Trois semaines à pleine vitesse

Mon modèle gratuit pour louer ton garage

Dans le sondage d’octobre, mes lecteurs ont placé le manque de temps et de connaissance comme la quatrième difficulté la plus importante pour investir dans les parkings. Je ne reviendrai pas sur le manque de connaissance et d’informations dans cet article. Tu peux lire les autres articles du blog Investir dans un parking pour commencer à pallier ce problème.

Depuis trois semaines, je manque de temps pour tout faire. Comme je suis indépendant, je peux repartir ma charge de travail comme je l’entends. J’ai aussi la liberté de travailler à peu près quand je veux. Je travaille tous les jours en semaine, mais je me rends parfois disponible les jours où ma chérie ne travaille pas.

J’adore cette liberté car elle me permet de réaliser les activités que j’aime. Je joue entre deux et quatre heures au tennis chaque semaine. J’ai du temps pour voir mes amis et ma famille. Bref, tu comprends parfaitement l’avantage de gérer son temps.

Sauf que depuis trois dernières semaines, j’ai tellement de travail que je n’ai pas/plus de temps.

Les formations Objectif Parking et Parking le super Créneau

Depuis le 24 novembre, j’ai été très pris par ces deux formations. Le tournage des vidéos prend du temps, même si elles ont été préparées au maximum en amont. J’ai eu beaucoup de visites, d’échanges par email et de commentaires pendant la formation gratuite Objectif Parking. J’en profite pour te remercier de l’avoir regardée et pour tous vos commentaires.

Pour les lecteurs qui voulaient aller plus loin, ils ont débuté la formation Parking le super Créneau. Je me suis attelé à sa mise à jour et je l’ai terminé le mercredi 26 novembre en fin d’après midi. Vient ensuite la période de démarrage et de suivi de la formation qui prend aussi beaucoup de mon temps car je souhaite un accompagnement individuel des participants.

Ce qui a bouleversé mon planning, ce sont les visites de garages et de parkings. Mon objectif est toujours d’investir dans les parkings pour générer des revenus et préparer ma retraite. Cette activité me prend quelques minutes chaque jour au minimum. Mais quand je pars en visite, cela prend plus de temps.

Agents immobiliers : le bon, la brute et le truand…

Le samedi 22 novembre, je repère deux annonces pour des lots de garages. Les rendements sont supérieurs à 11 % brut dans les deux cas. Lundi matin, j’appelle les deux agences. Je n’ai pas les commerciaux en direct. Ils doivent me rappeler. Pour information, un seul sur les deux m’a rappelé. Le second commercial a daigné m’envoyer un email une semaine plus tard :

« Monsieur,
Je vous prie de trouver mes coordonnées si vous souhaitez des renseignements sur les garages en vente à…. »

Si ce n’est pas se foutre de ma (bip…), je ne sais pas ce que c’est.

J’ai pu expérimenter des relations avec deux agents immobiliers très différents. Tu as compris que j’ai dû rappeler le second commercial pour avoir mes infos. Le commercial n’avait ni la taxe foncière, ni photos à m’envoyer. Ce manque d’information est grave surtout quand l’annonce a été postée dix jours plus tôt.

Quand j’ai reçu les photos dix jours après mon premier appel, je me suis dit que j’avais bien fait de rester chez moi, car ce lot est en mauvais état. Le propriétaire a déjà refusé une offre dont le prix tenait compte des travaux à réaliser. J’aurais probablement fait une offre similaire. Le lot est situé à une heure de chez moi et comprend dix garages.

Le bon agent immobilier

Avec la première agence, j’ai été rappelé dans la matinée du lundi. J’ai eu les bonnes informations et j’ai pris rendez-vous pour le mardi après midi. Le lot de garages est situé à 1h30 de chez moi. J’ai donc passé mon après midi sur la route. Lors de la visite, l’agent immobilier avait les clés de plusieurs garages. J’ai pu ainsi voir l’intérieur des garages.

