Tony – 77 garages en six mois – Région parisienne

Tony est un jeune homme de 31 ans. Il habite et travaille dans l’est de Paris. Je te propose aujourd’hui de découvrir qui il est.

Tony a investit dans un lot de 24 garages à Bondy. Il a acheté ces garages pour moins de 7000 € l’unité, frais de notaire inclus. Les loyers sont compris entre 75 € et 100 € par garage. Un simple calcul de tête permet de voir que le rendement est exceptionnel. Plus de 10 % net de charges !

Voici l’interview de Tony réalisée en novembre devant ses vingt-quatre garages. Il nous explique qui il est, comment il a trouvé ce lot, pourquoi il l’a acheté, comment il a pris contact avec ses locataires.

Comme Sandrine, qui a préféré s’éloigner du centre-ville de Lyon pour trouver un meilleur rendement, Tony ne veut pas investir à Paris. Tu peux découvrir l’interview de Sandrine, propriétaire de 8 garages en banlieue Lyonnaise.

Je comprends leur point de vue. En s’éloignant de dix kilomètres des zones tendues, on trouve des prix de vente plus bas. Les loyers sont aussi plus faibles, mais ils ne diminuent pas autant que les prix de vente. Le rendement est donc meilleur. Il faut toutefois faire attention à l’emplacement de ses garages ou parkings pour être sûr qu’il existe une demande locative. Sans locataire, pas de loyer et donc pas de rendement !

Lors de l’interview, Tony a été contacté par l’agent immobilier qui lui a vendu ce lot. Il est mandaté sur un autre lot à vendre à Bondy. La vingtaine de garages est située en centre-ville, donc le prix est plus élevé, mais il n’y a pas de copropriété. Après la visite, Tony m’a dit que les portes de garages étaient des volets roulants. Contrairement aux portes de garages, ce type de mécanisme peut provoquer des problèmes importants d’après lui. Attention à bien choisir le type d’ouverture des garages et les automatismes qui vont avec.

Fort de son premier achat, Tony récidive. Il est en train d’acheter un second lot de cinquante trois garages ! Nous avons encore discuté des portes de ces garages, car elles sont en bois. Tony voulait avoir mon avis sur le type de porte à poser (voir des kits de motorisation de porte de garage) et le coût moyen de cette opération. J’espère que nous nous retrouverons prochainement devant ce nouveau lot pour une seconde interview.


21 Comments

  • Nicolas

    Reply Reply 6 mars 2015

    Bonsoir Julien,

    As-tu un retour de Tony sur sa recherche de locataires ?

    Je suis curieux de savoir si tous ses garages sont loués et si non quelles sont les difficultés qu’il rencontre ?

    Merci pour ton retour.

    • Julien

      Reply Reply 16 mars 2015

      Bonjour,

      je crois que tout est loué à ce jour, mais Tony pourra te répondre mieux que moi !

      • tony

        Reply Reply 16 mars 2015

        salut nicolas on à toujours pas signé…
        le notaire traine la papatte mais je reviens des boxs et il y a encore plusieurs choses à régler comme changer les serrures et cadenas de ceux qui squat,virer tout ce qu’il y a dans les boxs squattés ( dans l’un c’est des moteurs de voitures dans un autre une voiture désossé dans un autre encore des bidons et autre merdouille etc…)
        je suis en train de voir si je le fais moi même moyennant 3000€ de rabais ou si je le laisse faire par les anciens propriétaires. et sinon par rapport à la location il y en a 15 déjà loués que je vais remonter à 80€ et il y a une liste d’attente à 95€ par le bon coin et 2 réservations sur costockage.fr .
        voila tu sais tout.
        bonne continuation à tous.

