David vend ses garages à Nimes

Peux tu te présenter ?

Je m’appelle David, j’ai 29 ans, et j’habite à Montpellier. Je travaille en CDD pour un laboratoire de recherche agronomique qui étudie les mécanismes que mettent en place les plantes pour se prémunir de la sécheresse. Je me suis lancé dans l’immobilier avec mon meilleur ami Pierrot, 29 ans, habitant à Ajaccio, qui est inspecteur de l’environnement.

Nous sommes l’un comme l’autre novices dans l’immobilier.

Peux-tu nous parler de tes garages ?

Il s’agit d’un lot de quatre garages à Nîmes dans un quartier populaire, à proximité d’une sortie d’autoroute. Ils sont dans une résidence en extérieur au sein d’un lot d’une trentaine de box.

Le propriétaire précédent avait changé récemment les portes basculantes des garages par des volets roulants neufs plus sécurisants. Mais pour des raisons professionnelles, il ne pouvait plus s’en occuper. Lorsqu’il a souhaité les vendre, il n’y avait plus qu’un garage de loué pour un loyer de 50€, ce qui ne couvrait même pas ses charges. Lorsque nous l’avons contacté, le vendeur n’habitait plus sur place et ne pouvait pas se déplacer alors qu’il était pressé de vendre.

Pourquoi as-tu choisi d’investir dans ces garages ?

Les garages sont dans un quartier populaire mais ceinturé par une zone résidentielle. La demande locative est ainsi forte. En publiant une annonce pour la location d’un garage à 80€ par mois dans ce même quartier, nous recevions déjà un appel par jour en moyenne, ce qui nous a mis en confiance pour nous engager sur ces garages. On a presque été débordé et nous avons même demandé les clés des garages à l’ancien propriétaire dès la signature du compromis afin d’installer deux entrepreneurs et un particulier.

Nous avons pu remarquer que la proximité de ce lot avec une sortie d’autoroute intéresse particulièrement les professionnels qui ont besoin de stocker du matériel encombrant et nécessaire à leurs chantiers auxquels ils accèdent aisément par l’autoroute sans perdre de temps dans les embouteillages en centre ville. Nous avons par exemple un façadier depuis le début de l’aventure qui stocke ses échafaudages.

Comment as-tu eu l’idée d’investir dans un parking ?

Avec mon meilleur ami Pierrot, nous avions chacun 15000€ qui dormait sur nos livrets A respectifs. Nous avons donc décidé d’investir. Inutile de préciser que nous étions complètement novices dans le domaine immobilier. Tandis que nous épluchions les annonces sur internet, nous sommes tombés par hasard sur ton blog… Notre lanterne s’est alors allumée 🙂

Pour la petite histoire, je devais partir faire un stage aux USA dans le cadre de mes études, donc c’est mon ami Pierrot qui a géré l’administratif après la signature du compromis.

Enfin, sur conseil de notre comptable, nous avons monté une SCI afin d’acquérir les garages.

Comment s’est passée la recherche de locataire ?

Sur le site « le bon coin »… Une photo accompagnée d’un bref descriptif, tout simplement.

Avec le temps, nous connaissons quelques locataires des autres garages ainsi que certains résidents. Le bouche à oreille s’est installé… Les deux derniers locataires ont été trouvés ainsi, et nous avons même une personne en liste d’attente alors que nous ne publions plus d’annonce. Mais globalement, les locataires restent au moins un an.

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en investissant dans un parking ?

Avec notre petite expérience, nous dirions qu’il faut acheter un bien où il n’y a pas trop de travaux à prévoir. Et qui se situe, comme c’est le cas ici, ni dans un quartier bourgeois (trop cher à l’achat) ni trop miséreux (trop de problèmes si on ne peut être sur place). Une zone intermédiaire avec un prix d’achat peu élevé et un revenu locatif pouvant être correct. Bref il faut des points attractifs, ici autoroute à 2 minutes, boxes très sécurisés, quartier correct…

Combien as-tu acheté tes garages ?

Nous avons acheté notre lot de 4 garages en décembre 2013 pour la somme de 30500€.

Ce fut notre première acquisition immobilière.

Comment s’est passée la négociation avec l’agence ou le propriétaire ?

Tout s’est passé par téléphone. Le vendeur en demandait 35000 €. Il est de lui-même descendu à 33000 € lorsque nous lui avons annoncé que nous avions d’ores et déjà l’argent (donc pas de demande de crédit = rapidité). Pris dans notre boulot, nous ne l’avons recontacté que deux semaines plus tard, mais là, déception, les garages étaient déjà vendus.

Coup de théâtre, peu de temps après, le vendeur appelle mon ami pour lui annoncer que l’acheteur qui devait les lui prendre n’avait pas eu son crédit. Nous avons donc pris rapidement la décision de les lui négocier à 31000 € (en lui proposant 30000 €). Pierrot a conclu la vente par téléphone, et m’a annoncé avec un petit sourire que c’était OK pour 30500 € ce qui correspondait parfaitement à nos attentes en termes de rendements !

A combien s’élèvent les loyers ? Y-a-t-il des charges mensuelles à payer ? As-tu fait des travaux ?

Les loyers mensuels s’élèvent au total à 335 € :

  • Un box a 80 €, et trois à 85 €.

Les taxes annuelles s’élèvent au total à 770 € :

  • 200 € de charges de copropriété et 570€ de taxe foncière.

Soit un rendement de 9,6% net de charges !

