Je me renseigne sur un lot de 6 parkings à vendre sur Villeurbanne. Voici les questions que j’ai posées à l’agent immobilier au téléphone. Quelles sont les informations à recueillir lors d’un premier contact téléphonique avec l’agence immobilière ?

Les 4 questions essentielles à poser à un agent immobilier

Où est-ce que les parkings se situent bien sûr, mais surtout s’ils sont loués ou pas, à quel prix, et évidemment le montant de la taxe foncière et des charges. L’environnement, c’est-à-dire ce qu’il y a autour de ces parkings à vendre, est également très important. Comme il s’agit de places de parking il est intéressant de demander si elles sont boxables pour éventuellement les louer plus cher. Tu peux également demander à l’agent immobilier de t’envoyer des photos pour te faire une idée plus précise et bien sûr l’adresse exacte pour vérifier l’emplacement sur internet.

Le premier contact téléphonique avec le vendeur ou l’agent immobilier est par ailleurs l’occasion de lui poser une question très importante : le prix de son lot est-il négociable ou ferme ? Je pense aussi à poser des questions sur le niveau de sécurité du lot de parkings, comment les usagers y accèdent, est-ce en sous-sol, combien y a-t-il de niveaux de sous-sols, l’accès piéton est-il bien fait ?  L’agent immobilier a les réponses à tes questions s’il a été sur place visiter les parkings à vendre.

Lorsque tu auras recueilli l’ensemble des réponses à tes questions auprès de l’agence, tu peux d’ores et déjà avoir un avis sur le lot de parkings. Dans cette vidéo, à première vue, ça n’a pas l’air d’être quelque chose de très intéressant. Au niveau de l’emplacement, il y a de la concurrence, car il y a beaucoup d’immeubles aux alentours et donc forcément des emplacements de parking.

L’utilisation de la simulateur de rentabilité immobilière Rentagarage est très utile, pour voir le style de rentabilité que tu peux obtenir.

Réponses de l’agent immobilier à mes questions sur le lot de 6 parkings

Les 6 places de parking sont situées au premier sous-sol d’une résidence neuve en banlieue Lyon. Elles sont reparties de la façon suivante : deux places côte à côte, deux autres places côte à côte et deux places face à face. Le lot est affiché 53000 € frais d’agence inclus. Investir dans ces parkings peut être intéressant car ils se situent en bordure de Lyon et à 300 mètres du métro. Voici les questions que j’ai pu poser à l’agent immobilier.

Emplacement

google-earth-villeurbanne

Le lot de 6 parkings se situe dans une résidence neuve. Elle a été construite sur un ancien parking (encore visible sur google street). Le quartier est composé d’immeubles majoritairement et de quelques maisons individuelles.

L’emplacement n’est sans doute pas très bon. 5 places de parkings demeurent vides si le prix est affiché à 60 €. Le contrat de location signé pour ce parking est à ce prix. Pour louer, il faut envisager de baisser le prix ou de boxer les emplacements. Pour nos calculs, je garde l’hypothèse de l’agent immobilier, c’est à dire 40 € l’emplacement, charges comprises.

Rendement

le rendement est une question importante pour un investisseur immobilier

A 4,5 % de rendement brut, investir dans ce lot de parkings n’est pas rentable. Ce lot de parking génère des charges élevées : 900 € par an. A côté, la taxe foncière paraît ridicule. Le rendement net de charges est donc de 2,5 %, soit le taux des supers livrets d’épargne. Il faut ensuite compter les impôts à payer, les mensualités de l’emprunt.

Ne pas investir dans ce lot de parking

annonce-investissement-parking-villeurbanneAu vu des éléments suivants,

  • la demande n’est pas assez forte
  • le loyer ne peut pas être augmenté
  • des charges de copropriété trop élevées

je te déconseille d’investir dans ce lot de parking. Bien évidemment, il y a d’autres éléments à prendre en compte pour compléter cette analyse. L’analyse complète de ce lot implique de faire une étude du marché de Villeurbanne, d’aller visiter sur place, d’optimiser les impôts et le financement en étudiant la possibilité de boxer les emplacements.

Tu peux retrouver l’analyse complète de ce lot, et bien d’autres encore au sein du Mastermind immobilier. J’analyse, chaque mois, un ou deux lots de parkings et garages à vendre en France. Je recherche les meilleurs rendements et partage les fruits de mes analyses avec les membres du club.

 

    15 replies to "4 questions IMPORTANTES à poser à un agent immobilier lors d’un appel"

    • clement

      Ne cherchez-vous pas à savoir si la copropriété prévoit des travaux… Admettons,demain vous achetez mais que la copropro décide de refaire la façade ou l’ascenseur, vous allez payer cela au prorata alors que vous n’avez que des parkings. Et l’investissement sera une perte financière. Meme si c’est une résidence récente, vous posez cette question habituellement?

