Travaux de rénovation dans mes garages (3/3)

Cet article est la fin d’une série qui raconte comment je m’y suis pris pour bétonner mes garages.

Dans le premier article, nous avons vu que la gestion des garages et des biens immobiliers en général n’est pas une mince affaire. Je mets beaucoup de mon coeur et de mon énergie pour entretenir mon investissement. Ma gestion est orientée vers trois axes : la relation, le commerce et la finance. Ce sont mes priorités et je les hiérarchise dans le même ordre que je les cite.

Dans le second article, je t’ai expliqué que le bétonnage de l’intérieur de mes garages était un projet important pour mes locataires et moi. Je vais renforcer mes relations avec eux puisque je communique plus avec eux. Mon service rendu sera meilleur puisque le sol sera bétonné. Mon rendement sera amélioré de quelques pourcents puisque le rapport revenu supplémentaire / coût des travaux est de 20 %.

Pour arriver à ce résultat, il faut beaucoup de travail. C’est un travail qui me plaît et je le fais avec plaisir. C’est l’été, il y a moins d’offres de parking publiées, donc moins de visites pour moi. Il y a aussi moins de trafic sur internet, donc je risque moins de rater les bons parkings à vendre. J’ai du temps et j’en profite pour gérer ces travaux.

Voici comment j’ai attaqué le problème

La première étape fut d’envoyer un courrier à mes locataires. Ce courrier était très important, car c’est lui qui allait décider les locataires. Allaient-ils me répondre favorablement ? J’ai pris ma meilleure plume et j’ai rédigé ce courrier.

J’ai commencé par expliquer aux locataires les soucis rencontrés avec un sol non bétonné. Ensuite, je leur ai dit que mon but était d’entretenir les garages sur du long terme. Mon premier chantier est de bétonner l’intérieur des garages.

Le second chantier, qui est de refaire les allées, ne pourra se faire qu’une fois le premier chantier terminé. Si j’ai ajouté ceci, c’est pour motiver encore plus les locataires. Enfin, je leur ai dit que la contrepartie financière était de cinq euros, mais que le coût du bétonnage était de plusieurs centaines d’euros.

Je n’ai pas donné le montant exact car cela ne regarde pas mes locataires et je n’ai pas à expliquer le coût des travaux, cela ne regarde que moi. J’ai aussi expliqué que pour les locataires qui stockaient des meubles ou autre, je leur fournirai un nouveau garage, préalablement bétonné.

Quand le contenu des garages pose problème

Un locataire qui stocke vingt mètres cube d’affaires en tout genre, n’a pas envie de déménager deux fois ses affaires. Cela implique une grosse contrainte d’organisation pour moi. Si tous mes locataires avaient des voitures dans leur garage, les travaux auraient été simplissimes !

Ils sortent la voiture, ils rentrent leur voiture dans le garage bétonné une semaine plus tard et terminé. Mais la majorité de mes garages sont loués pour du stockage ! Mes locataires doivent donc déménager leur garage.

En complément du courrier d’explication, j’ai joint une feuille réponse avec mon adresse pré-remplie et deux cases (oui/non) pour qu’ils m’indiquent leur choix. J’ai aussi demandé que tous les refus soient motivés par quelques lignes. Je souhaite savoir pourquoi ils ne sont pas intéressés !

J’ai reçu environ vingt réponses dans le temps imparti. Il a fallu que je relance les retardataires. A l’heure où j’écris ces lignes, il me manque encore les réponses pour dix garages.

Mon tableau de suivi des loyers n’est pas adapté pour suivre mes travaux. J’ai donc créé un nouveau tableau avec le plan de mes garages. Voici à quoi il ressemble. Les noms de mes locataires et les garages à bétonner ont été modifiés et/ou supprimés.

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On voit bien que la plupart des locataires sont d’accord pour réaliser les travaux ! Eh oui, à ce jour, je peux bétonner 24 garages sur les 50. Je suis extrêmement content de ce résultat. Ma conviction avant les réponses des locataires était que je serais content si douze garages étaient bétonnés cette année.

