Vous êtes très nombreux à vouloir investir dans un parking à Paris. C’est bien logique puisqu’on connaît tous les galères pour se stationner à Paris. L’offre de parking à Paris est limitée et onéreuse. Cela crée de bonnes conditions pour investir dans les parkings à Paris.

Tout investissement comporte des risques. Nous verrons que certains investisseurs ont payé cher des mauvais parkings, alors que certaines personnes ont investit avec succès dans des parkings à Paris. C’est une question de méthode.

Voici cinq histoires d’investissement parking à Paris et en Ile de France. La première est celle d’investisseurs qui se font fait arnaqué mais les quatre autres investissements sont normaux. Certains sont très rentables, d’autre moins et cela reflète bien l’état du marche sur les parkings à Paris et dans la région francilienne.

Investir dans un parking à Paris : attention aux arnaqueurs

Je suis quelqu’un de positif, donc je n’aime pas les mauvaises nouvelles ! Il y a quelques temps, je suis tombé sur un article publié dans le journal Ouest France. Son titre est évocateur : ils se plaignent d’une arnaque aux parkings.

174 personnes ont investi dans des parkings à Paris. Ils portent plainte car cet investissement parisien dans les parkings s’est révélé être une arnaque. Je te laisse lire l’article, mais si tu préfères, il y a un résumé en dessous. Acheter un parking présente toujours des risques et voici quelques trucs pour y remédier.

170 personnes porte plainte suite à un investissement dans des parkings à Paris

Comment ont-ils investi dans un parking à Paris ?

Un conseiller en gestion de patrimoine situé dans l’ouest de la France a incité ses clients à investir dans des parkings à Paris, Givors (10 kilomètres de Lyon) et Brest. Cet investissement était géré par un promoteur.

Les investisseurs recevaient l’argent des loyers sans s’occuper des travaux ou de la gestion locative. Tout se passait bien, mais au bout de deux ans, plus de loyers. Damien décide alors de visiter les parkings qu’il a acheté. Il s’aperçoit de l’arnaque.

Certaines places sont trop petites. D’autres sont situées devant des issues de secours. Certaines places de parkings à Paris sont vendues couvertes alors qu’elles sont en plein air. Et ce n’est pas fini !

Les structures qui accueillent ces parkings devaient faire l’objet de travaux (2,5 millions d’euros). Seul 10 à 12 % des travaux ont été réalisés. Les parkings sont dans un piteux état : squat et trafic de drogue ont lieu dans ces parkings, si bien que la mairie du 18ème arrondissement de Paris a même porté plainte.

Pourquoi ont-ils mal investi dans ces parkings parisiens ?

Cette aventure malheureuse tourne au calvaire pour ces investisseurs. Investir dans des parkings à Paris, Lyon et Brest semblait prometteur. Voyons quelles leçons nous pouvons tirer de leur aventure. Au vu des éléments présents dans l’article, j’imagine que le promoteur immobilier, via le conseiller en gestion de patrimoine, a vendu une opération de défiscalisation. Qu’est ce que c’est ?

Il y avait d’importants travaux à réaliser dans les parkings : 2,5 millions d’euros. Divisé par 170 copropriétaires, cela représente 14700 € de travaux par personne. Ces travaux sont déductibles de l’assiette d’imposition. Je ne sais pas quelle structure juridique a été utilisée, mais j’imagine que cela rentré dans les calculs de rendement du parking.

Je prends un exemple pour illustrer le fonctionnement de la défiscalisation. J’achète dans un parking, un garage qui vaut 5000 €. Je réalise 3500 € de travaux, car je change la porte, ajoute l’électricité et refais la peinture. Maintenant, je peux revendre mon box de garage 8500 € voir plus : la plus-value peut être importante car les garages sont demandés. Je décide d’attendre et de louer le garage.

Je le loue 60 € par mois, soit 720 € par an. Je déduis 70 € de taxe foncière et je n’ai pas d’autres charges. Il me reste donc 650 € de bénéfices, ce que je vais déclarer aux impôts. Oui, si j’avais acheté le box sans travaux. Mais dans notre exemple, j’ai réalisé des travaux. Si je déduis les travaux : 650 € – 3500 € = – 2850 € de perte cette année.

On ne paie pas d’impôts sur des déficits. L’année suivante, je continue à déduire mes pertes de cette année, soit  650 € – 2850 € = – 2200 €. Tu as compris le raisonnement : tu ne paies pas d’impôts pendant plusieurs années et en plus, tu as donné de la valeur à ton garages en le rénovant. Investir dans un parking à Paris peut être intéressant financièrement s’il y a des travaux et une plus-value à la revente !

Je me suis écarté du sujet pour que tu comprennes l’intérêt des travaux sur la fiscalité. Le promoteur immobilier a pu vanter des rendements élevés grâce aux travaux. La première leçon que l’on peut tirer de cette histoire est sur l’appât du gain. Le rendement qui leur a été vendu devait être conséquent. L’appât du gain n’est que la motivation qui a permis aux investisseurs de commettre la grosse erreur. L’erreur principale que les investisseurs ont commis est la suivante : la perte de contrôle !

Comment perdre le contrôle sur ton investissement dans les parkings ?

Photo d'un lot de parking à vendre à ParisJe te propose d’acheter avec moi un lot de parkings à Paris. Je te dis que je m’occupe de tout, tout va bien se passer, tu auras un bon rendement. Tu commences à bien me connaître et l’idée peut te tenter. Là encore, c’est un exemple pour illustrer mes propos.

Si tu t’engages comme cela dans un investissement, tu vas perdre le contrôle. Tu ne maîtrises pas ce que j’achète, où je l’achète, la manière dont je le gère, comment je loue etc etc… Bref, tu n’as aucun contrôle sur cet investissement. Tu peux juste me demander des comptes une fois par an.

Si l’affaire marche, tu seras content de toi. A l’inverse, si les rendements sont nuls, tu vas venir me blâmer. Tu me blâmeras alors que tu m’auras donner toute ta confiance et tu n’auras exercer aucun contrôle sur les événements.

Pour bien investir, à Paris ou ailleurs, je te conseille de maîtriser les aspects de ton investissement. Choisir l’emplacement, connaître la concurrence alentours, les prix du marché, choisir de louer en direct ou via une agence… sont des aspects critiques que je préfères choisir.

Je fais le parallèle avec un système de franchise. Tu ne choisis pas auprès de qui tu t’approvisionnes, ni le prix auquel tu achètes, ni celui auquel tu vends. Tu ne maîtrises pas le communication de l’enseigne, la qualité des produits, de la gamme…

Bref, tu cèdes une bonne part de ton contrôle sur les affaires. Si je veux vraiment perdre du contrôle, c’est pour être tranquille, moins me poser de question. Je prendrais alors une franchise Mc Donald car je sais qu’elle est au top.

Bilan de cet investissement

Mon conseil sera donc le suivant : au maximum, garde le contrôle sur tes investissements. J’aurais pu trouver un article sur un investissement immobilier dans les appartements. Investir dans un parking ou un appartement sans le visiter est une grosse erreur. Ces personnes ont acheté sans regarder la valeur de ce qu’ils achetaient.

Ils ont pris la mesure des travaux, des emplacements, de l’état locatif après que les problèmes soient arrivés. Ils se sont déplacés, ils ont fait les travaux nécessaires, mais c’est un peu tard. J’espère de tout cœur que cette histoire se règle dans les meilleurs termes pour les 174 copropriétaires qui ont été victime de cette arnaque aux parkings. C’est toujours facile de tirer des leçons de ce qui arrive aux autres, cela pourrait nous arriver aussi, donc ne jugeons pas, mais retenons juste la leçon !

