Coronavirus : vers une crise immobilière ou un krach immobilier en 2020 ?

Léo m’a écrit pour me demander si nous allions assister à une crise immobilière en France. La situation sanitaire est très préoccupante à cause du coronavirus. A l’heure où j’écris ces lignes, nous sommes confinés. Le nombre de morts journalier causé par le virus est supérieur à 200 personnes.

Le Covid-19 a-t-il la capacité de déclencher un krach immobilier en 2020 ou une petite crise immobilière en 2020, voire 2021 ? Le coronavirus va-t-il entraîner une baisse des prix de l’immobilier en France ? La France connaîtra-t-elle une crise immobilière en 2020 ou 2021 ? Pire, un krach immobilier en 2020 est-il possible ?

Va-t-on vers une crise immobilière en France ?

Comme Léo, tu te poses probablement ces questions si tu lis ces lignes. Je vais partager avec toi la réponse que j’ai écrite à Léo concernant la probabilité d’une crise immobilière, voire d’un krach immobilier en 2020. Une crise immobilière est-elle à venir ? Quand sera la prochaine crise immobilière ?

Léo s’inquiète des conséquences de ce fichu virus à court et moyen terme. La crise immobilière (ou son absence) aura un impact différent selon le type d’immobilier que tu possèdes mais aussi selon la taille de ton patrimoine immobilier.

Nous parlerons aussi du krach boursier de 2020 puisqu’il aura probablement un impact majeur sur les banques. Est-ce que les mesures de la BCE et de la FED pourront amortir le choc et relancer l’économie ? La crise économique que nous traversons créera-t-elle une crise financière et immobilière ?

Une crise immobilière n’apparaît jamais par magie. Elle a nécessairement des fondements que nous regarderons. Le covid 19 n’est que le déclencheur d’une éventuelle crise du marché immobilier.

Enfin, même si je n’ai pas de boule de cristal, je te proposerai des arguments à partir desquels tu pourras imaginer l’éclatement d’une bulle immobilière, menant à une crise immobilière, un marché stable ou haussier ou un krach immobilier sévère.

Sommes-nous en route vers une future crise immobilière ? En voiture Simone !

Le krach boursier de 2020 et ses conséquences sur l’immobilier

Léo s’informe, comme chacun d’entre nous. Il n’a pas pu manquer les informations sur les bourses mondiales qui s’effondrent. En quelques semaines, un krach boursier a détruit plus de 30 % de la valorisation des entreprises cotées.

Pour rappel, on parle de krach boursier ou de krach immobilier quand le marché subit une forte baisse (supérieure à 20 %) sur une période très courte. La baisse du prix des actions est phénoménale. Quelques semaines de chute ont réduit les hausses de prix de quelques années.

Léo n’a pas d’actions, donc il ne se soucie pas de la bourse. Il ne comprend pas bien les mécanismes et se refuse à investir dans quelque chose qu’il ne comprend pas à 100 %.

Les conséquences du krach bousier de 2020 sur l'immobilier

Depuis que je suis conseiller en gestion de patrimoine, j’ai une idée assez précise (mais limitée malgré tout) des mécanismes économiques. « Léo, sache que la bourse reflète la valeur des entreprises à un instant donné. Cette valeur se base en grande partie sur une anticipation des profits futurs de l’entreprise. »

Quand les profits sont supérieurs aux prévisions, le prix d’une action s’apprécie. Quand les résultats sont moins bons qu’attendu, le prix de l’action de l’entreprise se déprécie. Le marché boursier chiffre (price) les performances futures des entreprises. Le prix est la rencontre des vendeurs et des acheteurs en temps réel.

Le krach boursier de 2020 vient d’une crise économique

Léo comprend vite pourquoi le krach boursier est si violent. Le coronavirus a un impact majeur sur les entreprises. Les ventes ne sont pas au rendez-vous des prévisions car les hommes sont frappés par le covid 19. Pour lutter contre lui, nous sommes confinés. Cela empêche tout le monde de consommer normalement. C’est une crise économique.

Si les ménages dépensent moins en cette période de crise sanitaire due au coronavirus, les entreprises ont moins de revenus. C’est le premier effet de la crise du coronavirus. Les chiffres d’affaires et donc les résultats des entreprises sont en baisse pour le premier et sans doute le second trimestre 2020. On parle de choc de la demande dans cette crise économique.

Le second effet du confinement est tout aussi important. C’est un problème d’offre. Comment une entreprise peut-elle produire des biens et des services quand ses salariés sont à domicile ? Le télétravail permet de réaliser certaines tâches à distance, mais d’autres sont impossibles sans une présence humaine sur le lieu de travail.

