Le coût réel de la revente quand le marché immobilier baisse ?

Stéphane est un fidèle lecteur. Il est propriétaire de plusieurs boxs en région parisienne. Lors d’un échange de courriels, il m’a demandé ce que je pensais de la revente forcée lorsque le marché immobilier est en baisse. En effet, tôt ou tard, nous serons confrontés à une baisse des prix immobiliers en France. Elle sera temporaire ou non, personne ne peut le savoir. Stéphane voit le marché actuel comme baissier : les biens immobiliers se déprécient, ils perdent de la valeur. Tu te retrouves avec une moins value si tu es obligé de revendre à ce moment là.

Les prix du marché immobilier baissent : que faire ?

L’objet de cette vidéo est de répondre à Stéphane. Que se passe-t-il si tu es obligé de revendre ton bien au bout de 5 ans, alors que les prix du marché immobilier ont baissé de 20% ?

Je compare trois types d’achats immobiliers :

  1. une résidence principale,
  2. un lot de parkings à 5 % de rendement et
  3. un autre lot à 10 % de rendement.

On imagine que le propriétaire a fait un emprunt de 200 000 € à 4 % TEG sur 20 ans.

La raison est inconnue, mais on peut imaginer un déménagement, une perte d’emploi, un besoin financier important… Ces genres d’événement arrivent et tu pourrais être forcé de vendre tes biens immobiliers alors que le marché est en chute (libre ou non).

A la fin de la vidéo, je présente le prochain séminaire Parking le super Créneau qui aura lieu le 12 avril à Paris. Même si tu ne comptes pas y participer, regarde quand même la fin de la vidéo. Je pose certaines questions qui méritent ton attention. Elles peuvent t’aider à investir ou à t’enrichir.

En dessous de la vidéo, tu peux acheter en pré-vente (et donc à prix réduit) les premières places. Tu bénéficies de 30 % de remise : investir dans la journée de formation revient à 497 € au lieu de 697 €, si tu attends deux semaines. Seul un tiers des places sont disponibles, soit 5 places seulement. Je ferme les pré-inscriptions mercredi 19 mars à minuit. Je réponds aux questions sur la formation dans les commentaires.

Programme et déroulement de la formation

Tu disposeras d’un support papier avec le contenu de la formation. Tu pourras aussi prendre des notes. Je te donnerai des documents utiles sur clé USB à la fin de la journée (RentaGarage 3.0, dossier de financement, plan d’action, grilles d’analyse…)

Voici le déroulement temporel :

  • rendez-vous 8h30 à Paris 13 (accès métro et/ou périphérique très facile)
  • Début de la formation après petit déjeuner

Je me prépare à investir

  • Revenus et patrimoine : comprendre et agir sur tes finances pour t’enrichir
  • Les basiques de la recherche immobilière dans les parkings
  • Interpréter le marché des parkings et définir ta stratégie d’investissement
  • Gagner des milliers d’euros : stratégies fiscales avancées
  • Pause déjeuner sur place (1h) : traiteur

J’investis dans un parking

  • Comment être sûr de ton achat, évaluer la demande et la valeur réelle du parking ?
  • Gagner des milliers d’euros en négociant ton achat (face à un pro ou un particulier) ?
  • Utiliser le crédit à bon escient et « mâter » les banquiers
  • Les 7 options pour sur-performer le rendement moyen
  • Pause café

Je gère mes investissements

  • Soigner sa location pour optimiser le rendement
  • Agir face aux impayés
  • Optimiser sa plus-value lors de la revente
    • 18 h : fin de la journée

As tu des questions sur cette journée de formation ?