Comme le lot est en gestion dans un office notarial, l’agence n’avait pas encore l’état locatif. C’est un résumé des locataires du lot avec la date du bail et la date de leur dernier paiement (voire leurs dettes s’ils y en ont). Cette information n’est pas un détail, mais j’avais tout excepté ce document.

J’ai aussi préparé ma future négociation lors de la visite. J’ai utilisé mes techniques habituelles et cela a fonctionné parfaitement. La semaine du 24 novembre, mes visites de garages m’ont pris plus d’une journée. J’ai passé des coups de téléphone, je me suis renseigné et ai visité des garages en plein pendant la formation Objectif Parking.

Les démarches pour acquérir un lot de garage

Si je n’avais pas donné suite à cette visite, cette semaine aurait été plus tranquille. J’ai fait une offre à l’agent immobilier le samedi 29 novembre en fin d’après midi. Elle m’a rappelé une heure plus tard pour me dire que l’offre avait été acceptée. Nous avons convenu d’un rendez-vous pour le samedi 6 décembre afin de signer le compromis de vente.

Une fois l’offre acceptée, il reste encore un peu (beaucoup) de travail. J’ai pris rendez-vous avec plusieurs banques. Comme je n’ai pas de notaire attitré à Angers, je me suis donc renseigné auprès de mon réseau pour trouver un notaire compétent.

Pour cette acquisition, je souhaite créer une société civile immobilière. Même si je connais un peu ce type de montage, c’est la première fois que je le fais. J’ai donc acheté un dossier avec les statuts et tout le tralala pour créer ma SCI.

Enfin, j’ai aussi rédigé mon dossier de financement. J’ai juste laissé un blanc pour ajouter le compromis de vente que je n’avais pas encore. Ce dossier de financement fait une centaine de pages avec tous les justificatifs. Si tu as regardé la formation Objectif Parking, tu sais que j’ai une dizaine comptes bancaires. Je te laisse imaginer le temps nécessaire pour scanner les trois derniers relevés de chaque compte 😉

Des journées chargées

Samedi 6 décembre

Je me réveille à 7h30 pour prendre la route. Direction un petit village pour visiter un lot d’une petite dizaine de garages. La chance est avec moi en ce moment, j’en profite pour continuer les visites et si possible les acquisitions. J’arrive à 9h, repars 45 minutes plus tard. Le lot n’est pas si mal, je pense faire une offre cette semaine.

A 11 heure, j’avais rendez-vous devant mes garages pour une mise en location. 11h30, je rends visite à un locataire qui n’avait pas bien compris mon dernier courrier. Midi, je rentre déjeuner avec mes parents. Je repars à 15h pour être à 16h à l’agence immobilière et signer le compromis de vente. Tout s’est bien passé. J’ai obtenu ce que je voulais lors de cette signature. Le soir, mon parrain et ma marraine était invités pour fêter mes trente ans.

Je me suis reposé dimanche.

Lundi

Quelques participants de la formation Parking le super Créneau ont une question. Deux investisseurs ont des parkings en vue, donc je les aide à les analyser et à prendre leur décision.

J’ai terminé mon dossier de financement et mes status de SCI. Mardi, j’ai rencontré deux banques.

Mercredi

Ce matin, j’ai eu le plaisir de faire parti des jurys de fin de semestre de mon ancienne école de commerce. Trois projets de création d’entreprise portés par des étudiants ont été soutenus. J’ai rencontré de nouvelles personnes, dont certaines habitent Angers et connaissaient mon blog.

J’ai écrit cet article ce matin entre 7h10 et 8h10. Je l’ai relu entre 14h15 et 15h00. Je poste l’article et repars car j’ai un rendez-vous avec une nouvelle banque. Ce soir, j’ai le plaisir d’animer la rencontre mensuelle du Club Parking Garage.

Ces dernières semaines sont plus que chargées, mais je dois avouer que je m’éclate ! J’adore ce que je fais au quotidien. Je prends toujours autant de plaisir et c’est cela le plus important !

