Pour investir dans l’immobilier, il te faut une stratégie d’investissement. La qualité de cette stratégie d’investissement immobilier aura des conséquences lourdes sur ton patrimoine.

Prenons l’exemple de Jean. Il n’y a pas de stratégie pour investir. Il a un pied dans la bourse, regarde les maisons pour faire de la colocation, s’intéresse aux parkings et à la location meublée. Son but est clair : il veut du rendement.

Le bon point pour Jean, c’est déjà qu’il y a un but relativement précis en tête : le rendement. Personne ne peut établir de stratégie d’investissement sans savoir où il veut aller. Plus ton but est précis, plus il est efficace. Pour mieux investir, Jean devrait poser un objectif de rendement chiffré : 8 % net de charges par exemple.

Pas de stratégie d’investissement immobilier sans objectif clair

Samedi 4 novembre, j’étais à Paris pour animer un atelier de travail avec les élèves de la formation Parking Booster. Le premier thème de l’après-midi est la stratégie d’investissement immobilier. Ils ont voté pour ce thème dans un sondage et il est arrivé premier. Ce n’est pas un hasard.

La première question que je leur pose est la suivante : quel est ton objectif d’investissement immobilier à 3/5 ans ? Quelle stratégie vas-tu utiliser pour l’atteindre ? Tous les élèves ont un but et une stratégie d’investissement immobilier clairs.

A la fin du tour de table, Gwenn me demande ma stratégie d’investissement immobilier. Un peu surpris, je lui réponds : acheter tous les lots de parkings possibles dans le grand ouest de la France.

Ensuite, je leur demande quel est le plus problème qui se pose pour y arriver. Parmi les réponses, deux problèmes majeurs ont émergé : le manque de temps et d’organisation puis le financement. La financement est un thème à part entière que nous avons traité plus tard.

Pour animer cet atelier de travail, je n’ai pas voulu faire reposer les réponses sur les épaules de Cédric ou les miennes. Les qualités du groupe dépassent largement nos compétences individuelles. Les élèves ont cherché dans leurs expériences personnelles et professionnelles, des anecdotes où ils ont réussi à résoudre le problème majeur de leur stratégie d’investissement.

Définir en groupe la bonne stratégie pour investir dans l'immobilier

Le plus gros obstacle à ma stratégie d’investissement immobilier

Comme tu l’as vu, mon objectif en immobilier est clair. Ma stratégie d’investissement l’est moins. Depuis le mois d’août, j’ai raté deux lots de garages intéressants : 40 garages en tout pour 200 000 € d’investissement. Ce n’est pas une paille !

Je vais donc adapter deux/trois points de ma stratégie d’investissement immobilier puisque les résultats ne sont pas à la hauteur en ce moment. Mon gros soucis est le manque d’attention dont je dispose pour mes recherches immobilières.

Avec les cours de conseil en gestion de patrimoine à la faculté d’Angers, mon énergie est trop diluée. Je n’arrive pas à me focaliser sur cet objectif, car d’autres objectifs viennent le compromettre à court terme : l’obtention de mon diplôme et la naissance d’un petit garçon.

Pour ces deux événements, tout se jouera à la mi-janvier. Je vais te raconter pourquoi.

Un exemple de stratégie d’investissement hors immobilier

Dans ma formation de conseiller en gestion de patrimoine, j’ai construit une stratégie pour arriver à un but. Au début de l’année, je n’avais pas de stratégie, mon but était simple : avoir mon diplôme.

Au mois de mai, j’apprends que je vais devenir papa en janvier. Cette excellente nouvelle a été confirmée et la naissance est prévue pour le 14 janvier 2018. Et là, j’ai un peu déchanté. Mes examens du second semestre ont lieu les 11 et 12 janvier 2018.

Le jour est de la naissance est aléatoire, personne ne le contrôle. Mon objectif d’obtenir mon diplôme subit un risque important et il se heurte à une autre envie : être présent lors de l’accouchement.

Dans ma tête, j’ai imaginé que je pourrais être amené à sortir des salles d’examen pour partir à la maternité. Un autre scénario serait celui d’une naissance prématurée début janvier. C’est le pire scénario pour moi.