Avec les malades, les enfants à garder, le respect des distances d’un mètre, beaucoup d’entreprises sont en chômage technique. Les salariés, qui sont aussi des consommateurs, restent chez eux. L’entreprise produit moins, son chiffre d’affaire baisse. C’est un problème d’offre.

La crise économique impacte l’offre et la demande

Le cercle est vicieux car les salariés confinés en chômage technique sont moins payés que d’ordinaire. Léo pense qu’ils consomment moins pour deux raisons. Un, ils ne peuvent pas consommer comme d’habitude avec le confinement et aussi parce que beaucoup d’entreprises et de magasins sont fermés.

Deux, la chute de revenus est réelle. Ils ont moins d’argent. Pire, les salariés consommateurs peuvent anticiper une baisse future de leurs revenus. Les dépenses des uns sont les revenus des autres. Je répète : Les dépenses des uns sont les revenus des autres.

Si tu anticipes que tes revenus 2020 seront moins importants que prévu, vas-tu dépenser ces revenus comme d’habitude ? Non, tu vas réduire tes dépenses en période de crise économique. Se faisant, tu vas priver quelqu’un ou une entreprise de cet argent. Son chiffre d’affaires va baisser, son profit va diminuer.

L’entreprise va se séparer des personnels les plus précaires (intérimaires puis cdd). L’entreprise réduira ses commandes auprès de ses fournisseurs, etc etc… C’est ainsi que naissent la plupart des crises économiques.

La crise économique va créer une crise immobilière en 2020 et 2021

Cette histoire est simplifiée, mais elle est bien utile pour comprendre le krach boursier de 2020. Tout le monde anticipe une baisse d’activité majeure pour les entreprises et donc une crise économique. Les Etats et les Banques centrales ont fait le même raisonnement, en plus poussé bien sûr.

C’est pour ces raisons qu’ils annoncent des mesures exceptionnelles pour limiter les faillites des entreprises. La destruction du tissu d’entreprise est catastrophique pour l’économie. Les Etats essaient de limiter les faillites pour que l’économie reparte après le passage du virus. Plus il y aura de faillites et plus la crise économique sera sévère.

Le krach boursier a-t-il un impact sur l’immobilier ?

L’impact de la crise économique est immédiat et sévère en bourse. Le krach boursier n’a pas encore fait chuter les prix du marché immobilier. Par essence, ces deux marchés ne fonctionnent pas au même rythme. On parle de valeur mobilières pour les actions et d’immobilier (par opposition à ce qui est mobile). Les transactions sur les biens immobiliers sont bien plus longues que les échanges de titres financiers.

La chute des prix du marché immobilier n’est pas aussi rapide, ni aussi soudaine que sur les places boursières. Le krach boursier peut toutefois impacter l’économie réelle. Même si la bourse n’est que le reflet de prévision de profits futurs, certains acteurs économiques sont investis de manière massive en bourse. Ces mêmes acteurs financent l’économie et créent l’argent au travers des crédits.

Comme Léo, tu as compris que les banques sont en première ligne face au krach boursier. Dans leurs activités, elles sont très exposées au risque des marchés financiers. Si une banque a perdu de l’argent suite au krach boursier, elle aura plus de mal, ou moins envie de prêter de l’argent aux entreprises et aux ménages.

Ce matin, un copain courtier m’a indiqué qu’une banque a augmenté le taux d’intérêt de ses crédits de 1 % à 1,4 %. Pour lui, c’est le signe que cette banque ne souhaite plus émettre de crédit pour le moment.

Toutes les mesures des Etats et des Banques centrales visent à stabiliser les marchés financiers et à donner de la confiance aux banques commerciales. C’est ici que le système peut se gripper, voire exploser.

La crise immobilière de 2008

Léo veut savoir si la crise immobilière de 2008 est en train de se reproduire en 2020. Une crise immobilière est-elle à venir en 2020 ? Sommes-nous face à une crise financière et immobilière ?

En 2008, les banques américaines ont prêté très largement aux ménages américains pour qu’ils achètent leur résidence principale. Les ménages sont attirés par des taux très faibles. Les banques sont couvertes car elles peuvent saisir le bien immobilier qu’elles financent à crédit. Plus elles émettent de crédit et plus l’immobilier augmente.

