Mes 4 garages à St Etienne sont à vendre

Tu l’as peut-être remarqué, mais les quatre premiers garages que j’ai acheté sont à vendre. Tu les connais bien, j’en parle à tort et à travers dans mes articles. C’est le premier mais aussi mon meilleur investissement immobilier en terme de rendement. J’ai décidé de vendre ces garages. En effet, j’ai déménagé au mois de juin. J’habite désormais dans l’ouest de la France à Angers. Cette ville est située à 1 heure de Nantes. C’est la raison pour laquelle je vends ces garages.

Pourquoi vendre mon meilleur investissement immobilier ?

Gérer des garages à distance n’est pas facile. Tout se passe bien avec ces garages, les loyers sont versés régulièrement, même s’il faut relancer un des locataires, les locataires sont stables. Mais je n’ai pas envie d’avoir des biens immobiliers partout en France. Si je retourne à St Etienne, ce sera pour voir mes amis plutôt que pour leur demander de remettre un garage en location si un locataire part. Je sais que je serai amené à revenir dans cette ville, mais je préfère concentrer mes investissements dans l’ouest de la France.

Je suis toujours à la recherche de garages à vendre. Depuis mon arrivée dans la région, j’ai visité 2 lots de garages. Un situé à Cholet et un second à Angers. Malheureusement, les deux lots ont de gros problèmes et je ne me porterai pas acquéreur. Je continue à regarder les annonces sur la région des Pays de la Loire et en Basse-Normandie. Les villes qui m’intéressent sont Nantes, Angers, Le Mans et Caen. Bien évidemment, des garages à vendre situés dans la campagne ont ma préférence car les prix de vente sont souvent moins élevés et donc les rendements sont meilleurs.

Mon lot de 4 garages est à vendre

Courant juin, j’ai donc passé une première annonce pour vendre le lot de garages. J’ai tout de suite eu 4 ou 5 appels. La plupart des personnes ne connaissait pas grand chose à l’investissement dans les parkings. Nous avons discuté et certains sont allés visiter le lot. Aucun ne m’a rappelé. J’ai aussi eu un appel d’un investisseur. Il a été super cordial, sympa puis m’a dit que si je baissais mon prix de vente de 2000 €, il achetait tout de suite. En fait, la première annonce que j’ai passée, j’ai mis le prix de vente à 10 % de rendement brut potentiel hors de frais de notaire.

Je m’explique : aujourd’hui, deux garages sont loués 45 €/mois, les deux autres sont à 30 €. Je sais que je peux louer tous mes garages à 45 € (voir 50 €), soit 2160 € de loyer par an. J’ai donc affiché mon prix de vente à 21600 €. Il faut que tu rajoutes les frais de notaire, soit 3100 € supplémentaires. Le rendement brut chute alors à 2160 €/24700 € = 8,7 %. Je trouve que c’est déjà un bon rendement. Il n’y a pas de charges de copropriété à payer car la copropriété n’est pas administrée par un syndic. Seul la taxe foncière est à payer 280 €. Même en gardant les loyers à 30 € x 2 + 45 € x 2 = 150 € x 12 = 1800 €, la rentabilité de ces garages est à 7,2 %.

Je ne suis pas pressé de vendre ces garages

J’ai été déçu par ces premiers appels, car aucun n’a donné suite. J’ai même un lecteur qui a reconnu la photo de mes garages, puis ma voix. Je l’ai donc rencontré devant les garages. Je lui ai montré l’intérieur, il a garé sa voiture dedans. J’attends toujours de ses nouvelles.

J’ai aussi réfléchi à l’aspect fiscal de cette vente. Tu sais sans doute qu’en dessous de 15000 €, les plus-value immobilières ne sont pas imposées. Donc vendre ces garages au delà de 15000 € crée une plus-value et donc des impôts. Tu paies 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5 % au titre de la CSG/CRDS, soit 34,5 % de la plus-value.

