Thomas et son associé investissent dans des boxes près de la Suisse

Je m’appelle Thomas et j’aurais 28 ans déjà en juin prochain ! Je suis actuellement commercial dans le secteur de la grande distribution depuis bientôt 2 ans et demi. Avant ça j’ai travaillé pour deux entreprises de ce secteur en temps que manager de rayon puis directeur adjoint. Des études classiques dans le commerce avec à la sortie un bac+3 en poche et un CDI signé dans la foulée !

J’ai vite été formé à « comment gagner le plus d’argent » et « comment être le plus rentable » grâce à mon métier. C’est tout naturellement que je me suis renseigné petit à petit sur d’éventuels placements financiers et/ou immobiliers. Pas pour devenir riche mais surtout pour s’assurer un avenir meilleur avec bien sûr la crainte de ne jamais avoir de retraite ! Je pense que mes parents m’ont dans un sens bien aidé car ils ont eux fait l’erreur de devenir propriétaire de leur résidence principale bien trop tard !

La grande distribution a l’avantage de bien payer mais a l’inconvénient de ne pas avoir le temps de dépenser son argent. C’est petit à petit que les économies s’accumulent et que je commence gentiment à regarder quelques sites sur l’immobilier.

Je dois t’avouer que je suis tombé tout à fait par hasard sur ton site à ses débuts, en 2013 il me semble. J’avais alors 23 ans. C’est très jeune et sans doute trop jeune pour investir sans faire d’erreur, la tête baissée.

Avec un de mes meilleurs amis nous avons commencé à faire plusieurs simulations sur ton fichier « renta garage ». Sylvain a débuté comme moi, dans la grande distribution et a si je ne me trompe pas le même état d’esprit que moi sur l’avenir.

C’est donc tout naturellement que nous avons décidé d’investir ensemble, pour avoir plus de poids dans d’éventuelles négociations avec les banques et/ou vendeurs, mais aussi je pense inconsciemment pour se rassurer et répartir les risques.

Concernant nos recherches, je dois dire qu’elles étaient je pense presque inexistantes au moment de notre premier achat. Nous regardions de temps à autres, sans jamais se lancer à des visites ni même prendre contact avec un quelconque agent immobilier. Nous « rêvions » juste mais sans se déplacer ni décrocher son téléphone, rien n’allait se passer !

C’est il me semble un dimanche après midi que nous avons regardé pour la première fois les annonces sur notre ville sur le bon coin. Et là coup de chance nous tombons sur un lot de 4 boxes à vendre, en plein centre ville. Nous ne tardons pas à envoyer un mail pour avoir plus d’informations.

Le lot était vendu par le biais d’une agence immobilière qui nous a répondu très vite. La visite s’est enchaînée très rapidement et nous avons fait je pense une proposition un peu les yeux fermés. La proposition était acceptée dans la foulée. Premier mail, premier contact, première visite et premier achat. Nous avons signé l’acte final fin 2015.

Investir dans des boxes en sous-sol

Avant cela nos premières difficultés étaient la création d’une SCI. Nous avons dû passer par un notaire pour d’abord prendre des informations, refaire nos calculs de financement, définir notre apport et le montant de notre prêt.

Le prêt : le plus compliqué ! Nous n’avons jamais été confrontés à la lourdeur administrative d’une banque. Nous questionnons chacun notre banque. Le choix est vite fait : celle de mon associé exige sans même discuter le transfert de tous mes comptes chez eux. Ils avaient pu proposer un taux 0, j’ai horreur que l’on m’impose ce genre de choses. Nous n’allons voir personne d’autre et commençons alors à compléter notre dossier pour ma banque. Malgré nos deux CDI, notre jeune âge et notre peu d’expérience font que nous n’avons pas de pouvoir de négociation. Nous acceptons ce qu’il nous propose très confiants et contents.

Les choses viennent à se gâter lorsque la date de la signature de l’acte final approche et que nous n’avons toujours pas de nouvelle de notre banquier. On est en plein mois de décembre et nous devons signer l’acte final entre Noël et Jour de l’An. La banque est au courant et j’apprends en les appelant que notre conseiller est en vacances jusqu’en janvier.

Nous trouvons donc une autre solution en urgence auprès de la famille de mon associé pour nous prêter. Le temps de faire les virements de banque à banque, de banque à notaire, l’argent n’est pas là à temps mais nous signons quand même avec une procuration faite au notaire pour qu’il signe à notre place dès les fonds reçus. Il faut toujours trouver avantage à un « problème » : dans notre cas ce fut le coût du crédit !

En ce qui concerne notre achat :

– création SCI le 6/11/2015 pour un prix de 1200€ TTC chez le notaire.

– répartition des parts 50/50

– capital social 28 000 €

– achat de 4 boxes pour une valeur de 51000€, 56200€ frais de notaire inclus début 2016

– garages / box sécurisés par une porte centrale accès avec bip

– boxes situés en plein centre ville à 5 min à pied de la gare qui passe entre Genève et Paris en TGV

– boxes déjà loués mais par le biais d’une agence immobilière celle qui nous a vendu les biens.

– boxes loués à des loyers dérisoires et pas au prix marché soit un peu plus de 60€ par box.

– quelques dégradations avant notre achat dans la copropriété mais bon on a rien sans rien

– taxe foncière : 80€ / box

– charges copro : 80€ / box

– peu d’offre à la vente ou à la location sur la commune : marché très tendu !

– fort pouvoir d’achat des frontaliers

– stations de ski à proximité

– gare tgv pour paris à 5 min à pied

– 30 min de Genève

Nous sommes donc à l’achat sur une rentabilité de 5,6% brut hors frais de notaire et création SCI. Tu me diras c’est trop peu mais il y a un fort espoir de plus-value à la revente, des boxes tout le temps pleins car peu d’offres et un énorme potentiel d’augmentation des loyers.

La gestion :

Comme souligné plus haut, nous n’avons pris aucun risque à résilier les 4 baux à leur date d’anniversaire pour changer de locataire et passer tous les loyers au prix du marché soit 75€CC/mois. Les 4 locataires nous ont suivi ! En quelques mois, notre rentabilité passe de 5,6% brut à 7% brut. Pour information, aux prochains départs, nous allons passer à une offre au minimum à 80€.

La gestion est très facile. Nous rédigeons nous-même les contrats grâce à ton site. J’habite à 2 minutes à pied. Peu de turnover comme prévu..

Nous sommes au final très contents et ça fait bientôt 2 ans et demi que notre affaire tourne. Nous avons su saisir notre chance, en tant que débutant.

La suite : nous avons acheté un appartement avec ma compagne en Janvier 2017 pour notre résidence principale. Nous avons profité des taux très bas de l’automne 2016 ! Il n’y a pas plus tard que vendredi dernier, nous avons signé ma compagne et moi un compromis de vente pour un garage en investissement locatif. Situé à 5 minutes de la frontière Suisse et de l’aéroport de Genève, 17m², bien neuf de Septembre 2017, déjà loué à 130€/mois CC. Prix hors frais de notaire 20K€. Nous sommes donc sur une rentabilité brut de 7,8% hors frais de notaire, avec une plus-value à venir très rapidement sur une revente (j’estime que nous payons le bien en dessous du prix marché) et un potentiel de loyer à minimum 150€/mois.

Si tu as aimé cette interview, tu peux lire celle de Sandrine qui a investit dans des garages en banlieue de Lyon.

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