Eh oui, si l’économie va bien, les ménages sont confiants. Ils ont envie d’acheter leur résidence principale. La banque leur offre des conditions de taux et de durées sympathiques. Les ménages savent combien ils peuvent emprunter. Ils sont prêts à payer leur résidence principale jusqu’au montant maximum prêté par la banque.

La crise immobilière de 2008 est née aux Etats Unis

Un jeu d’enchère et de surenchère se met à l’œuvre. Plus les banques prêtent facilement et massivement, plus les ménages sont prêts à payer cher leur résidence principale. Seulement, la roue tourne. Les taux d’intérêt aux USA ont été augmentés. Le montant des mensualités a augmenté et les premiers emprunteurs ont cessé de rembourser les banques. Leurs maisons sont saisies et vendues. C’est le début de la crise immobilière de 2008 aux Etats-Unis.

Le cercle vicieux continue jusqu’à un effondrement massif du marché immobilier américain. Mais comment une crise immobilière américaine peut-elle devenir une crise immobilière européenne ? La crise immobilière de 2008 a impacté le monde de la finance : les banques et les assurances. Beaucoup de banques et d’assureurs ont investi dans un produit financier complexe basé sur le remboursement des dettes immobilières américaines.

Quand ce produit financier a perdu de la valeur, les banques et assurances se sont retrouvées en grande difficulté financière. Les faillites des acteurs financiers et le manque de crédit ont précipité l’économie dans une crise. Cette crise immobilière de 2008 s’est répandue dans le monde entier.

Faut-il craindre la crise immobilière et financière à venir ?

En 2008, je suis jeune diplômé et j’arrive chez Leroy Merlin. Les prévisions économiques sont mauvaises et un plan est mis en place : croissance et agilité. Agilité veut dire réduction des dépenses, investissements au minimum et gel des embauches.

Ce n’est pas la première crise que j’ai vécue puisque j’étais sur l’île de la Réunion pendant l’épisode du chikungunya. Travailler dans un hôtel dont le taux de remplissage est de 20 % n’est pas drôle. Voir les copains en fin de contrat à durée déterminée partir tous les mois est un déchirement pour le moral et pour l’ambiance.

En 2012, avec la crise de l’euro, le contexte n’était pas favorable pour créer mon entreprise de restauration. Beaucoup m’ont pris pour un fou de me lancer à cette époque.

Bref, les périodes de crise font partie de la vie. Elles suivent puis précédent les périodes de croissance. C’est juste un moment difficile à passer.

En 2020, nous ne sommes pas dans une crise financière. Nous faisons face à une crise économique. Les échanges de biens et de services sont ralentis voire stoppés. La question est de savoir si cette crise économique peut devenir une crise financière et impacter les banques.

La crise immobilière de 2020

L’impact de la crise du coronavirus sur les locations meublées de courte durée

Le marché immobilier pour les locations courtes durées est catastrophique. Ce sont les premiers dégâts de la crise immobilière. Avec les mesures de confinement, les annulations de réservation sont massives. Le printemps est plutôt une période favorable d’ordinaire, mais celui-ci est morose.

A court terme, les investisseurs ne peuvent pas compter sur les rentrées d’argent escomptées. Je souhaite pour eux que le confinement cesse au plus vite afin que les déplacements de loisirs et professionnels reprennent normalement.

La crise immobilière frappe durement les prix des locations courtes durées

Après le confinement, il n’est pas certain que la demande locative revienne à la normale au printemps. Les locations de cet été seront probablement au rendez-vous, sauf si une crise économique sévère pointe le bout de son nez.

Si les ménages ont des baisses de revenu importantes (ce qui est le cas actuellement) et/ou ne prévoient pas d’amélioration, il y a fort à parier que le budget vacances sera revu à la baisse. Idem pour les entreprises. Si le chiffre d’affaires ne repart pas, les budgets déplacement seront resserrés.

Dans ce contexte, les loueurs en courte durée vont devoir remplir et donc baisser leur prix pour être concurrentiels. Je pense que certains investisseurs vont vivre des périodes tendues dans les mois ou les années à venir. C’est le prix à payer lorsqu’on traverse une crise immobilière sérieuse.

Quand un bien immobilier rapporte moins de loyers que prévu, son rendement baisse. Cela fait aussi chuter son prix de vente. Qui veut payer cher un bien qui ne rapporte pas autant que prévu ? La chute des prix en immobilier commence par une baisse des loyers.

