Opportunités et risques du marché des parkings : analyse

Avant d’investir 10 000 euros dans l’immobilier des parkings ou des box-garages, je me suis souvent posé la question suivante : ai-je intérêt à investir ces 10 000 euros dans l’achat de places de parking ou y-a-t-il d’autres opportunités plus intéressantes ailleurs ?

J’ai beaucoup réfléchi et je suis arrivé à la conclusion qu’il était mieux d’investir dans des garages que dans un appartement. Mais j’ai comparé ces deux investissements ensemble et non par rapport à leur environnement.

Investir 10 000 €, 15 000 € ou 20 000 € dans des emplacements de parking ou des box garages mérite que l’on s’attarde sur les contraintes et les opportunités du marché du stationnement.

J’entends par marché du stationnement, toutes les solutions pour garer sa voiture et les intervenants, comme l’Etat, les collectivités locales, les entreprises, les propriétaires et les consommateurs d’emplacements de stationnement. Ce marché est complexe et pour la clarté de mes propos, je te propose de l’analyser grâce à la matrice de Porter.

Michael Porter est un professeur de stratégie qui a inventé un grille d’analyse de la concurrence sur un marché.  Il dit que plus la concurrence est élevée, moins les marges de manœuvre d’une entreprise sont grandes et plus vite diminue son profit.

Je vais adapter la matrice de Porter pour classer la concurrence en plusieurs catégories : l’environnement politique, les tendances sociétales, les pouvoirs des locataires (clients des parkings) et les pouvoirs des propriétaires (fournisseurs d’emplacements de stationnement).

Les tendances de société pour les voitures

Selon une étude parue en 2010, plus de 80 % des transports de personnes a été effectué grâce à une voiture. La France compte 600 véhicules pour 1 000 habitants, ce qui la place sur le podium mondial. Ces deux faits prouvent que la voiture est omniprésente dans notre mode de vie et qu’elle reste très utilisée. C’est une bonne chose car sans les voitures, le marché du stationnement n’aurait aucun avenir.

L’Automobile Club a dévoilé les chiffres du budget voiture 2011 il y a peu. Le budget voiture des français a augmenté de 4 % par rapport à 2010. Les prix d’achat des véhicules sont restés stables grâce aux bonus écologiques et primes à la casse. C’est le carburant qui plombe le plus le budget avec 11 % de hausse pour l’essence et 15 % pour le gazole. Les prix du pétrole n’ont pas fini de grimper.

Les tarifs d’entretien et d’assurance ne sont pas en reste avec des augmentations de 5 % environ. Bref, le budget voiture moyen continue de s’alourdir d’année en année. Les français n’ont pas envie ou ne peuvent pas se séparer de leur voiture  mais ils ont tendance à rouler moins, donc à se stationner plus facilement et plus souvent.

L’environnement légal

L’Etat produit des centaines de lois chaque année. Les parkings, garages et box sont concernés par ces politiques. Les principales mesures qui impactent le marché du stationnement sont les politiques d’imposition et fiscales, les politiques de droit de louage et les politiques de développement durable.

Coté fiscalité des places de parking, l’état a tendance à augmenter les impôts. En période de crise européenne et mondiale profonde, la lutte contre le déficit public et la dette prend plus de poids. Les contribuables mettent la main à la poche pour payer plus d’impôts. L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux, les taxes d’habitation et foncière sont à la hausse. Ces hausses d’impôts affectent négativement le rendement des garages, mais aussi de l’investissement locatif dans son ensemble.

Même si cela impacte la rentabilité des garages et parkings, les impôts sont identiques à ceux d’un appartement ou un placement boursier. Il n’y a pas d’incidence particulière sur le marché du stationnement.

Coté législatif, la loi sur la location d’emplacement de parking privé n’a pas évoluée récemment. La réglementation des places de parking est toujours régi par le code civil qui impose des principes généraux plus souples que pour les locaux à usage d’habitation.

