Travaux de rénovation dans mes garages (1/3)

L’été est traditionnellement la période des travaux. Les mois de juillet et août, chez Leroy Merlin, comptent parmi les meilleurs de l’année. Première raison : faire des travaux de rénovation demande souvent du temps dont on ne dispose pas hors vacances.

Une autre raison qui favorise l’été comme période idéale de travaux, c’est tout simplement la qualité de la météo. Il est plus plaisant de faire de la maçonnerie ou du jardinage en cette saison qu’en hiver. Après cette introduction, tu l’auras compris, j’ai décidé de faire des travaux de rénovation dans mes garages.

Le sol des garages est actuellement en terre et j’ai décidé de réaliser une chape de béton à l’intérieur des garages. Dans cet article, je vais t’expliquer comment et pourquoi j’ai pris cette décision. Mon achat de parking va être amélioré grâce à ces travaux.

Pourquoi faire des travaux de rénovation pour mes garages ?

Je considère mes cinquante garages comme une vraie source de revenu. Cet investissement a la capacité financière de générer l’équivalent d’un SMIC en revenu. Pour le moment, j’encaisse entre 1000 € et 1150 € de loyers bruts par mois. S’il n’y avait pas d’impôts et pas de prêt, ce serait formidable !

Mon approche dans la gestion de cet investissement est axée sur trois directions :

  1. la relation
  2. le commerce
  3. la finance

L’aspect relationnel

Chacun de ces aspects est important pour réussir ses investissements immobiliers dans la durée. La relation est sans doute le pilier le plus important de tous. Sans bonne relation avec mes locataires, il n’y a plus d’investissement.

J’ai une base de locataires fidèles qui louent un garage depuis des années. Ces locataires vivent à proximité des garages. Ils habitent ici depuis des années. Ils sont intégrés dans la vie locale. Il arrive aussi qu’ils croisent mes parents.

Que se passe-t-il si je ruine mes relations avec ces locataires ? Ils ne seront plus contents, ils vont commencer à parler négativement de moi, de mes garages et ils vont partir. J’aurai beaucoup de mal à remplir mes garages et à trouver d’autres locataires.

Je préfère largement avoir de bonnes relations avec ces locataires. Ils me paient toujours à l’heure. Ils m’envoient de nouveaux locataires. On discute ensemble quand j’entretiens mes garages.

L’aspect commercial

Je n’oublie pas que cette relation est aussi commerciale. Je rends un service à un locataire qui me rémunère pour ce service. En l’occurrence, le service rendu est la mise à sa disposition d’une surface de terrain, couverte et close, d’environ 13 mètres carrés. Pour en disposer, le locataire doit payer 25 € ou 30 € de loyer mensuel.

Pour que mes garages soient loués, il faut que mon commerce soit bon. En d’autres termes, le service proposé doit être d’un bon rapport/qualité. Tu ne pourras pas louer un garage en ruine au prix d’un box en sous-sol sous la place Vendôme. Le prix de location doit être acceptable pour le service rendu. Dans l’idéal, si le prix est bas par rapport au service rendu, l’affaire est encore meilleure pour les locataires.

Ma politique de prix est la suivante : les anciens locataires, les plus fidèles, paient 25 € par mois. C’est ce prix qui était convenu avec l’ancienne propriétaire. Les nouveaux locataires paient 30 €. Les anciens locataires sont informés de cette différence tarifaire. Ils sont contents d’avoir un tarif privilégié. Les nouveaux locataires trouvent que le rapport qualité/prix est bon.

Comprendre les bases du commerce est important pour louer des parkings ou des appartements. Il faut aussi arbitrer les décisions commerciales à la lueur de la lanterne financière. Il ne faut pas confondre le commerce avec la finance.

L’aspect financier

La finance, c’est la traduction en chiffres, en compte de résultat, des actions du commerce. Si le commerce est mauvais, aucun argent ne rentre et les finances seront mauvaises. Le commerce doit toujours passer avant les finances. Les financiers auront tendance à diminuer l’attractivité de leur offre commerciale au profit d’un gain supplémentaire. Si cela dévalorise profondément le rapport qualité/prix, alors il y a moins de vente, donc moins de profit, ce qui est exactement l’opposé de l’objectif fixé.

Dans le cas de mes garages, je souhaite rester sur un rapport qualité/prix qui est bon voire excellent. J’ai beaucoup de garages à louer et mon intérêt est d’en louer le maximum, tout en sélectionnant mes locataires pour ne pas être embêté par la suite.

Augmenter les prix des loyers, réaliser des travaux, envoyer des courriers aux locataires, sont des actes de gestion. Ne rien faire est aussi un acte de gestion. J’ai pris la décision de réaliser des travaux de rénovation dans mes garages. Cette décision est mûrement réfléchie.

Voici comment je vais procéder, à la lumière de mes trois axes de gestion.

Le lien entre la relation et les travaux de rénovation.

En mars 2013, quand j’ai acheté mes garages, j’ai envoyé un courrier pour me présenter aux locataires. J’en ai profité pour prendre rendez-vous avec la grande majorité d’entre eux. Mon but était d’établir les bases d’une bonne relation, saine et durable.