Ma méthode de révision est efficace. Elle est rodée, mais ne supporterait pas l’arrivée du bébé avant les examens. Avec ces données, je me suis penché sur le programme des examens et les coefficients.

Le premier semestre est clairement le plus facile. Il contient des matières que je connais : beaucoup d’immobilier et de fiscalité des particuliers. Il compte pour 52 % de la note finale.

Pour être présent à l’accouchement (objectif le plus important) et obtenir mon diplôme (objectif important, mais pas aussi prioritaire), j’ai donc défini la stratégie suivante : prendre plusieurs points d’avance aux examens de juillet pour être « tranquille » en janvier.

J’ai donc mis beaucoup de moyens (temps, énergie, organisation, collaboration…) au service de cette stratégie. Je te passe les détails car ce n’est pas l’objet de cet article. Avec cet objectif clair, j’ai refusé des sorties, des weekends, des distractions au point de mécontenter ma femme.

Avec cette stratégie, j’ai obtenu une moyenne de 16.5 qui me permet de parer à beaucoup d’aléas pour le mois de janvier.

Garder une stratégie d’investissement immobilier qui marche

En immobilier, j’ai eu la chance d’acheter 103 garages en moins de cinq ans. Cela représente environ 40 000 € de revenus par an. C’est un salaire de cadre qui nécessite une journée de travail par mois en moyenne.

Pour arriver à ce résultat, je n’ai pas changé ma stratégie depuis 2013. Quand un plan apporte les résultats attendus, il faut le garder. J’ai affiné quelques détails, mais la stratégie reste la même.

J’ai prévu de la partager avec toi dans les deux semaines à venir.

Quelle est la meilleure stratégie pour réaliser un investissement immobilier ?

Cette histoire commence en plein air, début avril, avec le retour du soleil. Voici la meilleure stratégie que j’ai imaginé te transmettre.

Mes réflexions de l’été tournent souvent autour de l’investissement immobilier et des stratégies d’achat que je peux mettre en place.

Je me suis occupé de mon fils dans les quatre derniers mois. Il est né en janvier 2018. Je me suis dit que je devais faire le point et établir ma stratégie d’investissement pour les années à venir.

Qu’est-ce qu’une stratégie ?

Commençons par définir qu’est-ce qu’une stratégie ? Une stratégie est une direction où on coordonne des actions dans le but d’arriver à un résultat.La première étape est de déterminer son résultat.

Si ton objectif est de nourrir la population, tu as tout un ensemble d’actions possibles pour le faire. Tu peux très bien t’installer comme céréalier. Cultiver uniquement du maïs, du blé, et nourrir la population avec.

Mais tu peux aussi prendre la voie du maraîchage. Tu peux faire pousser des légumes et les vendre, soit en circuit court ou dans la grande distribution.

C’est ta stratégie pour arriver au résultat de nourrir la population. On voit bien qu’il y a un certain nombre d’actions possibles. C’est très varié. Et dans les stratégies d’achat immobilier, c’est exactement la même chose.

Définit le résultat attendu de ta stratégie immobilière

Dans l’immobilier, tu disposes de plein d’actions possibles pour arriver à ton résultat. La première étape pour déterminer ta stratégie et la meilleure stratégie d’investissement immobilier, c’est de déterminer quel est ton objectif ?

Quel résultat veux-tu atteindre ? Veux-tu t’arrêter de travailler une journée par semaine ? Est-ce que tu veux gagner 1000, 2000 € en plus ? Veux-tu être rentier ? Est-ce que tu veux prendre une année sabbatique ? Est-ce que tu veux faire un tour du monde avec ta famille et tes enfants ?

Il n’y a que toi qui puisse le décider. Forcément, ta stratégie  sera unique parce que tu as un objectif qui est unique. Ne laisse pas les gens déterminer ton objectif à la place… de toi-même.

Voici une autre vidéo où je parle de mon objectif personnel. Tu verras que, il est très, très personnel.

Quelle stratégie d’investissement locatif choisir ?