Je te donnerai plus d’informations sur mes nouveaux garages. Je croise les doigts car ma dernière offre d’achat n’a pas été au bout : la mairie a préempté les garages.


14 Comments

  • Mickaël

    Reply Reply 23 décembre 2014

    Julien,

    Peux-tu nous dire quel est le taux de négociation que tu as obtenu pour ton dernier investissement où tu viens tout juste de signer le compromis stp?

    Je n’arrive pas à savoir comment détecter une bonne affaire sur cet aspect là.

    Merci pour ton aide

    • Julien

      Reply Reply 24 décembre 2014

      SAlut Mickael,

      la meilleure proposition est à 2.15 % brut sur 12 ans pour 56000 € dont 8000 e de travaux.

  • AUREPAPEETE

    Reply Reply 17 décembre 2014

    un vrai ministre ….
    je t’envie moi j’ai du mettre au repos mes recherches car mon homme doit partir en déplacement. de toute maniére je ne me sent pas de franchir le pas toute seul.
    mais je garde quand même l’œil ouvert au cas ou…

  • François

    Reply Reply 15 décembre 2014

    Bonjour Julien,

    Un beau projet en perspective comme tu m’avais expliqué.
    J’ai néanmoins des questions :

    Pourquoi un montage en SCI ? Tu t’associes avec un proche ?
    Quelle distance maximum en temps ou kms tu te fixes pour ta prospection de garages en vente ?

    François

    • Julien

      Reply Reply 17 décembre 2014

      Bonjour François,

      oui, je m’associe avec ma maman. Le montage en sci est fiscalement plus intéressant et correspond bien à mes objectifs d’investissement et de vie.

      Je n’ai pas de distance maximum, tout dépend du rendement. Je suis prêt à aller loin si le rendement est excellent.

  • citizen

    Reply Reply 10 décembre 2014

    Salut Julien,

    Félicitations pour tes nouvelles acquisitions.
    Ton plan pour devenir rentier, dans 15 à 20 ans se présente plutôt bien 😉

    Sinon j’ai quand même un commentaire par rapport à ce que tu dis:
    Le lot de garages est situé à 1h30 de chez moi. J’ai donc passé mon après midi sur la route.

    Et oui, le temps de parcours entre son lieu d’habitation et ses garages, me semble un paramètre est très important à prendre en compte avant d’investir, surtout quand on à une activité professionnelle qui nous prend la plus part de notre temps 5 jours par semaine.
    Personnellement je me limite à un rayon de 30 minutes autour de chez moi.
    Le marcher en est d’autant plus réduit, mais je l’apprécie grandement quand je dois me rendre sur place.
    Et j’estime qu’en moyenne je me déplace au moins 2 fois par an, sur chaque garage, (1 fois pour l’AG et au moins 1 ou 2 autres fois pour la gestion courante: visite de nouveau locataire, supervision de travaux, ou simple visite de contrôle pour voir si tout va bien).

    Ah oui… et puis le fait de savoir que le « proprio est dans le coin », ça peut limiter les risques de tomber sur des « margoulins », qui d’entrer de jeu, n’envisagent aucunement de payer le loyer 😉
    Et en cas de malchance de tomber sur un « margoulin », pouvoir se déplacer, sans trop de contrainte, à son domicile, ça aide aussi à régler le problème (parce que la justice c’est déjà compliquer… alors la justice à distance c’est carrément rock n roll 😉

    Il est vrai que mon objectif n’est pas de devenir rentier, mais plutôt de me faire un complément de revenu avec une petite dizaine de garages (j’y suis pas encore) tout en mettant à « l’abri » une partie de mes économies.

    Bref, gérer des garages trop lointains est un frein important, sauf si ca devient son activité principale.

    Bonne continuation

    • Julien

      Reply Reply 12 décembre 2014

      Salut,

      mon objectif n’est pas de devenir rentier, mais juste de me créer du patrimoine bien rémunéré. Je ne compte pas m’arrêter de travailler dans 15 ans.

