Un investisseur en Bourse qui cherche à diversifier ses revenus

alexandre

Je m’appelle Alexandre et j’ai créée en mai 2012 le blog: “la Bourse à long terme”.

Vous pourriez penser que je concentre toute mon énergie et toutes mes économies en Bourse, eh bien non, et ce serait une grave erreur !

En Bourse, on dit souvent qu’il faut diversifier son portefeuille, mais il faut aussi et surtout diversifier les revenus pour se créer tout plein de revenus passifs.

C’est pourquoi, il y a quelques années, j’ai acheté 3 appartements dont les crédits courent encore pendant une dizaine d’années et tout récemment j’ai acheté un garage avec l’argent qui dormait dans mon livret A.

Comme mon employeur ne m’a pas augmenté depuis 2008 et comme tout augmente dans la vie, j’ai voulu le faire moi-même en augmentant mon revenu salarial de 4%.

Les caractéristiques de cet achat

alexandre-garage

Ce garage est situé en plein centre-ville, dans une résidence d’une vingtaine de logements et à deux pas de chez moi. Les opportunités sont rares et j’ai l’impression que la plupart du temps les garages dans les résidences s’achètent et se louent par le bouche à oreille.

En effet, lorsque j’ai voulu voir s’il y avait des garages à vendre dans “le bon coin’, il n’y en avait que 7 ou 8 dans une ville de 150 000 habitants. Le tri a été vite fait et je n’ai même pas négocié le prix. J’ai acheté ce garage à 12 000€ cash frais de notaire inclus.

Comment s’est passée la location ?

Dès que je suis sorti de chez le notaire, j’ai mis le garage à la location à un prix supérieur au marché. Il faut savoir que dans ma ville, un garage se loue à 70€ et je l’ai mis à 80€.

Dès le lendemain, j’avais quelqu’un qui voulait le voir et on a signé le bail deux jours après.

alexandre-bail

Pour des raisons de confidentialité (adresse du bailleur et du locataire), je n’ai pas souhaité publier la première page du bail. Il faut savoir que le bail contient seulement deux pages et elles sont très vite remplies par les deux parties.

Cette personne n’a même pas négocié le prix et pourtant j’étais prêt à jouer le jeu et à le descendre à 75€, tant mieux pour moi et tant pis pour lui. Il est artisan et souhaite y entreposer son matériel.

Voici les documents que je lui ai demandé de me donner et de me remplir :

  • Un exemplaire original du bail avec son état des lieux.
  • Une attestation d’assurance.
  • Un chèque de caution d’un mois et un autre pour le mois en cours. Les règlements suivants se feront par virements.
  • Un avis d’imposition.

Ce garage est loué à 80€ soit 960€ à l’année.

Cependant, il faut enlever à cette somme les charges de copropriété qui s’élèvent à 7€ par trimestre soit 28€, la taxe foncière 70€ et l’assurance des murs 50€. J’estime recevoir à peu près 800€ à l’année soit une rentabilité nette de 6,67% au lieu des 1% du livret A.

N’ayant pas l’habitude de louer des garages, pensez-vous qu’il faille demander les bulletins de salaire ?


19 Comments

  • Michel de Trading-Attitude

    Reply Reply 7 février 2015

    Bonjour,

    l’investissement immobilier est une façon de se diversifier, mais surtout de planquer ses liquidités et de les protéger de appétit de l’ogre étatique et de l’inflation cachée.

    Il permet aux particuliers d’investir sur des rendements meilleurs que le livret A, mais ridicules par rapport à la bourse ou la création d’un business.

    Le truc avec l’immobilier c’est qu’on investit de grosses sommes grâce à l’emprunt. Oseriez-vous investir 200 000 euros en bourse d’un coup sur une seule valeur ? Pourtant c’est ce que l’on fait en immobilier.

    Mais c’est vrai que c’est passionnant.

  • Devenir Rentier Immobilier

    Reply Reply 4 janvier 2015

    Bonjour Alexandre,

    c’est un très bon investissement ! Bravo !