Dans ma gestion à long terme de ce lot, il est clair que plus je bétonne, mieux c’est. Fiscalement et au niveau de ma trésorerie, j’aurais aimé étaler les travaux, mais je ne vais pas cracher dans la soupe et refuser de bétonner des garages alors que les locataires sont d’accord.

Maintenant que tu visualises le plan des travaux, il faut organiser les tranches de bétonnage. Pour rappel, l’entrepreneur bétonne les garages six par six. Le plus simple est de commencer par les garages vides. J’ai cinq garages vides. J’ai demandé à mes parents de sortir leur voiture tout l’été pour que j’utilise leur garage pour la rotation des locataires.

Le début des travaux de rénovation dans mes garages

La première tranche de six garages a été réalisée le lundi 21 juillet. Je me suis déplacé en Normandie le mercredi soir pour rencontrer l’entrepreneur. Sur les six garages, quatre ont été réalisés correctement.

Un garage avant les travaux de rénovation

Un garage avant les travaux de rénovation

Deux garages bétonnés

Deux garages bétonnés

Il y a un problème avec deux garages. La marche créée par le béton est de quatorze centimètres. Cela ne pose aucun soucis si le locataire veut stocker des meubles. Mais un locataire qui utilise sa voiture tous les jours ne sera pas content. L’entrepreneur a reconnu son erreur et viendra scier la marche pour créer une pente. Ce rattrapage sera réalisé après le quinze août.

Dans ce garage, l'épaisseur de la dalle empêche une voiture de rentrer

Dans ce garage, l’épaisseur de la dalle empêche une voiture de rentrer

Mon déplacement m’a aussi permis de déménager plusieurs locataires. Je les ai prévenus une semaine en avance. Certains étaient en vacances, d’autres non. Ceux qui ont pu sont venus me rencontrer et je leur ai donné les clés de leur nouveau garage.

Comme le garage et le montant du loyer change, j’ai tenu à leur faire signer un nouveau contrat de location. Il est exactement identique au premier, mais j’ai changé le montant. J’en profite pour te dire que mon nouveau contrat de bail vient d’être validé par un cabinet d’avocat. Il sera disponible fin août en promotion, en même temps qu’un guide juridique et fiscal 100 % dédié aux parkings.

Pour recevoir la promotion et un cadeau, tu peux dès maintenant t’inscrire sur cette page.

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Et la suite ?

Si tu comptes bien, et j’en suis sûr, tu as compris qu’il reste dix-huit garages à bétonner. Ces travaux seront effectués de la mi-août à la fin août. Je serai sur place pour organiser les remises de clés, réparer quelques serrures et quelques portes. Je compte aussi appliquer un traitement anti mousse sur la toiture.

J’aurai encore quelques garage vides : ceux que les locataires rencontrés cette semaine auront déménagés, mais j’ai aussi reçu des lettres de résiliation de la part de trois locataires. Ces locataires devaient partir en septembre, mais d’un commun accord, je vais raccourcir leur préavis pour bétonner leur garage mi-août et faciliter mon organisation.

Le bétonnage commencera par les garages vides pour des questions de déménagement des locataires qui stockent. Les travaux se termineront par les garages des locataires qui ont des voitures.

L’an passé, j’ai eu un pic de mise en location aux alentours du premier septembre. Je veux que les travaux soient terminés à cette date pour que je fasse mes mises en location. Une fois mes garages pleins, je ne pourrai pas refaire de travaux avant le printemps ou l’été prochain.

Et toi, que penses-tu de cette organisation ? Comment

mieux faire ?

13 Comments

  • seb

    Reply Reply 26 août 2014

    Connais tu le site costockage.fr

    perso j’ai mis une annonce mais aucun retour, surtout avec un seul garage mais bon depuis il est loué….

    peut etre que pour toi ça sera plus benefique…
    a plus

    Seb

    • Julien

      Reply Reply 28 août 2014

      Bonjour,

      oui, je le connais, mais je ne l’ai pas testé. Il me semble qu’il débute.

