En octobre 2016, je suis devenu propriétaire d’un quatrième lot de garages. Dans cette vidéo, je te montre comment j’ai détecté les qualités et les défauts des 22 garages, bref comment estimer  ce bien immobilier  avant de l’acheter.

Aujourd’hui, j’ai le plaisir de te présenter mon dernier lot de garages, signé le 5 octobre 2016. Je vais t’expliquer mes motivations pour l’achat de ce lot. Pour les découvrir, j’ai estimé en profondeur ce lot de garage avant de prendre une décision.

En réalité, pour plusieurs raisons, ce lot ne sera pas du tout la meilleure affaire que j’ai réalisée jusqu’à présent. Pour que ce soit une bonne affaire, elle n’a pas besoin d’être excellente, puisque dans la constitution de mon patrimoine, je suis toujours à la recherche de garages. Là, je m’approche de la centaine. J’en suis à 95, sachant que mon objectif, c’est de passer la centaine.

Même si ce ne sera pas la meilleure affaire que j’aurais réalisée, pourquoi est-ce que je l’ai acheté, malgré tout ? Je te propose de visiter le lot en regardant la vidéo. Tu vas ainsi pouvoir voir quels sont les avantages que je perçois. Voici mon estimation immobilière détaillée sur ce lot de garages. Il y a 22 garages au total, avec 14 constructions identiques, donc du classique, des garages préfabriqués avec un toit en fibrociment et des dimensions standards.

Estimation des travaux à prévoir sur ce bien immobilier

Premier avantage : le sol est bétonné, ce qui réduit les travaux de rénovation. Ça veut dire que je peux louer directement, sans travaux préalable, ce qui est plutôt intéressant. L’état général est plutôt bon. Le point positif qui m’a surtout intéressé, c’est qu’il y a peu de travaux à faire. Les systèmes de portes marchent, la construction est solide. Les travaux représentent une part importante de mes estimations de biens immobiliers. Un investisseur ne peut pas déraper sur le budget travaux au risque de perdre de l’argent.

Et en plus c’est loué. Quand j’ai signé le compromis de vente, le taux de remplissage était à 95 %. L’agence immobilière qui vendait le lot s’occupe également de la gestion de sa location depuis 5-6 ans. Pour moi, déléguer la gestion de la location est extrêmement intéressant. En effet, j’ai déjà 73 garages, plus un immeuble, plus une SCI et m’occuper de tout ça me prend du temps, environ 2-3 semaines par an.

Rajouter encore 22 garages, c’est encore ajouter 2-3 jours de boulot annuel, ou même un peu plus. Là, ça va donc être quelque chose de vraiment passif, puisque je confie la gestion à l’agence, elle me prend 7,80 %. Et ça me permet, malgré ces frais, les impôts, etc. d’arriver à quelque chose qui est à peu près en autofinancement. Financièrement, c’est bon, et en plus, il y a encore un potentiel d’amélioration.

Estimer les problèmes potentiels en immobilier

Le petit désagrément de ce lot est la stabilité du terrain. Je viens de déléguer à l’agence, les travaux de réparation sur un des garages, où on constate que la porte n’est pas droite, car le terrain s’est un petit peu affaissé. Mais ça, je l’avais remarqué, aussi j’ai acheté en connaissance de cause. La porte, n’est pas d’équerre, et c’est un souci, ce qui n’est pas le cas sur les autres garages. On ne retrouve vraiment ce phénomène que sur celui-là.

comment estimer un bien immobilier et ses problèmes

Autre point intéressant sur ce lot, ce sont les espaces verts. Il y a un jardinier dont les prestations sont comprises dans les charges payées par les locataires. Je ne m’occupe vraiment de rien.

Détecter les atouts d’un lot de garages

Ce qui m’a vraiment séduit en fait dans ce lot, ce sont les 8 garages vers l’allée, avec leur taille qui n’est pas standard. Ce sont vraiment des gros garages, et ça, c’est très intéressant. Leurs portes sont effectivement plus larges, donc je vais pouvoir éventuellement louer à des caravanes ou des camping-cars. La structure est la même, car on est en préfabriqué aussi, et, pour les 2 derniers, des portes battantes. Là, la construction est traditionnelle, en parpaing, donc plus costaud. Ça me plaît bien, et c’est d’ailleurs ce qui m’a fait craquer pour ce lot. S’il n’y avait pas eu ces garages de grande taille, je pense que, clairement, je n’aurais peut-être pas acheté.

Comment estimer un lot de garages

Au niveau du rendement, je vais pouvoir louer ces grands garages à 40, voire à 45 euros. Ça va donc booster mon rendement. Pour les plus petits, je m’en sors à 30-35 euros, ils vont trouver preneurs. Pour les garages de grande taille, je vais mettre en location à 5 euros ou 10 euros de plus.

Je te dis à très bientôt pour un nouvel article sur la délégation : faut-il faire gérer son bien locatif par une agence ou gérer seul ses locations ?

As-tu une méthode pour estimer l’immobilier et les lots de parking ?

    6 replies to "Comment estimer un bien immobilier ? (lot de garages)"

    • Arnaude

      slt julien

      Très bon article, j’attends ton retour sur les acces à la formation strategie sci

    • jérôme

      Salut Julien,

      Bon lot !
      En plus tu peux construire (à gauche des 4 garages) les 5 garages qui te manque pour faire les 100, si le terrain est constructible.

      Au plaisir,
      Jérôme

      • Julien

        Bonjour Jérôme,

        oui, j’y pense, j’attends le devis de l’agence.

    • Nicolas D

      Salut, ça doit dépendre des régions mais
      je ne vois pas trop l’intérêt d’investir dans des
      garages en préfabriqué si le taux de rentabilité
      n’est pas foufou autant investir directement dans
      des garages normaux en parpaing qui se loueront mieux non?

      • Julien

        BOnjour,

        comme tu le dis, cela dépend des régions. Le parpaing ne vaut pas forcément le préfa, c’est au cas par cas.

    • Steve

      Salut Stéphane . Bravo pour l’achat de nouveau lot.
      La toiture est en fibrociment. Je suppose qu’elle contient donc de l’amiante. Cela ne t’as pas dérangé?

Comments are closed.