 

Jules investit dans des parkings rentables à Paris

Je m’appelle donc Jules, j’ai 38 ans et je vis à Montreuil en Région Parisienne. Je suis intermittent dans le secteur de l’audiovisuel, TV, montage et réalisation. J’ai toujours plus ou moins bossé pour la TV et le ciné. Plus jeune, j’ai également fait beaucoup de magie (close-up). Et vue la conjoncture actuelle et la crise qui commence sérieusement à me toucher, je risque de devoir me remettre à la magie d’ailleurs…

Comment as-tu eu l’idée d’investir dans un parking ?

Mon cousin, qui est bien plus à jour que moi dans les affaires d’argent, m’en a parlé comme d’un très bon plan si on s’y était pris quelques années avant. J’ai creusé un peu, et me suis aperçu qu’en effet, c’était beaucoup plus intéressant il y a 10 ans, mais qu’on pouvait encore faire quelques bonnes affaires.

J’ai commencé à m’intéresser à l’achat de parking en Ile de France vers mai dernier. En effet, suite à un accident de la route, je vais toucher une indemnité que je n’attendais pas. Il était important pour moi de ne pas dépenser bêtement cette somme (dont je ne connais pas encore le montant).

Après quelques idées, je me suis arrêté sur l’idée des parkings. Je suis assez rapidement tombé sur ton site et ton livre Réussir son investissement dans les parkings (un gros merci à toi d’ailleurs). L’idée avec cette somme est de trouver un lot de plusieurs parkings à Paris ou en région parisienne. Mais voulant me faire la main avant, j’ai eu l’idée de commencer avec un.

Et, après la lecture de ton livre, j’ai suivi ton conseil de visiter des parkings pour se faire une expérience. Première visite sur PAP, je vois un parking à côté de chez moi. J’appelle d’avantage pour sa proximité que pour son prix bien trop élevé pour moi. La femme le vendait 15 000€ je n’avais que 6 000 € d’apport. Et j’étais vraiment en formation pour moi. J’étais loin de penser faire un achat aussi rapide.

RDV fixé, je lui dis rapidement que cela est trop cher pour moi malgré la qualité du box : Box Fermé de 18m², 1er sous-sol, à 300 m du métro dans le bas Montreuil. Elle me demande combien je peux mettre. J’improvise un peu pour une grosse ristourne sans avoir l’air de me foutre d’elle : je lui propose 11 000€. Elle me donne la réponse positive le lendemain.

acheter un garage proche de paris à montreuil

J’ai signé le jour même de mon anniversaire le 27 août. Je le loue maintenant 150€ par mois depuis le mois d’octobre. Mon locataire le loue pour du stockage. Il travaille dans le bâtiment. Ce parking aux portes de Paris frôle les 12% de rentabilité nette avant impôt ce qui est inespéré. Entre cette première visite et la signature, j’en ai visité une vingtaine d’autres, je n’ai jamais vu une proposition aussi intéressante.

Et aujourd’hui, je viens de conclure mon second achat (signature devant notaire début avril) : un box fermé de 12m² dans le 19eme sous trois tours d’immeuble. Je le paye 13 200€ auxquels je dois ajouter 2 200€ de notaire. Je pense sans trop de problème pouvoir le louer entre 130 et 150€. Le rendement net avant impôt devrait être entre 9 et 10%. J’ai malheureusement dû me faire à l’idée que je n’aurai pas des occasions à 12% très souvent, j’ai donc accepté ce box que je pense très intéressant tout de même.

Pourquoi as-tu choisi d’investir dans ces garages à Paris ?

Faire travailler dur l’argent pour moi 🙂

Cela me paraissait concret et accessible avec peu de moyen. N’ayant jamais mis d’argent de côté, c’est le seul moyen que j’ai trouvé. Cela permet également d’être autonome, et avec un peu de patience, je pense pouvoir limiter les risques en attendant pour trouver les bonnes affaires (même si tes conseils me sont TRES TRES utiles, encore merci). Ma situation d’intermittent, s’avère de plus en plus précaire, j’espère effectivement sauver les meubles pour un avenir proche.

Comment s’est passée la recherche de locataires ?

Ça a été la seule source d’angoisse, qui n’a pas durée longtemps, heureusement ! J’ai ressenti les jours qui passaient sans trouver de locataire comme un gros moment de solitude.

J’ai mis trois fois des annonces dans les rues, j’ai attaqué cher : 170€ puis la semaine d’après 160€, puis après 150€. J’avais également mis des annonces sur internet (budget important à prévoir d’ailleurs). Et assez vite, j’ai eu trois rendez-vous. Je le loue donc à un entrepreneur ukrainien qui y stocke du matériel. Il me fait mon virement de 150€ tous les sept du mois. Pour le moment, ça se passe très bien.

Jules a acheté ce parking à paris

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en investissant dans un parking ?

Se tromper sur l’intérêt du bien, et s’assurer qu’on pourra le louer dans de bonnes conditions. C’est aussi la raison pour laquelle je vise d’avantage Paris en me disant que Paris était de toute façon davantage susceptible d’intéresser des clients potentiels. Si cela se confirme, cela m’évitera je pense quelques angoisses et pas mal de temps en étude de marché qui est la partie qui m’inquiétait le plus (même si je ne prends pas n’importe quoi sous prétexte que cela serait sur Paris).

Le premier box, la négociation avec la propriétaire a été très facile. Le box était le dernier élément d’une succession bien plus large. Elle était contente de s’en débarrasser. 4 000€ de négocié. J’ai payé 11 000€ un box que j’évalue à 18 000€. Très satisfait donc.

Mon deuxième, j’ai réussi à obtenir 13 200€ sur un prix initial de 15 000€. Ma négociation a été plus difficile, et j’ai dû être plus stratégique. J’ai vite compris qu’il le lâcherait facilement à 14 000€. Mais je n’étais pas vraiment intéressé à ce prix. J’ai donc fait la proposition très « désintéressé » à 13 000€.

Il me rappelle le lendemain pour me dire qu’il ne veut pas en dessous de 13 500€. Je dis que je ne pourrais sûrement pas, même si je vais en parler à mon banquier. Je m’étais fixé 13 200€ comme limite intéressante. J’ai donc hésité sur la stratégie à adopter pour obtenir ce but de 13 200€.

Nous nous entendions bien, j’ai donc appelé en étant désolé, mais que je ne pourrais pas à son prix. Et au moment où j’allais raccrocher, c’est lui qui me propose, « Et à 13 200 ?? ». J’ai encore fait semblant de réfléchir une minute avant de dire oui.

Quel conseil pour un investisseur débutant qui voudrait investir dans les parkings ?

D’être rigoureux, efficace. J’ai l’impression que le marché va vite. Qu’il faut se consacrer sur des périodes courtes mais intenses pour bien intégrer à quoi peut ressembler une bonne affaire, les différents paramètres à connaître. Mais je pense que si la formation/recherche est diluée, c’est plus difficile d’évaluer et intégrer tout cela.

Merci Jules pour tes réponses très intéressante !

Nadia investit dans 5 parkings à Paris et en Ile France

Je m’appelle Nadia, j’ai 35 ans et je vis à St Mandé, dans la banlieue parisienne. Je suis responsable administrative d’un cabinet d’architectes à Paris et gestionnaire d’entreprises en activité indépendante.

