Comment Victorin génère 40000 € de loyers garages chaque année ?

Certains se souviennent peut-être de mon dernier billet sur le boxage que Julien m’avait demandé concernant les boxs que j’avais acheté en septembre 2015. Avant de commencer à parler des projets qui ont suivis, je vais faire un petit point sur ces 24 boxs.

J’ai donc confié la gestion à une agence immobilière qui me prend 5%. L’ensemble des boxs est loué. Les premiers ont été loués 60€, mais suite à quelques départs, ils sont passés à 65€.

En un an, ces garages m’ont rapportés environ 15500€. Alors bien sur tout cet argent ne reste pas sur mon compte, car je déduis les frais d’agence, le prêt, les frais de  copropriété, etc ..mais ça reste positif heureusement.

Seule ”ombre” au tableau, le changement des portes automatiques de la copropriété qui, étant un des plus gros copropriétaires des parkings, va beaucoup m’impacter. Il faut se dire que c’est reparti pour 20 ans de fonctionnement 🙂

Je vais maintenant t’expliquer le deuxième projet d’investissement locatif que nous avons mené, plus simple en apparence car il n’y a pas eu de travaux, mais en réalité bien plus compliqué…

En début d’année, je commence à nouveau à regarder les annonces de lots de garages sur les sites spécialisés. J’en repère plusieurs mais une fois dans mon tableur excel, la plupart ne sont pas très intéressants.

Je tombe cependant sur une annonce qui éveille ma curiosité. Un lot de 46 garages dans un petit village à côté de Douai (59) au prix affiché de 250000€ FAI. Malin comme un vieux singe je cherche l’annonce sur le Bon Coin et trouve directement l’annonce du propriétaire, à 15000€ de moins. Je l’appelle, pose les questions d’usage concernant le montant de l’impôt foncier, le tarif de la location, etc. et convient d’un rendez vous avec
lui.

Les garages sont situés quasiment dans le centre ville, propres (mis à part deux ou trois portes), sol bétonné, pas de travaux à prévoir. Ma visite est satisfaisante, maintenant le plus dur arrive.

Ce lot peut me rapporter pas mal d’argent tous les mois, par contre à l’heure actuelle, ça plus mon autre lot plus nos revenus professionnels, les impôts sur le revenus risquent de faire très très mal.

Fin janvier je commence alors à réfléchir à la création d’une SCI avec ma compagne, sous l’impulsion des articles de Julien sur le sujet. Je me documente, achète un livre et après voir la fiscalité d’une SCI déclarée à l’impôt sur les sociétés, nous franchissons le pas.

L’offre est faite au propriétaire, les statuts rédigés par un expert comptable et la SCI est créée (très rapidement sur internet). Nous sommes fin mars, je commence à chercher un financement. Je vais tout financer par la banque, à savoir prix d’achat, frais de notaire et garanties. Je fais appel à un
courtier en prêt immobilier et celui ci me dirige vers la BNP Paribas qui m’offre le meilleur compromis entre taux et durée. J’opte pour un prêt sur 19 ans à 2,00%.

La constitution du dossier est très longue, l’acceptation aussi, ayant déjà un autre prêt immobilier en cours. Mon taux d’endettement est légèrement supérieur à 30% mais le prêt est accepté courant juin. Des remboursements de 1300 euros par mois sont prévus, je n’ai pas droit à l’erreur.

Entre temps, je me suis aussi penché sur la comptabilité. Un comptable me prendrait 1000€ par an pour effectuer la compta, faire le bilan et la déclaration aux impôts. Je décide alors de tout faire tout seul, c’est une société relativement simple au final, sans trop de mouvements de trésorerie, si je peux économiser un peu et augmenter la rentabilité c’est parfait. Et je dois dire que pour l’instant je m’en sors plutôt bien ; avec
un bon logiciel, quelques recherches et un peu de lecture.

Les garages sont gérés par une agence depuis 2 ans. Avec l’accord du propriétaire, je prends les devants et n’attends pas la signature de la vente pour contacter les locataires et faire un récapitulatif. Ce que je découvre fait peur. Certains locataires sont à 40€, d’autres à 45€, d’autre à 46,26€ … il y en a même pour qui je n’ai aucun moyens de les contacter (ni téléphone ni adresse).

Je me demande encore aujourd’hui comment cela est possible. Je décide radicalement de changer d’agence une fois la vente signée. Je ne peux
pas continuer avec une agence aussi peu sérieuse. La vente intervient fin juillet. Ca y est, nous sommes officiellement propriétaires de 70 garages au total. C’est à la fois impressionnant, gratifiant mais aussi anxiogène.