Lors de ces rencontres, j’ai appris plusieurs choses sur mes locataires et sur mes garages. Concernant les garages, certains locataires se sont plaints que des garages étaient humides. D’autres m’ont aussi fait remarquer que les allées avaient des trous. Cela ne pose pas/peu de soucis l’été. Mais l’hiver est souvent pluvieux en Normandie. Les nids de poule se remplissent d’eau et rendent les allées et venues devant les garages moins pratiques.

J’ai bien évidemment noté toutes ces réflexions. Je leur ai dit que j’allais remédier à ces problèmes, mais que je ne pourrai pas tout faire d’un coup. J’ai justifié cette décision par deux choses :

  1. la priorité est de remplir les garages et de me débarrasser des mauvais locataires,
  2. avoir l’argent nécessaire pour réaliser ces travaux.

Réaliser ce genre de travaux va conforter la relation avec mes locataires. Je leur prouve que je tiens parole, que je prends en compte leurs idées et leurs réflexions. Je renforce la communication avec les locataires, car j’ai besoin de les joindre pour organiser les travaux.

La suite de cet article sera publiée ici !

12 Comments

  • Merci pour cet article intéressant. De quoi prouver encore une fois que l’investissement immobilier nécessite aussi un investissement plus personnel pour entretenir des relations de confiance.
    Pour les locataires mauvais payeurs, est-ce qu’il peut exister une assurances loyers impayées, comme en logement classique ?

    • Julien

      Reply Reply 28 août 2014

      Bonjour Caroline,

      oui, l’investissement (immo ou autre) demande du temps et des compétences.

      Non, il n’y a pas d’assurance à ma connaissance.

      Si quelqu’un en connaît une, merci de me contacter.

  • Olivier

    Reply Reply 27 juillet 2014

    Salut Julien,

    Ton article est très complet et enrichissant.
    Je voulais revenir sur l’aspect « mauvais payeur ». J’ai le cas actuellement avec l’un de mes locataires. Ma rentabilité est donc passé de 15% à 0%. Briévemment comment fais-tu pour mettre fin à ces situations. Connais-tu les procédure et combien cela coute-il ?

    Olivier

    • Julien

      Reply Reply 31 juillet 2014

      Bonjour Olivier,

      dans l’idéal, il vaut mieux négocier son départ à l’amiable.
      Autrement, la voie judiciaire est toujours une option. J’en suis à 200 € de frais de procédure en plus des loyers impayés.

      Je décris la procédure dans mon prochain livre.

  • Mickaël

    Reply Reply 22 juillet 2014

    Salut Julien,

    Sympa cet article sur la gestion de tes garages. Cela donne une idée un peu plus précise sur l’aspect gestion de l’investissement qui est généralement peu mis en avant.

    A bientôt

  • Salut Julien,

    Un article très intéressant qui permet de se mettre dans ta peau et de comprendre que l’aspect humain et relation est aussi très important dans la location.
    Il est souvent négligé à tort par les propriétaires mais il fait vraiment la différence !

    Comme tu l’as dit, tu as montré à tes locataires que tu te souciais de leur problèmes (même si au fond tu as les mêmes).
    Tu fais donc d’une pierre deux coups car tu renforce ta relation, et avoir des garages rénové te permettra de trouver plus facilement des locataires et de louer plus cher 🙂

    Marc.

  • Romaric

    Reply Reply 17 juillet 2014

    Bonjour Julien,

    Excellent article qui montre que en entretenant son patrimoine, on garde une bonne relation avec ses locataires et que l’on valorise nos biens.

    Petie question : Comment va tu t’organiser pour faire faire la chape de béton ? Car il va faloire que tu ouvres tous les garages au fur et a mesure que l’entreprise mette le béton.

    Tu a un double des clés ?

    Romaric

    • Julien

      Reply Reply 22 juillet 2014

      SAlut Romaric,

      c’est la partie la plus compliquée. Je vais vous expliquer tout cela dans le dernier article de la série !

  • Sophie | Mystone.fr

    Reply Reply 17 juillet 2014

    Article intéressant, gérer autant de locataires tout en gardant cette notion de proximité et de dialogue ne doit pas être évident ! C’est bien de vouloir prendre en compte ces aspects du commerce parfois négligés. Fidéliser un client, coûte très souvent moins cher que de l’acquérir.

  • jerome

    Reply Reply 17 juillet 2014

    salut julien,
    faire des travaux et d’amélioré tes parkings permet aussi d’augmenter la valeur de de ceci aussi.
    à bientôt
    Jérôme

  • J'Apprends L'Argent

    Reply Reply 17 juillet 2014

    Hello Julien,

    il est vrai que les 3 aspects sont importants. Etant possesseur d’un lot de garages également, je m’aperçois que l’aspect relationnel est PRIMORDIAL.

    Je n’aime pas cette sensation mais on peut avoir parfois l’impression d’être à la merci de nos locataires et ça c’est mauvais. D’où l’importance de gérer comme il se doit cet aspect là.

    Julien, te reste-t-il encore beaucoup de locataires « indésirables » ?

    Bonne continuation 😉

    • Julien

      Reply Reply 22 juillet 2014

      Salut Adam,

      la relation est très importante pour garder en vie un investissement immobilier.

      Oui, il m’en reste deux et la procédure continue. Des nouvelles au mois d’août normalement.

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