Si les revenus des locations de courte durée sont insuffisants, les prêts et les charges auront du mal à être payés. Cela peut fragiliser les banques à cause des impayés. Le scoring bancaire de ces investisseurs va baisser, ils auront moins accès au crédit, donc moins d’acheteurs sur le marché immobilier. Moins il y a d’acheteurs sur le marché immobilier et plus les prix immobiliers chutent.

La chute du marché immobilier en 2020 : les locations de longue durée

Pour les appartements loués à l’année, la crise est beaucoup moins grave. Les locataires restent en place, pas de déménagement possible. Les salaires ou le chômage partiel permettent aux locataires de faire face aux loyers. Les plus démunis sont les locataires aux emplois les plus précaires. Je pense aux intérimaires et aux micro-entrepreneurs.

J’ai un copain micro-entrepreneur qui anime des conférences pour les cadres de grands groupes. Il est retourné vivre chez ses parents en attendant que la crise du coronavirus se tasse. Toutes les conférences ont été annulées pendant quelques mois. Pour lui, c’est une perte sèche et subite de revenu.

Pour les personnes qui ne sont pas à leur compte, les allocations et le chômage prendront le relais. La chute de revenu des locataires sera modérée mais malgré tout présente. Si les locataires ont des revenus qui baissent, les propriétaires vont voir une augmentation des impayés de loyer. Avec les lois qui protègent bien les locataires, les expulsions demandent quelques années. Il faut donc avoir les reins solides pour supporter l’absence de rentrée d’argent et rembourser ses échéances.

Là encore, quand les loyers ne sont pas au rendez-vous, le rendement du bien chute et cela entraîne une baisse des prix immobiliers où ont lieu les impayés.

Pour les investisseurs immobiliers débutants, le risque est important. Le choix d’un mauvais locataire, d’un mauvais emplacement et de travaux imprévus sont des risques majeurs. Pour les investisseurs plus expérimentés, propriétaires de plusieurs logements, perdre un loyer sur quatre, cinq ou plus aura moins d’impact. C’est la diversification.

Les propriétaires de parking et de garage sont par nature très bien diversifiés. Les nombreux locataires permettent facilement d’amortir un impayé ou deux par-ci par-là. La perte de revenu immobilier n’est pas de 100 % comme pour un appartement.

La chute des prix immobiliers pour les locations professionnelles

Avec les difficultés de trésorerie et l’arrêt de l’économie, il y a fort à parier que l’immobilier d’entreprise va se casser la figure. Les prix immobiliers vont chuter. Si les entreprises font faillite, les propriétaires vont cesser de percevoir des loyers. Si les emprunts immobiliers sont remboursés, alors la perte de loyer est juste un manque à gagner. Si un emprunt est en cours, il sera très difficile de faire face aux mensualités.

Les prix immobiliers des locations professionnelles vont baisser

Retrouver un locataire dans une période économique difficile est très compliqué. Pour un bailleur de locaux professionnels, une crise économique n’est jamais une bonne nouvelle. Le risque de défaut de ses locataires augmente rapidement. La bonne nouvelle est que le prix des locaux professionnels va sans doute baisser. Plus il y a des locaux professionnels, industriels, commerciaux, artisanaux vacants, plus il y a de vendeurs sur le marché. Les entreprises en difficulté ne sont pas acheteuses. Le prix de l’immobilier d’entreprise va donc baisser.

Les prix immobiliers en baisse

Si les problèmes de loyer et de trésorerie augmentent, les investisseurs, comme les ménages propriétaires de leur résidence principale vont vouloir revendre leurs biens immobiliers. Cela peut provoquer un afflux plus ou moins massif de biens à vendre. La loi de l’offre et de la demande demeure. Si l’offre dépasse la demande (et que la demande a moins accès au crédit), les prix des biens immobiliers vont fatalement baisser.

En tant qu’acheteur de résidence principale, j’ai souvent été freiné par le prix exorbitant de certaines maisons à Angers. Je compare le prix du bien avec mes revenus, mais aussi avec la valeur locative. Combien d’années de loyer dois-je payer pour acquérir cette maison ?

Certaines maisons sont valorisées plus de 30 années de loyer. C’est beaucoup quand on considère que tous les travaux d’entretien et de rénovation sont à la charge du propriétaire et que la propriété est une sacrée contrainte en terme de mobilité professionnelle et/ou personnelle.

En mars 2020, le marché immobilier est suspendu. Les agents immobiliers sont confinés, ils n’appellent plus leurs clients. Ils n’osent plus démarcher. Tous mes copains dans le domaine se tournent les pouces en ce moment.