  • PAT

    Reply Reply 30 janvier 2015

    Bonjour Julien.
    Une petite question. Je suis actuellement sur un projet d’achat d’un lot de boxes sur Montreuil (93) secteur de la Boissière. C’est un très beau lot, avec de superbes boxes très bien entretenus et en très bon état. Les boxes sont très grands (environ 3 mètres de large sur 3 mètres de haut et 6 mètres de profondeur avec des portes « battantes » métalliques. Certains locataires y stationnent même de petites camionnettes type J7 ou C35, d’autres, avec l’accord du propriétaire y ont aménagé une « mezzanine » au fond (car au fond du box la hauteur doit atteindre les 3,50 ou 4 mètres. La couverture est en très bon état mais en fibrociment (amiante). Les boxes sont sécurisés (dans une cour fermant à clé) et il y a un important lot d’immeuble à proximité avec un arrêt de bus menant au métro Mairie de Montreuil. Tous les boxes sont loués. Je voudrais connaître ton avis car j’hésite vraiment et je n’arrive pas à peser le pour et le contre. Alors voilà.

    Pour le contre, la faible rentabilité (à peine 5% net du prix d’achat frais de Notaire inclus) + le fait qu’en plus des boxes l’ensemble immobilier comporte un pavillon de 70 m² (lui aussi loué) et que ces deux éléments sont indissociables. Pour moi c’est ce dernier point qui le fait le plus hésiter.

    Pour le pour plusieurs éléments. Les loyers des boxes sont à mon avis très bas pour ce quartier proche de Paris, très bien situé et en pleine évolution et pourraient aisément être augmentés, ce qui augmenterait la rentabilité (80 euros par mois par box !!! A ton avis ce montant peut être augmenté de combien ? L’agent immobilier qui m’a fait visiter m’a laissé entendre que, même si le propriétaire n’est pas pressé de vendre, il est ouvert à la discussion et serait sans doute prêt à baisser sensiblement son prix de vente si une proposition sérieuse et raisonnable lui était proposée..ce qui augmenterait encore la rentabilité…) Dernier point et non négligeable même si ce n’est pas mon but premier. Possibilité de réaliser à moyen terme une bonne affaire immobilière car le quartier est en pleine transformation et le métro va bientôt arriver jusqu’à la Boissière, donc à proximité des boxes, ce qui va faire nettement augmenter la valeur immobilière de l’ensemble. Merci d’avance de ta réponse, notamment sur le tarif de location d’un tel box dans ce secteur. MERCI encore pour ce blog qui est génial.

    • PAT82

      Reply Reply 18 février 2015

      Bonjour Julien.

      Je suis surpris que tu n’ai pas répondu à ma question mais sans doute es tu très occupé ce que je comprends aisément. En tous cas encore une fois BRAVO à toi pour ce blog génial.

    • tony

      Reply Reply 24 février 2015

      bonjour tout le monde.

      pour PAT j’est évidemment vu cette offre sur le bon coin d’une part la renta est très mauvaise et le prix d’achat…
      je veux dire mettre autant d’argent sur un seul projet,
      je ne le ferais pas, l’annonce n’est plus sur le bon coin mais de mémoire c’était 850 000€ je crois.
      faut être promoteur et vouloir construire un immeuble pour y voir un intérêt.
      5% net tu te rend pas compte, ça veut dire que tu rembourse juste et il te reste rien.
      zero cash flow avec un crédit de fou sur 20 ans minimum sur le dos…

      à bientôt.

  • Steph

    Reply Reply 29 janvier 2015

    Bonjour à tous,
    Pour ma part j’habite la région lilloise, j’y ai construit 6 garages sur un terrain de 200m². Aucune vacance (mois sans loyer) depuis 1997. Locations de très longue durée.
    Un garage se libère ? je puise dans la liste d’attente avant de passer une annonce dans lbc.. Bref que du positif. Renta exceptionnelle..
    Depuis qq temps (bien avant de connaître ce site) je cherche une bonne affaire sur un secteur assez vaste autour de Lille et je ne trouve rien qui soit intéressant. Les garages sont bien trop chers pour un loyer moyen.
    Alors, je me demande comment on peut trouver des box/garages à 1800€ pièce avec des loyers à 50/60€ et espérer une renta de presque 20% sur d’autres..
    Tony achète ses garages 7000€ FNI pièce pour un loyer de 95€/mois.
    A Lille, pour obtenir un loyer de 95€/mois il faut louer un box en plein centre-ville, pour acheter ce même garage il faut mettre entre 20 et 30 000 roros, cherchez l’erreur…