    Tu ne prends aucun risque à te positionner 10€ plus cher que le prix du marché. Si tu loues ton parking tu gagnes 10 € de plus par mois et si tu n’arrives pas à le louer tu peux toujours baisser ton prix.

    Lionel

  • Gwen de moins-cest-mieux.com

    Reply Reply 2 janvier 2015

    Bonjour à tous, Julien, et mes meilleurs voeux!

    Un petit commentaire qui recentre sur le sujet de l’article: la fameuse diversification. J’avoue être encore partagé: diminue-t-on les risques en se lançant dans un domaine qu’on ne maîtrise pas, ou en tout cas moins qu’un autre? Cela semble etre votre avis Alexandre. Je vous ferai signe quand je me serai fait une opinion 😀

    • Julien

      Reply Reply 5 janvier 2015

      SAlut Gwen,

      je pense que se diversifier est une erreur si cela est fait trop tôt. Il y a beaucoup à gagner en restant sur un domaine de prédilection. L’expérience permet d’être plus sûr de ses choix, de diminuer le risque et donc de gagner plus.

      Tu l’as compris, je ne vais pas diversifier mes investissements pour le moment.

  • Sofian

    Reply Reply 31 décembre 2014

    Salut tout le monde et bonnes années a tout et a tous,

    Voilà je voulais juste rejoindre ce que dit citizen je resent le même changement ici a Paris les gens parle beaucoup de parking ils prenne conscience de la valeur du produit et honnêtement je regard les prix tout les 2 jour location,vente y’a beaucoup de changement le parking se vente légèrement plus chère plus de bien sur le marchée et aussi lol y’a une semaine j’ai revu un ami que je n’avait pas vue depuis le lycée deviner quel blog? et quel projet d’investissement on a en commun lol nan les parking sont vraiment dans l’aire mais je remercie encore Julien pour se site qui Grace a ce dernier j’ai eu le courage d’investir voilà c comme tout business au depuis on es les premier ensuite ……

  • tony

    Reply Reply 30 décembre 2014

    idem je vois pas l’intérêt de payé 50€ d’assurance pour un boxe, déjà c’est très cher, ce monsieur devrait peut être faire jouer la concurrence.
    je ne vois pas non plus l’intérêt de le payer cash même si on « peut » puisqu’on n’utilise pas le levier de l’emprunt.
    et de base l’assurance habitation de tout un chacun sert aussi d’assurance à un boxe loué à un tiers donc il est possible d’éxiger simplement de son locataire qu’il en fasse la demande et qu’il vous transmette le document c’est gratuit pour lui et pour vous.
    que demande le peuple.
    et pour le monsieur qui parle de « crise du boxe » je suis d’accord avec julien chaque secteur est différent j’ai des listes d’attentes longues comme le bras pour mes 77 boxes.
    par contre j’aime bien le coup de la porte 😉
    la serrure ? nan la porte!

    • Didier-Fabrice

      Reply Reply 2 janvier 2015

      Bonjour Tony,

      L’intérêt d’acheter cash alors qu’on «peut» utiliser le levier de l’emprunt c’est justement parce que l’intérêt du levier est trop faible.
      Comparaison si tu veux déblayer la neige devant ton habitation tu peux le faire manuellement ou mécaniquement. D’après wikipédia «Le déneigement manuel est une activité qui demande beaucoup d’énergie, (…), ce qui demande beaucoup au système cardio-vasculaire. »
      Mais si tu n’as que deux ou trois centimètres de neige sur ton paillasson est-ce que tu vas utiliser une souffleuse à neige ? Probablement pas car le ratio gain d’effort/coût du levier (une souffleuse ça a un coût) ne sera pas assez élevé. Il en ira bien évidemment différemment si tu dois déblayer une hauteur de 2 mètres de neige…

      De la même manière si tu empruntes pour acheter un parking à 10 000 € le levier est bien plus faible que si tu achètes un lot de parking pour un total de 150000€.
      Pourtant même sur un montant faible un crédit va avoir un coût et les frais « annexes » (frais de dossier, frais de garantie…) auront une importance proportionnelle plus grande que pour un emprunt d’un montant bien plus élevé.
      Certes le coût du levier sera déductible des revenus fonciers si la déclaration est au réel. Si je regarde les chiffres énnoncés (sans compter l’assurance) les charges sont à peine supérieures à 10 % donc les 30% du micro-foncier seront plus économiques en incluant le coût du crédit je ne suis pas sûr que la différence soit très significative.