Appliqué à mes garages stéphanois, cela fait 21600 € – 10900 € = 10700 €. Sur cette somme, je dois reverser 10700 x 34,5 % = 3691 €. La plus-value chute donc à 7000 € net d’impôt. Pour gagner la même somme, sans être imposé, je dois vendre mes garages par deux au prix de 9000 € le lot de deux. Pour l’acheteur, c’est encore plus intéressant.

Courant juillet, j’ai donc affiché mes garages en un lot de deux garages vendus 9500 €. J’avais laissé une petite marge de négociation. Je me suis aperçu que l’acheteur avait besoin d’avoir une baisse de prix pour faire une bonne affaire. Je suis donc prêt à laisser partir mes garages rapidement pour 9000 € net vendeur.

Pour cette annonce à 9500 € les deux garages, j’ai donc eu 3 appels dont une visite. La visite n’a rien donné, car la personne ne voulait pas payer plus de 3000 € le garage.

Je reste malgré tout surpris que la vente prenne autant de temps. Ces garages sont bien situés, ils se louent rapidement, et à un prix sympa. Le rendement tourne à 9 % frais de notaire inclus, ce qui est largement au dessus de la moyenne à St Etienne. A ce jour, c’est la meilleure offre disponible dans le département, mais les appels sont rares. Intimement, je pensais vendre ces garages en deux mois, mais je crois que cela va prendre un peu plus de temps maintenant. L’immobilier est un domaine qui prend du temps, aussi bien pour rénover, louer et même vendre.

Si tu es intéressé par ces garages, je t’invite à m’envoyer un email.

 


17 Comments

  • VERTMINATOR

    Reply Reply 2 octobre 2016

    En même temps quand on voit l’état des garages, sincèrement payer ça 9000 euros pièces, faut avoir envie..

  • Max

    Reply Reply 17 décembre 2013

    Cool ! Ca va te libérer un peu l’esprit et puis ca fait un apport pour tes futures projets !!

    A bientôt !

    Max 🙂

  • Max

    Reply Reply 20 novembre 2013

    Salut Julien,

    Alors comment ca se passe ? As tu eu des nouvelles pour la vente ?

    Max

    • Julien

      Reply Reply 21 novembre 2013

      Salut Max,

      ca y est, c’est vendu 😉

      Je ferai un article quand ce sera engagé chez le notaire car je n’aime vendre la peau de l’ours avant de l’avoir tué 😉

      Julien

  • Jérôme

    Reply Reply 16 octobre 2013

    Salut Julien

    Tu donnes là un bon exemple à tout investisseur qui veux se lancer :
    Ne JAMAIS faire une opération immobilière en comptant sur la revente du bien.
    La preuve que même une bonne affaire ne trouve pas toujours preneur.
    Heureusement, ils sont loués.

    Bon courage, l’hiver arrive et les voitures devront se se mettre au chaud !

  • GISBERT

    Reply Reply 15 octobre 2013

    SALUT JULIEN,

    Oui, c’est vraie de toutes façon si j’avais eut la possibilité avec mes 5 lots d’un coup j’aurais fait faire l’auto gérance par une agence…

    Si tous ce passe bien pour moi, ont à le projet de s’installer dans le sud au Port de Colombiers (canal du midi) comme j’ai aussi le souhait d’acheter un bateau et ma femme un pavillon d’ici là, j’ai du chemin à faire…

  • GISBERT

    Reply Reply 14 octobre 2013

    SALUT JULIEN,

    Pour commencer dans les parkings c’est une bonne affaire vue la tendance sur le long terme vue que les places deviendront de plus en rare pour se garer dans les rues a forces que la politique de réduire les emplacements au profit des places de livraisons, Vélib et Auto-Vélib sans oublié les places GIC, motos…

    Comme tu sais je suis en train de régler mes problèmes si je peu englobé une parti et l’achat d’un lot puis refaire la même chose en deux temps si je trouve le bon financement une possibilité, je serais peut-être acquéreur j’espère pour commencer…

    Ont ne se connait pas de visu, mes j’aurais plus confiance pour ma première affaire voilà.