Je n’ai pour l’instant que des emplacements de parkings, les box sont plus difficiles à trouver à Paris ou sont hors de prix.

J’en ai un à St Mandé (94), un dans le 11ème dans le quartier de la Bastille et trois dans le 9ème dans le quartier Haussmann. J’ai acheté ces parkings en moyenne entre 25 et 28 000 € l’emplacement. Je suis propriétaire depuis octobre 2014.

Mes loyers oscillent de 120 à 200 € par mois suivant l’emplacement et ils sont tous loués.

Pour les emplacements dans les copropriétés, les charges sont peu élevées, cela me coûte environ 10 € par mois.

Pour les emplacements se trouvant dans des parkings publics avec un espace parking privatif (style Vinci), les charges sont nettement plus élevées, environ 30 € par mois. Cela est dû à un coût de gardiennage et de sécurité très important et à l’entretien de la structure.

Ces parkings ne sont pas des concessions. Il y a quelques exceptions où les parkings publics vendent des parts de leur société qui se matérialisent en emplacement de parking. C’est intéressant car il n’y a pas besoin de notaire, seul un enregistrement de 3% de la transaction est à régler aux Impôts pour que la vente soit enregistrée.

En raison de mon expérience récente, je n’ai pas encore été face à des imprévus et je n’ai pas fait de travaux, j’envisage de transformer deux places de parking en box car j’ai déjà eu l’autorisation de la copropriété mais il faut que je m’arrange avec les locataires.

Négocier son investissement dans les parkings à Paris

J’ai pu faire l’expérience des négociations avec des agences et des particuliers. Cette phase est très différente suivant s’il s’agit d’une agence ou d’un propriétaire direct.

J’ai trouvé plus simple de négocier avec les propriétaires, on peut dire les choses de façon plus directe et instantanée.

Les agences ont tendance à penser à leur commission (un pourcentage du prix) et n’encouragent pas à proposer un prix en dessous de celui affiché. Les agents argumentent en disant qu’on risque de ne pas l’avoir, que le propriétaire était ferme sur le prix, je l’ai fait quand même et mes offres sont toujours passées.

Après la marge de négociation n’est pas extraordinaire, il ne faut pas espérer descendre le prix de plus de 1 000 € sauf quand on négocie pour des lots de plus de 2 places.

Leur situation géographique est très intéressante pour Paris. J’ai pas mal étudié le marché grâce aux conseils dans ton livre « Réussir son investissement dans les parkings » et j’ai essayé de cibler les lieux pouvant être rentable à long terme.

Je cherche à préparer mes vieux jours.

Comment as-tu eu l’idée d’investir dans un parking à Paris ?

J’ai voulu tout d’abord faire de l’investissement locatif en achetant des appartements, je me suis très vite heurtée à la réalité du marché immobilier parisien. Malgré un apport important, la banque ne voulait pas suivre sans des garanties supplémentaires et à 35 ans tu n’as pas envie de faire appel à tes parents pour investir.

Au même moment, je cherchai à louer un parking à St mandé et j’ai rencontré un propriétaire qui cherchait à vendre un de ses emplacements, fait très rare à St Mandé, il y a très peu d’offres de vente mais aussi de locations alors que la demande est énorme et les loyers sont donc élevés.

Ce propriétaire avait investit dans un grand nombre de parkings dans St Mandé et Paris et de fil en aiguille, il m’a parlé des avantages et de l’intérêt à porter à ce genre d’investissement.

J’ai donc sauté le pas comme ça.

investir dans un parking dans le 11ème arrondissemet de Paris -Emplacement_Lappe

J’ai pour l’instant acheté des places déjà occupées donc je n’ai pas encore de recul sur ce point mais vu leur situation, cela ne devrait pas être trop compliqué.

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en investissant dans un parking à Paris ?

Le marché parisien intra-muros est très particulier je pense. Les bonnes affaires sont rares… La rentabilité nette oscille entre 3 et 6.5% grand maximum.

Il ne faut pas investir dans les parkings à Paris pour faire de la revente en espérant une belle plus-value, cela était possible pour ceux qui ont investis il y a 10 ans. Aujourd’hui, c’est un réel investissement à long terme.

Il faut faire attention à la flambée des prix de parkings se trouvant dans la zone centre de Paris pouvant osciller entre 50 et 100 000€ l’emplacement !!! Bien sûr, la demande est forte dans ces quartiers mais le prix des loyers n’est pas forcément proportionné, donc il ne faut surtout pas se dire que si on achète ce genre d’emplacement on pourra forcément adapter le loyer au prix de l’investissement.

L’achat de parking en Ile France demande une vraie réactivité, ce qui ne veut pas dire qu’il faut s’emballer et acheter n’importe quoi de peur de voir la bonne affaire nous filer sous le nez…

Emplacement de parking à vendre à Paris

Avant tout, il faut étudier le marché, comme tu peux le conseiller dans ton livre, après on peut s’occuper de la recherche car les bons plans ne font pas long feu et sont souvent vendus dans les 24h après la mise en ligne de leur annonce. Ton outil de calcul RentaGarage est parfait pour se faire une idée rapide d’un investissement.

Attention, à Paris de nombreuses places se vendent en concession dans les parkings publics (style Vinci Park) ce qui signifie qu’on en est propriétaire pour une période limitée de 50 ans en moyenne. Cela peut être assez attractif car ils sont souvent situés dans les quartiers les plus recherchés.

Des concédés tentent de les vendre à l’approche du terme de leur concession et affichent des prix beaucoup plus bas que les emplacements classiques mais il ne vous reste plus que 5 ou 6 ans d’exploitation pour amortir votre investissement sachant qu’à la fin du contrat vous ne pourrez pas le revendre, l’entreprise propriétaire de l’emplacement la récupère sans indemnité pour vous, ou peut vous proposer un renouvellement de concession et là vous paierez à nouveau l’emplacement pour un prix plus élevé.

Quel conseil donnerais-tu à un investisseur débutant dans les parkings ?

Etant un investisseur débutant, mon recul n’est pas très important mais comme dans tous les investissements, il faut faire preuve de patience, car les bons plans ne sortent pas tous les jours et il faut rester attentif de manière quasi-quotidienne.

Merci Nadia pour ton témoignage et au plaisir de te rencontrer à Paris.

Olivier investit dans deux garages à Paris

Je m’appelle Olivier, j’ai 47 ans, je suis marié et j’ai 2 petites filles (5 et 7 ans), j’habite Paris 10ème. Je suis ingénieur et je travaille dans une grande entreprise de transport.

Je dois reconnaître que cela fait plusieurs années que je m’intéresse à l’immobilier et plus précisément en 2004 date à laquelle nous avons acheté notre résidence principale à Paris.

Déjà en 2007, j’ai failli acheter un parking à Paris mais ma proposition n’avait pas été accepté par le propriétaire.  Le vendeur n’a pas voulu négocier quoi que ce soit donc voilà … Il a vendu 3 semaines plus tard mais je ne sais pas à quel prix.

Plusieurs années se sont écoulées avant que je pense à investir dans les parkings en Ile de France, et ça été chose faite mi 2012 avec l’achat d’un box, par l’intermédiaire d’une agence, dans une résidence récente à proximité de chez nous.