En effet, tant que l’argent n’arrive pas on se demande si tout va bien fonctionner. La transition d’agence de gestion n’est pas simple du tout. L’ancienne agence ne fait aucun effort, certains locataires non plus d’ailleurs, ils payent aux deux agences, ils faut alors régulariser.

Il aura fallu trois mois pour que la situation soit désormais stabilisée correctement. Et encore, un locataire dont je n’ai aucun moyen de contact continu de payer par virement automatique à l’ancienne agence.

Faisons alors un point financier. Le prêt me coûte 1300€ par mois. Les loyers rentrants sont de 1900€ (frais d’agence déduits), et les autres frais sont… inexistants. Pas de frais de copropriété, pas de frais comptable du coup, pas d’impôts sur les sociétés pendant au moins 4 ans vu tous les frais que l’on peut déduire, seuls les impôts fonciers interviendront l’année prochaine.

Pour l’instant nos boxs nous fournissent donc 40000€ de revenus supplémentaires par an, plutôt pas mal à 25 ans non ? Et nous ne comptons pas nous arrêter là 🙂 Quel est notre objectif ?

Cet investissement locatif sera le plus long au niveau du prêt. Le lot de 24 boxs est remboursé dans 9 ans, notre but est donc, pour les futurs achats éventuels que nous ferons, que tous soient remboursés en même temps (donc mis à part ce lot de 46 boxs). Nous aurons donc des revenus très confortables, surtout si nous rajoutons nos revenus professionnels, nous pourrons alors prétendre à un prêt immobilier plus important pour notre résidence principale, avec un apport.

Ces garages sont vraiment une opportunité unique pour développer nos revenus. Merci à Julien pour son aide dès le début de l’aventure et pour nous avoir fait découvrir ça 🙂

Merci Victorin pour ce partage d’expérience. Dans trois jours, je vais interviewer Charlie. Il n’a jamais acheté de parkings, mais il en a vendu des centaines à Paris et en Ile de France. Cet agent immobilier spécialisé dans le parking répondra à toutes mes questions lors de notre rencontre.

Tu pourras accéder à cette interview prochainement. En attendant, pour être sûr de ne rien oublier, j’ai besoin de ton aide. Quelles sont les questions que tu veux poser à Charlie sur l’investissement parking en Ile de France ? Clique ici pour poser ta ou tes questions ? 

7 Comments

  • ICD Fiduciaries

    Reply Reply 15 janvier 2017

    Très intéressant ! Merci pour le partage

  • jean

    Reply Reply 13 décembre 2016

    Bonjour,

    Dans la situation actuelle pas de soucis : grosso modo CA de 20 000 en direct, 20 000 en SCI….

    Par contre, comment allez vous gérer la franchise en base de TVA à 34 000 euros pour la suite de vos investissements ?….sauf à vouloir reverser à l’état 20% du CA global !!

  • Loïc

    Reply Reply 13 décembre 2016

    Super Victorien !!
    Chapeau, en si peu de temps et à 23 ans … ça me rappelle lorsque j’achetais mon appartement (à 24 ans) certaines banques ne me prenaient pas au sérieux et l’un d’eux m’avait même rigolé au nez! Bref … ça a bien changé depuis 😉

    Petite question, es-tu déjà confronté personnellement à la limite de la franchise du chiffre d’affaire avant que soit appliquée la TVA ? Cette franchise étant actuellement de 32900 € (source : http://www.impots.gouv.fr/portal/dgi/public/popup?espId=2&typePage=cpr02&docOid=documentstandard_457)

    • Victorin

      Reply Reply 8 janvier 2017

      Bonjour Jean,

      Je pense me limiter à un seul achat supplémentaire donc je me débrouillerai pour avoir un CA inférieur à 32900€ (seuil franchise de TVA) et ainsi ne pas en payer.

      Victorin

  • Eric

    Reply Reply 13 décembre 2016

    Sur sa zone d’activité quel est le rendement moyen but et net des parkings qu’il propose à la vente?

  • jerome

    Reply Reply 13 décembre 2016

    salut julien et victorin
    bravo victorin pour ce nouveau lot d’acheter!
    c’est vrai que pour un gars de 25 ans c’est pas mal avoir 70 parkings.
    bonne journée !!

    • Victorin

      Reply Reply 8 janvier 2017

      Merci Jerôme 😉
      Victorin

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