Pour moi, devenir rentier n’est pas un objectif. C’est un moyen de prendre quelques mois chaque année pour réaliser les projets du moment.

Combien d’achats immobiliers te faut-il pour être rentier ?

 

Définition du terme rentier

Selon le dictionnaire Larousse en ligne, un rentier est une

  • personne qui perçoit une ou des rentes.
  • personne qui vit sans travailler de ses seuls revenus.

On va se mettre d’accord sur la définition du terme « rentier ». Etre rentier, pour moi, c’est gagner suffisamment d’argent pour vivre en travaillant pas ou très peu .

Les rentiers les plus nombreux sont les retraités. La définition de rentier du larousse colle bien aux retraités. Ce sont des personnes qui perçoivent une rente. Cette rente est versée par une caisse de retraite. L’Etat est garant et organise le système même si le système des retraites est financièrement indépendant de l’Etat. C’est un débat, mais les retraites (cotisation et rentes) ne sont pas versées et payées directement par l’Etat.

Les chefs entreprises qui ont vendu leur boîte et qui ne souhaitent plus travailler sont rentiers. Ils ne sont rentiers que s’ils ont transformé le capital tiré de la vente de l’entreprise en une source de revenu régulière qui leur permet d’assurer ses besoins quotidiens.

Etre rentier, c’est aussi se faire plaisir. Pour moi, c’est dans la définition, dans le sens même du mot rentier. Si tu es rentier et que tes rentes te servent juste à survivre, alors tu n’es pas rentier pour moi. La rente que tu reçois doit être suffisante pour kiffer ta vie. Quelque soit tes hobbys, tes plaisirs, tes challenges, la rente doit te permettre de les assouvir.

Le rentier heureux

J’ai choisi de te parler d’argent et de bonheur en répondant à la question : les gens riches sont-ils plus heureux ? Tu connais sans doute la maxime : « L’argent ne fait pas le bonheur. » Je ne suis pas d’accord avec elle. Je pense que l’argent rend heureux mais qu’il peut aussi nous pourrir la vie.

Comme je ne suis pas le mieux placé pour répondre à cette question sur le bonheur, j’ai fait appel à Daniel Gilbert qui est chercheur en psychologie à Havard. Dans une vidéo publiée sur la plateforme TED, il explique que sa mère lui a dit qu’il faut trois choses pour être heureux :

  • Trouve un bon travail,
  • Marie-toi,
  • Fais des enfants.

Les rentiers et gens riches sont-ils plus heureux vu par les psychologues ?

Nous allons nous intéresser au rapport entre le travail et le bonheur puisque la plupart des gens gagnent la majorité de leurs revenus de leur travail. Daniel Kahneman et Angus Deaton ont étudié la relation entre les revenus et le bonheur quotidien. C’est grâce à eux que nous allons répondre à notre question : les gens riches et les rentiers sont-ils plus heureux ?

Les gens riches (dans le top 10 % des meilleurs revenus français ou américains) sont plus heureux que les personnes plus modestes. Par contre, les gens super riches ne sont pas beaucoup plus heureux que les gens riches. La frontière est estimée à 5000 € de revenu mensuel. Au delà, l’apport en bonheur de chaque euro gagné est limité. Rien à voir avec les premiers euros que tu gagnes et qui t’apportent un maximum de bonheur.

Les gens riches ou les rentiers devraient ou pourraient limiter leurs revenus à 5000 € par mois puisqu’au delà, le gain en bonheur n’est pas évident. Ce que les deux chercheurs ont trouvé, c’est que gagner plus d’argent augmente l’impression d’avoir réussi sa vie. Une personne riche qui gagne 15000 € par mois sera un petit plus heureuse qu’une personne qui gagne 5000 €, mais elle aura le sentiment d’avoir bien mieux réussi sa vie.

Pour finir, voici les 7 attitudes pour apportent du bonheur selon une étude publiée par Shigehiro Oishi et Edward Diener en 2007.