Prix affiché en agence : 28.500 €. Acheté après négociation 26.200 € FAI. Frais de notaire : 3.100 € en sus. Il y a une « technique » que j’applique systématiquement en négociation « pas de concession sans contrepartie » sinon t’es cuit ! »

J’ai fait un crédit immobilier sur 10 ans à un taux fixe de 3,4 % + 0,17 % pour l’assurance (en délégation) :

– Frais de dossier d’emprunt : 200 €
– La garantie prise pour ce prêt sera la promesse d’hypothèque ce qui n’engendrera pas de frais supplémentaires.
– Pas de pénalités en cas de remboursement anticipé

Rendement du box : 130 € avec 14 € de charges par mois, Rendement avant impôt = (116*12)(26200+3100)= 4,75 %

J’ai remis cela quelques semaines plus tard avec l’achat d’un parking cette fois, toujours dans une résidence récente et à côté de chez nous mais en direct (sans passer par une agence)

Prix initial vendeur : 16.000 €. Parking acheté après négociation 14.500 €. Frais de notaire : 2.500 € en sus.

J’ai fait un crédit à la consommation sur 10 ans à un taux fixe de 3,3 % + 0,18 % pour l’assurance (en délégation) :

– Frais de dossier d’emprunt : 100 € et même configuration d’emprunt que pour le box.

Rentabilité du parking 100 € avec 13 € de charges par mois, Rendement avant impôt = (87*12)(14500+2500)= 6,14 %

J’ai cherché mes parkings en Ile de France via internet : PAP, SELOGER.COM, EXPLORIMMO, LEBONCOIN pour le box. Depuis j’ai compris qu’il valait mieux acheter en direct sans une agence. Donc maintenant c’est plutôt PAP mais surtout LEBONCOIN.

Je me lève tôt (avant 6h00) donc j’en profite pour travailler et je fais aussi mes hobbies (photo, immobilier, …)

Comment as tu eu l’idée d’investir dans un parking ?

Comme indiqué avant, voilà plusieurs années que je pense à un parking, mais je dois reconnaître si actuellement nous investissons dans un (deux) parking c’est parce que les appartements (studio et F2) sont inabordables pour nos bourses dans Paris tant que nous n’avons pas fini de rembourser notre appartement.

Tes conseils pour investir dans les parkings en Ile de France

Ne pas s’emballer, ce que j’ai un peu fait sur le premier achat. Ne pas hésiter à négocier. Parfois on perd, d’autres fois on gagne mais on progresse alors en expérience. Ceci dit, je n’ai pas encore assez d’expériences pour donner des conseils.

Pour des raisons de temps et de facilité de gestion, mes deux acquisitions sont très proches de chez moi. Si jamais j’ai des petits soucis avec mes locataires, je pense que c’est plus facile de s’entendre en discutant que par le biais de LRAR.

De plus, le parking est un investissement avec un ticket d’entrée beaucoup (à partir de 10000 €) plus abordable que le reste de l’immobilier surtout dans la capitale.

Si toi aussi, tu as investi dans les parkings et les garages, je suis toujours intéressé pour partager ton expérience avec mes lecteurs. Rendez-vous sur la page contact.

Johann investit dans plusieurs boxes-parking en Ile de France

Je m’appelle Johann. Je suis traffic manager dans la vie pour un site e-commerce. Le web c’est une passion depuis 2012 je baigne dedans. C’est tout naturellement que j’ai créé plusieurs sites que ce soient des blogs ou des sites e-commerce. Le plus récent est celui-ci : Gerer-mon-budget.fr, et je suis en train de créer un site e-commerce mais je n’en dit pas plus ^^.

Je suis fasciné par l’investissement, l’entrepreneuriat. Je suis donc toujours à la recherche d’investissement. Et un beau jour je suis tombé sur ton blog. Je crois que j’ai lu quasiment tous les articles de ton blog (non non ce n’est pas une blague) j’ai fini par prendre “renta garage 2” dans un premier temps puis “ Réussir son investissement dans les parkings” et me voilà totalement armé pour investir dans les parkings.

Pourquoi investir dans les boxes-parking en Ile de France ?

Car je trouve que c’est à la portée de tous au niveau financier. J’ai un appartement qui est loué, j’ai voulu acheter un deuxième appartement qui avait un meilleur rendement que le premier. J’ai eu un refus des banques, ça m’a un peu découragé et je me suis donc dit : « je vais investir dans les parkings en Ile de France car l’investissement est moins important ».

De plus, je me disais que pour les box et parking il n’y a pas du tout d’entretien on est donc plus tranquille, les mensualités sont moins importantes qu’un appartement, moins de risque d’impayé, et répartition du risque avec plusieurs locataires si on prend plusieurs boxs. Je me suis donc mis à la recherche d’un investissement rentable.

Investir dans un box n’est pas un long fleuve tranquille

Je vais vous présenter mes recherches suivez bien ce n’est pas de tout repos:

J’ai mis des alertes sur leboncoin et se loger sur les parkings mise en vente dans mon secteur de l’Ile de France. J’étais averti quasiment en temps réel des nouvelles annonces, je pouvais être réactif.

Je suis tombé sur quatre places de parkings extérieures à vendre au prix de 8000€, sur les 4 une était louée à 30€. J’ai donc agi vite, j’ai essayé de négocier mais en faisant mes chiffres je me disais que si je louais tout ça serait très rentable même au prix indiqué.

J’ai acheté les quatre parkings en extérieur mais avec le recul je pense que c’était une erreur, car la demande certes était avérée mais c’est une copropriété en difficulté, et je pouvais tomber sur de mauvais payeur, de plus les places sont en extérieur.

L’erreur a été réparée car la copro était endettée et en procédure de sauvegarde. J’ai pu casser la vente grâce au notaire (du vendeur) qui m’a dit que je pouvais annuler la vente car je n’ai pas eu connaissance de tous les éléments le jour de la signature.

J’ai encore regardé hier et l’annonce pour les places de parking vendues initialement à 8000€ est toujours en vente à… 6000€ 6 mois après alors que l’agent immobilier m’a assuré qu’il avait pleins d’acheteurs et qu’il n’aurait pas de mal à vendre.

Acheter un second box avec la vente annulée

En amont j’ai acheté aussi à côté un box double à 7300€ (estimé à 10 000€). Le propriétaire décédé possédait la quasi totalité du silo (plus de 70 box + place de parking) et ses filles ne voulant pas s’en occuper et accumulant les dettes ont bradé les boxes.

Suite à la vente que j’ai annulée, j’ai pu financer un second box simple à 6300€ (estimé à 8000€). La notaire, ayant beaucoup de retard dans le traitement des dossiers, a pu intégrer ce deuxième box dans le compromis qu’elle a daté à la signature du premier.

Par la suite j’ai pu négocier un troisième box à 5000€. Ayant vu que j’avais l’épargne nécessaire, je me suis dit qu’il serait dommage de m’en priver ( les vendeuses ont été sympas avec moi et m’ont même offert une place de parking). La notaire a pu inclure ce troisième box car elle n’avait pas déposé le dossier à la mairie pour faire jouer le droit de préemption.

2 mois après la signature du compromis que j’ai signé le 1er Avril ( ce n’est pas un poisson ^^), j’ai mis une annonce en ligne qui est restée jusqu’à la signature de la vente définitive le 31 Août 2017, j’ai pu accumuler plus de 30 “prospects” intéressés par les boxes. Ainsi, il a été facile de louer mes box rapidement.

