Acheter des garages à Marseille

Je m’appelle Christophe. J’ai 37 ans, j’exerce le métier de comptable et je suis passionné d’automobiles anciennes. Mon objectif est de mettre en place une stratégie d’investissement dans les garages pour pouvoir générer une rente. Je vise des opérations d’achat revente et de l’achat locatif pour générer des loyers.

J’ai déjà commencé à acheter des garages à Marseille. Les deux premiers garages, que j’ai achetés comptant, vont m’aider à financer les deux autres, qui sont financés par un emprunt. Au final, les quatre garages sont loués et génèrent un profit. Ce profit crée de la trésorerie qui me permettra d’acheter et/ou de financer en partie un autre garage.

[box]Le principe est simple : deux boxes aident à financer deux autres boxes. Puis quatre boxes aideront à financer quatre boxes et ainsi de suite…[/box]

Cette stratégie permet d’investir de l’argent, sans toucher au budget du ménage. Cette stratégie démontre aussi que tout le monde peut le faire.
Il y a un autre point très important avant de se lancer dans un tel projet d’investissement. Il faut absolument s’assurer d’être sur la même longueur d’onde que son partenaire de vie. Le financement des parkings fait diminuer au fur et à mesure des achats le taux d’endettement du ménage. Il vous faut le soutien de votre partenaire car il y a des moments non opportuns pour déménager ou changer de voiture par exemple.

Dans mon cas c’est simple, c’est mon épouse qui a trouvé la première pépite et qui m’encourage pour les suivantes.

Quel fut ton premier investissement immobilier ?

Mon premier achat immobilier fut mon appartement il y a 15 ans. Pour l’achat de mon premier garage à Marseille, il n’y avait pas de stratégie. Je l’ai acheté avec l’idée d’essayer un jour de le louer, mais rien de précis.

J’avais fait mes calculs et je m’étais rendu compte que c’était un bon début pour se lancer dans la location de biens immobiliers.

A présent, les choses sérieuses commencent et un but est fixé. Le but est simple : acheter des garages à Marseille et les financer par les loyers.

Une fois le crédit remboursé, une rente est générée. On peut toujours choisir de revendre le garage et ainsi de récupérer le capital financé par les locataires.

A Marseille, tu achètes des garages en priorité. Peux-tu nous dire pourquoi ?
J’achète des garages car c’est pour moi ce qu’il y a de plus accessible en termes de gestion des risques et de possibilité d’achat (petit prix). C’est un investissement qui présente un bon rendement, encore meilleur que les appartements (sauf dans certain cas).

Acheter des boxes est plus facile à financer et présente un gros avantage en cas de soucis financier : le box peut être vendu très rapidement. L’absence d’entretien est aussi un point non négligeable. Les risques sont minimes pour se lancer dans l’immobilier, c’est donc un investissement parfait.

Tu m’as dit avoir acheté plusieurs garages. Quel est ton patrimoine et peux-tu nous donner quelques chiffres ?

J’ai quatre garages à Marseille qui affichent une bonne rentabilité. Ils présentent de bonnes plus-values latentes, même de très bonnes plus-values.
Voici un ordre d’idée : grâce à l’expérience, j’ai acheté le quatrième box 10700 € FNI. Je le loue 95€ mois, soit 10,65% brut. Je peux le revendre dans le mois 18000 € sans passer par agence, rien qu’en mettant une annonce sur la porte principale.

Quels sont les points importants qui te motivent pour acheter un garage ?

C’est la connaissance du quartier. Je suis né à Marseille et je connais les bons coins comme les mauvais. Je me tiens au courant de la cote, ce qui me permet de pouvoir réagir très vite en cas de coup de fusil (comme le box n°3 acheté 8500 € alors que cela se vend 17 000 € d’habitude).

J’aimerais faire comprendre aux lecteurs du site la mécanique financière derrière tes investissements.

Le mécanisme financier que j’utilise est très simple, je l’appelle l’effet boule de neige. Le locataire paie pour moi 70 à 80% de ce que me coûte le bien. Partant de là, tu peux revendre le garage au bout de 6 à 7 ans en faisant une belle plus-value.
J’avoue qu’à la base j’étais absolument contre les crédits. Pour moi, tout doit se payer comptant sauf la résidence principale. Je me suis rendu compte qu’il me fallait 5 ans pour pourvoir racheter un box comptant ; je m’y prenais à l’envers.
Il faut financer son investissement par un emprunt ! Si cela est possible, il vaut mieux emprunter 110% (garage + frais de notaire) et garder sa trésorerie en la plaçant ou en boursicotant. Le loyer versé par les locataires finance les mensualités du crédit.

En faisant cela, j’accélère le processus d’investissement. A mon sens, la définition du capitalisme est de faire de l’argent avec l’argent des autres. D’un côté, le banquier achète le garage pour nous, et de l’autre côté, le locataire paie une partie des traites. Evidemment, le locataire ne finance pas toutes les charges et nous payons un peu de notre poche chaque mois, mais c’est tout à fait supportable.

Tu fais la gestion des garages toi-même. Quels sont les problèmes auxquels tu as été confronté ?

Vu le nombre de garages, je fais la gestion moi-même. J’espère qu’un jour je serai débordé et que la gestion me prendra tout mon temps. A ce moment là, j’aurai atteint mon but. Je n’ai eu aucun problème locatif, mais on n’est jamais à l’abri.