Pour arriver à ton résultat de ta stratégie d’achat immobilier, tu as beaucoup de stratégies et d’actions possibles. Puisque tu t’intéresses aux parkings et aux garages, cela doit être un investissement immobilier que tu dois avoir en portefeuille pour construire ton patrimoine.

On peut aussi penser à des stratégies immobilière un petit peu plus à la mode, comme la colocation, la location courte durée, le saisonnier, l’investissement dans les immeubles, dans les maisons ou dans ta résidence principale…

Bref, il y a tout un tas d’outils et d’actions qui sont possibles et utilisables pour construire ton patrimoine immobilier et arriver à ton objectif. Mais quelle est la meilleure stratégie pour y arriver ?

Une erreur assez commune serait de piquer la stratégie d’investissement locatif de quelqu’un d’autre sans l’avoir complètement comprise ou intégrée, de ne pas avoir vu ce qui pouvait ne pas marcher.

Si tu prends une stratégie d’investissement immobilier qui n’est pas réellement la tienne, tu pourrais au moindre petit accroc perdre toute motivation et te retrouver complètement désarçonné parce que tu n’as pas compris toutes les fondations, sur lesquelles repose cette stratégie.

Ta stratégie d’achat immobilier doit être absolument unique, comme ton objectif t’est personnel.

Comment définir une stratégie achat ?

Pour refonder ma stratégie d’investissement locatif, j’ai ressorti mes cahiers d’archives. J’en ai quelques-uns puisque j’ai commencé à les écrire en 2012, 2013. Il y a 8 cahiers de notes où je rassemble toutes mes lectures, mes vidéos, mes discutions, etc…

Pour poser ma stratégie d’investissement, je relis mes notes. Où est-ce que je vais et comment j’y vais ? Qu’est-ce qui va être vraiment efficace pour atteindre mon objectif ?

J’ai relu tous les cahiers. Je pensais que ça allait me prendre une journée au soleil tranquille, Il m’a fallu deux jours pour arriver à quelque chose d’à peu près sympa.

J’ai mis au propre mes notes dans mon cahier d’objectifs et de stratégies. C’est un cahier qui date de 2002. Je devais être au collège ou au lycée. Tous mes objectifs à 5 ans, à 10 ans, les objectifs des années passées, etc. Tous mes bilans sont consignés dans ce petit bouquin. Il me permet de faire des points régulièrement et  d’être très clair sur mes stratégies immobilières et autres.

La première étape est de fixer ton objectif. Si tu as des cahiers, je te propose de les relire et de prendre des notes. Si tu n’as pas de cahier, je t’invite à reprendre toutes les vidéos, tous les blogs, tout ce qui t’a un peu influencé et qui peut composer aujourd’hui tes idées de stratégie d’investissement.

6 années d’investissement immobilier

L’histoire commence le 1er mai 2012 à St Etienne. Après un repas avec quatre amis, je rencontre le propriétaire d’un lot de garages près de la gare.

20 minutes plus tard, la négociation est terminée, l’affaire est dans le sac.

C’est ainsi que mon aventure immobilière a commencé. Cela fait 6 ans que ça dure.

Pour cet anniversaire, j’ai un cadeau pour toi : 12 leçons précieuses et inspirantes tirées de mes investissements.

Je vais partager avec toi 12 leçons essentielles que j’ai tirées de mes six années d’investissements dans l’immobilier.

Je tourne cette vidéo la veille du 1er mai. Le 1er mai 2012, je négociais le lot de quatre garages à Saint-Étienne C’est là où tout a commencé. Avec ce premier achat de quatre garages, est né le blog que tu connais.

J’ai travaillé chez Leroy Merlin pendant trois ans et demi en tant que cadre. Je suis parti pour monter un restaurant qui allait s’appeler « Les Petits Bocaux ». L’objectif était de faire de la nourriture bonne, saine, bon rapport qualité/prix, servie dans des bocaux.

Mon plan ne s’est pas déroulé comme prévu. J’avais beau mettre de l’énergie dans le projet de restaurant, il ne passait pas grand chose. J’ai commencé à avoir mal de dos, à mal dormir… je ne comprenais pas.