Coté développement durable, des mesures sont mises en place pour diminuer l’impact écologique de la voiture. Réduction de la vitesse grâce aux contrôles radar, incitation au covoiturage, primes écologiques pour les véhicules moins polluants, remboursement aux salariés de 50% des abonnements de transports en commun par les entreprises…

Toutes ces mesures cherchent à réduire les gaz à effet de serre, mais ne décourage pas pour autant l’automobiliste de rouler. Comme nous l’avons vu au début, l’usage de la voiture reste fortement ancré dans nos habitudes et dans notre territoire. Mais si les politiques de développement durable menées par l’état n’ont pas d’impacts pour le moment, elles sont un risque à ne pas négliger.

Les pouvoirs de négociation des propriétaires de parking et garage

Il y a deux types de propriétaires de parking à mon sens. Ceux qui utilisent leur parking et ceux qui le louent. Il y a une concurrence entre les deux car celui qui achète le parking pour lui-même n’a pas de logique de rentabilité donc il est prêt à payer plus cher son emplacement. Cela contribue à faire monter les prix de vente sans augmenter les prix de location. C’est pour cela que je te conseille de regarder des lots de parking et de garage plutôt que des emplacements individuels.

Les agents immobiliers font aussi grimper les prix des parkings et des garages. Bien sûr, ils ajoutent leur commission sur la vente mais ils travaillent pour vendre le bien donc il n’y a pas de mal à cela. Par contre, ils ont un rôle de conseil vis à vis du propriétaire.

Ils évaluent le prix des garages par rapport aux loyers et à une rentabilité. J’ai constaté que la plupart des biens vendus par des agents immobiliers tournent autour de 6 % à 8 % de rentabilité brute. Cette petite rentabilité brute des garages rend les biens plus chers et baisse le rendement de l’investissement.

Investir dans des parkings est un investissement encore peu connu, donc il y a peu de concurrence entre acheteurs. Cela participe à la stabilité des prix. S’il y a peu d’acheteurs, ta marge de négociation avec le vendeur n’en est que meilleure.

Le pouvoir de négociation des locataires

L’automobiliste qui cherche à louer une place de parking ou un garage cherche avant tout le plus pratique. Il veut que l’emplacement de parking soit proche de chez lui ou de son travail, qu’il puisse ne pas perdre trop de temps en rentrant ou sortant son véhicule. Le prix n’est pas le critère le plus important, même s’il peut servir à départager le choix entre deux parkings.

Le locataire n’a pas de pouvoir particulier pour négocier le prix de location sauf s’il est très compliqué pour le propriétaire de louer la place de parking. Si l’emplacement de l’investissement a été bien choisi, tu ne devrais pas avoir ce genre de problème. Au contraire, dans certains quartiers, les propriétaires en viennent à créer des listes d’attente pour louer leur parking.

Investir dans des places de parking et des garages est peu risqué et profitable

En résumé, les tendances de société sont plutôt positives et encourageantes pour les propriétaires de parkings et de garages : l’avenir de la voiture comme moyen de transport est assuré. Du coté du droit, les lois sur la location sont en notre faveur, tandis que les lois sur la fiscalité impactent de plus en plus la rentabilité. Les lois sur l’écologie n’ont à ce jour aucun impact sur le marché du stationnement mais cela reste à surveiller.

Les pouvoirs de négociation des locataires est faible pour peu que la demande pour la place de parking soit forte. Si l’emplacement n’est pas bon, alors le prix de la location pourra être revu à la baisse. Coté des propriétaires, le prix des garages et des parkings est plutôt à la hausse, mais concerne essentiellement les emplacements individuels. Il reste de bonnes marges de négociation avec les vendeurs.

Pour conclure, le marché du stationnement est globalement peu concurrentiel et il n’y pas de menaces qui pourrait impacter très fortement le marché. Investir 10 000 € dans des parkings et des box garages reste un investissement peu risqué et profitable pour peu de choisir la bonne affaire.


10 Comments

  • bangoura

    Reply Reply 15 septembre 2014

    quand n’est il pour l’année 2015 ( au vue de l’année 2014 ) ?