    CORDIALEMENT DOMINIQUE

    • Julien

      Reply Reply 15 octobre 2013

      SAlut Dominique,

      Pour acheter, c’est génial. Je raconte tout ce qui m’est arrivé avec ce lot sur le blog. Donc pas de surprise 😉

      St Etienne n’est pas la porte d’à côté pour toi !

      Julien

  • jeremy

    Reply Reply 14 octobre 2013

    Même si ça a effectivement l’air d’une bonne affaire c’est comme pour tout il faut que l’acheteur soit au bon endroit au bon moment. Cela pourrait effectivement m’intéresser mais n’étant pas du tout sur place je passerai mon tour.
    De toutes façons si tu n’es pas pressé ça finira par partir 🙂

    • Julien

      Reply Reply 15 octobre 2013

      Bonjour Jeremy,

      la distance est un frein à l’achat comme à la vente. Pour vendre, il est préférable d’être sur place car les locataires comme les acheteurs ont besoin d’un contact et de sentier le propriétaire.

      Julien

  • max

    Reply Reply 14 octobre 2013

    Salut julien,

    Le marché des garages est un marché de niche, un peu confidentiel qui limite les acheteurs.

    La vente prendra meut être un peu de temps mais qu’importe les garages sont loués.

    Le problème viendra quand un locataire va partir mais tu auras le temps d’aviser a ce moment la !!

    Bonne vente et à bientôt !

    Max

    • Julien

      Reply Reply 15 octobre 2013

      SAlut Max,

      nous en avons discuté ensemble et nous sommes d’accord : la patience est notre meilleur allié ! Dans la recherche, comme dans la vente.

      Julien

  • Guillaume

    Reply Reply 14 octobre 2013

    Salut Julien, en effet c’est surprenant qu’à 10% brut tu ne trouve pas d’acquéreurs…faudrait peut-être monter à 12%?
    Quoiqu’il arrive tu as fait une très bonne affaire, sur du long terme tu sera toujours gagnant.

    • Julien

      Reply Reply 15 octobre 2013

      Bonjour Guillaume,

      je ne monterai pas à 12 % car je ne suis pas pressé. Elever le taux de rendement serait une carte à jouer si j’étais pressé, avec un emprunt sur le dos, pas de locataires.

      Là, je suis confiant et j’attendrai le temps nécessaire.

      Julien

  • Citizen

    Reply Reply 14 octobre 2013

    Salut Julien,

    Ce que tu dis la’, confirme 2 impressions que j’ai eu au départ de mon expérience de location de garages:

    1) Il faut etre proche des biens loués pour pouvoir les gérer
    correctement.

    2) La revente n’est ni simple, ni rapide.
    Sur le bon coin il m’arrive souvent de voir des garages rester en
    vente plus d’un an, et ces garages sont au prix du marché.

    Ces 2 points confirment ce que tu dis dans l’une de tes videos: il ne faut surtout pas se précipiter et faire attention au prix que l’on achéte.
    Acheter c’est facile… vendre est une autre pair de manche…

    Et je suis bien placé pour le savoir car le 1er garage que j’ai acheté je l’ai payé beaucoup trop cher, par manque d’experience (+30% du prix du marché), du coup celui la’ je ne le vendrai jamais sous peine d’enregistrer une moins value… ce sera mon compagnon de retraite… a’ condition que je sois toujours dans la meme région 😉

    Bonne vente

    • Julien

      Reply Reply 15 octobre 2013

      Bonjour,

      tu as bien compris comment cela fonctionne.

      L’immobilier, c’est du long terme, même si dans le cas présent, je ne pensais revendre si vite. Les aléas de la vie…

      Pour l’achat, effectivement, si tu paies au prix du marché, tu es contraint de revendre au prix du marché. Alors pour toi, tu risques de garder ton bien longtemps, à moins de trouver un acheteur motivé !

      Julien

  • Gwen

    Reply Reply 14 octobre 2013

    Je suis assez étonné que ca ne parte pas… en même temps, ils sont loués et tournent sans trop d’efforts tant que les locataires ne changent pas, c’est moindre mal.

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