Travaux de rénovation dans mes garages (2/3)

La partie précédente de cet article est ici : http://parkinggarage.fr/travaux-renovation-mes-garages/

L’aspect commercial

Après les travaux, les garages seront plus propres et moins humides. Je vais donc fournir un meilleur service à mes locataires. Si le service est meilleur, alors cela fidélise les locataires. Il y a moins de chance qu’ils aillent garer leur voiture ou stocker leurs meubles chez un autre propriétaire s’ils sont bien chez moi.

J’ai aussi des locataires qui m’ont dit que leurs meubles s’étaient dégradés pendant l’hiver dernier. Le sol des garages est en terre, donc il y a des remontées d’humidité. Début juillet, une locataire potentielle a refusé de louer un garage car celui-ci n’était pas bétonné.

Ces travaux de rénovation seront aussi un argument supplémentaire pour revendre mes garages. Je te rassure, je ne compte pas m’en séparer de sitôt. Ceci dit, mes garages auront plus de valeur s’ils sont bétonnés que s’ils ont un sol en terre. Il est difficile de chiffrer la valorisation que ces travaux apportent sur le long terme. Vu le coût de ces travaux, je ne pense pas être perdant.

La réalisation d’une chape en béton sera un atout de plus pour louer mes garages. Je compte toutefois augmenter les loyers pour les garages dont le sol sera bétonné.

L’aspect financier

Il y a des travaux qui ont un impact financier négatif sur les investissements. Le jour où je devrai refaire mes allées, ou changer la toiture en amiante, le coût de ces travaux viendra réduire à néant mon rendement pendant quelques années. La réalisation de ces travaux ne me permettra pas de justifier une augmentation de loyer.

Le bétonnage du sol des garages ne rentre pas dans cette catégorie de travaux de rénovation. Comme je te l’ai expliqué, j’apporte un service de meilleure qualité. A ce titre, je vais en profiter pour augmenter les loyers.

Les anciens locataires de garage dont le sol sera bétonné verront leur loyer passer de 25 € à 30 €. Pour les nouveaux locataires, le loyer passe de 30 € à 35 €. Tous les loyers des garages bétonnés augmenteront donc de 5 € par mois, soit 60 € par an. Cette augmentation est minime au vu des services rendus au locataire.

Pourquoi ai-je choisi d’élever les loyers de 5 € et non 10 € ou 7 € ou 3.5 € ? Mon objectif est de faire bétonner le plus de garages possibles. Certains locataires ont refusé de faire les travaux car payer cinq euros de plus par mois ne justifie pas à leurs yeux ces travaux.

Je voulais donc augmenter les loyers le plus possible tout en restant dans un bon rapport qualité/prix, avec un prix de location psychologiquement acceptable. Cinq euros me semblait le bon prix de ce point de vue-là. Il me restait encore à vérifier que l’aspect financier de l’opération était lui aussi correct.

Le coût des travaux de rénovation de mes garages

Pour réaliser ces travaux, j’ai d’abord rencontré une entreprise importante. J’ai fait faire un devis pour bétonner l’intérieur des garages, mais aussi refaire les allées. Le coût total du devis dépassait le prix d’acquisition de mes garages (90000 € pour rappel).

Outre le coût exorbitant du devis, la société avait besoin de faire l’intérieur des garages par tranche de 25. C’est un manque de souplesse trop contraignant pour moi. Je ne peux pas dégager l’intérieur de 25 garages d’un seul coup. Cela demande trop de travail, d’organisation.

J’ai donc laissé de côté la solution de faire réaliser les travaux par une grosse structure. J’ai fait appel à mon réseau local pour trouver une société plus petite. J’ai donc rencontré l’entrepreneur. Nous avons vu les contraintes techniques, je lui ai expliqué ce que je voulais.

Pour avoir un très bon prix, il vaut mieux couler les chapes par lot de six garages. Un garage mesure treize mètre carré environ. Une grosse toupie de béton peut donc couvrir l’intérieur de six garages. De mon côté, il n’est pas évident de libérer six garages d’un seul coup, mais c’est bien plus envisageable que d’en libérer 25 !

Au final, je vais payer un peu moins de 1800 € par tranche de six garages. Le coût de la chape me revient donc à 300 € par garage. Pour rappel, chaque garage bétonné me rapportera 60 € de loyer supplémentaire chaque année. Le rendement de l’opération sera donc de 60 € / 300 € = 20 %. Je raisonne ici en brut puisque les impôts ne sont pas pris en compte.

La déduction fiscale

Le bétonnage de l’intérieur de mes garages est déductible de mes impôts. Chaque fois que je ferai bétonner six garages, je pourrai déduire 1800 € de travaux de mes revenus fonciers. Je vais maintenant t’expliquer comment fonctionne les déductions fiscales.