17 Comments

  • RicoXV

    Reply Reply 28 novembre 2014

    Bonjour.
    si je peux me permettre, dans tes calculs, ils me semblent que tu oublies de ton compter les économies de loyer réalisées si tu investis dans une résidence principale. Certes tu rembourses un crédit, mais tu ne sors pas 700€ de ta poche pour louer une habitation.
    Cordialement.
    RicoXV

    • Julien

      Reply Reply 1 décembre 2014

      Bonjour,

      merci pour ton commentaire. Il est clair que la vidéo ne prend pas tous les aspects en compte, mais ce n’est pas son objectif, il existe des tableaux très bien fait pour cela.

      Le but est de susciter une réflexion : doit-on absolument acheter sa résidence principale en premier ?

      • RicoXV

        Reply Reply 1 décembre 2014

        Merci pour ta réponse. (Mais attention, pour la réflexion que tu proposes , le loyer de ta RP si tu en es locataire ne doit toutefois pas être oublié !! Sinon ça fausse vraiment le calcul).

        J’ai pour ma part mis beaucoup de temps à comprendre et accepter le fait qu’il vaille mieux louer sa RP.

        Mais j’en suis aujourd’hui CONVAINCU.
        En effet :
        Il vaut mieux être :
        -LOCATAIRE d’un bien avec un rendement de 4% (style appartement bien placé ou maison)

        et

        – être BAILLEUR de biens avec des rendements de 8-10% (studio, coloc, HLM,etc…).

        Quand j’aurai fini de rénover et revendre ma maison (RP), je pense devenir locataire de ma RP et acheter des biens à louer avec le bénéfice de la vente .

        Ces loyers perçus me rapporteront plus que la location de ma RP . Donc il n’y a pas photo.
        (Sans oublier la fin des ennuis d’être propriétaire de sa RP + la taxe foncière.)

        Pour info, j’ai acheté 3 résidences principales depuis mes 19ans (dont un resto transformé en habitation) que j’ai rénovées et revendues (sans taxe de plus-value !!)
        J’ai aujourd’hui 34 ans, et je ne suis plus obligé de travailler…
        J’ai un salaire qui tombe grâce à des appartements loués et un crédit ridicule sur ma RP (100€/mois).

        La retraite à 34 ans…L’immobilier est merveilleux !!
        Bon courage à tous!

        @ bientôt !

        • Julien

          Reply Reply 4 décembre 2014

          Bonjour,

          merci de partager avec nous ton cheminement. Je le partage à 200 %.

          Est-ce que cela te dirait de nous détailler ton histoire et ta façon de penser dans une interview que je publierai sur le blog ?

          Le sujet que tu évoques pose beaucoup de questions et rien de tel que ton expérience pour faire réfléchir les lecteurs !

  • hugo

    Reply Reply 24 avril 2014

    Bonjour et félicitations pour ce blog!

    Cela fait plusieurs temps que j’étudie ce potentiel d’investissement et grâce à toi et la découverte de ton site, cela redonne un coup d’accélérateur à mon projet que j’avais un peu mit de coté.

    Après avoir parcouru de nombreux éléments, mené pas mal de recherche à ce sujet, il reste néanmoins une question à laquelle je ne trouve pas réponse qui est la suivante:

    Quid de la revente de son (ou ses) parkings? Notamment du délai à prévoir?

    Pour travailler moi même dans la transaction immobilière
    (uniquement habitation) je constate que certains de mes biens en vente pourtant en dessous du prix du marché et en bon état peuvent mettre des mois, voir des années avant de trouvé preneur en fonction du secteur!

    Alors à l’heure ou les Français ont déjà du mal à se loger, mon avis est qu’acheter un parking ne doit pas être une priorité…

    Quelle est essentiellement la cible de clientèle? Des investisseurs comme vous et moi ou plutôt à titre d’utilisation personnelle?

    Je reste conscient que cela dépends des secteurs, de l’offre de la demande etc, mais je ne trouve aucune réponse générale à ce sujet.

    En clair, si j’ai besoin de revendre un parking rapidement, est ce qu’il faut être patient ou être prêt à « bradé »?

    Merci et bonne continuation, je vais rester très attentif à ton site internet!