1. Ils s’entourent de gens heureux

2. Ils cultivent la résilience

3. Ils agissent pour être heureux

4. Ils sont dans le don

5. Ils voient le bon côté des choses

6. Ils savent débrancher

7. Ils s’ouvrent à la spiritualité

Un conseil de lecture pour finir en plus des auteurs cités sur cette page : Laurent Gounelle

 

Comment devenir rentier immobilier ?

Nous allons nous intéresser au fait de devenir rentier avec l’immobilier. Nous écartons les retraités et les autres rentiers.

Personnellement, je n’ai pas envie de devenir rentier et d’arrêter de travailler. Pourquoi ? Parce que j’adore mon travail. Comme disait Confucius : choisis un travail que tu aimes et tu n’auras plus besoin de travailler un seul jour de ta vie.

J’ai travaillé pendant 6 ans en tant que salarié. Arrêter de travailler alors était plutôt attractif. Aujourd’hui, je ne ressens pas le besoin de travailler.

Pourquoi investir dans l’immobilier si ce n’est pour devenir rentier ?

Pourquoi est-ce que je me crée des revenus passifs via l’investissement immobilier ?

Ce n’est pas pour devenir rentier et ni pour arrêter de travailler. Je recherche un sentiment de sécurité financière. Je sais que je n’ai pas qu’une seule source de revenus.

Mon blog est une source de revenus. Je fais aussi un peu de conseil en marketing. J’ai mes investissements immobiliers. J’aime bien m’intéresser à différentes choses, travailler plusieurs activités et varier les plaisirs.

Une rente immobilière me permet d’être en sécurité. Si un projet se casse la gueule, j’ai la possibilité de me rattraper sur d’autres projets, d’autres activités.

Je veux devenir rentier immobilier parce que j’ai besoin de temps. Depuis quelques années, j’ai besoin de trois ou quatre mois sans travailler pour poursuivre mes projets. Je n’ai pas besoin de plus. Je n’ai pas besoin de m’arrêter 9 mois.

Dans la réalité, 3 ou 4 mois, c’est largement suffisant. En 2016, c’était exclusivement pour des vacances. Nous avons voyagé en Inde, au Vietnam, en Croatie avec ma femme. Nous sommes partis quelques semaines par-ci, par-là avec des copains, au ski, etc.

2017 était une année de travail. J’ai pris 4 mois pour obtenir mon diplôme de conseiller en gestion de patrimoine à la Fac d’Angers.

2018, c’est la naissance de mon fils, mon premier enfant, Thomas. J’ai passé 3 mois à m’occuper de lui. Je n’ai pas fait que ça, mais ça a été mon activité principale. C’est cool pour moi de pouvoir faire ça.

Qu’est-ce qui te motive pour devenir rentier ou rentière ?

Pourquoi je te raconte tout ça ? C’est parce que, avant de devenir rentier, il faut savoir déjà pourquoi tu veux devenir rentier ou rentière.

  • Est-ce pour travailler moins ?
  • Est-ce pour te la couler douce ?
  • Est-ce pour voyager ?
  • Est-ce  pour quitter ton boulot ?
  • Est-ce pour une sécurité quand tu montes ton entreprise ?

Il y a plein de motivations. Ta motivation principale aura forcément une influence sur la réponse à la question combien d’achats immobiliers il faut pour devenir rentier ?

