Vers une baisse des prix immobiliers en 2015 ?

Dans l’article de la semaine passée, je me suis posé la question suivante : qu’est-ce qui influence les prix du marché immobilier ? J’ai dressé une liste des facteurs potentiels qui, selon moi, peuvent avoir une influence. Ma conviction est que nous allons vers une baisse des prix immobiliers pour 2015.

Quand cette question s’est faite plus pressante, je suis allé rendre visite à mon moteur de recherche préféré. Il y a une personne qui revient sans cesse dans les résultats. Il s’agit du français Jacques Friggit. Il travaille actuellement au Conseil Général de l’Environnement et du Développement Durable. Il est économiste et s’est spécialisé dans la macroéconomie du secteur immobilier.

Je me suis dit que ce monsieur avait des choses intéressantes à me dire. En cherchant un peu, je suis tombé sur un document de 243 pages intitulé : le prix de l’immobilier d’habitation sur le long terme. Tu peux consulter ce document en cliquant sur ce lien.

Le document date de janvier 2014. Juste à côté de la date figure ce texte : « Les points de vue exprimés n’engagent que le conférencier ». Comme il le dit si bien, son point de vue ou le mien sont personnels et il t’appartient de te faire ta propre opinion : va-t-on vers une baisse des prix immobiliers en 2015 ? Si oui, j’ai hâte de pouvoir racheter des parkings avec un bon rendement !

Comme Jacques Friggit est un spécialiste, son travail est très dense. Je vais donc essayer de t’en résumer les grandes lignes, et surtout de faire ressortir les points importants, ses conclusions et sa vision de l’avenir.

Evolution des prix immobiliers : le tunnel de Friggit

Je connaissais Friggit avant d’écrire cet article. Il est connu pour ses travaux sur les prix des logements et notamment ce qu’on appelle le tunnel de Friggit.

L’économiste a remarqué qu’il existait une faible variation entre les prix des logements comparés aux revenus des ménages sur la période comprise entre 1965 et 2000. En vocabulaire courant, cela veut dire que les familles qui voulaient acheter un logement ancien entre 1965 et 2000, avaient le même pouvoir d’achat à plus ou moins 10 % sur cette période de 35 ans. Les salaires ont augmenté, les prix des logements aussi, mais dans l’ensemble, l’effort financier qu’il fallait fournir pour devenir propriétaire restait le même.

Sur le graphique, le tunnel est symbolisé par les deux lignes parallèles situées sur les points 0,9  et 1,1. C’est le tunnel de Friggit. Selon lui, les prix « normaux » de l’immobilier sont compris dans ce tunnel. A partir du moment où l’on sort de ce scenario par le haut du tunnel, on entre dans une bulle immobilière.

Le raisonnement ne me surprend pas. Si les ménages ont plus d’efforts à faire pour acheter leur logement, la demande va s’essouffler et les prix vont baisser. Si j’avais une réserve à apporter, ce serait sur la durée des données. Est-ce que cinquante années de données suffissent pour prédire le comportement sur le long terme d’un marché ? Je n’en suis pas sûr.

Les prix varient aussi beaucoup selon les régions françaises. Le décalage de prix à Paris par rapport au tunnel est encore plus accentué que le décalage en l’Ile de France. Entre 2000 et 2010, Friggit constate que les prix en France ont augmenté de 107 %. Ils ont donc plus que doublé en 10 ans.

Les départements où les prix ont le plus augmenté sont les Bouches du Rhône, Paris et les Alpes Maritimes (+138%). Je constate aussi que les prix des parkings sont très élevés dans ces départements. A l’inverse, les croissances les moins marquées sont dans l’est de la France. Là encore, on s’aperçoit que les prix des parkings sont corrélés (c’est mon intuition).

Quatre facteurs expliquent 75 % de la différence de croissance entre ces départements. Ces facteurs sont :

  1. le revenu des ménages,
  2. le parc immobilier (nombre de logements, répartition résidence principale/secondaire…),
  3. la population,
  4. le taux de chômage.

L’économiste n’oublie pas de nous faire remarquer que cette explication n’est pas vraie pour la période 1994-2000. Cela pose un problème : les quatre facteurs influencent les prix entre 2000 et 2010, mais pas avant. Est-ce que cela veut dire que les facteurs qui ont une influence réelle varient avec le temps ? Est-ce le hasard que ces quatre facteurs se trouvent responsables statistiquement de la hausse des années 2000 ? Je cherche encore ma réponse…

Dans la page 23 de son étude, on trouve une diapositive intéressante. La courbe en bleu représente l’évolution des loyers. La courbe en noir représente la courbe vue dans les diapositives précédentes : les prix des logements. Les prix de location restent stables alors que les prix des logements augmentent.

On conclut bien volontiers que le rendement ne reste pas stable, mais qu’il baisse. A loyer égal, si le prix d’achat double, le rendement est divisé par deux. Investir dans l’immobilier aujourd’hui comporte donc des risques puisque le rendement est loin d’être aussi bon qu’au début des années 2000.

Comme les prix du marché sont hauts, on peut aussi dire que les investisseurs et les propriétaires qui ont acheté il y a plus de dix ans ont un actif dont la valeur n’a jamais été aussi importante.

Si je rapporte cela à mon expérience dans le commerce et notamment chez Leroy Merlin, il faut mieux acheter quand les prix sont bas et vendre quand les prix sont hauts. Certains investisseurs pourraient penser à retirer leur plus-value.

Maintenant que Friggit nous a présenté l’évolution des prix de l’immobilier, nous allons étudier avec l’environnement financier sur la même période.

Baisse des prix immobiliers et environnement financier

L’économiste constate que les taux d’intérêt sont très bas en ce moment. Il n’ont jamais été aussi bas depuis 1965. Le taux d’intérêt est la rémunération qu’attend un prêteur lorsqu’il prête de l’argent à un emprunteur. Prêter de l’argent aujourd’hui rapporte moins qu’il y a vingt ans.

Friggit a aussi constaté que les durées d’emprunt se sont allongées à partir de 1999. Le sujet est complexe et bien détaillé dans son étude.

La conclusion de ce chapitre est la suivante : du point de vue des accédants à leur première résidence principale, l’allongement de la durée du crédit et la baisse des taux d’intérêt n’ont pas suffi à compenser la hausse des prix de l’immobilier. En clair, malgré des conditions de crédit favorables, les prix auxquels les logements sont vendus sont encore trop élevés.

Suite de cet article dans quelques jours.

source : www.cgedd.fr/priximmobilierpresentation.pdf

Pour aller plus loin : http://www.cgedd.developpement-durable.gouv.fr/prix-immobilier-evolution-1200-a1048.html

3 Comments

  • Gestion De Production

    Reply Reply 23 janvier 2015

    Bonjour,
    merci pour le patage . Très intéressant !
    Les informations sont très génial !
    Bonne journée.

  • Salut Julien,

    Les études de Friggit sont très bien documentées et respectées.

    Je trouve que tu en fais une bonne interprétation.
    En même temps je ne vais pas te contre dire car j’ai fait la même et je suis convaincu qu’une baisse va arriver d’ici fin 2017…
    Après je ne suis pas devin et je peux me tromper mais c’est ma conviction 🙂

    Tu penses que la baisse va arriver vers quelle période ?

    Marc.

  • Blog trader amateur

    Reply Reply 9 septembre 2014

    Bonjour Julien

    Merci pour cet article très détaille

    Je vais garder ceci en mémoire dans les prochains mois et accompagne mes recherche immo

    Je cherche actuellement un immeuble de rapport, après mon premier garage ne passe la seconde lol

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