      Enfin l’auteur compare sa rentabilité à celle du livret A je suppose donc que les 12000 € de financement du garage ont été otés du-dit livret A. Je ne sais pas à quel taux vous pouvez emprunter actuellement pour un garage de 12 000 € (ici aux Antilles nous avons des taux beaucoup plus élevés qu’en métropole) mais s’il s’agit d’emprunter à 2 % pour conserver ses liquidités placées à 1% ce n’est assurément pas un bon calcul.

      • Julien

        Reply Reply 5 janvier 2015

        Bonjour Didier,

        je te rejoins dans tes idées, sauf la dernière ligne. Tu ne peux pas comparer le taux d’emprunt avec le taux du livret A ou d’un autre rendement. Les deux modes de calcul sont très différents et donc non comparables. Il faut retraiter le taux d’emprunt si tu veux le comparer avec un taux de rendement.

        Bien vu l’image de la souffleuse !

  • Twia

    Reply Reply 30 décembre 2014

    Bonjour à tous,

    Attention à louer à des artisans car dans beaucoup de règlement de copro , on ne peut utiliser son box pour entreposer des affaires / matériels .

    Si vous tombez sur un proprio pointilleux il le fera savoir au syndic et bonjour les *mmerdes .

    Cdt,

    Twia

  • Bruno

    Reply Reply 30 décembre 2014

    Bonjour

    Les prix sont fonction de l’offre et de la demande par ville. Je ne possède qu’un seul et unique garage dans une ville importante du sud de la France.Du fait de la réduction du nombre de places gratuites, du nombre croissant de véhicules « neufs » ainsi que du bouche a oreille, il y a peu d’offres officielles et il existe des listes d’attentes en agence immobilière pour la location de garages.

    Il est ainsi possible de louer un garage a partir de 130 € mensuels en centre ville(soit 1560-120= 1440 € de revenus annuels…mon crédit est terminé) et les prix de vente oscillent entre 33 000 et 42 000 €.

    Le seul soucis étant que le bon plan s’est fait connaitre et qu’il est rare d’acheter des garages a des tarifs plus abordables(12 000 à 20 000 € pièce). Je me contente donc juste de mon garage qui se loue très bien avec une équivalence de valeur de plusieurs petits garages.

  • Pierre

    Reply Reply 30 décembre 2014

    Salut,

    Tu trouveras sur mon site spécialisé un article concernant les contrats de location de parking qui me conviennent parfaitement.

  • Moizet Bernard

    Reply Reply 30 décembre 2014

    Bonjour

    J’ai lu votre article et suis d’accord avec vous, j’ai moi même arrêter d’acheter des appartements (Destinés a la location) pour des garages.
    J’ai ai plusieurs dans le 02, le 10 et le 51 et pour répondre a votre question, personnellement je demande un justificatif de revenus, de domicile et le jour du bail au plus tard, l’attestation d’assurance du bien loué.
    Bonne journée a tous.

    • jerome

      Reply Reply 30 décembre 2014

      salut bernard j’ai vu que vous investisser dans les garages dans le 02 (aisne) dans quelle ville?
      je suis de laon!
      merci
      jerome

  • citizen

    Reply Reply 30 décembre 2014

    Bonjour et bonne fin d’année à tous,

    Lors de mes interventions précédentes je laissais transparaitre un certain pessimisme sur les perspectives d’avenir de ce domaine (la location de parking et garage), du au fait que ce bon plan commence à trop se savoir et donc perd de son intérêt car de plus en plus de gens se lancent dans ce « business ».

    Et bien j’apporte une nouvelle information personnelle sur ce point.
    Je disais donc que depuis 2012 j’avais noté une hausse des prix des parkings et garages car les vendeurs avaient pris conscience de la valeur réelle de ce qu’il vendent (ils savent désormais que leur bien peut se louer).

