10 garages parkings à vendre : mon offre a été refusée !

Début novembre 2012, j’ai commencé à chercher des garages et des parkings à vendre dans quasiment toute la France. En effet, depuis mars 2012, j’ai l’habitude de sillonner les sites internet qui proposent des annonces de parkings ou de garages à vendre. C’est ainsi que j’ai pu acheter et revendre un lot de quatre garages situés à côté de la gare Chateaucreux à Saint-Etienne.

Je ne vais pas rentrer dans les détails de mes objectifs financiers, mais quatre garages ne me suffisent pas. J’ai une ambition bien plus grande pour mes investissement dans les parkings ! En discutant avec Christian qui est propriétaire de 90 garages, j’ai décidé d’élargir ma zone de recherche pour acheter des garages et des parkings à vendre plus loin mais aussi plus rentables.

Après quelques jours de recherche, je suis tombé sur une annonce qui a retenu mon attention. Voici l’annonce en question :

Cette annonce n’est plus d’actualité. Toujours est-il qu’en creusant (au Creusot ;-)) j’ai trouvé une autre agence immobilière qui avait le même lot de 10 garages à vendre. Jusque là, rien d’exceptionnel, sauf que la seconde agence affichait un prix nettement inférieur : 33000 €.

A ce prix-là, j’ai donc appelé la commerciale pour en savoir plus.

Description des garages-parking à vendre

La première bonne nouvelle : les dix garages-parking à vendre sont tous loués. Ce point est extrêmement important pour moi, car il est synonyme d’une bonne demande locative ! La commerciale me dit que les loyers varient entre 38 € et 44 € par mois. Ils sont occupés par les locataires depuis quatre ans en moyenne. Ces garages servent de garde-meubles ou de stationnement pour véhicules. D’après la commerciale de l’agence, il y a même une liste d’attente pour la location.

Comme je ne suis jamais allé dans la ville de Le Creusot, je demande à en savoir plus sur l’emplacement exact du lot de garage-parking à vendre. Le lot est situé en face du cimetière, dans un quartier résidentiel. Les diagnostics ont été faits : pas d’amiante puisque les toits sont en tôles. Les garages-parkings à vendre ne sont pas alimentés en eau ni en électricité.

Les murs des garages sont en béton et les portes en bois. Ce sont des portes de garages à double battant. Le lot de garages à vendre est situé dans une copropriété. Par contre, il n’y a pas de syndicat de copropriété puisqu’il y a seulement trois propriétaires. Encore une bonne nouvelle : pas de syndic égal pas de charges mensuelles à payer.

Pour compléter les données, je demande le montant de la taxe foncière : 980 €. Je tombe des nues car ce montant est l’un des plus élevés que je n’ai jamais vu ! Je réalise malgré les calculs de rentabilité. Voici un extrait de ma calculatrice de rentabilité.

La rentabilité brute est bonne, mais la rentabilité nette de charge diminue beaucoup trop à cause de la taxe foncière.

Ma visite de ce lot de 10 garages parking à vendre

Je prends donc rendez-vous pour aller visiter ce lot de 10 garages. Je pars de bonne heure car il y a trois heures de route. J’aime bien arriver en avance pour me faire une idée des alentours, de la ville et du quartier.

Le propriétaire accompagne la commerciale pour la visite. Elle s’efface devant ce monsieur. Nous passons une grosse demi-heure à discuter. Je pose toutes les questions qui me paraissent importantes pour déterminer la qualité réelle de cette affaire.

Sur place, je découvre que 7 des 10 garages parkings à vendre sont en fait occupés par des meubles. Ils sont trop petits (4,55 m sur 2,35m) pour accueillir des voitures. Les portes en bois ne sont pas en bon état, donc je risque de devoir les changer dans les 10 années à venir. La dimension des portes n’est pas standard : 1,90 m sur 2,20 m. Je sais grâce au site hormann.fr que les dimensions standards d’une porte de garage sont de 2 m sur 2,40m et qu’une porte de garage sur mesure coûte plus cher.

Seconde découverte : les baux qui ont été signés sont en règle, mais les loyers ne sont pas ceux qui m’ont été annoncés au téléphone. En additionnant tous les loyers, j’arrive à 372 € de loyers bruts mensuels, soit 12 % de rentabilité brute et 9,5 % de rentabilité nette de charges avant impôts.

Troisième surprise : quand je demande au propriétaire pourquoi la taxe foncière est si élevée, il me répond qu’il a mal fait son travail, mais qu’elle peut diminuer de 25 % en appelant le centre des impôts. Je trouve cette information un peu bizarre. 25 % d’économie représente tout de même 250 € par an. Je suis sûr qu’à sa place j’aurais fait les démarches nécessaires 😉

Mon offre d’achat pour ces 10 garages parkings à vendre

De retour chez moi, je pèse alors le pour et le contre de cette affaire grâce à ma check-list d’investisseur. Il y a de nombreux points qui ne correspondent pas à mon affaire idéale.

Malgré tout, l’affaire est plutôt saine même si le rendement ne correspond pas à mes objectifs. Je vérifie cette histoire de taxe foncière auprès du centre des impôts, mais tout est en règle et je ne peux pas la faire baisser !

J’ai aussi fait mon étude de marché sur la ville du Creusot. En plus du prix de vente un peu élevé pour la ville, certains points sont une fois encore mitigés, mais l’ensemble est plutôt positif.  Je ne rentre pas dans les détails car seuls les lecteurs du livre Réussir son investissement dans les parkings ont accès à ce type de données et de méthodes.

En considérant toutes ces données, j’ai donc fait l’offre d’achat suivante :

• 6 petits garages à 2000 €
• 4 grands garages à 3000 €

soit un total de 24000 € net vendeur et les frais d’agence et de notaire en plus à payer pour moi. Mon offre a été refusée car trop basse. Je sais que le propriétaire avait acheté ces garages 20500 € en 2008. La vente a été conclue pour 29300 €. Il a fait une jolie plus-value en moins de quatre ans ! Pour tout te dire, je suis content que cette plus-value ne se soit pas faite sur mon dos !

Et toi, aurais-tu fait une offre pour ces garages parkings à vendre ?