  • guigui

    Reply Reply 10 août 2014

    Bonjour,

    merci pour cet article, fort intéressant comme toujours

    J’en profite pour vous annoncer que je me suis lancé
    dans l’achat de mon premier parking souterrain,
    c’est grâce au conseils trouvés sur le site ainsi dans le livre que j’ai pu me lancer sans en ayant confiance dans mon achat

    A bientôt

    • Julien

      Reply Reply 21 août 2014

      Bonjour,

      Bravo pour ton achat Guillaume !

      C’est bien de diversifier ses investissements 😉

  • Mickaël

    Reply Reply 1 août 2014

    Hello Julien,

    Il faut une sacrée organisation pour ce projet de rénovation 🙂
    Après la rénovation du sol et de l’allée de ton lot, as-tu l’idée d’envisager de refaire la toiture qui, je crois en en fibre d’amiante. Est-ce bien cela? Si tu n’envisages pas ces travaux de toiture, peux-tu nous dire pour quelle raison stp?

    Bon été

    • Julien

      Reply Reply 21 août 2014

      Bonjour Mickaël,

      oui, tu as une bonne mémoire, car ma toiture est bien en fibrociment.

      Je n’ai pas prévu de la changer puisqu’elle est aux normes et étanche. Une nouvelle toiture n’apporte aucune valeur ajoutée ni au lot, ni aux locataires.

      Je prévois déjà de finir le bétonnage d’ici quelques années et de faire les allées dans la foulée. Cela fait pas mal de frais !

  • pic

    Reply Reply 31 juillet 2014

    bonjour,

    Quel est la part de garage louée pour du stockage plutôt que pour un véhicule?

    • Julien

      Reply Reply 21 août 2014

      Bonjour,

      cela varie, mais environ 1/3 de voiture pour 2/3 de stockage.

  • jerome

    Reply Reply 31 juillet 2014

    salut en effet c’est une sacré organisation pour pouvoir faire ces travaux.
    moi je ne donnerais aucun conseil pour organiser cela car je suis nul dans ce domaine!
    bon courage pour tes travaux et bon été.
    Jérôme

  • Quenum Prima

    Reply Reply 31 juillet 2014

    Félicitations, Julien. Je te lis très souvent et je suis content pour toi.
    Parlant du bétonnage des garages,je présume que ton béton a une épaisseur de 15cm. Ne crains-tu pas que certains véhicules ne puissent plus accéder à des garages à cause de la désormais faible hauteur sous toiture?
    Meilleures salutations

    • Julien

      Reply Reply 21 août 2014

      Bonjour,

      le béton est un peu moins épais que 15 cm. Au final, la marche varie entre 5 et 10 cm. A part les 4×4, cela ne devrait pas poser beaucoup de problème.

      Je n’avais pas pensé à cette question 😉

  • J'apprends L'Argent

    Reply Reply 31 juillet 2014

    Bonjour Julien,

    Quelle organisation ! C’est quand même impressionnant et tu as intérêt à être synchro avec l’entrepreneur et les locataires.

    Tu dois avoir de bonnes doses de stress parfois mais également une grande satisfaction quand tu réussis tes opérations ! J’espère en tout cas que tout va se dérouler comme il faut jusqu’au bout, que l’entrepreneur va également respecter ses promesses et tenir les délais.

    En cette période estivale tu ne cesses de travailler, ne t’accorderais-tu pas un peu de repos ? ( histoire de recharger les batteries et vider l’esprit ) Peut-être que c’est prévu pour septembre ? Hehe

    Bon courage en tout cas,

    Adam

    • Julien

      Reply Reply 21 août 2014

      SAlut Adam,

      je touche du bois, car la seconde tranche de garage vient d’être bétonnée. Les tranches 3 et 4 sont déjà calées et je croise les doigts pour que tout roule, mais je ne me fais pas de soucis.

      Je reviens de deux semaines de vacances et repart trois semaines en septembre ! D’ici là, c’est boulot, boulot et boulot !

      J’espère que tout roule pour toi !

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