    • Julien

      Reply Reply 25 avril 2014

      BOnjour Hugo,

      C’est une très bonne question. J’aurais eu tendance à te répondre qu’avec un bon rendement, tu pouvais revendre dans le mois de la mise en vente.

      Mais après la vente de mes 4 premiers garages, je peux te dire que cela prend plusieurs mois avant de trouver des acheteurs, même avec un rendement supérieur à la moyenne et des biens en bon état.

      C’est un marché de niche, donc il y a peu d’acteurs, ce qui allongent les délais de vente.

  • Immo

    Reply Reply 26 mars 2014

    J’étais presque d’accord avec Loïc mais après avoir lu votre échange dans les commentaires, j’ai également rejoins l’avis de Julien.
    Comme quoi, un article continue de se contruire au delà de l’article lui-même
    échange intéressant
    Merci

  • Hervé

    Reply Reply 22 mars 2014

    En tout cas lui il est pas cool avec les parkings.

    http://www.passion-locatif.com/pourquoi-ne-jacheterais-pas-un-parking-ou-un-garage-pour-menrichir/

    Vous en pensez quoi ?

    • Julien

      Reply Reply 25 mars 2014

      SAlut Hervé,

      je connais bien Ludovic, j’ai même lu son livre. Il est de bonne facture soit dit en passant, si vous voulez investir dans la location saisonnière, lisez-le !

      Je partage certains points de son argumentaire, mais s’il préfère louer à la semaine et multiplier les locataires, très peu pour moi…

      Si quelqu’un connaît un investissement sans contrainte, je suis preneur !

      • Didier

        Reply Reply 3 avril 2014

         »
        multiplier les locataires, très peu pour moi
         »

        C’est pas un peu limite mauvaise foi ça ?
        Une location à la semaine c’est maximum 52 semaines par an soit 52 locataires (un taux de remplissage de 100% perso j’y crois pas trop) ton lot de 50 garages c’est aussi 50 locataires à gérer par an (peut être un peu moins pour un couple qui loue 2 garages)

        Enfin vous jouez à « C’est moi qui a la plus grosse » mais l’un comme l’autre vous essayez surtout de refourguer vos e-books.
        Je parie une semaine d’hébergement dans ma location saisonnière en Guadeloupe (désolé je n’ai pas de garage à mettre à ta disposition) que ce n’est pas l’activité de location qui vous rapporte le plus…

        • Julien

          Reply Reply 7 avril 2014

          Bonjour Didier,

          tu es gentil, mais tu regarderas la vidéo deux fois avant de faire un commentaire (une critique plutôt ?) qui n’est pas en rapport avec le sujet…

          Et puis, c’est vrai qu’en location saisonnière, on ne multiplie pas non plus les locataires…

  • Romaric

    Reply Reply 18 mars 2014

    Bonjour Julien,

    Très belle vidéo qui permet de comprendre effectivement qu’il est plus intéressant d’acheter des parkings qu’une RP.

    Par contre, j’aurai également rajouté pour la RP le remboursement anticipé de l’emprunt à la banque.

    En effet, dans ce cas, j’aurait remboursé la banque pour réemprunté afin de racheter une RP moins chère ou loué un appartement pour se loger donc plus besoin d’emprunt donc remboursement de l’emprunt.

    Si je calcule bien d’ailleurs, dans le cas que tu expose pour la RP, l’emprunt ne serait même pas soldé si je compte bien. (196.6 KE de remboursé sur les 200).

    Alors que si l’ont vend des parkings, nous ne sommes pas obligés de remboursé l’emprunt avec le produit de la vente dont nous pourront l’utiliser pour faire une nouvelle affaire en achetant une nouvelle batterie de garages rentable par éxemple.

    D’où encore un intérêt d’acheter des parkings
    😉

    • Julien

      Reply Reply 19 mars 2014

      SAlut Romaric,

      merci pour tes réflexions. Elles vont un peu loin par rapport à ma vidéo, mais c’est intéressant.