    • Julien

      Reply Reply 3 février 2015

      Bonjour Steph,

      je trouve mes garages sur internet comme tout le monde. Les rendements sont excellents car j’achète en zone rurale, où les prix sont bas, mais les loyers aussi. Il faut prendre quelques risques lors de l’achat, c’est évident.

  • Lametin

    Reply Reply 22 janvier 2015

    Je suis de Sedan, une ville de 20 000 habitants qui est en train de mourir : enormement de cassos, peu d’attrait, tout le monde se sauve. Je pense sincerement que Tony aurait fait une betise si il avait investit ici.
    Felicitations pour cette acquisition et que tout aille bien pour Tony et Alicia.

  • Loïc

    Reply Reply 19 janvier 2015

    Bonjour,
    Bravo Tony et Alicia pour cette belle opportunité. En région Parisienne c’est très rare et difficile à débusquer. Lorsque les prix sont faibles, le sentiment de tomber sur quelque chose qui cloche ou louche est assez important. J’avais trouvé un bien similaire, mais l’environnement autour me paraissait très risqué (des Roms de partout !)
    Pour Citizen, Wouah !! Tu les accumules on dirait. Dans un contrat, l’interdiction d’entreposer des produits toxiques, huiles, ou dangereux doit être précisé, pour permettre des poursuites en cas de non respect. Comme l’indiques Julien, il pourrait y avoir la constitution d’une liste de désagréments rencontrés par les investisseurs de Box/parkings, un bel article en perspective 😉

  • Seb

    Reply Reply 18 janvier 2015

    Salut Julien,

    Merci pour ton article toujours tres utile et plein de conseils. pour une fois c’est moi qui essaye d’apporter ma pierre a l’édifice pour trouver des locataires. moi aussi je suis dans l’est parisien du coté de Meaux

    je possède un box qui ne fait que 12m² ce qui se loue plus difficilement pour une voiture alors c’est souvent que je le loue pour du stockage.
    je passe par ce site:
    costockage.fr lien de parrainage 🙂

    j’ai trouvé des locataires aussi bien des particuliers en tant que garde meubles que des pro pour du stockage de matériel. surtout mon box a une dalle au dessus du niveau de l’extérieur pour éviter que l’eau ne rentre! ça rassure tjs les locataires

    a plus

    Seb

  • Jérôme

    Reply Reply 14 janvier 2015

    Bonjour Tony,
    Bravo pour ce bel investissement!
    trés bonne année 2015 à tous!
    jerome

  • Devenir Rentier Immobilier

    Reply Reply 13 janvier 2015

    Bonjour Tony,

    Bravo pour ce bel investissement !

    En passant tous tes garages à un loyer de 100€ par mois tu as une très belle marge de progression.

    Par quel biais as-tu trouvé ce lot de garage ?

    Lionel

    • tony

      Reply Reply 14 janvier 2015

      bonjour lionel et merci
      tout d’abord nous avons achetés à deux ma femme et moi en effet 😉
      nous sommes passés par le boncoin tout simplement.
      déjà tenté 100€ sur les annonces faites à chaque lot qui m’intéresse pour voir si « ça mord »et très peu d’appel, le seuil psychologique des 3 chiffres existe réellement et 99€ ça fait bizarre (on est pas chez franprix) donc 95€.