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en investissant dans un garage ?

Ne pas se faire avoir en achetant un garage loué, car c’est souvent un argument pour vendre un bien invendable. J’ai visité un garage sur Marignane loué 100€ au prix de 10 000 €. En fait, je n’ai même pas arrêté le moteur tellement l’endroit me faisait peur. Je crois que le bail était factice et que le locataire aurait résilié le contrat rapidement après la vente.

Quels sont les autres investissements que tu préconises en complément des garages ?

A l’heure actuelle, je ne vois pas autre chose, à mon niveau de trésorerie.

Quel conseil donnerais-tu à un investisseur débutant dans les garages ?

  1. Acheter proche de chez soi,
  2. provisionner une année de mensualités, de charges et d’impôts pour faire face aux vacances locatives,
  3. prévoir un plan B, si aucun locataire n’est en vue.

Le mot de la fin ?

Toujours prévoir le pire avant toute décision. N’achetez pas dans un lieu trop isolé et ne croyez pas au miracle ! N’oubliez pas que c’est du travail de réunir les mises de fonds.

Je tiens surtout à remercier Julien, créateur du site parkingarage.fr et du Club Parking Garage, pour la dynamique qu’il a créé autour de ce type d’investissement.

La réunion mensuelle du club pendant deux heures en vidéo conférence nous permet de faire le point sur des biens, des stratégies d’investissement, des anecdotes, des pièges à éviter, des méthodes d’achats, etc… Sans ce site et ce club, je n’aurai jamais acheté les deux derniers garages.

Merci Christophe d’avoir partagé ton expérience avec nous.

8 Comments

  • wilfried

    Reply Reply 6 novembre 2014

    Bonjour, ton expérience est intéressante,
    cependant je suis étonné que tu arrives à te faire financer par une banque des parkings à ces prix sachant que dans mon cas j’ai du rétracter mon offre d’achat ne trouvant aucune banque ni courtier voulant financer mon dossier parking de 5600€ FNI.
    on m’avait dit que sous 21500€ une banque ne fait pas de pret immo et que pour les parking elles étaient encore plus frileuses.
    le seul moyen de le faire était de prendre un credit à la consommation (ce qui tuait littéralement ma rentabilité et mes possibilités de futur projet immo)
    Toutefois si tu as une astuce fasse au banque je suis preneur.

  • jerome

    Reply Reply 11 octobre 2014

    salut julien merci de nous avoir fait partagerl’experience de christophe.
    merci christophe pour ton témoignage!
    christophe tu avais fais une formation avant d’investir dans des parkings?
    bonne journée à vous deux

  • lionel

    Reply Reply 8 octobre 2014

    Bonjour,

    Ma mère a hérité un lot de 20 garages sur 2 niveaux construit par son père. Mais ma mère tiens hasardeusement ses comptes, je ne connais pas le chiffre d’affaire que reviennent ces garages à l’année.
    Comment lui faire comprendre qu’il faut un minimum de clarté pour connaitre ce qu’elle gagne réellement avec ce type d’investissement.

    Cordialement

    • Julien

      Reply Reply 8 octobre 2014

      Bonjour Lionel,

      c’est la première fois qu’on me pose cette question…

      Tu pourrais commencer par faire ses comptes pour lui montrer l’exemple.

  • MANTE Pierre

    Reply Reply 8 octobre 2014

    bonjour
    Bravo à Christophe et merci pour ce témoignage.
    Toutefois je mettrais un bémol sur « le garage peut-être revendu très rapidement ».
    Il me semble que le temps de trouver un acheteur puis les délais notariaux, cela prend forcément plusieurs mois.

    Il ne faut pas être pressé et surtout ne pas avoir besoin de cet argent rapidement.
    Cordialement
    Pierre Mante

  • Citizen

    Reply Reply 8 octobre 2014

    Bonjour,

    Ca fait plaisir de voir qu’il existe encore des endroits oú il est toujours possible d’acheter des garages bien en dessous de la valeur du marché.

    Dans ma region (l’extreme sud est) cette periode benie s’est terminée en 2012 !!!!
    Aujourd’hui, « grace » á des sites internets tel que celui-ci et des reportage TV en prime time, les gens ont finallement prix conscience de la valeur des ces petits biens et les mettent á la vente au prix du marché (ce qui ramene le rendement brut á un pénible 5% (Le sexy 10% s’est éteint en 2012 pour ce qui est de la région nicoise).

    Si jamais, vous habitez dans des zones oú les proprietaires n’ont pas conscience de la valeur réelle de ce qu’ils vendent, profitez en vite et le plus possible car ca ne durera pas… gavez vous, car la fin de la fete arrivera pour vous aussi…

    Ne pas oublier cette régle d’or: un bon plan ne le reste que si il n’est pas connu du grand nombre.
    Sinon, on arrete tous de travailler et on se lance tous dans la location de garages.
    Mais alors y a plus personne qui a les sous pour louer les garages 😉

    • Julien

      Reply Reply 8 octobre 2014

      Bonjour,

      tu aurais pu aussi raconter l’histoire de la goutte de ton papi 😉

      Je ne suis pas d’accord avec ton point de vue. Christophe a acheté ces garages après 2012, et j’ai peur que tu te cherches des excuses.

      Les bons coups sont rares, c’est une règle en immobilier, il faut de la sueur, sinon, comme tu le dis, on arrêterait tous de travailler !

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