Il n’y a aucune crise immobilière à venir

Pour passer la crise boursière et économique, les banques centrales vont maintenir des taux bas. C’est une obligation pour soutenir l’économie. Les taux remontent en période économique faste pour freiner l’inflation et éviter la surchauffe.

La banque centrale européenne ne peut guère baisser ses taux. Elle va donc recourir au quantitative easing. C’est un mécanisme plutôt complexe dont je te passe les détails. L’idée derrière le quantitative easing est d’apporter de l’argent aux marchés pour soutenir l’économie.

Que l’argent injecté dans l’économie le soit sous forme de prêts ou de quantitative easing , la masse d’argent dans le monde va augmenter. Plus il y a d’argent et moins l’unité de monnaie vaut chère. C’est le phénomène de l’inflation. Certains pensent que pour se protéger de l’inflation, l’immobilier est une bonne solution.

Il n'y a pas de future crise immobiliere

Si cette idée prend le dessus sur mes raisonnements précédents, on peut penser que les investisseurs qui ont perdu en bourse et les personnes qui ont peur d’une inflation galopante vont trouver dans l’immobilier une valeur refuge. Les prix de l’immobilier pourraient donc augmenter ou du moins rester stable.

De même, si l’économie retrouve rapidement son rythme de croisière d’avant la crise du coronavirus, il n’y a pas de raison que les prix immobiliers chutent. Si le marché immobilier est sain et que l’économie se porte bien, alors nous n’avons pas de crise immobilière à venir.

Les prix immobiliers vont-ils baisser partout ?

La réponse est simple, c’est non. Le marché immobilier n’est pas un ensemble homogène. Paris, Lyon, Bordeaux n’ont pas les mêmes dynamiques que les départements de la diagonale du vide. PACA et la région parisienne n’auront pas les mêmes réactions que le marché immobilier dans le grand est ou le nord.

Dans les villes où les logements sont rares, les prix immobiliers baisseront moins que dans les zones moins tendues. Une certaine demande immobilière via les acquéreurs va se maintenir. Quelle que soit la conjoncture économique, ceux qui pourront emprunter pourront acheter des biens immobiliers.

Lors de la crise de 2008, Paris n’a pas connu de baisse notable par exemple. A Angers, les prix de l’immobilier ont chuté. Là encore, c’est la loi de l’offre et de la demande qui prévaut. Je pense que les prix pourraient se maintenir ou baisser légèrement dans les grandes métropoles françaises qui sont très dynamiques.

Les prix immobiliers vont chuter

Plus on s’éloignera des centres-villes dynamiques et plus les prix de l’immobilier baisseront. On en revient au fameux adage : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Le marché immobilier est-il en bulle spéculative à fin 2019 ?

Bien malin qui peut répondre à cette question. Ce qui est sûr c’est que le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a émis des réserves fin décembre 2019.

« Le HCSF recommande aux établissements de crédit et aux sociétés de financement que pour leur production de crédits immobiliers, ils fassent preuve de prudence en se conformant aux bonnes pratiques usuelles qui garantissent la robustesse du modèle de financement du logement prévalant en France et de prévenir une dynamique excessive de l’endettement des ménages en prenant notamment en considération les critères suivants dans l’octroi des crédits immobiliers résidentiels en France :

  • le taux d’effort à l’octroi des emprunteurs de crédit immobilier en veillant à ce que ce dernier n’excède pas 33%;
  • la maturité du crédit à l’octroi en veillant à ce qu’elle n’excède pas 25 ans. »

La conséquence ne s’est pas faite attendre très longtemps puisque les articles de journaux se multiplient sur le sujet. Beaucoup de ménages modestes peinent pour obtenir leurs crédits.

Les problèmes de crédit immobilier

La chute du marché immobilier sera probablement engendrée par des difficultés d’accès aux crédits immobiliers. Tous les propriétaires qui auront du mal à rembourser leurs crédits fonciers vont affaiblir les banques. Les banques n’auront plus envie de prêter massivement à de nouveaux acheteurs alors que les propriétaires rencontrent déjà des soucis avec leur crédit immobilier.

En période de krach boursier, le bilan financier des banques est mauvais. Un krach boursier n’a jamais donné envie aux banques d’émettre beaucoup de crédits immobiliers. Suite au krach boursier, le volume de crédit immobilier va baisser. Les profils emprunteur les plus risqués seront écartés. Le marché immobilier va chuter car le nombre d’acquéreurs va baisser. C’est le choc de demande.