    Et bien je viens de passer un cap supplémentaire… la difficulté de louer et être obliger de baisser le prix du loyer pour arriver à dégoter un nouveau locataire.
    Cette semaine je viens de louer un garage à moins de 100€ par mois alors que dans les 5 dernières années le l’ai toujours loué à plus de 110 €.
    Pendant 2 mois j’ai bien essayé de le louer à 115 €, puis 110 €, puis 100 €… en vain… je me heurtais à une « sur-offre » de garages à louer au alentour des 90 € mensuel (dans ma région le moindre garage s’achète au moins 15000 € hors frais de notaire…).
    Du coup j’ai bien été obligé de m’aligner sur le marcher et me résoudre à louer pour 90€ par mois… pour un lamentable rendement brut de 6.5 %

    En net ça me ramené à moins de 5%… un rendement lamentable en comparaison de la gestion nécessaire et des risques d’impayés (et oui, les accidents de la vie et les gens malhonnêtes ça existe… l’ancien locataire de ce garage m’a laissé une ardoise de plus de 700 €… j’ai réussi à le foutre dehors… en démontant carrément la porte du garage et en l’emportant chez moi !!!!!).

    Et comme je le disais y a quelques mois de cela, « la fête va bientôt finir » mais ne pensais pas si bien dire.

    J’en suis à me demander si je ne devrais pas vendre tout garage qui désormais se retrouvera sans locataire…

    Je sais que ce que je dis n’est pas vraiment en phase avec la « bonne parole » prêchée par ce site (et j’ai quelques doutes sur l’approbation de la publication par l’administrateur), mais il me semble bon de prévenir les gens de ce retournement de tendance…

    Bonnes fêtes de fin d’années à tous.

    • Julien

      Reply Reply 30 décembre 2014

      Salut,

      je ne censure que les commentaires qui sont insultants, donc tu n’as pas à avoir peur. Tous les avis sont intéressants, surtout ceux qui sont contradictoires.

      Il arrive des mésaventures dans tous les domaines d’investissement, y compris les parkings. Je ne cache pas mes procédures en cours avec mes locataires.

      Je suis désolé pour tes mésaventures, et merci de mettre en garde les autres lecteurs.

      Je ne suis pas d’accord avec toi pour le retournement de tendance « général » que tu entends. Il faut regarder ville par ville car le marché varie. Peut-être que tu as mal choisi tes emplacements ?

  • Maxime

    Reply Reply 30 décembre 2014

    Bonjour Alexandre, bonjour Julien,
    Article très intéressant qui rappelle à quel point les revenus passifs sont importants.
    Je n’ai pas compris le fait qu’Alexandre paie 50 euros pour l’assurance des murs. A quoi cela correspond? Est-ce une assurance imposée par la copro ou bien est-ce par sécurité en cas d’écroulement des murs?

    • Alex de la bourse à LT

      Reply Reply 31 décembre 2014

      Bonjour Maxime,

      J’ai assuré mon garage comme on doit également assurer un appartement ou une maison et cela me coûte à peu près 50€ pour l’année.
      Le locataire a aussi pris une assurance pour mon garage et je lui ai demandé qu’il me remette une attestation.

      • Didier-Fabrice

        Reply Reply 2 janvier 2015

        L’assurance propriétaire non occupant n’est pas obligatoire (je dis cela parce que tu utilises «doit») après chacun est naturellement libre d’en contracter une s’il le souhaite (ici cela revient à 5% du montant du loyer je trouve cela un peu élevé par rapport à son intérêt mais bien sûr chacun gère son rapport au risque comme il le souhaite)

        • Guillaume

          Reply Reply 7 janvier 2015

          Perso les rares fois ou j’investis en copropriété (ça m’arrive !) je ne prends pas d’assurance PNO car le syndic à déjà une assurance pour l’immeuble.
          Par contre quand j’achète un immeuble de rapport complet (c’est ma spécialité pour ceux qui ne le savent pas :)) là je prends systématiquement une assurance PNO.
          Mieux vaux quand même être trop assuré que pas assez, surtout si vous êtes un peu juste financièrement.

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