      salut à vous citizen en effet il y a « des trainards » pour les règlements mais il y a des choses à mettre en place dès le début.
      rappel texto le 15 du mois, 2ème rappel texto le 20 moins cordiale, et le 25 « si je n’est pas de nouvelles de vous ce soir à 20h chagement de serrure et je vide le boxe le 28″.
      ici ça ce loue dans la journée.
      je vous garantie que pour nous ça marche.
      pour info dans les 53 boxes qui arrivent il y a un locataire qui doit 6000€ quelque chose comme ça il est évident que son bail ne sera pas reconduit même si il jure qu’il paiera.

      tous ceux qui traine deux mois de suite(paiement jusqu’au 15 ça laisse une marge)on dit clairement au téléphone qu’on ne souhaite pas les garder en tant que locataire car, tout comme vous,nous trouvons que certaines valeurs ce perdent.
      le 93 ne fait évidemment pas exception bien au contraire,pour vous dire les gens sont surpris par mes façons de faire.
      je me souvient du premier qui ma dit : » ha ouai tu rigole pas toi faut pas s’énerver comme ça. »

      10%? plutôt 10 à 15% donc grosso modo entre 2 et 4 pour 24.
      et oui sur les 20 déjà loués environ 5-6 n’avait pas fait le changement de virement que l’ancien proprio à renvoyé, rien de bien méchant.

      jusqu’ici aucun boxe à vider mais en effet j’imagine la galère.
      la caution de 95€ non restitué en cas de boxe rendu encombré en refroidira, je suppose, plus d’un.

      aston martin et croisière c’est magnifique rien à dire du grand art 😉

      pour conclure il y a des avantages et des inconvénients mais sur les 4 piliers de l’enrichissements, la pierre et en particulier les boxes ( je met de côté la location saisonnière très rentable mais très chronophage si on le fait soi même)reste, à mes yeux, le saint graal.

      bonne année et bon rendement à tous.

  • Fabrice

    Reply Reply 13 janvier 2015

    Bonjour Julien,

    quels sont les moyens que tu utilises pour verifier si il y a vraiment de la demande locative ?

    merci

    Fabrice

    • Julien

      Reply Reply 14 janvier 2015

      Bonjour Fabrice,

      il y a plusieurs moyens, mais je ne les dévoile pas publiquement.

      Tu peux profiter de la prochaine promotion sur le livre pour les découvrir.

  • tony

    Reply Reply 13 janvier 2015

    salut julien,
    la signature des 53 boxes est prévue le 12 février, on ce revoit à ce moment la.
    à bientôt l’ami.

  • citizen

    Reply Reply 13 janvier 2015

    Bonjour á tous,

    Whaou… 24 garages et pas un seul probleme de gestion ????
    Ca me semble bien trop idylique !

    Quand je pense qu’avec mes pauv’ 5 garages, j’en ai 2 en retard de paiement, un ex-locataire qui s’était barré avec une ardoise de 5 mois, et qu’au départ j’avais un locataire qui continuait á virer ses loyers á l’ancien proprio… soit j’ai vraiment pas de bol et je suis un pietre gestionnaire, soit notre ami Tony passe sous silence ses soucis du moment (qu’il n’a peut etre pas encore identifier d’ailleurs… un locataire qui dit qu’il paiera… ne paiera pas forcement…).
    Et j’ai beaucoup de mal á croire que la transition des 20 dossiers se soit passée aussi facilement que ca.
    Pour anegdote, mon locataire le plus serieux fait faire ses virements par sa secretaire (une personne de plus dans le chaine de paiement… ca complique les choses)… et le temps qu’on arrive á se « resynchronizer », une fois que j’avais racheté son garage, et bin on en est arrivé á ce qu’il me regle les loyers avec un mois de retard en permanence. Mais comme c’est une personne honnete et que je sens qu’il louera encore pas mal d’années, et bin je suis tellement content de plus avoir le relancer que je garde cette situation telle qu’elle (ce mois de décalage ne représente plus grand chose finalement aprés des années de location, et je suis bien trop content que ses loyers tombent automatiquement… on apprécie ce petit detail, seulement aprés avoir vécu des incidents de paiement).