Le krach boursier va bloquer les crédits immobiliers

Le choc d’offre peut venir des difficultés financières rencontrées par les ménages à cause de la crise économique et du krach boursier. Un choc de demande et un choc d’offre peuvent précipiter une baisse des prix de l’immobilier.

Personnellement, je trouve que les prix angevins sont particulièrement élevés en comparaison avec la qualité des produits proposés. Mon plan est donc d’attendre pour distinguer une tendance de baisse de prix. Se faisant, si je ne suis pas le seul à attendre, les acquéreurs vont devenir difficiles et les vendeurs n’auront plus que le choix de négocier le prix de leur bien à la baisse.

Le marché immobilier est en pause. Aucune nouvelle annonce n’a été postée depuis le confinement. Seul le prix d’une maison vendue par un marchand de biens a été revu à la baisse : de 410 à 370 000 €. La veille du confinement, la dernière maison que j’ai visitée est passée de 475 à 449 000 € en quatre jours. C’est un peu faible pour en tirer une tendance, mais tu as bien compris quelle est ma conviction sur cette affaire.

Comment surmonter la future crise immobilière ?

La crise économique que nous traversons a causé un krach boursier. Plus la crise dure et plus les entreprises auront du mal à redémarrer. Les ménages vont voir les revenus chuter. C’est parti pour un cercle vicieux de récession économique où chacun coupe ses dépenses et prive les autres de revenus.

Si j’avais un seul mot à dire, une idée à donner au travers de cet article, ce serait : la confiance. L’être humain n’est pas un être rationnel. Il fonctionne aux émotions et à l’instinct. En cas de danger, nos réactions sont souvent disproportionnées. Si la confiance en l’avenir est affaiblie durablement, nous allons nécessairement vers des périodes économiques difficiles avec une chute probable du marché immobilier. Un krach immobilier en 2020 paraît plutôt improbable car le marché ne réagit pas aussi vite que la bourse.

Pourquoi pas une crise immobilière qui débuterait en 2020 et prendrait de l’ampleur en 2021 ? La future crise immobilière fera des déçus mais aussi des heureux.

Quel plan face à la crise financière et immobilière ?

Pour les acheteurs d’immobiliers, cela veut dire que de bonnes affaires vont se présenter. Il faudra les saisir et en profiter. Comme toute crise, elle risque de durer plusieurs mois, voire quelques années.

Pour les débutants en immobilier, la clé sera l’accès au financement. La demande locative sera toujours présente car les gens ont besoin de se loger. Les conditions d’accès au crédit seront plus strictes et il faudra montrer patte blanche. Un apport et de la trésorerie en sécurité seront importants.

Pour les investisseurs immobiliers qui sont déjà dans la partie, il faut tenir pendant la crise. Si les locataires sont à jour de leur paiement, alors ce sera sans doute indolore. La baisse de la valeur du patrimoine n’est jamais actée tant que le bien n’est pas vendu. Pour les loueurs en courte durée et les propriétaires dont les locataires feront défaut, il faudra gérer les problèmes de trésorerie. Plus tu as de biens immobiliers et de locataires, plus la crise sera facile à gérer.

Revendre en période de crise n’est jamais une bonne idée. A choisir, autant revendre au début de la chute des prix immobiliers. La première perte est la bonne comme on dit. Revendre les biens les plus anciens permet de dégager le maximum de trésorerie. En effet, les prix d’achat sont souvent moins élevés que ces dernières années et le capital remboursé est plus important. La trésorerie ainsi dégagée peut permettre de passer la crise.

Le krach immobilier en 2020 ?

Je ne pense pas qu’un krach immobilier aura lieu en 2020. Il est trop tôt pour mesurer les effets exacts de cette crise économique qui deviendra financière puis immobilière. L’immobilier est le marché qui sera exposé le plus tardivement à la crise. Un krach immobilier en 2020 est peu probable. Le krach immobilier sera peut-être pour 2021.

Je crois fortement en une crise immobilière mais une chute de prix rapide et supérieure à 20 % me semble exagérée. Le marché ne paraît pas être surévalué de 30 % ou 40 %. La demande est réelle et l’offre est faible. Est-ce que l’asséchement du crédit et les difficultés financières des propriétaires provoqueront un krach immobilier ? Bien malin qui peut le dire.

Je parie sur une crise immobilière, mais j’espère que le krach immobilier de 2020 ne sera pas notre réalité.