Rester à l’écoute de ton corps

Peu importe où tu veux aller, il faut rester à l’écoute de ton corps, des signes. Par exemple, j’ai vu un panneau garage à vendre en revenant d’une visite d’appartement. J’ai galéré à acheter mes premiers garages. Peut-être que je devrais essayer d’aider les gens à investir dans les parkings et les garages ?

Si je ne m’étais pas écouter, je serais rester sur le projet de restaurant, plutôt que de partager mon expérience dans l’investissement parking.

Seul le chemin importe

L’important n’est pas la destination. J’étais parti pour être entrepreneur en montant un restaurant. Au final, je me retrouve blogueur et investisseur parking. Je suis content d’être sur ce chemin et je profite de la balade sans savoir exactement où je vais aller. Je sais surtout que je ne veux pas retourner dans le petit triangle vert.

Il n’y a pas de mauvais moment pour travailler

Le premier pas est extrêmement important. Investir un 1er mai peut être anecdotique pour beaucoup de personnes. Si tu veux être libre, il n’y a pas de bon jour ou de mauvais jour pour travailler. Travaille le dimanche, les jours fériés, le soir, le matin, peu importe si tu veux être libre et poursuivre tes rêves.

Rome ne s’est pas faite en un jour

En 6 ans d’investissements, j’encaisse un pu moins de 60000 € de loyers par an.

2012 : premier achat de 4 garages,

2013 : investissement dans 50 garages,

2015 : passage en SCI à l’impôt sur les sociétés pour acheter 23 garages.

2016 : achat immeuble de 4 appartements + SCI familiale pour acheter ce local commercial

2017 : achat de 22 garages + 4 garages à côté d’Angers.

Ce qui donne au total 450000 € d’investissements dont 80% achetés à crédit.

Pour construire ton patrimoine, il faut être patient. Il faut aller petit à petit, travailler un petit peu chaque jour et mettre de l’énergie, tout en sachant que on n’arrivera pas à son résultat en un jour, en deux jours, en trois mois, en un an.

Il faut garder la motivation à un niveau élevé pendant de longues années.

Toujours essayer et faire le premier pas

Un moment clé était le 15 novembre 2012 avec la sortie du livre « Réussir son investissement dans les parkings » qui est toujours en vente au bout de six ans. Je vais remercier Karine qui est la première personne à m’avoir fait confiance et qui a acheté le premier exemplaire de ce livre.

Je voyais qu’on pouvait vivre de la vente de produits d’information et aider les autres sur Internet. Mais c’était sans y croire forcément. J’ai fait la démarche de tester, de sortir le livre et me prendre une claque, en fonction des résultats.

Peu importe le premier pas. Il y a toujours un premier pas et même s’il n’est pas très bien assuré, il a le mérite d’exister.

Le jour où j’ai sorti le livre, j’ai appelé l’agence immobilière pour être le premier à visiter ce lot de 50 garages en Normandie. Depuis St Etienne, j’ai voyagé de nuit pour être le lendemain matin à 9h en Normandie.

Avoir peur est normal

Trois mois plus tard, je reviens en Normandie pour rencontrer les locataires. Il neige. Il y avait 30 ou 40 cm de neige.

Quand j’ai voulu contacter les locataires de ce lot de 50 garages, la moitié ne m’a pas répondu. Ceux qui me répondaient rendaient les clés. J’ai pris peur. J’ai voulu annuler la vente, sauf que c’était déjà lancé. Tant mieux puisqu’avec le recul, c’est une très très bonne affaire. Il faut savoir que tu vas rencontrer la peur et que tu peux la surmonter.

Aucun plan ne résiste au premier contact avec l’ennemi

Ça veut dire que rien ne se passe jamais comme prévu. Je fais un investissement. Je me dis que ça va se passer comme ça.  J’ai toujours des surprises. Il y a toujours des choses qui n’étaient pas prévues.

Par exemple, mes passages dans les médias. Quand j’ai sorti mon premier livre ou quand j’ai publié le premier article sur le blog, jamais je n’aurais pensé passer à la télé, etc.