Je me suis donc retrouvé propriétaire de 3 box loués en un week-end: 80€, 80€, 100€ soit 260€.

Le financement d’un investissement box

Par contre, j’ai “très mal acheté” les boxes avec deux prêts conso. C’est une erreur car les consos ont de grosses mensualités mais je suis en train de faire racheter mes prêts et de réduire mes mensualités. C’est en cours donc je ne peux vous en parler pour l’instant. J’ai pourtant essayé d’obtenir un prêt immobilier pour mes investissements mais en vain.

J’ai même utilisé renta garage 2 et j’ai imprimé la 1er page qui présente l’investissement. Lors des rendez-vous en banque ça faisait son petit effet, les banquiers étaient impressionnés du sérieux de mon dossier et de mon projet.

Lorsque mon entourage a vu que “ça marchait” car dans mon entourage on me prend un peu comme un ovni, ma compagne était à deux doigts d’investir dans les parkings en Ile France. La sœur de ma compagne a investi dans 3 boxes et le copain de la sœur de ma copine (vous suivez ? :)) en a pris 4. J’ai parlé à un membre d’un groupe facebook d’investisseur qui lui en a carrément pris 8.

Résultats en quatre mois de commercialisation des boxes, sur 70 box il n’en reste plus que 4-5, je me dis que je ne suis pas le seul à avoir flairé la bonne affaire.

Mon conseil pour investir dans un box

Par contre si j’ai un conseil, acheter des boxes en gros est plus rentable car sur un, deux boxes, voir trois, les frais de notaire sont très élevés et de plus avoir un prêt immobilier sur de petit montant est très compliqué. Le prêt immobilier est plus intéressant car il peut être étendu sur plus d’années que le conso, ce qui abaisse les mensualités et augmente donc le cashflow. Car ne l’oublions pas la location de parking c’est de la location nue et donc il y a très peu d’avantage fiscal, les impôts peuvent vite plomber la rentabilité.

Un exemple: j’ai acheté 3 boxes avec des mensualités (avant renégociation et rachat de crédit) de 200€ pour 260€ de loyer. Mon ami qui a acheté huit boxes a un prêt immobilier et une traite de 240 €. S’il loue les huit, il va gagner 700€, donc un investissement encore plus rentable.

Résultat je vais devoir mettre un peu d’épargne pour abaisser les mensualités et être rentable après impôt mais j’ai agi vite car je ne voulais pas laisser passer des boxes à ce prix-là et je ne pouvais pas en prendre plus par rapport à ma situation du moment en CDD.

Donc conseil numéro 1: Achetez un gros plutôt que par lot

Conseil numéro 2: pour que les boxes soient rentables après impôts il faut que les mensualités soient les plus basses possibles, donc n’hésitez pas à négocier.

Achat du box 1: 7400€
Achat du box 2: 6300€
Achat du box 3: 5000€
Place de parking offerte: 0€

Coût de l’acquisition total: 18 700€

Calcul de rentabilité brut de mon investissement:

[(loyer:260€x12 mois) 18 700 acquisition] x100= 16,7%

J’espère que cette interview va vous aider à passer à l’acte et merci à toi Julien car sans toi je n’aurais pas été aussi bien armé pour faire cet investissement.

Un parking à vendre Paris

Le mois de mai 2015 est un anniversaire. Il marque les trois ans du blog ParkingGarage.fr. Je suis très content de publier cet article aujourd’hui.

Trois ans, c’est à la fois court et long. C’est court, car ces années sont passées très vite. J’adore échanger avec toi et les autres lecteurs, publier des articles, des interviews, écrire des livres, animer des formations… Le quotidien de ces trois années est passé très vite.

C’est long puisque c’est un effort important et prolongé. Lorsque j’ai mis en ligne le blog en mai 2012, je n’avais aucune idée de la suite. Je lançais une bouteille à la mer.

Mon idée était la suivante : j’ai eu du mal à rassembler les informations essentielles pour acheter mes quatre premiers garages (négociés le 1er mai). Suis-je le seul dans ce cas ? Le seul moyen de le savoir restait de mettre mes informations en ligne et d’attendre.

Je n’ai pas attendu longtemps. En septembre 2012, 12000 visiteurs passaient sur le site. Ce fût pour moi un signe encourageant et la décision de poursuivre dans cette voie (de garage ?!?).

Que faire pour cet anniversaire ?

Bref, je ne vais pas te raconter toutes les étapes du blog, tu peux relire les articles pour la connaître. Toujours est-il que je n’ai pas fêté le premier ou le second anniversaire du site. Je ne connais même pas le jour exact de sa mise en ligne… Et je m’en moque !

Ce qui importe, c’est que cet article soit lu par toi ! C’est pour moi l’essentiel et je souhaite te remercier du fond de mon cœur. Ma gratitude est réelle lorsque je tape ces lignes.

Pour te remercier de ta fidélité, j’ai eu une idée. Quel cadeau pourrais-je te faire pour cet anniversaire ? J’ai décidé qu’une promotion sur mes livres ou formation… ne serait pas un cadeau intéressant.

J’ai eu envie de te proposer encore plus d’articles que d’habitude ! Pour ce faire, j’ai recontacté tous les investisseurs qui ont témoigné de leur expérience. Comment leur location de parking se déroule ? Sont-ils contents ? Ont-ils des regrets ? Qu’est-ce qu’ils auraient aimé mieux faire ? Ont-ils investi dans de nouveaux garages ?

Je te réserve donc une tonne d’interview au cours du mois de mai. Et en juin aussi, car il y en a trop !

Trois surprises cette semaine

Pour démarrer ce mois anniversaire, j’ai une autre surprise. Des vendeurs de parking m’ont contacté. Ils veulent te proposer quatre parkings et quatre garages à vendre ! Les parkings sont à Paris et les garages dans le sud de la France.

Voici le premier parking à vendre. Je publierai les autres affaires dans la semaine.

Ce parking est situé dans le XII ème arrondissement de Paris. L’arrêt de métro le plus proche est Cour St Emilion.

Les dimensions sortent de l’ordinaire :

– Longueur : 4,00m.
– Largeur : 3,20m.
– Hauteur : 2,00m.

Cela permet de stationner une voiture normale, type golf mais pas plus long, ainsi que deux motos.

Les loyers restent à estimer pour tes soins, mais on peut atteindre les 8 % de rendement brut. Le prix de vente du parking est de 22000 €.

Voici les charges :

foncier : 127 € / an

charges de copro : 204 € / an

La résidence est récente (moins de 10 ans). Le parking est très propre.

Ce parking a été vendu en mai 2015.

Quatre parkings à vendre à Paris

Grâce au blog, je peux t’aider à trouver les bonnes affaires. La plupart des expériences que je partage avec toi sont plutôt des interviews ou des articles de fond sur des points précis de l’investissement dans les parkings.

Une fois n’est pas coutume, je te propose un lot de parkings à vendre à Paris. Acheter en lot est souvent préférable à l’achat d’une place de parking toute seule. En effet, les frais d’agence et de notaire sont repartis sur plusieurs emplacements au lieu d’un seul. Ils sont proportionnellement moins élevés. Le rendement de chaque emplacement est donc meilleur.

Cela te laisse aussi l’opportunité de revendre une place toute seule de temps à autre pour dégager de la trésorerie. Avoir de l’argent sur son compte bancaire permet d’obtenir un financement plus facilement auprès des banques. Cet argent peut aussi servir à faire face à une urgence ou un imprévu financier.