Bilan :

les facteurs défavorables à une baisse des prix immobiliers

  • l’immobilier devient une valeur refuge
  • les politiques de relance économique fonctionnent parfaitement
  • le krach boursier devient un lointain souvenir
  • une solution médicale est trouvée pour stopper nettement le virus
  • les banques jouent le jeu et ne resserrent pas les conditions de crédit

les facteurs favorables à une chute des prix immobiliers

    • une récession économique qui perdure
    • les défauts de paiement des locataires augmentent
    • la mise en vente des biens dont les propriétaires ne peuvent plus assumer les mensualités de crédit

Est-ce le bon moment d’acheter de l’immobilier ?

Dis-moi si tu es d’accord (ou non) avec moi dans les commentaires ! Pour quelles raisons ?

Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Investisseur spécialisé dans les parkings et garages, Julien est propriétaire de 230 garages dans l'ouest de la France. Il partage son expertise sur ce site internet depuis 2013. Il est aussi auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages. Les médias l'invite régulièrement pour parler des parkings.

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15 réflexions au sujet de “Coronavirus : vers une crise immobilière ou un krach immobilier en 2020 ?”

  1. Bonjour,
    C’est vrai que les parkings / garages minimisent les risques, et j’y pense souvent. C’est à mon avis mieux que l’investissement dans des logements.
    Toutefois, aux dernières nouvelles du jour, la période n’est pas propice à l’obtention des prêts. Moins 5% d’accord en ce début 2020. Les banques sont frileuses en ce moment, même si elles ne font que mieux appliquer les règles qu’elles avaient déjà.

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  2. Bonjour Julien,
    D’accord avec toi sur la crise économique a venir. Dure dure.
    Pour la crise financière, il me semble qu’elle sera pas trop importante car l’état va garantir les prêts mais les banques continueront t’elles leurs politiques frileuses concernant l’immobilier et en particulier pour les garages?

    Répondre
  3. les Etats et les banques sont déjà en faillite, ne vivent plus que par la planche à billets et le credit facile, je ne vois pas comment la crise Eco pourrait ne pas les impacter violemment le système financier. Sans compter l’explosion de l’Euro qui ajouterait à cela une crise monétaire sans précédent.

    Répondre
  4. Bonjour Julien,
    La situation à venir va vraiment dépendre de la durée du confinement, mais aussi si nous trouvons le médicament pour soigner la maladie que nous ne connaissons pas bien en ce moment (dû au Covid-19).
    Si dans une premier temps nous arrivons à stopper la pandémie, l’économie va reprendre tout doucement, avec un rythme qui va aller en s’accélérant progressivement dans le temps et au fur et à mesure que nous allons être certain de contrôler une éventuelle reprise de la contagion.
    La découverte du remède pour soigner et par la suite du vaccin pour se protéger, fera que l’économie reprendra un rythme « normal ».
    Si par contre, cela met du temps à trouver le médicament, alors nous risquons de passer par des hauts et des bas, et l’économie ne repartira pas de si tôt normalement.
    Effectivement dans ce cas, les taux d’intérêts augmenteront, les foyers ne pouvant plus rembourser vont vouloir vendre à tout pris leur biens immobiliers et les prix de vente baisseront!
    Nous sommes donc dans une période incertaine, et qui durera tant que nous n’aurons pas trouver « le » médicament pour soigner les personnes atteintes du Covid-19!

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    • Bonjour FRançois,
      je te rejoins sur tous les points, sur celui des taux d’intérêt.
      A mon sens, les taux d’intérêts ne peuvent pas augmenter en temps de crise, ce seraient contre productif pour l’économie.
      Les problèmes de l’immobilier viendront des défauts des locataires, des propriétaires et d’un rationnement du crédit à mon avis.

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  5. Clairement un article écrit dans le but de se positionner sur les expressions visées dans le texte A la lecture de l’introduction on s’attend à une réponse claire, argumentée et pleine de sens (d’autant que les tournures interrogatives sur le sujet de la crise Immo 2020 sont tournées et retournées dans tous les sens.) Mais arrivé à la fin du billet je me suis dit : « ah ça se finit comme ça ?
    Est-ce que j’ai appris quelque chose ? Pas vraiment.
    Mais l’article a le mérite d’exister. Bien joué. Je regarderai l’évolution du positionnement seo