Parce que les calculs, ils ne sont pas simples. Il y a quelques questions, déjà, que je peux te poser, c’est déjà savoir quels sont tes besoins financiers ? Est-ce que tu as besoin de 1000 euros nets par mois pour vivre ? Ou plutôt 2000 ? 2500 ? 3000 ? 5000 ? Ça, ça va être très personnel. C’est sans doute lié à ton niveau de vie actuel, hein. Forcément, si tu es médecin, tu es habitué à un certain train de vie et, par contre, si je ne sais pas… si tu fais un boulot au SMIC et que tu habites… je ne sais pas… dans un département où le coût de la vie n’est pas très cher, 1000 € peuvent tout à fait te suffire. Je sais que, personnellement, moi, je n’ai pas de gros besoins financiers. Une fois que tu sais ça, tu peux ensuite parler de combien de patrimoine il faut acheter ? Est-ce qu’il faut 2 millions d’euros ? Est-ce qu’il en faut un demi-million, 400 mille ? 300 mille ? Et forcément, ça va dépendre du rendement. Si tu as un rendement à 2 %, effectivement, il va peut-être plutôt falloir taper 2 millions que si tu as un rendement à 10%, 400000 peuvent peut-être suffire. Ensuite, il y a une question d’imposition. Est-ce que tu choisis l’imposition sur le revenu ? L’imposition sur les sociétés ? Et puis, il y a forcément des arbitrages qui peuvent être faits sur les actifs. Si tu achètes bien, tu peux avoir des plus-values, qui dorment à l’intérieur de tes biens immobiliers. Si tu as acheté un bien à 100000 que tu peux revendre à 150000 deux ans plus tard, qu’est-ce que tu fais ? Est-ce que tu arbitres en disant, je prends les 50000. Ça peut me servir pour réinvestir ou je rembourse un crédit, etc. Et , forcément, ça me dégage du cash-flow et j’atteins plus vite mon but. , pour t’aider à répondre à toutes ces questions, eh bien, on va prendre un exemple concret, celui de… que je connais bien, c’est mon patrimoine immobilier et on va voir, si je suis devenu rentier depuis à peu près 5 ans, 5 ans et demi que j’ai réalisé mon premier investissement. , , on se retrouve sur un fichier Excel,  que j’ai développé pour savoir un petit peu ou est-ce que j’en étais de mon patrimoine et , c’est un petit peu un bilan patrimonial à la manière d’un conseiller en gestion de patrimoine qui pourrait te sortir ça avec un autre… avec un logiciel très cher à 4000 €, mais là, ce n’est pas le cas. C’est un truc que j’ai développé. Pourquoi ? Pour moi déjà et aussi parce que j’ai quelques clients, qui m’ont demandé : « Eh bien, RentaGarage, RentaSCI, comment je peux faire pour cumuler plusieurs investissements parce que j’en ai fait un premier et ça a bien marché ou j’en ai déjà fait 3, 4, mais je n’ai pas de vision d’ensemble ?  Je suis parti de cette problématique-là, que tu rencontres peut-être, en se disant, aujourd’hui, à ma connaissance, il n’y a pas de logiciel sur le marché qui permet de faire un bilan comme ça de son patrimoine immobilier en cumulant un peu tous les régimes fiscaux, en tout cas les deux principaux, pour moi, l’IR et l’impôt sur les sociétés. Le meublé, je suis désolé, je n’ai pas fait d’investissements en meublé, Je n’ai pas le temps de me consacrer à développer des choses sur ce sujet-là. Une fois qu’on a la page de garde, on va arriver, sur mon patrimoine. Je ne reviens pas en détail sur tous les investissements immobiliers que j’ai faits. Et j’ai fait des tonnes de vidéos, des tonnes d’articles qui sont disponibles sur le blog ParkingGarage.fr pour ça, si tu veux les détails, etc, avoir les calculs… je t’invite à aller regarder ces articles-là. Là, on va juste se concentrer sur la synthèse parce que ce qui nous intéresse, c’est de savoir est-ce que je suis devenu rentier. Si on regarde le patrimoine total. Aujourd’hui, j’ai acheté pour 414000 € d’immobiliers. Ce sont les valeurs d’achats avec les travaux de rénovation des premières années, d’accord ? Ça fait une moyenne de rendement de 10,3 % nets de charges. D’accord ? Et ensuite, il y a les impositions qui viennent. J’ai du cash-flow net de charges à hauteur de 1500 € et, par contre, quand on regarde le cash-flow net sur les dix premières années, net de charges et d’impôts, je ne gagne que à peu près 600 euros par mois. Ce qui fait que, pour être entier, clairement, je n’y suis pas. D’accord ? 