Et toi, connais-tu ton taux de turnover ? As-tu des astuces pour mieux gérer tes garages ?

    18 replies to "Bilan 2015 des loyers du lot de 50 garages"

    • Aurélien

      Bonjour Julien,

      J’ai une question relative à l’assurance multirisque pour un lot environ de la même taille de 47 boxes.
      Combien payes tu environ d’assurance pour ce type de lot, par exemple sur tes 50 garages ? pour le terrain + les boxes ?
      Plusieurs compagnies refusent de m’assurer et je viens d’avoir un devis à 1600 € l’année.
      Je trouve ça un peu cher je prévoyais 1000 € par an.
      Peux tu m’aider là dessus stp ?

      Je te remercie par avance et te souhaite une excellente journée.

      • Aurélien

        N’hésite pas à me dire si ma question n’est pas claire.
        Je viens de recevoir un nouveau devis et là surprise 350 € par an..
        Il faut que je mette mon nez dans les conditions générales et ça va être sympa.
        Connais tu les points importants à assurer ?
        Les choses à retenir, importantes dans ce que couvre l’assurance ?

        Merci d’avance

        • Julien

          Non, je n’ai pas pris le temps d’étudier ces choses là. Ce n’est pas mon fort… Tu peux partager ton retour par email avec moi si tu veux, je suis toujours ravi d’apprendre de nouvelles choses !

      • Julien

        Bonjour,

        oui, il y a de gros écarts entre assureurs. Tu es sur la fourchette très haute.

        Je te contacte par email. Je donne mes contacts aux lecteurs de Réussir sa location de parking.

    • Fabrice

      Bonjour,

      Mes garages se situent dans le 77.
      Après 8 mois d’acquisition , je suis passé de 39 à 54 boxes de loués sur un total de 65. En augmentant le loyer de 10 € par nouveau bail.J’ai eu 3 départs et certains locataires louent depuis de très nombreuses années. Je n’ai pas souhaité augmenté les anciens baux de manière à conserver mon fond de commerce et d’assurer la rentabilité suffisante pour payer mes charges. Maintenant, je suis dans le boni.
      Comme toi, je compte améliorer certains garages : nouvelles portes, dalle béton afin de proposer une solution alternative avec un loyer plus élevé.
      Ma gestion locative étant directement assurée par un huissier, je n’ai pas réellement d’impayé pour le moment, cela dissuade aussi les mauvais payeurs.

      • Julien

        Bonjour Fabrice,

        super, je suis content pour toi. Penses-tu réussir à louer l’intégralité des garages ? Combien te prend l’huissier ? Que fait-il pour toi ?

        • Fabrice

          Bonjour Julien,

          En restant réaliste, je ne pense pas louer l’intégralité du lot en permanence. Je souhaite atteindre la tranche 55 à 60 ou renouveler avec des baux plus chers. Mes frais de gestion se montent à 9,6 % ttc + 60 € payés par le locataire pour la création du bail. Son travail est le suivi et l’encaissement des loyers, l’étude de la solvabilité des candidats, les visites et restitutions des clés, la déclaration auprès des services fiscaux (obligatoire) des entrées et sorties.. moi j’ai souhaité garder tout l’aspect « commercial » : annonces, premier contact, constitution de dossier …

          • Julien

            Ok, merci de m’avoir détaillé la répartition des rôles. Je pense sérieusement à déléguer une partie de la gestion à une agence et comme toi, je souhaite garder la main sur l’aspect commercial !

            Dans tous les cas, tu as fait un bel achat on dirait !

    • jerome

      salut julien
      merci pour ton bilan.
      bonne journée
      jérome

    • alex

      Bonjour,
      Très intéressantes tes stats. De mon côté dans le Nord pour une batterie d’env 70 box depuis 2 ans: 98% de taux de remplissage en moyenne, et un départ tous les 1,5 mois.
      Cdlmt

      • Julien

        SAlut Alex,

        merci d’avoir partagé tes stats. Comment fais-tu pour arriver à louer tout le temps comme cela ?

        • alex

          Bonjour Julien,
          Il y a une forte demande pour les garages, avec meme une liste d’attente. Les garages sont en plein centre ville, où il y a pénurie. Beaucoup de maisons sont en rangée, dans des rues étroites ou des allées. Des maisons ne disposent pour certaines meme pas d’une place de parking sur leur terrain, ou dans la rue devant chez eux.
          Cordialement

    • Marie

      Bonjour Julien,

      En ce qui me concerne j’ai 3 garages et une place de parking. En juillet cela fera un an pour 2 garages et la place de parking, le Dernier garage je l’ai acheté en décembre donc pour l’instant pas encore assez de recul pour le turnover. Mais en dix mois sur les premiers je n’ai eu encore aucun départ (pourvu que ça dure).

      Je suis en cours d’acquisition pour un lot de 16 garages mais la signature chez le notaire n’a pas encore eu lieu donc à voir dans quelques temps.

      Je serais curieuse de savoir comment tu gères les retards de paiement : au bout de combien de temps relancer les locataires? Combien de fois? Au bout de combien de mois d’impayés les « menacer » de l’huissier et au bout de combien de temps l’envoyer vraiment?
      Pour l’instant je n’ai pas encore eu ce problème.

      A bientôt

      Marie

      • Julien

        Bonjour Marie,

        je relance toujours vers le 15/20 du mois si retard, puis tous les mois si le retard n’a pas été payé. L’huissier dépend du montant du retard. Au delà de 150 €, je commence à en parler.

        Je te souhaite de ne pas rencontrer ce souci.

    • Pierre Philippe

      bonjour Julien
      merci pour ces infos
      deux questions si tu permets
      – sous quelle forme juridique as tu acheté ces 50 garages ( sci Is , en propre ??)
      – dirais tu que cette activité est compatible avec ma vie d’expatrié ( donc difficilement sur place )
      merci d’avance pour tes résponses

      • Julien

        Bonjour Philippe,

        c’est mon second lot et à l’époque, je n’avais pas compris l’intérêt des SCI. Cette activité demande d’être sur place environ 1 jour par mois pour plusieurs dizaines de garages. Est-ce que tu rentres aussi souvent ?

    • Raphael

      Bonjour, video sympathique mais dommage de ne pas abordé le coût financier de ton lot de garage.
      Prix d’achat, Loyer percu entre 2014 et 2015, coût rénovation, cout investissement futur, rentabilité mensuel et annuel
      Regime fiscale choisit et impot, cout de gestion des expulsions etc….

      Cordialement

      • Julien

        Bonjour Raphaël,

        merci pour tes questions, je fais tourner une vidéo pour y répondre !

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