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  6. La crise économique est déclenchée par le choix du gouvernement de confiner tout le monde plutôt que les personnes contaminées seulement. Cette décision est causée par la pénurie extrême due à la totale imprévoyance du gouvernement et par la dépendance de la france qui ne produit pas elle même les produits tels que les masques, le gel et les tests. Il va en résulter à coup sur une crise financière: effondrement des bourses de 60 % lorsque les états unis seront vraiment impactés par la pandémie, ce qui est en train de se produire. Cette crise financière entrainera une crise bancaire qui sera reportée sur les déposants pour éviter les faillites de banques (loi sur le bail in de 2018). Les assurances vies seront figées, il ne sera plus possible de sortir. A coup sur la crise bancaire aura un impact sur les projets immobiliers qui seront ralentis ou annulés. Si le traitement à base d’hydroxichloroquine fonctionne et que le médicament est produit en quantité suffisante cette crise économique pourra être limitée dans le temps (4 semaines d’arrêt de l’économie). Dans le cas contraire on ira sans doute vers une crise monétaire qui aboutira à l’explosion de l’euro et de l’.europe.

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      • Bien sûr que je m’attends à la faillite des banques, l’explosion de l’euro (qui était une arnaque dès le début..), ce n’est pas pour rien que l’Angleterre se retire elle qu’elle avait tout fromentée…. ) En 1929-30 mon grand père avait perdu tout son argent dans les banques, son commerce et ce qu’il lui restait ce sont les terrains qu’il avait acheté CASH comme avait l’habitude de faire sa famille en Turquie avant 1915. Faites attention de garder de l’argent cash, achetez SVP de l’or etc… sonnant et déterrer-le dans votre jardin etc…

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    • Bonjour,
      Entièrement d’accord avec vous sur le début. Pour des économies de bouts de chandelles, les gouvernements successifs ont rognés sur les masques et les tests. Ces outils nous auraient permis de continuer une activité, certes réduite, mais essentielle pour que l’économie ne plonge pas. Au lieu de cela on a dû tout stopper et ce sont des centaines de milliards de déficit que nous allons encaisser, avec la perte d’une grande partie du tissu productif.
      Donc oui la récession est inévitable maintenant, la crise financière, boursière aussi. Immobilière? Sûrement, on a du mal à ne pas y croire. Mais comme le dit Julien, elle sera sans doute plus tardive, plus hétérogène selon les territoires, selon les investisseurs. Et si par chance la croissance ne tarde pas trop, le secteur sera un peu moins touché que les autres. Gardons espoir.

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  7. Je viens de visionner votre vidéo, je suis globalement d’accord avec ce que vous dites.
    Nous nous sommes rencontrez en avril ou mai je ne sais plus à Rennes avec les investisseurs rennais et alentours et n’ai pas voulu trop parler de mon activité.
    En plus d’être investisseur et maître d’œuvre, je suis expert immobilier agréé CNE et donc je fais pas mal d’expertise en valeur vénale voir des avis de valeur pré-achat pour du particulier et professionnel surtout et donc pour un immeuble de rapport, l’évaluation est une moyenne de plusieurs méthodes utilisées par tous les experts d’Europe.
    Méthode par régression statistique ( comparative suivant prix du marché)
    Méthode par capitalisation de revenu
    Méthode edoniste.
    Méthode sol, construction, vétusté
    Méthode du promoteur inversé.
    Ce qui permet d’avoir la valeur de l’immeuble au juste prix à l’instant T.
    Cela n’a rien à voir avec le prix de vente affiché par un agent Immo qui dans 95% des cas est empirique.
    Tout cela pour dire que pour un investisseur plutôt novice dans le métier, il va lui être très difficile de savoir même par comparaison si le prix est juste.
    J’en profite également pour attirer votre attention sur la crise que nous vivons et qui ne sera pas sans conséquences dans les mois à venir à savoir, en discutant avec les professionnels de l’immobilier que je côtoie tout les jours, nous sommes assez d’accord pour dire:
    Les prix ne bougerons pas ou peu dans les métropoles à zone tendue voir continuerons à augmenter, par contre une chute des prix de l’immobilier est attendue dans les zones non tendues (rurales,petites et moyennes villes) car on s’attend à une forte hausse du chômage et donc pour les immeubles sans grande valeur intrinsèque avec petits loyers, il risque d’y avoir une forte augmentation d’impayés.
    Ce qui pourra contraindre certains investisseurs n’ayant pas suffisamment d’épargnes pour absorber cela à devoir vendre.
    Des opportunités vont voir le jour certainement.

    Je dis également cela car je ne suis pas serein pour certains investisseurs que je vois dans le groupe MasterClass et qui a mon sens ne sont pas suffisamment armés pour absorber le choc.(pas ou peu d’épargne).
    Je trouve qu’il serait opportun sans faire de catastrophisme et sans pessimisme de mettre en éveil tout cela.

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