La SCI familiale est un montage de SCI particulier. Elle se crée lorsque les parents souhaitent léguer ou transmettre un patrimoine à leurs enfants. Si tu disposes d’un patrimoine immobilier conséquent, tu souhaites peut-être, plus tard le laisser en héritage à tes enfants. La SCI familiale est donc une structure qui demande un peu plus d’explications.

Je vais prendre exemple avec la SCI familiale que nous avons créée pour un investissement locatif.

L’exemple d’une SCI familiale

 

Nous avons crée une société civile immobilière familiale puisqu’on a acheté un local commercial. Nous sommes quatre associés.

Personnellement, je détiens 30% des parts de la SCI, mes deux sœurs ont chacune 30 % des parts de la SCI. Les enfants sont donc majoritaires à 90% de la SCI qui détient ce local commercial. Mes parents se sont associés via une société, une SARL, qui détient 10% des parts. C’est un exemple typique d’une SCI de famille où l’objectif est de transmettre les biens immobiliers.

Exemples de motivation pour créer une SCI de famille

Malgré le fait que mes parents aient trouvé le bien, qu’ils aient trouvé l’artisan pour faire les rénovations, que ma mère soit gérante de la SCI, mes parents ne font pas ce projet pour eux. Ils le font pour leurs enfants.

L’objectif est vraiment la transmission. Ils n’allaient pas prendre 90 % des parts et en donner seulement 10 % à leurs enfants si le but est, qu’au final, le bien nous revienne. Dès le départ, par exemple, on a fait une répartition de parts qui correspond à ce qu’on voulait faire, c’est-à-dire de transmettre le bien à leurs enfants.

C’est tout naturellement qu’on est devenu associés majoritaires à égalité pour des questions que tu peux comprendre assez aisément. La transmission est déjà faite. Aujourd’hui, comme chaque enfant est propriétaire à 30%, il ne reste que les 10% de parts qui sont détenues par mes parents via la société qui seront à transmettre.

Quand on achète de l’immobilier, il y a du rendement, on paie des impôts, etc, mais il y a une deuxième salve d’impôts quand on transmet les biens. Si on vend l’immobilier, on est imposé sur la plus-value, mais quand on transmet les biens, on a aussi des droits de succession ou de transmission à payer à l’État.

Cela peut très très vite monter selon différents critères. Le but pour mes parents était de ne pas entamer l’enveloppe dont ils disposent pour la transmission d’autres biens immobiliers et de transmettre directement le local à leurs enfants.

C’est aussi pour cette raison que nous avons créé une SCI de famille. C’est beaucoup plus simple que l’indivision, qui est un autre moyen de détenir un bien immobilier à plusieurs. Les statuts sont un contrat que nous avons tous signé, mes parents, mes sœurs et moi-même.

Dans ce contrat, il y a toutes les règles de ce qui doit se passer dans la SCI. Pour que nous soyons tous d’accord, c’est très important d’avoir fixé ces règles dès le début. Tout le monde les signe et, si jamais il y a un événement qui se produit, cet événement est censé avoir été prévu dans les statuts.

A ce moment-là, les statuts font la loi entre les associés et c’est très pratique. Comme ça, il n’y a pas de problème de décision. Contrairement à une indivision où on ne peut pas trop fixer les règles, elles sont plutôt établies par la loi.

La SCI, c’est très très souple, on a rédigé les statuts de la SCI en fonction de mes connaissances. Ensuite, ils les ont fait rédiger par l’expert comptable qui a appliqué leurs souhaits, puisque ce sont mes parents qui ont décidé.

Moi, j’étais juste là en conseil pour leur expliquer les différentes choses qui étaient possibles. Il y avait un certain nombre d’objectifs à respecter. Ce sont eux qui ont décidé : on va faire ça pour transmettre aux enfants, on veut garder le contrôle, etc, etc. La SCI est un outil très très pratique pour investir en famille.

La structure de ta SCI doit répondre à une question : Quel est l’objectif de ta SCI? Après avoir répondu à cette question, il est plus facile d’établir ta SCI.

Dans la vidéo, tu peux voir que le but de la SCI familiale est de léguer, de transmettre un patrimoine immobilier aux enfants. De cette manière, la répartition des parts entre associés est aménagée. En effet, dans ma SCI familiale, mes parents détiennent 10% des parts, mes deux sœurs 30% chacune et je possède les 30 derniers pour-cents.

Es-tu associé dans une SCI familiale ? As-tu ce type de projet?