Acheter en lot permet d’investir plus d’argent, plus rapidement. C’est donc aussi une économie de temps, principalement en temps de recherche. Qui dit gain de temps, dit aussi gain d’argent. Tu pourras ainsi te concentrer sur d’autres investissements.

Paris : lot de parkings à vendre

Voici les avantages de ce lot. Il est à situé à 200 mètres de deux stations de métro, dont les lignes desservent la moitié de Paris (sud et est). Le quartier n’est pas extrêmement fourni en emplacements de parkings, donc la location se fera sans soucis particulier. Le prix de location est estimé entre 110 € et 120 € par mois par le vendeur. Il pourra t’expliquer pourquoi lors de votre premier contact.

Ce lot de quatre parkings peut accueillir tout type de véhicule. Ces parkings sont accessibles au second sous-sol de la résidence par une rampe. Il n’y a pas d’ascenseur pour descendre dans le parking, ce qui évite des charges et beaucoup d’ennuis au propriétaire, comme au locataire.

Ces parkings sont les uns derrières les autres accessibles en créneau. Il s’agit de très grandes places dont les dimensions sont les suivantes :

  • Longueur: 5,20m
  • Largeur: 2,60m

Ce type de dimension est plutôt rare. Le futur propriétaire de la place pourra donc louer à tous les types de véhicules, y compris les breaks et les gros 4×4.

parking-a-vendre-paris

Si jamais, tu as besoin de doper le rendement de ce lot, la position des places en fait un parking moto idéal. Je sais que certains investisseurs cherchent à diviser leur place pour les louer à des motards. Le rendement peut alors être doublé. Mais toutes les places de parking ne peuvent pas être divisées pour réaliser ce type d’opération. Fait exceptionnel, ces quatre places peuvent accueillir des motos et des scotters. Des arceaux ont été installés à cet effet.

[box type= »info »] Si tu es intéressé par ce lot de parking, tu peux me contacter par email. Merci de préciser dans le courriel ton nom, ton prénom, ton numéro de téléphone, la date depuis laquelle tu recherches des parkings, ta zone de recherche, le nombre de parkings que tu as visité. [/box]

[box type= »info »]Je remettrai personnellement à l’acheteur de ce lot mon guide juridique sur la création de parking moto et le boxage. [/box]

La sortie du parking se fait par un ascenseur piéton.

Le rendement de ce lot de parking à Paris

4-parkings-a-vendre-paris

Le rendement est correct pour ce quartier. Ce type d’investissement s’adresse plus aux investisseurs en quête de placement à long terme, sans risque et donc avec un rendement moyen. L’investisseur qui cherche du rendement devra étudier la demande locative pour des emplacements de motos dans les alentours.

Les charges sont de 15,53 euros/mois/parking. Le foncier est de 100 euros/an/parking. Aucune provision pour travaux dans les trois ans n’a été voté lors de la dernière assemblée générale. D’importants travaux de sécurisation de l’immeuble et des parkings ont été réalisés en 2014.

Même si ces parkings sont actuellement non loués, les parkings sont louables entre 110 et 120 euros/mois/parking.

lot-parking-paris

Le vendeur se propose de faire une recherche de locataire gratuite via des petites annonces ou ses contacts sur place. Il n’a aucun doute sur le potentiel de location. Cela se louera rapidement. La recherche de locataires et la mise en location sont possibles dès la signature du compromis de vente.

Si tu es intéressé par ce lot de parking, tu peux me contacter par email. Merci de préciser dans le courriel ton nom, ton prénom, ton numéro de téléphone, la date depuis laquelle tu recherches des parkings, ta zone de recherche, le nombre de parkings que tu as visité.
Je remettrai personnellement à l’acheteur de ce lot mon guide juridique sur la création de parking moto et le boxage.

    52 replies to "Investir dans un parking à Paris : arnaque et bons coups"

    • Francois

      Mais une rentabilité se calcul en prenant en compte les frais de notaire.
      Et la rentabilité brut est sans intérêt…seule la rentabilité net est intéressante :

      Rentabilité net = (Loyer – Charge – Taxe fonciere) / (prix achat + frais notaire)

      C’est la seule utile, celle qui permettra de comparer des placements différents….a quoi sert une belle renta brute, si on paie des charges monstres….où un ticket d’entrée avec des frais de notaire trop élevé.

      • Julien

        Bonjour,

        je partage ton avis. Je me base aussi sur la renta net qui est le juge de paix.

    • JOhann

      Je te remercie Yves,

      Les frais de notaire était des 2500€, j’aurais pu faire mieux niveau rentabilité Evra cash-flow si j’avais Acheté plus de lot.

      Moi Ce que je fais quand je veux investir je me créé des alertes sur les sites Leboncoin et SeLoger avec mes critères je suis sûr que dès lors qu’en je rzcois une notification il s’agit d’une bien affaire potentielle.

      Bonne soirée à toi

    • Yves mesmentors.fr

      Bonjour Johann, là tu as fait très fort car une telle rentabilité sur quelque chose de plutôt classique en région parisienne c’est du jamais vu ! (moi qui me vante avec mes studettes qui font un ridicule 10% brut). Peux-tu nous dire à combien se sont élevés les frais de notaires ?

      Merci Yves mesmentors.fr

    • nutsola

      Je dirais que dans cette affaire, le problème est de ne pas avoir visiter le bien. Mais bon, rappelons que des gens achètent parfois loin de chez eux, aux states ou au fin fond de l’Australie.

    • Florent

      Coucou, je suppose qu’ils ne sont plus à vendre, surtout du fait qu’ils se trouvent à Paris ? Je connais quelqu’un que ça pourrait intéresser.

    • zoro

      Arnaque, je ne pense pas, car pour certain prendre un cafe a 5 euros dans paris qui reviens a 0.30 centimes c est une escroquerie….une baguette de pain a 1.10 euros coute 0.15 cts pour la fabriquer……bref oui il faut aller voir le bien c est le minimum et aller voir quand la construction est finie pour payer le solde…pas avant c est meme des cons ceux qui font le contaire …. et ne pas faire confiance aux commerciaux qui n ont qu une motivation c est leur com.
      Sur internet vous avez tous les prix de l immobilier alors pourquoi se plaindre quand on achete cher ….signer chez un notaire parce que l on defisc ( devoir de conseil ) et apres coup dire que c est une arnaque….c est culote non….et les avantages fiscaux de 20 a25 % les gens oublie de dire aussi qu il arnaque les fiscs…non alors quelle plaisanterie… vive la France c est le mot de la fin

    • seb

      d’accord avec le dernier commentaire! se fixer un objectif de rentabilité et essayer de l’atteindre

    • Christine

      merci pour cette interview intéressante. L’investissement dans des parking est une bonne alternative pour augmenter ses gains mais reste à bien trouver l’opportunité à saisir

    • Alexandre

      Bonjour Julien,

      Interview intéressante, pas mal de concepts abordés par contre pas d’accord sur ce passage : « il ne faut pas espérer descendre le prix de plus de 1 000 € ». Même s’il ne faut pas espérer, il faut toujours proposer le prix par rapport à la rentabilité que l’on souhaite obtenir quitte à faire une proposition avec un rabais de 5000e (pour l’exemple). Après cela ne passera peut-être pas mais se fixer des objectifs de rentabilité avant tout achat (parking ou autre) est fondamental quitte à louper des « affaires » dont la rentabilité n’était pas suffisante. Du moins c’est mon point de vue ! 🙂

      • Didier-Fabrice

        Le mieux dans ce cas c’est déjà de ne retenir que des biens qui ont une rentabilité avant négociation intéressante sauf si on décèle une éventuelle ouverture.