  • jl

    Reply Reply 21 août 2012

    Bonjour

    Je trouve ce site tres interessant. Je loue actuellement un parking et depuis un moment je me demandais s il ne serait pas intéressant d investir dans des box.
    Tout d abord félicitations pour votre esprit d entreprise surtout a votre ages c est rare de trouver des gens qui ont le goût d entreprendre. Bravo egalement pour le site il regorge de pleins d informations bien utile un seul bémol l usage du tutoiement semble retirer du credit au contenu.

    J avais poussé mon raisonnement d investissement un peu plus loin que ce qui est présenté sur le site (je n ai peut être pas tout lu ). Je pensais acheter des places de parking et de les boxer comme disent certain c est a dire de construire un box sur l l’emplacement de preference dans des parking en sous sol.

    Est ce que vous avez étudié cette idée ? Voyer vous des inconvénients ? Les prix entre les enplacements et les box en ils de france sont souvant de plusieurs milliers d euros.

    Concernant l iles de France penser vous que le marché de la location soit interessant pour un investissement? Sinon ou puis je trouver des statistiques qui me permettent de choisir les bon emplacements ?

    Merci

  • matt

    Reply Reply 16 août 2012

    Bonsoir,
    il est evident que 4 garages pour 9000 euros est tres rentable.
    Mais ca ne court pas les rue a ce prix la, Toutes les annonces que j’ai vues se situent autour de 6% à 7% de rendement brut.

    J’ai bien vu une annonce pour 20 garages a 76000 euros mais dans un tres mauvais quartier Je me renseignerai quand meme pour savoir le taux d’occupation etc mais a ce prix la il y a forcement un soucis

    • jl

      Reply Reply 21 août 2012

      bonjour

      Vous parlez de taux d occupation. Comment peut on avoir ce type d information?

  • matt

    Reply Reply 16 août 2012

    Bonjour,

    vos garages rapportent 10% net, pouvez vous etre plus précis,
    a combien s’elevent les charges, mettez vous de l’argent de coté pour un futur entretien de la toiture ?
    A combien se sont élevés les frais de notaire, le lot de garage et combien les louez vous ?

    • admin

      Reply Reply 16 août 2012

      Bonjour,

      J’ai acheté un lot de quatre garages pour 9300 € et 1700 € de frais de notaire. Ils sont loués en moyenne 35/40 € par mois.
      Je te laisse te référer aux articles sur le calcul de la rentabilité pour plus de détails.
      Pour les charges, la taxe foncière est de deux mois de loyers par an, et pour le reste, je n’ai pas le recul suffisant pour le chiffrer à l’année.
      La toiture vient d’être refaite et je ne prévois pas de frais supplémentaires à part du petit entretien.

      J’espère que j’ai répondu à tes questions.

      Julien

  • admin

    Reply Reply 13 juillet 2012

    Bonjour,

    je suis persuadé que c’est une super affaire aussi ! J’en ai fait l’expérience. Tiens moi au courant quand tu auras une affaire en vue.

    Julien

  • passion-locatif

    Reply Reply 28 juin 2012

    Bonjour
    Je serais curieux que tu me fasses découvrir une annonce intéressante, parue récemment, pour la rentabilité d’un parking ou d’un garage. Merci d’avance.

    PS : dommage que tu ne te présentes pas, sur ton blog. Difficile de savoir à qui on a affaire.

    • admin

      Reply Reply 29 juin 2012

      Bonjour Ludovic,

      Je vois que tu as pris le temps de parcourir le site et je suis content de ta remarque.

      J’ai pris le temps ce matin de rédiger un petit post pour me présenter. Je le publierai un peu plus tard mais en attendant je vais me présenter en trois mots.

      Je m’appelle Julien, j’ai 27 ans. Je suis propriétaire de 4 garages à St Etienne. Ils sont tous loués et me rapportent pas mal d’argent (10 % net de tous impôts).

      Ce site est le premier que je crée donc tous les conseils que tu peux me donner sont les bienvenus.

      Je te fais passer par mail mon futur achat (enfin deux trois trucs à vérifier avant).

      A bientôt

      Julien

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