Il faut accepter la part d’imprévu qu’il y a dans les investissements et surmonter les peurs.

Les rencontres sont un enrichissement inépuisable

C’est vraiment quelque chose qui m’enrichit humainement parlant, qui me donne beaucoup de savoir, beaucoup d’anecdotes. C’est grâce à la communauté, à mon réseau, que je peux partager des articles, des vidéos qui sont pertinentes et qui peuvent t’aider à investir dans les parkings et les garages.

Depuis 6 ans, j’ai envoyé 7342 emails à mes lecteurs. Vous êtes 1662 clients à me faire confiance depuis six ans. C’est vraiment important de remercier toutes les personnes qui me font confiance, qui achètent une méthode, une stratégie, une formation, un outil sur le site parce que c’est grâce à toi et à toutes les personnes qui achètent que je peux continuer à faire ce métier et à partager, à rassembler le savoir et à le diffuser de façon aussi massive que possible pour que tu puisses investir dans l’immobilier sans faire d’erreur.

Il faut se former

Il y a une belle métaphore : une plante qui ne grandit pas, un arbre qui ne grandit pas, c’est souvent qu’il est en train de mourir.

Je lis entre 30 et 40 livres tous les ans, aussi bien des romans que des livres sur le marketing, sur le développement personnel.

2017 a été une année où j’ai été moins présent sur Internet. J’ai entrepris de passer mon diplôme de conseiller en gestion de patrimoine. La logique était de proposer un service plus complet à mes meilleurs clients. C’est-à-dire de pouvoir offrir des études patrimoniales, de s’intéresser à comment ils peuvent transmettre leurs biens.

J’ai fini major de la promotion, avec 15,20 de moyenne malgré, la naissance de mon fils qui est intervenue dix jours avant les examens finaux. Je ne vais pas exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine.

J’ai investi beaucoup de temps et d’argent dans cette formation : 5000 € et 4 mois de travail. Mais il y a un moment où il faut savoir prendre du recul sur les décisions et les envies.

Je suis content d’avoir fait la formation. Je sens que le métier n’est pas pour moi et je dis stop !

La passion plus que la raison

Le blog a commencé le 15 mai 2012. Pour tenir aussi longtemps, il faut de la passion, plus que de la raison. Si tu n’aimes pas les locataires, faire de la route pour aller visiter des lots, visiter une dizaine de lots pour n’en acheter qu’un seul, regarder les annonces tous les jours, tu ne peux pas tenir aussi longtemps.

Il faut le faire par passion parce que c’est comme ça qu’on arrive à maintenir un niveau de motivation élevé et qu’on arrive à cartonner dans ce qu’on fait.

Rien de tel qu’un bébé pour nous apprendre le fonctionnement de l’être humain.

En regardant mon fils se servir de ses mains, j’ai compris qu’il connaissait une leçon importante que les investisseurs immobiliers ignorent (pour la plupart).

    6 replies to "La meilleure stratégie d’investissement en immobilier"

    • BENOIT PENELON

      Mon objectif est bien toujours d’être indépendant financièrement , mais mes activités professionnels ont largement freiner mon évolution .
      Je vais revendre mon commerce qui ne me fait perdre de l’argent , et espère pouvoir rebondir ensuite.
      Un grand merci

      • Julien

        Bonjour Benoit,

        bravo, c’est courageux de réaliser cette analyse et d’en tirer les conséquences !

        Bonne chance pour la revente de ton business.

    • fanch

      bonjour,
      l’objectif est aussi en fonction des opportunités qui peuvent se présenter enfin je pense que cela peut se faire ainsi
      maintenant les parkings restent un bien particulier avec des aléas qui ne semblent pas intéresser tout le monde même si cela reste hautement rentable à mon avis…
      cordialement
      fanch

      • Julien

        Bonjour,

        merci pour ton partage d’expérience.

    • Sebastien Guerin

      Merci Julien pour ton implication et tes précieux conseils.

      • Julien

        Avec plaisir 🙂

        Merci à toi pour ton attention et ta fidélité.

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