Nous avons fait nous-même des travaux. Une matinée pour renforcer la sécurité de nos garages en ajoutant un troisième point de fermeture ancré au sol pour chaque porte de garage. Une initiative appréciée par nos locataires, et un élément distinctif par rapport aux autres garages de la copropriété favorisant la location de nos garages plutôt que les autres.

Quel conseil donnerais-tu à un investisseur débutant dans les parkings ?

Passe à l’action ! Il est bon de se renseigner et demander conseil, mais les bonnes affaires n’attendent souvent pas bien longtemps…et si en plus tu as un peu de chance, alors…  😉

Nous, par exemple nous ne sommes pas du sérail. Mon ami et moi-même n’avons toujours étudié que la biologie, bref en matière d’immobilier nous n’y connaissions strictement rien. De plus, la pression familiale était présente : « vous prenez des risques !», « vous ne savez pas ce que c’est !», « si c’était si intéressant il y aurait déjà du monde pour l’acheter !» ou même « c’est beaucoup d’argent ! ».

Bilan : soyez vigilants dans vos investissements mais à un moment il faut s’écouter soi et non les autres !

 

Ces 4 garages à Nimes sont à vendre !

Voici le dernier email de David :
« Nous n’avons pas mis à la vente ce lot : ni sur internet, ni ailleurs.
Entre nous, c’est franchement grâce à toi que nous avons acheté ce lot. Nous pensions donc te laisser l’exclusivité. Si la vente n’aboutissait pas, nous publierions alors sur leboncoin pour débloquer la situation.

Pour ce qui est du prix, on pensait proposer à tes lecteurs un investissement juste au dessus des 8% net, soit le tout à 36.000€. Un rendement intéressant pour tes lecteurs qui voudraient investir, nous permettant de récupérer les frais de notaire. »

Ce lot a été vendu en une semaine. Si tu veux bénéficier de la notoriété du blog pour poster tes parkings à vendre, contacte-moi !

 

 

As-tu des questions pour David à propos de ces garages ?

10 Comments

  • Elias

    Reply Reply 23 août 2015

    Bonjour,

    Si j’ai bien compris le lot a déjà été vendu ?

    Cordialement

    • Julien

      Reply Reply 24 août 2015

      Bonjour,

      oui, l’affaire était pliée en quelques semaines.

  • Philippe

    Reply Reply 27 mai 2015

    Bonsoir!
    J’ai envoyé un formulaire il y a plusieurs jours car suis fortement intéressé par cet investissement, mais pas de réponse, j’ai pourtant communiqué nom / adresse /téléphone et un résumé déjà assez complet de ma situation, les garages sont-ils vendus ?

    • Julien

      Reply Reply 1 juin 2015

      Bonjour Philippe,

      j’ai fait suivre tous les emails, j’attends des nouvelles de David.

      Merci

  • lebreton

    Reply Reply 13 mai 2015

    Salut Julien,

    De même que Gwen, j’aimerais connaître la raison de la vente car le rendement est très intéressant.

  • Nicolas

    Reply Reply 13 mai 2015

    Bonsoir,

    C’est vrai que la rentabilité nette de charges est plutôt alléchante. Maintenant, comme le dit Gwen, pourquoi veulent-ils s’en débarrasser ? De plus, la rentabilité n’est pas le seul élément à prendre en compte pour faire un bon investissement. Encore faut-il que le bien s’autofinance.

    • Didier-Fabrice

      Reply Reply 15 mai 2015

      Bonjour,

      Pas du tout d’accord avec toi. N’en déplaise aux investisseurs-marketteurs l’autofinancement n’est pas une caractéristique intrinsèque d’un (bon) investissement.
      Déjà il faut que le bien s’autofinance cela ne veut rien dire car il manque une donnée fondamentale : la durée de l’emprunt. Il faut que le bien s’autofinance sur 3 ans, 5 ans, 15 ans, 30 ans, 50 ans, 140 ans (non je n’ai pas picolé c’est la durée moyenne de remboursement en Suède par le système de crédit in fine) ?

      L’autofinancement est fonction de la rentabilité du bien mais aussi (et surtout) de la durée et du taux d’emprunt deux variables qui ne sont pas corrélés avec la valeur intrinsèque de l’investissement.
      Les taux sont actuellement bas mais cela n’a pas toujours été le cas. Cela signifie-t-il que les investissements n’étaient pas bons à l’époque ? Bien sûr que non cela signifie simplement qu’il est beaucoup plus facile de s’enrichir en faisant appel au crédit…

  • Gwen de moins-cest-mieux.com

    Reply Reply 13 mai 2015

    Salut Julien,
    sympa que ces lecteurs aient pensé à toi pour la vente. Par contre, même si on a plein de réponses dans cet article, il reste une interrogation majeure: « Pourquoi se séparent-t-ils de ce bien? »

    • David

      Reply Reply 13 mai 2015

      Bonjour Gwen,
      Mon meilleur ami et associé, Pierrot, est en Corse à l’année. Habitant à Montpellier, j’ai tout naturellement géré jusqu’à aujourd’hui la location de ce lot de garages. J’ai signé en mars un CDI qui débutera en septembre prochain en région parisienne où habite et travaille ma compagne. Il serait difficile pour nous de gérer à distance ces garages sur Nîmes, et préférons ne pas les mettre en agences.

      • Gwen de moins-cest-mieux.com

        Reply Reply 20 mai 2015

        Merci pour ta réponse. La raison est compréhensible (j’ai un meublé à 1400 km de mon lieu d’habitation…) mais avec un tel rendement, je pense qu’on peut se payer les services d’une agence. Je trouve dommage de faire un peu « marche arrière ».

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