        Le «Qui ne tente rien n’a rien» c’est bien joli mais c’est du boulot de rechercher des affaires, prendre rendez-vous pour visiter, le cas échéant poser une RTT. Ensuite on va dépenser quelques euros d’essence pour aller au rendez-vous etc etc etc
        Tous ces efforts sont indispensables pour bien appréhender son marché mais quand on le maîtrise c’est contre-productif si on sait que dans 99 % des cas on va juste fâcher le vendeur…
        Il faudrait déduire les frais de prospection des 99 % d’échec de la rentabilité des 1 % pour voir si c’est toujours rentable.
        Bien sûr il faut adapter en fonction de la réalité de terrain de son propre marché ce qui est vrai sous mes cocotiers n’est peut être pas aussi vrai chez vous

    • Nicolas

      Je ne connais pas l’immobilier des parkings Parisien.
      La place est en effet originale, donc en la modifiant, il est possible de la rendre plus rentable.

    • jerome

      salut julien,
      je pense que en 3 ans on peut faire beaucoup de choses en immobilier.
      cela peut permettre de changer une vie.
      jerome

    • Nicolas

      Bonsoir à tous,

      C’est vrai qu’il est intéressant de vouloir positionner plusieurs motos sur cet emplacement mais qu’en est-il du syndic de copro ? Bon nombre de syndic sont réticents à vouloir fournir plusieurs bip d’accès. En effet, ceci dans le but de limiter le fait d’avoir plus de véhicules que de places et afin d’empêcher les stationnements intempestifs non autorisés… Je pense que c’est un élément important à prendre en compte. Qu’en pensez-vous ? Très bonne soirée à tous.

    • Laurent

      Ca n’ a pas l’air de se bousculer pour ce lot de 4 parking.

    • l'analyste

      pour moi cela est intéressent pour des motos, car le prix unitaire tous compris est quand même de +de 22K
      pour des motos je calcule jusqu’a 12%
      comme la place fais 5.20 en longueur on peut mêtre jusqu’a 5 deux roues
      ce qui fait 4 (parking) * 5 (emplacement) = 20 locataire
      1 locataire pourrait payer minimum 50€ son emplacement
      ce qui fait 1000€ par mois * 12 mois= 12000€ par an
      12 000€ (CA) – 1145 (charge annuel total) = 10 855€
      10855 : 88 557 (prix total d’achat) * 100 = 12.257% de rendemment annuel
      bon après les impôts ne sont mentionné mais bon si vous avez un rendement brut à deux chiffre y’a de forte chance que se soit une bonne affaire

      sinon julien j’apprécie la démarche de relayer des bonnes affaires merci

      • Julien

        Bonjour,

        je partage ton calcul, mais dans tous les cas, il faut aller visiter ce lot, car je n’y suis pas allé.

        L’achat d’un parking passe forcément par une visite et une analyse de la demande locative !!

    • Max

      @ Frédéric

      Les cours d’Olivier SEBAN sont bien sympathiques mais je vous met au défi de trouver un bien sur PARIS avec votre régle des 30 %, sans apport et avec un crédit sur 15/20 ans car c’est la durée maxi pour du locatif à mon sens…

      Si vous le trouvez…surtout ne l’achetez pas…gardez le moi je vous le prends tout de suite…

      Max

      • Didier-Fabrice

        Vous savez Max on a découvert que la vie existait au-delà du périph parisien ! Je sais c’est à peine croyable et pourtant ça grouille de vie 😉

        Même si je ne suis pas fan d’Olivier Seban, un investissement immobilier en direct avec un rendement inférieur à une bonne SCPI ne provoquera jamais un grand enthousiame de ma part.

        Mais peut être êtes-vous le vendeur de cette affaire si exceptionnelle que vous êtes obligé de passer par Julien pour trouver un acquéreur ?

        • Max

          Merci DIDIER FABRICE pour votre commentaire !!

          Vous avez éclairé le petit provincial que je suis ( mais qui vit quand même en banlieue parisienne )

          Mon commentaire concernait l’investissement immobilier à paris ou les acheteurs espérent parfois des rendements à plus de 10 % ce qui est trés rare voir impossible…

          Mais vous n’avez surement pas tout lu ou sinon vous n’avez rien compris…

          Et non je ne suis pas le propriétaire de ces parkings…et je n’ai pas besoin de faire de pub pour mes biens ici…contrairement à vous…

    • tristan

      cela fait 6 mois que je recherche des parkings à louer dans la région parisienne.
      Je ne cherche pas forcement un nombre particulier de place,
      je regarde surtout les rentabilités net et des emplacements facilements louables.
      Je suis votre blog depuis quelques mois également.
      Comment faire pour connaitre les informations de ce lot de 4 places?
      Donc je serai potentiellement intéresser par ce lot

      Cordialement

      • Julien

        Bonjour Tristan,

        il faut m’envoyer un email via la page contact avec toutes les informations demandées.

        Si il manque des informations, je passerai tes coordonnées au vendeur après les personnes qui auront donné toutes les informations.

        • tristan

          Bonjour julien,

          J’ai fait les démarches que tu ma indiquer, mais je n’ai pas reçu de réponse, as tu reçu mon message concernant ce lot de parking car je suis réellement intéresser.

          Tristan

          • Julien

            Bonjour,

            je réponds à tout le monde, mais il semble que je n’ai pas reçu ton email… Peux-tu me le renvoyer stp ?

    • fanet

      bonjour
      votre cite est super
      a bientot

    • Cédric

      Bonjour Julien,

      Merci pour la présentation de ce lot de parking.
      Peux-tu nous dire dans quel arrondissement de Paris ils se trouvent s’il te plaît ?

      Bien amicalement,

      Cédric

      • Julien

        Bonjour,

        non, je diffuserai cette information uniquement aux personnes intéressées.

    • Rhodes Philippe

      Recherche pour investir parking Paris intra muros ( debut de mes recherches )

    • Frederic

      Bonjour
      Je suis les cours avec Olivier Sebban
      Pour Olivier une bonne affaire est lorsque le credit total est inferieur de 30 % au loyers perçus.
      Si j’emprunte 88000 sur 20 ans , cela fait des remboursements supérieurs à 500 euros par mois, soit 6000 euros par an. Le crédit ne couvre meme pas les loyers, donc on est en négatif, sans meme appliquer la règle des 70%. Donc a ce prix là c’est une mauvaise affaire au niveau investissement.
      Une bonne affaire est que notre credit soit inferieur de 30% notre emprunt.
      Maintenant si on met des motos effectivement cela est bon.
      Maintenant cela serait de trouver une bonne affaire et de mettre en plus des motos.
      Excellente journée
      Cordialement
      Frédéric

      • Julien

        Bonjour Frédéric,

        tu ne peux pas résumer une affaire sur un jugement basé sur un autofinancement. Il faut aussi prendre en compte des critères comme l’emplacement, le rendement, l’état locatif…

        • Didier-Fabrice

          Justement ! D’après ton tableau ce rendement net avant impôt est pour un taux d’occupation de 100 % et une gestion en direct (on a toujours tendance à considérer que si on gère c’est gratuit en oubliant les coûts liés aux déplacements…).