Un locataire loue l’un de mes garages pour 30 € par mois. J’encaisse donc 360 € de loyer chaque année. Je déclare cette somme aux services des impôts. En plus de la taxe foncière, que je n’inclus pas dans cet exemple, je vais payer l’impôt sur le revenu (14 % dans mon cas) et la CSG CRDS (15.5 %).

J’additionne ces deux taux 14 % + 15.5 % = 29.5 %. Cela représente la somme que je vais reverser à l’Etat sur mes loyers. Sur 360 €, je reverse 360 € x 29.5% = 106.20 €. Autrement dit, il me reste 70.5 % des loyers encaissés.

Cette année, le locataire décide de bétonner son garage. Je paie 300 € à une société pour faire les travaux. J’encaisse toujours 360 € de loyers. Je déclare mon bénéfice à l’Etat.

Celui-ci n’est plus de 360 €, mais de 360 € – 300 € = 60 €.

Je vais donc payer 60 € x 29.5 % = 17.7 € d’impôts.

Mes impôts ont diminué de 106.2 € – 17.7 € = 88.5 €.

Cette économie d’impôt vient donc diminuer artificiellement le coût de mes travaux. Je fais un chèque de 300 € à la société, mais d’un autre côté, j’économise 88,5 € d’impôt. En quelque sorte, l’Etat sponsorise mes travaux à hauteur de 29.5 %. Le coût réel de mes travaux me revient à 300 € x 70.5 % ou 300 € – 88.5 € = 211.5 € par garage.

Si tu as des questions, merci de les poser dans les commentaires, car je sais que c’est un calcul assez complexe.

Ce calcul n’est pas fini. Je profite de la déduction fiscale de mes travaux, mais je vais aussi payer plus d’impôts ! Pourquoi ? Parce que j’augmente les loyers de 5 € par mois ! Sur ces 60 € de revenus supplémentaires par an, je vais payer 29.5 % d’impôts, soit 60 € x 29.5 % = 17.7 €. Il me reste donc 60 € x 70.5 % ou 60 € – 17.7 € = 42.3 € net d’impôts.

Nous pouvons maintenant calculer le rendement net d’impôt de l’opération. Revenu net d’impôt supplémentaire / coût des travaux net d’impôt = 42.3 € / 211.5 € = 20 % net d’impôt.

En cinq ans, je vais donc amortir cette opération. Au-delà de cette période, les travaux seront remboursés et l’excédent de loyer sera un bénéfice supplémentaire. Je sais aussi que cela va augmenter mon rendement brut et net.

Le rendement brut sera plus élevé car j’encaisserai plus de loyers. Le rendement net des travaux de 20 % va venir s’ajouter à mon rendement net existant. Mon rendement net de charges et d’impôts est proche de 10 % par an. Avec ces travaux à 20 % de rendement, mes rendements seront meilleurs.

A gagner plus d’argent, il est aussi possible que je passe dans la tranche d’imposition supérieure, celle à 30 %. Ma tranche marginale d’imposition passerait de 14 % à 30 %. Cela viendra bien sûr impacter négativement mon rendement.

La bonne nouvelle ? Plus je paie d’impôts, plus je gagne d’argent ! Une fois dans la tranche à 30 %, je pourrai passer aux travaux plus lourds : la réfection des allées par exemple. Je ne pourrai pas augmenter les loyers en contrepartie de ces travaux, mais je pourrai déduire 30 % + 15.5 % = 45.5 % du coût des travaux.

Voilà pourquoi je choisis de faire l’intérieur de mes garages avant l’extérieur ! Autant encaisser le surplus de loyer à partir d’aujourd’hui, cela me servira à payer les travaux futurs !

Et toi, as-tu des astuces pour réduire le coût de tes travaux de rénovation via des déductions fiscales ?

14 Comments

  • ludovic baratier

    Reply Reply 11 août 2014

    bonjour

    merci pour ces informations au niveau fiscal

    je crois que les parkings peuvent s’avérer être un investissement très intéressant j’ai l’impression à lire ton blog.

    ludovic

  • ludovic baratier

    Reply Reply 7 août 2014

    Bonjour

    Pas mal ta stratégie, tu exploites beaucoup de ressorts et cela fait au total un très bon investissement. Mais ton parc n’est il pas trop lourd à gérer ?

    Ludovic

    • Julien

      Reply Reply 21 août 2014

      Bonjour Ludovic,

      non, la gestion est simple, environ une demi journée par mois. Avec les travaux, j’y passe beaucoup de temps, mais on n’a rien sans rien !

  • Adrien

    Reply Reply 7 août 2014

    Bonjour Julien,

    Je pense que ton calcul est erroné.