    Bref, c’est juste pour contrebalancer un peu ce discours qui me semble bien trop beau pour le croire.
    Il est surement vrai dans sa globalité, mais y a forcement un pourcentage de paiements « problématiques » (je l’estime au moins á 10% des locataires).

    Je sais, je sais, je suis le pessimiste du « business »… moi aussi je croyais acquerir un grand nombre de garages en pensant que la gestion c’était « piece of cake »… et bah apres avoir pratiqué ce « sport » depuis maintenant 7 ans, j’ai revu mes ambitions á la baisse.

    Tiens encore une anegdote qui me revient: je me suis aussi retrouver á devoir débarasser un garage d’une cuve de 1000 litres remplie au 3/4 d’huile de friture usagée… et oui le gars (un restaurateur) avait une vieille voiture diesel et il s’etait aménagé une petite usine de retraitement pour rouler « écolo »… une fois que sa voiture á rendu l’ame et que son resto á coulé, il m’a aussi rendu le garage en pensant me faire un grand cadeau de son usine de retraitement (son resto ayant coulé, il avait estimé qu’il avait d’autres chats ou huissiers á foueter)… je vous dit pas le sport que c’est d’évacuer un bazard de presque une tonne… c’est ca aussi la gestion de garages… j’dois vraiment etre poissard 😉 .

    A oui et j’oublie aussi le locataire qui lors d’une de mes visite (cordiale) á son domicile pour récupérer quelques loyers en retard, a cru bon (aprés une discussion amicale oú il m’expliquait qu’il ne pouvait me regler que 2 des 3 loyers en retard) de me montrer sa toute derniere acquisition… une belle Aston Martin… lá j’ai compris pourquoi il lui manquait 100€ pour me regler le dernier loyer 😉
    Voici sa « philosophie de vie »: les dettes c’est une chose… mais faut pas que ca nous empeche de se faire plaisir… un point de vue qui se défend 😉
    Je sais pas si le terme « dette d’honneur » éxiste encore dans le dictionnaire 😉
    Ce cas n’est pas isolé… y aussi eu le cas du gars qui m’avait sorti qu’il ne pourrait pas payer á temps, le loyer du mois en cours car il avait un probleme de trésorerie et qu’il ne rentrerait pas avant 15 jours car il était en croisiere pour feter ses 20 ans de mariage.
    Il faut avouer qu’il avait 3 bonnes raisons de ne pas honorer tout de suite sa dette: 1) plus de sous car il avait payer la croisiere, 2) pas lá car justement en croisiere et 3)il faisait plaisir á sa femme. Ca aurait été vraimemt déplacé de ma part de lui signaler, que dans mes valeurs personnelles, régler une dette est plus important que de se faire plaisir 😉

    J’vous jure sur la tete de mes 5 contrats de location actuels que ce que je dis est vrai 😉

    Faut pas que ca vous dégoute, mais gardez quand meme ca á l’esprit avant de vous lancer.

    Re-bref ;), en conclusion, je ne regrette rien car le biland est positif… mais je prend maintenant beaucoup plus de recul (peut etre meme trop) avant de me lancer dans d’autres « aventures immobilieres ».

    A+ et bon business á tous.

    • Julien

      Reply Reply 14 janvier 2015

      Bonjour,

      ce n’est plus un commentaire, c’est carrément un article sur les malheurs des propriétaires de garages.

      Bien sûr qu’il y a des soucis locatifs, mais cela fait du jeu ! Vu le rendement, Tony peut se permettre d’avoir un impayé ou deux.

  • LAURENT

    Reply Reply 13 janvier 2015

    yes super bravo pour cette achat malin et productif…!!!!

    TRES BONNE 2015 A TOUS

  • Alicia

    Reply Reply 13 janvier 2015

    Tony…et sa femme ont investi dans un lot de 24 boxs… petit rappel anodin… je dis ça je ne dis rien. Alicia. La femme de Tony.

Leave A Response

* Denotes Required Field