          Seul éventuel intérêt de cette affaire une optique patrimoniale si on pense que la valeur de ces parkings va continuer à croitre.
          A ce tarif je peux vous trouver un studio aux Caraïbes à exploiter en saisonnier (ce qui permet de profiter de vacances «gratuites» )

          Autant certains de tes articles parlent d’affaires qui peuvent être intéressantes autant je pense que ta commission en cas de vente t’empêche d’avoir un jugement totalement objectif…

          • Julien

            Bonjour,

            on pourra toujours se battre sur les avantages des parkings versus la location saisonnière. Chacun voit midi à sa porte.

            Oui, j’ai un intérêt financier à présenter ces parkings, mais je ne force pas la vente. Je n’ai pas visité ces parkings et donc j’ai des réserves sur ce lot, ce que je ne cache pas !

    • Patrice LE

      Bonjour,

      Je vous ai déjà écrit pour exprimer mon intérêt sur ce lot de parking.
      Est-il possible d’avoir des informations complémentaires sur cette offre ?
      Ma zone de recherche se situe plutôt dans la partie sud de Paris: 12e 13e, 14e, 15e.

      Cordialement,
      Patrice

    • blanchard didier

      Bonjour,

      je suis intéressé par ces 4 parkings sur Paris . Je désire recevoir le dossier de présentation afin d’analyser ce projet
      Cordialement

      Didier Blanchard

    • Adel

      Je suis intéressé. Merci Julien.

    • jerome

      salut julien merci pour faire partager les bonnes affaires qui sont sur le marché en ce moment!
      oui c’est vrai que le rendement et plutot moyenne, mais à long terme cela semble une bonne affaire!
      à bientot
      jerome

    • LE

      Bonjour,
      Tout d’abord merci de partager ce type d’offre.
      Je suis éventuellement intéressé par ce type de parking, cherchant justement à investir suite à un 1er investissement récent d’un achat d’un parking dans le 13e, parking qui est actuellement loué.
      Je souhaite donc poursuivre ma démarche d’investissement.
      Merci à vous pour votre retour.
      Patrice

    • Devis travaux renovation appartement

      Super article ,
      Il est vrai que beaucoup de personne oublie qu’une fois les travaux réalisé les couts sont ensuite déductible des impôts .

    • vecig

      Malheureusement c’est monnaie courante. Dernièrement c’était une affaire d’achat d’appartement à plusieurs en espagne . Résultat plus d’acheteur que de semaine louable ! A Paris également les arnaques à la location sont légion alors méfiance !

    • http://www.monaco-lc.com

      Pour ma part je trouve qu’il est primordiale de se déplacer avant d’acheter quoi que ça soit pour ne pas avoir de mauvaises surprises car les arnaques c’est pas ce qu’il manque… En dehors de ça acheter un garage est une bonne manière de placer son argent surtout quand on voit combien ça se loue dans certaines villes ! De plus ça rapporte plus que de laisser son argent a la banque surtout que les intérêts sont en train de baisser.

    • salvio

      Salut Julien,

      Ce qui me sidère à chaque fois, c’est le niveau de naïveté dont les gens peuvent faire preuve. Et ceux, dans tous les domaines.

      Par rapport à l’immobilier ça a tendance à m’énerver encore plus. Bien trop de personnes pensent que l’investissement dans la pierre est simple et quasi sans risque.

      Encore cette semaine, un proche m’a fait part de sa volonté d’investir dans un programme de défiscalisation parce qu’un commercial lui a vanté les mérites de ce type d’investissement.

      Il était content car il n’avait même pas besoin de visiter le bien. Il pouvait tout faire à distance…

      J’espère que cette histoire relayé dans ton article servira de leçon.

      A croire que les jambons pullulent dans notre société…

    • Business-du-jour

      Et c’est a cause de personnes comme sa que les gens n’ont plus confiance en personnes aprés

    • Etienne

      Bonjour Julien,

      Effectivement, même si le professionnel est le meilleur de France, toujours aller voir, toujours vérifier les chiffres, toujours se renseigner soit même, et ne prendre aucune décision sur la base de fait qui n’ont pas été vérifié par soi-même… c’est la base !

      • Guillaume

        Salut Etienne, c’est près de chez toi cette histoire? J’espère que tu n’a pas trempé dans cette arnaque et fréquenté ces gens peu scrupuleux ! 🙂

        • Julien

          Salut Guillaume,

          en fait, c’est Etienne et moi-même qui avons monté cette affaire !

          Je rigole bien sûr, mais cela aurait été possible.

          Quand j’y repense, je trouve que les personnes qui ont crée cette arnaque ont l’esprit mal tourné et mal intentionné.

          Comment peut-on faire cela ?

          Julien

    • Mr P & Mme P

      Bonjour,

      Ca me rappelle les personnes qui achetaient des Robien pour défiscaliser dans des villes qu’ils n’avaient même jamais visitées. Certains ont gagné, d’autres perdu. La différence est uniquement la chance.
      Comme tu le soulignes, avoir le contrôle de son investissement est un élément essentiel et diminue le facteur risque.

    • Guillaume

      Bah oui, ça me semble évident de se déplacer pour constater soi-même la qualité d’un bien ou d’un emplacement !
      Franchement, le type qui s’est fait refiler un « placard à balai » à la place d’un box !!! Les arnaqueurs ont encore de beaux jours devant eux…

      • Julien

        SAlut GUillaume,

        oui, cela semble évident, mais beaucoup de personnes ne prennent pas le temps de faire les choses correctement.

        Les arnaques ont encore la vie belle, c’est certain !

        Julien

    • GISBERT

      j’ai oublié de rajouter pour éviter les annonces gonfler ou Arnac.

      Quand vous avez une annonce d’un bien, étudier l’annonce contacter le propriétaire ou l’agence poser les bonnes questions pour vous faire une idée du bien en terme de rentabilité et frais à prévoir passer cette étape, visiter une ou deux fois pour acheter et voir si l’annonce répond bien à vos attentes pour prendre votre décision final.

    • GISBERT

      BONJOUR,

      Je vois trois erreurs qu’ils ont fait dans cette articles :

      1) Faire confiance à un tiers même si l’affaire est bonne et que les pro t’incite à le faire à brute sans faire un contrôle par soit meme… Vue que ces eut qu’ils ont investi.

      2) La moindre des choses, c’est de visiter le dit bien avant d’acheter surtout si vous etes obliger de faire un crédit pour cela et bien se renseigner pour éviter les pièges…

      3) A moins d’etre novice en affaire et faire confiance à octrui.
      Ont ne met pas de l’argent sans visité le bien et faire un travail pour se garantir du bien fondé pour se dire j’investi ou pas

      CONCLUSION : Meme dans les parking il y à des vautours quand ces des professionnels c’est triste à dire. L’article met en garde les futures pigeons, je veux gagner de l’argent, je trouve un bien je fait une recherche pour mettre toutes les bonnes cartes en mains : propriétaire, agence immo, et surtout visiter le bien et contacter le syndics ou il est pour voir les travaux à venir pour investir dans un bien : parking ou appartement et la chose la plus importante bien se renseigner si l’affaire est bonne acheter…
      Ce que je peu conseiller.

    • Alex

      Interessant comme expérience.
      Est-ce que le crédit est autofinancé par les loyers?

      • admin

        Bonjour Alexandre,

        Olivier a négocié des crédits trop courts en durée par rapport à la rentabilité.

        DU coup, il fait un effort d’épargne chaque mois pour compléter le manque à gagner.

        Julien

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