    Je m’explique : lorsque tu passeras dans la tranche d’imposition à 30%, cela ne concernera que ta tranche de revenu la plus haute (au delà de 26 600€ de mémoire). Donc tu pourras bien déduire de tes impôts 30 % + 15.5 % = 45.5 % mais seulement pour (tes revenus – 26600€). Tu pourras déduire 14%+5,5% pour tes revenus entre 12000€ et 26000€ (toujours de mémoire), 5,5+15,5 pour la tranche 6000-12000€ et 15,5% en dessous.

    Ton idée est juste mais le calcul sur la rentabilité nette est donc plus complexe.

    Je me trompe ?

    J’en profite pour te remercier pour les conseils que tu donnes sur ton blog, très utiles pour les passionnés de gestion de patrimoine personnel et fiscalité comme moi 🙂

    • Julien

      Reply Reply 21 août 2014

      Bonjour Adrien,

      je te rejoins dans ton raisonnement.

      Si je veux déduire 25000 € de travaux sur 55000 € de revenus globaux, alors je fais la déduction de 30 % + 15.5 % sur les 25 000 € (soit la totalité des travaux) puisque je ne descends pas de TMI.

      Merci pour cette précision !

  • Mickaël

    Reply Reply 22 juillet 2014

    Salut Julien,

    J’ai une question au sujet de ton raisonnement sur la déduction fiscale.
    Puisque se sont des revenus fonciers, en fonction de ta déclaration de ceux-ci (micro foncier ou régime réel), tu peux également réduire ta facture d’impôts à payer. En effet, si tes charges + travaux de rénovation représentent plus de 30% des revenus, tu peux choisir le régime réel qui te permet de réduire le montant des revenus imposables. Est-ce une solution que tu as utilisé en complément de la déduction fiscale? Si non, peux-tu nous dire pourquoi stp?

    Merci pour ce partage

    • Julien

      Reply Reply 24 juillet 2014

      Bonjour Mickaël,

      oui, j’ai toujours déclaré en régime réel car le montant des charges est plus important que le forfait du micro foncier.

  • Anthony

    Reply Reply 22 juillet 2014

    Bonjour Julien,

    Savant calcul et on voit bien que cela est mûrement réfléchi.
    Si j’ai bien compris tu vas faire des travaux par tranche de 6 ?
    Avec les locataires qui refusent de payer plus (et donc pas de travaux pour eux je suppose…) tu arrives à un multiple de 6 où il y a des locataires qui doivent attendre ? (par exemple 4 locataires veulent bien des travaux mais pas 6)

    Merci.

    Anthony

    • Julien

      Reply Reply 24 juillet 2014

      Bonjour Anthony,

      je suis sur un multiple de six pour le moment, mais je n’ai pas toutes les réponses.

      Dans tous les cas, dans les années à venir, j’aurai toujours des garages en attente, et ce sera compliqué de tous les finir rapidement.

  • jeancl2

    Reply Reply 22 juillet 2014

    bjr, Julien,
    probleme : comment faire faire la chape-béton -ou tout autres travaux- lorsque le locataire du garage s’y oppose (par exemple, en ne sortant pas sa voiture, car il refuse de payer plus cher, etc.), ou bien dans les garages occupés par les « mauvais payeurs » ?
    Je pense que tu as le double des clefs de chaque garage (mais chaque locataire peut bien changer la serrure sans t’en avertir!). Le bail a-t-il prévu la possibilité que le propriétaire/bailleur puisse « sortir » le véhicule d’un locataire qui paie son loyer régulièrement ? Que dit la loi à ce sujet ?
    Je crois que tu as prévu d’évoquer ces difficultés dans la 3eme partie de ton dossier « rénovation », et je l’attends (comme les 2 premiers dossiers) avec beaucoup d’intéret.
    Cordialement,
    jeancl2

    • Julien

      Reply Reply 24 juillet 2014

      Bonjour Jean CLaude,

      c’est une bonne question. Mon but n’est pas de forcer quiconque à payer plus de loyer.

      Pour l’instant, je le présente comme un service supplémentaire et je ne vais pas « forcer » la main de mes locataires.

  • jerome

    Reply Reply 22 juillet 2014

    bonjour merci julien,
    c’est vrai que au niveau fiscale cela ce complique pour comprendre les chiffres!
    si j’ai bien compris plus tu paye d’impôts, plus l’états te « sponsorise »
    à bientôt
    Jérôme

  • Romaric

    Reply Reply 22 juillet 2014

    Petites questions Julien :

    Est ce que tu envisages au fur et a mesure des départs de tes locataire ou lorsqu’un nouveau locataire accepte de faire le bétonnage des garages non fait ?

    Fait tu bétonner aussi tes garages inoccupé ?(ce qui serait logique car lorsqu’il serait reloués => augmentation du loyer automatique.

    Romaric

    • Julien

      Reply Reply 24 juillet 2014

      Bonjour Romaric,

      ce sera le thème de mon troisième article !

      Oui, j’ai fait bétonner les garages libres pour ne relouer que des garages bétonnés.

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