc, je ne fais pas leur travail. C’est eux qui prennent le risque.

        • Raphael

          Bonjour Julien,

          Merci de ta réponse.
          Je comprends, du moment que tu as une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), tu as fait ta part et tu couvres ta part de responsabilités.

          Je me posais la question car j’ai acheté 3 parkings que j’ai transformés en box, et le cas se présente pour une potentielle locataire que j’ai vue hier, et potentiellement une autre personne aujourd’hui.

          Bonne journée.

    • Philippe

      ouie ouie ouie…la SAS pour l’habitation principale….tu perds ton exonération en cas de plus value, et tu vas payer de l’impôt à la sortie :
      – amortissement => pv
      – Pv = IS,
      – argent coincé dans la SAS, pour le sortir, dividendes ou salaires = impôts

    • Raphaël

      Personnellement, je pense que constituer une SCI est surtout utile si l’on souhaite acheter à plusieurs. Si l’on souhaite alléger sa fiscalité, j’ai le sentiment que la SAS reste la meilleure chose pour le moment (je parle pour de l’habitation perso…), après comme on dit, chaque situation est unique ! Bon courage pour tes locations ! 🙂

      • Julien

        Salut Raphaël,

        est-ce que tu peux détailler ce que tu entends quand tu dis que la SAS est la meilleure chose pour l’habitation perso s’il te plaît ?

    • aurepapeete

      Salut
      courrage, je suis sur que tu vas arriver à tous louer il faut juste patienter jusqu’à septembre …. l’été n est pas propice aux locations.
      Pour ce qui est de la sci j avoue avoir envisagé d en créer une lors de mon dernier achat mais par manque de temps, d’information et la complexite de la creation j’ai laissé tomber…. je pense que ta formation serait un plus pour beaucoup afin de passer la cap
      bonne journée

    • Philippe

      Bonjour,

      Pourquoi une SCI IS ?
      Certes tu peux amortir ton bien mais :
      – pour sortir l’argent de la SCI, tu devras verser des dividendes soumis à IR;
      – plus value imposée en sortie à l’IS
      *

      Merci !

      • Julien

        Bonjour,

        pour plein de raisons, mais il faudra regarder les vidéos pour le savoir.

    • Jérôme d'investissement petit prix

      Bonjour Julien,

      Moi aussi j’ai eu une demande de « boîte aux lettres » pour la location d’un de mes garages.
      C’était des retraités qui avaient vendu leur maison pour acheté un camping-car et vivre dedans à l’année.
      Donc ils se disaient « résident non-français » pour payer moins d’impôt.
      J’ai refusé leur demande pour ne pas avoir de problème avec eux.

      • Julien

        Bonjour Jérôme,

        je comprends ta position. Mais je ne me vois pas à la place de ces retraités…

    • Romaric de sortir-du-rsa.fr

      Bonjour Julien,

      Je vois que tu ne ménages pas ta peine afin de reprendre en main cette batterie.

      J’ai vu que cela te prenais 3h aller-retour pour aller de ton domicile aux 23 garages et je ne compte pas tes 50 garages….

      Cela commence à faire beaucoup si tu doit faire régulièrement le chemin.

      Penses tu à faire les mêmes solutions que pour les 50 garages pour gagner du temps ou sera tu obliger de continuer à faire ce chemin régulièrement et si oui à quelle cadence ?

      A Bientôt

      Romaric

      http://www.sortir-du-rsa.fr

      • Julien

        Bonjour Romaric,

        de quelle solution parles-tu ? je n’ai pas compris ta question…

        Pour le temps, il faut avoir l’activité professionnelle qui le permet pour acheter loin de chez soi.

        Comme dans tout, il faut se donner les moyens et la motivation !

        • Romaric de sortir-du-rsa.fr

          Bonjour Julien,

          Je parlais des locations à distance que tu fait avec tes 50 garages.

          J’ai cru comprendre que tu centralisais pas mal de choses (remise des cléfs, visites, etc…) et que tu sollicitais tes parents lorsque tu ne pouvais être présent.

          Feras tu la même chose avec ta batterie de 23 garages ?

          A Bientôt

          Romaric

          • Julien

            Bonjour Romaric,

            je ne fais que très rarement appel à mes parents car je n’ai pas envie de les ennuyer avec les locataires. je groupe mes déplacements si c’est ce que tu entends.

    • Richard

      Bonjour Julien,

      je suis tes aventures depuis le début puisque je me suis lancé en même temps que toi dans l’immobilier sous une forme différente puisque nous sommes sur l’investissement d’immeuble (avec 2 associés). Nous avons adopté une démarche similaire avec une feuille de calcul élaborée prenant en compte tous les aspects financement , fiscalité et donc rentabilité!

      Bref , j’étais resté jusque ici silencieux sur ton site (je sais , c’est mal de seulement lire sans partager!).

      Nous avons également en forme de SCI IS ( depuis le début , pour notre part), j’ai un comptable qui me fait les comptes, mais pour gagner un peu de temps (et d’argent) on aimerait s’équiper d’un logiciel de compta.
      j’ai vu que tu en à acheter un , pourrais tu me dire lequel , car il y en a pas mal de disponible et je suis un peu perdu pour choisir!

      Au plaisir de discuter avec toi du business de l’investissement en immeuble , nous avons un business modèle qui t’intéresserait je pense!

      Bonne (et chaude) journée.
      Richard

      • Julien

        SAlut Richard,

        merci pour ton retour d’expérience. J’en discuterai avec toi en privé avec plaisir.

    • Gaetan

      Bonjour Julien,

      Lecteur assidu et cela depuis tes premiers articles
      (Je n’ai jamais laissé de commentaire)
      je te félicite pour ton blog vraiment utile
      comme pour ton livre que j’ai acheté
      et qui m’a apporté énormément ! Merci bcp !

      Je suis également en projet de création d’une SCI avec mes parents concernant une construction d’une maison, donc ta future formation serait la bienvenue ! 🙂 … (J’ai répondu a ton sondage)

      A bientôt, Gaetan.

      • Julien

        SAlut Gaetan,

        merci pour ton commentaire et aussi pour ta participation au sondage sur la SCI.

        Je donnerai des nouvelles par email prochainement sur l’avancée de la formation.

        N’hésite pas à me donner des détails en privé sur la construction de la maison. Je suis curieux d’en savoir plus.

    • Marie

      Pourquoi une SCI ?

    • Alexandre

      Et dire que l’on entend parfois dire que l’investissement locatif est un revenu passif ! On voit bien que ce n’est pas forcément le cas tout le temps : il y a des moments où les « tracasseries » s’accumulent.

      Mais on n’a rien sans rien ! En espérant pour toi que les choses se calment pour toi d’ici quelques mois

      Bon courage !

      • Julien

        Investir n’est pas passif effectivement ! Mais vu les revenus, je ne suis pas contre un peu de soucis…

      • Raphaël

        C’est clair que ça peut ne pas être pas passif au début mais l’effet boule de neige peut être très puissant avec quelques mois/années de travail dur ! On a clairement rien sans rien ! 😀

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