600 € par mois pour vivre, ça ne va pas. D’accord ? Par contre, ce qui est intéressant de noter, c’est que l’enrichissement, c’est-à-dire, tous les loyers cumulés au bout de 30 ans, plus une éventuelle plus-value ou pas à la revente, selon comment je sens le marché, ça me porte déjà un patrimoine de 1 million d’euros. D’accord ? C’est déjà énorme et ça veut dire que, si on part sur cette base-là, je m’enrichis si tout se passe selon les hypothèses que j’ai rentrées dans les fichiers, etc. C’est à peu près un enrichissement de 35000 € par an. Mais, cet enrichissement-là, il est en partie bloquée à cause des remboursements bancaires, à cause des plus-values puisque, forcément, la plus-value, on ne la touche que quand on revend. Nous, ce qui nous intéresse pour être rentier, c’est vraiment le cash-flow, ici, sur 10 ans. Ceci dit, ce n’est pas perdu. Pourquoi ? Parce que le cash-flow, tel qu’il est calculé, s’est cumulé avec les revenus de mes autres activités. J’ai pris un chiffre qui n’est pas forcément la réalité, c’est juste pour l’exemple, mais là, dans cette colonne-là, je vais mettre mes activités à zéro. D’accord ? C’est-à-dire qu’on va considérer que mes investissements… j’arrête de travailler, mes seuls revenus sont ceux de mon patrimoine immobilier. Et là, le logiciel, va se remettre, à recalculer automatiquement. Et là, on va voir que les chiffres sont tout à fait différents. Ils ne sont pas différents ici. D’accord ? Parce que ça, ce sont… le fonctionnement de ce fichier-là, c’est un complément de RentaSCI. C’est-à-dire que dans RentaSCI, vous avez un onglet. Là, on va aller ici. Un onglet « Export IS » et un onglet « Export IR ». C’est-à-dire que RentaSCI vous fait le comparatif SCI à l’IR/SCI à l’IS, vous fait un export, spécial IS ou spécial IR, parce que quand vous allez voir la banque, vous n’avez pas besoin de montrer le comparatif. Vous lui sortez juste le modèle que vous avez choisi et ça, il suffit d’un simple copier/coller. Vous arrivez dans ce logiciel-là. Vous copiez, par exemple, là, IS N°1, c’est le projet N°1, en l’occurrence, un projet qui a commencé en 2015 avec les loyers, etc. Et ensuite, ça agrège tous les projets un à un dans un tableur pour la fiscalité à l’IS et ça fait pareil, un cumul pour la fiscalité à l’IR. Les deux sont séparés parce que les règles de calcul ne sont pas les mêmes. Et ici, on a la possibilité, de faire varier ses revenus. Ce que je voulais te montrer, c’est dans la partie bilan. Ça, les cash-flow-là, c’est issu directement des logiciels RentaSCI. Il n’y a pas de cumul. D’accord ? C’est-à-dire que c’est projet par projet et forcément c’est moins fiable qu’avec ce logiciel-là. Là, on voit bien que je vais revenir sur l’ancienne version quand même parce que… Je vais remettre les 25000 €. On va faire comme si j’avais 25000 € de revenus. C’est stable, etc. Et là, on a le revenu net que je touche, IR plus IS confondus et éventuellement les ventes que j’ai faites. Parce que là, j’ai revendu, mon premier lot de Saint-Étienne. Quand on regarde, grosso modo, là, pendant les périodes d’emprunt jusqu’en 2026, ce qui correspond à peu près à 15 ans depuis l’investissement, un gros investissement, c’est les 50 garages. Eh bien, grosso modo, je gagne à peu près entre 5 à 6000 € nets de