      La distance peut être un frein pour la plupart des investisseurs. Je considère que j’ai un effet de volume avec mes lots de garages. Je peux grouper des déplacements. Je me déplace une fois par mois au maximum pour mes 50 garages. Pas besoin de plus.

      Concernant la proximité avec les locataires, c’est très important, et je compense la distance par d’autres moyens. La justice est la même que tu sois proche ou non, c’est l’huissier qui fait le boulot, donc tu ne te déplaces « que » pour aller au tribunal.

      En conclusion, nos raisonnements sont valables tous les deux, mais ils ne s’appliquent pas aux mêmes investisseurs. Chacun ses objectifs et donc à chacun ses méthodes pour y arriver.

      Merci de partager avec nous tes réflexions, c’est super !

  • Christian

    Reply Reply 10 décembre 2014

    Bonsoir Julien,

    Depuis une semaine, je me suis lancé dans la recherche de place de parking ou de garage.

    Cette recherche s’est faite d’une part sur les annonces internet et papier, et d’autre part via 3 agences immobilières.

    Le résultat est bien maigre puisque je n’ai déniché qu’un seul parking dans une annonce internet, présenté par une des agences immobilières que j’avais contacté préalablement.

    – Prix de vente de l’emplacement de parking = 13 000 euros.

    – C’est un emplacement de parking situé au sous-sol d’un immeuble résidentiel parmi d’autres emplacements qui sont réservé aux résidents de l’immeuble.

    – L’immeuble lui-même est situé en centre-ville (hyper-centre) mais dans une rue, un quartier résidentiel plutôt calme.

    – Charges de copropriété = 270 euros/an

    – L’offre de vente date de plus de 6 mois (mai 2014) et le propriétaire est réticent à baisser le prix.

    Je me pose toujours la question de savoir si la location de place de parking ou de garage est un investissement rentable dans le département, surtout que son financement se fera entièrement par crédit.

    Qu’en pense-tu avec ces quelques éléments ?

    Merci.

    • Julien

      Reply Reply 10 décembre 2014

      Bonjour Christian,

      merci pour ton commentaire. Je peux te dire que la recherche immobilière prend du temps et qu’une semaine n’est pas un délai suffisant pour trouver une bonne affaire (même si c’est déjà arrivé!).

      Quel est le prix de location du parking ?

  • tony

    Reply Reply 10 décembre 2014

    super julien ça bouge content pour toi à bientôt.

  • Adrien

    Reply Reply 10 décembre 2014

    Salut Julien,

    merci pour l’article. C’est intéressant de suivre le quotidien d’un investisseur.
    Est-ce que tu t’es fixé un objectif en terme de revenus locatifs mensuels avec tes parkings ?

    A +
    Adrien.

    • Julien

      Reply Reply 10 décembre 2014

      Bonjour Adrien,

      le but est de créer le maximum de revenu possible avec les garages. Mon objectif est plus en terme de nombre de parkings/garages détenus. J’espère passer les 100 garages en 2015, mais on verra 😉 Je vais m’en rapprocher sérieusement avec ce nouveau lot.

  • jerome

    Reply Reply 10 décembre 2014

    salut,
    Je suis content d’avoir de tes nouvelles.
    Et oui des fois on tombe sur des personnes pas trop professionnelle.
    bravo continue à bien t’éclaté et de nous offrir de bons articles.
    à bientôt
    jérome

  • J'Apprends l'Argent

    Reply Reply 10 décembre 2014

    Hello Julien !

    C’est clair que le manque de temps est le mal du siècle !

    Une organisation mêlée d’une bonne optimisation de son temps sont les clés de la réussite. Mais pas évident tout ça !

    Un ami blogueur m’a conseillé de planifier ma semaine en fonction du temps libre que j’ai de disponible car je n’ai pas encore quitté mon activité principale. Ça m’aide énormément et c’est également une barrière à la procrastination.

    Bonne continuation à toi !

    Adam

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