      Les 36 600 € correspondent aux intérêts des 5 premières années. Pendant ce temps, tu as bien sûr remboursé du capital, donc ta perte est un peu moindre que les 40 000 € annoncés.

      Si tu as souscris une hypothèque avec ton emprunt pour un investissement immobilier, je pense que tu es obligé de rembourser la banque… D’où la nécessité de négocier ce cas de figure avant de signer le prêt !

      • Romaric

        Reply Reply 20 mars 2014

        Merci pour ces précisions Julien, je n’avait pas fait attention qu’il s’agissait que des intérêts pour les 36.6 KE donc effectivement comme tu le disait une partie du capital aurait été remboursé et donc je pense que l’emprunt serait couvert par la vente de la RP.

  • Loïc

    Reply Reply 18 mars 2014

    Bonjour Julien,

    Très bien comme approche de calcul, mais il y a quelque chose qui m’interpelle … le loyer de ton habitation !
    En effet, dans le cas de ta Résidence Principale, ton remboursement correspond à un loyer fictif que tu aurais dans le cas d’un investissement dans les parkings.
    Ce qui m’amène à penser qu’il faille rajouter un loyer pour ta location de ton habitation durant un investissement pour des parkings. En effet, tu ne vas pas vivre dans tes parkings.
    En prenant l’exemple d’un loyer de 800€/mois/5ans, cela reviendrait à rajouter une « perte » de 48000€ à rajouter sur les parkings, et défalquer cette même somme sur la RP. Les calculs s’équilibrent alors entre la RP et l’investissement parkings à 10% de rendement.
    L’investissement dans la Résidence Principale reste pour moi un point de départ indispensable pour éviter de payer à fond perdu un loyer irrécupérable, mais cela est vrai uniquement si cet achat est mené à son terme ou dépasse au moins de 10 ans (encore faut-il que le crédit ne dépasse pas les 20 années …).
    De plus, comme tu l’indiques, le rendement parking à prendre en compte est en NET car si l’on rajoute là dessus les impôts (particulièrement la CSG), le coût global en prend un coup.
    Merci pour tes interventions vidéo toujours très intéressantes 😉

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2014

      Salut Loïc,

      Je comprends ton raisonnement de loyer perdu, sauf que dans les faits la résidence principale va malgré tout te coûter de l’argent pendant les 7 premières années. Ce n’est pas moi qui le dit, mais les études. Pourquoi la RP coûte-t-elle de l’argent ?

      1. Je suis comme tout le monde, j’aime bien vivre dans un appartement ou une maison sympa. Donc si j’achète ma RP, je vis un peu au dessus de mes moyens : comme ma RP est pour moi, j’achète mieux et plus grand, donc je paye plus cher mon emprunt. Vu les rendements actuels, un locataire peut avoir la même prestation pour un tiers ou moitié moins cher en loyer que la mensualité d’emprunt.

      2. Encore une fois, tu es chez toi, donc tu fais… des travaux ! De confort qui plus est ! Pas de travaux de confort dans les parkings

      3. Tu vas payer la taxe d’habitation, que tu ne paieras pas dans les parkings. Si tu es locataire d’un appart, tu paies la TH mais pas la TF.

      Bref, nos points de vue se défendent l’un et l’autre. Je pense toutefois que le risque de chute du marché immo impacte plus les RP que les investissements locatifs.

      • Loïc

        Reply Reply 19 mars 2014

        Merci Julien 🙂
        Ce serait l’idée de base de cette comparaison qui ne serait alors pas adaptée.
        Comparer la RP avec un investissement quelconque semble inadapté à mon avis.
        Nous pourrions comparer des avantages d’acheter ou d’être locataire de sa RP, et effectuer une comparaison par ailleurs d’un investissement pour exemple entre un appartement loué et des parkings … et là je rejoins ton raisonnement 😉
        @ bientôt

Leave A Response

* Denotes Required Field