charges d’impôts tous les ans. 500 € par mois. Ce qui n’est pas mal, mais pas suffisant, sans doute, pour être rentier, loin de là. Par contre, une fois que j’aurais remboursé mes prêts, on voit bien que dès que j’ai une échéance de prêt qui tombe… boum, boum, boum, elles sont assez concentrées, sauf l’immeuble qui est sur 20 ans, mais sinon, mes prêts c’était entre 10 et 15 ans. Eh bien, on va voir que, quand j’aurai 40, 45 ans, mais déjà, je serai rendu à quasiment à 20000 € de revenus nets par an. Effectivement, ce sera sympa. On pourra vraiment dire, je pourrais vraiment dire que si j’arrête de travailler, eh bien, c’est parce que 20000 €, ça fait à peu près 2000 par mois, c’est largement suffisant, enfin, à mon sens, pour l’instant, pour vivre. Mais ça ne veut pas dire que je vais m’arrêter de travailler pour autant. Et si je mets mes revenus nets, enfin… mais j’arrête de travailler dès aujourd’hui, qu’est-ce que ça change ? Eh bien, comme je n’ai pas de fiscalité de mes revenus du travail et que mes revenus immobiliers ne viennent pas s’ajouter à mes revenus de travail, eh bien, on voit que, immédiatement, au lieu de gagner 5000, 6000 par an là, pendant la durée du crédit, je suis plutôt à 10000 et 10000, on est déjà pas mal, ça fait déjà 800, 900 par mois. Mais ce n’est pas suffisant. Et pourtant, j’ai déjà investi 414000 €. J’ai un rendement net de 10,3%. Ce qui est franchement loin d’être mauvais. C’est un rendement pondéré, d’accord ? C’est-à-dire que, forcément, un rendement à 15% sur 11000 €, ça pèse moins que le rendement de l’immeuble à 7,5 sur 180000. D’accord ? ça, le logiciel le calcule immédiatement. Si on s’arrête un petit peu sur les graphiques qui sont proposés, on a la répartition du patrimoine à l’achat. Dans ma SCI à l’IR, ça peut être SCI/IR, mais ça marche aussi s’il n’y a pas de SCI, on s’en fout. Là, c’est tous les investissements à l’IR, d’accord ? Qui sont ici. On voit bien que, il y a des parts, par exemple, Sées qui représente la moitié de la valeur de mon patrimoine. La Ferté-Macé qui représente, peut-être, les deux tiers. Par contre, dans l’enrichissement à terme, on voit bien que Sées prend une bien plus grosse place que La Ferté parce que c’est tout simplement plus rentable. C’est un investissement qui est plus gros et j’ai des espoirs de plus-values qui sont plus grands sur cet investissement-là que sur celui-là. On voit ici, là, les évolutions de cash-flow. Vous voyez que, Saint-Étienne, ça m’apportait à peu près 150 € de cash-flow. Là, avec Sées, j’arrive à quasiment à 1000 € de cash-flow par mois. Après, c’est avant impôts, hein. La Ferté, ça me rapporte encore un petit peu. Par contre, Saint-Georges, je suis en déficit. Pourquoi je suis en déficit ? Parce que c’est… j’ai emprunté sur 10 ans tout simplement. Mais après, ça, c’est un choix perso et puis, là on voit bien dans mon patrimoine de la SCI à l’IS, le lot de 23 garages, il procure un enrichissement à terme qui est énorme par rapport à l’immeuble. Et ça, c’est tout à fait normal puisqu’un immeuble, on sait bien que ce n’est pas aussi rentable que les garages, loin de là, ne serait-ce que parce qu’il y a des travaux, qu’il y a plein d’ennuis, de temps à y passer, etc. pour un petit peu ça. Le revenu net net de l’associé, c’est extrêmement important pour savoir si tu vas devenir un rentier parce que l’enrichissement à terme, c’est très bien, de savoir que ton patrimoine, peut-être dans 30 ans, il vaudra un million, mais si ça se trouve, il n’en vaudra que 800000 ou il vaudra un 1200000, mais ce n’est pas avec ça que je vais vivre parce que si je le revends, je ne peux plus être rentier. Et puis après, on a quelques graphiques, sur les loyers encaissés à l’IR et pareil, à l’IS. Et on compare