      • Julien

        Bonjour Clément,

        C’est une très bonne remarque.

        Je ne la pose directement, mais je demande à lire les derniers procès verbaux.

        Julien

    • Helena

      Bonjour Julien,

      Merci pour cette vidéo très instructive. Je m’intéresse aux parkings, mais j’en suis encore au stade de la découverte. Dans ton calcul de rentabilité, peux-tu me dire ce que signifie « % emplacement vides et/ou non payés » et comment tu as obtenu les 10% ? Je suis habituellement très à l’aise avec les chiffres et excel, mais là j’avoue qu’un truc m’échappe. 🙂

      • Julien

        Bonjour Helena,

        Très bonne question !

        c’est un chiffre arbitraire. Chacun est libre de le fixer comme il souhaite.

        Je considère que dans cet exemple, je pourrai louer les places 90 % du temps.

        Cela permet d’ajuster les variables pour faire des prévisions plus ou moins pessimistes.

        Julien

    • Ludovic Baratier

      Bonjour

      Merci pour ce partage vidéo très instructif

      Mais j’ai du mal à me lancer dans ce type d’investissement, un peu peur de l’inconnu

      Ludovic

    • Ben

      En effet, intéressant la posture adoptée dans cet article. On est plus habitué à lire des posts du type « L’affaire du siècle… ». Je poursuis ma visite sur le blog.

    • Damien

      Salut Julien

      Excellente idée! J’aime beaucoup le principe d’enregistrer la conversation. Et effectivement la rentabilité n’est pas intéressante.

      Concernant l’annonce des 27 lots, juste une incohérence dans l’annonce: les loyers vont de 48 à 68€/mois, pour un total mensuel brut de 1250€, ce qui donne une moyenne de…. 46€30 Néanmoins la rentabilité reste vraiment intéressante.

      A bientôt
      Damien

    • Max

      Effectivement le lot est intéréssant à Charleville…aprés il faut l’ensemble des données…le marché de la location, l’état des garages…Etc….mais à première vu c’est trés rentable ! 🙂

    • GISBERT

      Bonjour JULIEN,

      Pour ma part 27 BOX A 4800 E BRUTE L’UNITE. Avant négociation c’est une très bonne affaire.

      En sachant que le prix et les frais avec une réductions sur le tous,
      au final en nette ont peu les avoir pour 3500 A 4000 E…

      POUR UN RENDEMENT 27 X 68 1836/MOIS SOIT 22032 E/AN brute.

      Pas de frais au départ et comme déjà tous loués donc AMORTIE EN 8 ANS.

      CONCLUSION TRES BONNE AFFAIRE.

      cordialement Dominique…

    • philippe

      Bonjour à tous,

      Effectivement bien trop cher ces 6 parkings. On trouve de meilleurs affaires.
      Pour les curieux ou les acheteurs, en voila une qui au premier abord semble etre une bonne affaire (je n’ai pas approfondis )si vous habitez le nord est.. ou si la distance ne vous fait pas peur 🙂

      bonne journee
      philippe

      • Julien

        Bonjour Philippe,

        content de te revoir sur le blog !

        Oui, une annonce qui a l’air prometteuse. Je vais les appeler pour voir ce que cela donne 😉

        A bientôt

        Julien

    • Max

      Bonjour Julien !

      Trés intéréssante cette video….effectivement je partage ton analyse sur le peu d’attrait de ce lot de parking.

      Attention tout de même pour le boxage, il s’agit de travaux de transformation et ils ne sont pas deductibles des impots….a moins de passer à une SCI IS 😉

      Mais même avec cet attrait le lot reste peu intéréssant car il est vendu bien trop cher !

      Bonne journée !

      Max

    • GISBERT

      Salut JULIEN,

      Et bien c’est pas mal cela apprends les bonnes questions à demander et le choix après analyse du lot avec ton super appli…

      Du coup, sans expérience pour ma part je me suis bien mis dans le bain avec mes cinq affaires maintenant je sais les bons trucs à demander à l’agence merci.

      DOMINIQUE

    • Alex - Simplement Mieux

      Sympa de faire un article de ce genre.

      Tu regardais par curiosité ou tu es prêt à acheter sur Lyon?

      • Julien

        SAlut Alex,

        cool que tu apprécies cette vidéo, j’ai pris du plaisir à la faire.

        J’ai quelques personnes qui cherchent une bonne affaire là bas, donc c’est un mélange des deux !

        Julien

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