toujours, pour moi, les loyers encaissés et les cash-flow. Au fait, qu’est-ce qui reste, en l’occurrence, ici, dans la SCI, ici, après impôts et puis la création de patrimoine avec le capital restant dû ou, forcément, le patrimoine grossit à fonction, plus on rembourse de capital à la banque, plus le patrimoine grossit. Et puis, ici, c’est pareil, sauf qu’il faut envisager un versement de dividendes. Ça, c’est un petit peu plus compliqué sur l’IS. Pour ce fichier. Je l’ai appelé Rentier Immobilier, mais il pourrait aussi s’appeler Bilan Patrimoine Immobilier. Le but, c’est vraiment de savoir est-ce que tu peux être rentier avec l’immobilier, en simulant un petit peu tout ce que tu peux comme hypothèse avec, c’est un fichier qui est complémentaire à celui de Renta SCI que je t’ai présenté, il y a deux jours. Les deux logiciels fonctionnent ensemble. Là, encore, on est sur une version test. Je l’ai envoyé à quelques clients cette fois-ci. Non, pas, plus à la centaine d’utilisateurs de RentaSCI. Non, là, c’était vraiment quelques clients qui m’ont aidé à débuguer déjà RentaSCI. Ce n’est pas un fichier qui est figé. Je peux encore le modifier. Si ça t’intéresse, il y a une promotion, parce que, comme je vends le fichier qu’il n’est pas tout à fait terminé, eh bien forcément, tu bénéficies d’une baisse de prix. Moi, en retour, ce que j’attends, c’est d’avoir tes questions et puis, s’il y a des choses que moi, il me semble utile et que je n’ai pas mis dedans, n’hésite pas. Tu me sollicites et puis comme ça, on fait un échange de bon procédé. Moi, j’améliore le fichier, toi, tu as un super prix promo sur RentaSCI et avec le pack, avec ce complément, de RentaSCI, que j’ai appelé Rentier Immobilier. Et comme ça, je peux modifier les deux logiciels en fonction de tes attentes. N’hésite pas à profiter de la promo. Ça se termine le 6 avril 2018 à minuit. Tu as un lien en dessous de cette vidéo. Je te remercie d’avoir regardé cette vidéo. Si tu l’as aimée, eh bien, n’hésite pas à mettre un petit pouce en dessous de cette vidéo. Ça la rendra plus visible sur YouTube et puis n’oublie pas de t’abonner aussi à la chaîne pour recevoir automatiquement la prochaine vidéo. En attendant, si tu veux savoir quel patrimoine il te faut pour devenir rentier, eh bien, n’oublie pas de commander, avec une promotion, RentaSCI et Rentier Immobilier. Tu as le lien en dessous de cette vidéo. La promo dure quelques jours, profites-en dès maintenant et on se dit à très bientôt pour une prochaine vidéo.

 

Clique sur la bannière pour profiter de RentaSCI et Rentier immobilier

Es-tu en phase d’être rentier ? Veux-tu le devenir ?

En cette période de vacances, j’ai dû répondre à cette question : où seras-tu dans 10 ans ?
La dernière fois , cette question m’a été posée lors d’un entretien chez Leroy Merlin, il y a 10 ans !

Ma réponse m’a paru stupide et j’y ai réfléchi à plusieurs reprises après coup.

Voici ce que j’ai répondu et comment je l’interprète.

Quelle est la journée idéale qui te rend heureux ?

    1 Response to "Combien d’achats immobiliers faut-il pour devenir rentier ?"

    • Yves mesmentors.fr

      Bonjour,

      C’est pas très marketing ce que je vais dire mais dans certains cas il y a des gens qui vivent sans travailler, sans avoir un gros patrimoine (moins de 30 000 €), sans revenus passifs. Souvent ces personnes font le choix de voyager à pied pendant des années et de pratiquer le bushraft ou de compter sur la générosité des habitants. personnellement, je dépense beaucoup moins quand je suis en vacances car je suis nomade et je dors dehors été comme hiver. Mes seules dépenses sont l’essence, la nourriture et parfois quelques sorties (musée, cinéma,…)

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