Réussir ma location de parking : j’ai besoin de toi

Ce week-end, j’avais prévu de tourner pour toi une vidéo dans le sud de la France. Je suis parti rendre visite à ma petite sœur accompagné de ma famille. Je m’étais dit que faire une vidéo avec le soleil de Cannes te ferais plaisir ! D’une part, il n’y a pas eu de soleil samedi, et d’autre part, je n’en ai pas eu le temps. Voici donc la version article de la vidéo prévue.

Tu peux retrouver mes conseils sur la fiscalité et la location dans mon livre Réussir sa location de parking.

Pourquoi réussir sa location de parking est-il important ?

Quand j’ai débuté à chercher des parkings à vendre, je ne connaissais pas bien la location de parking. Il ne faut pas mettre la charrue avant les bœufs. Je n’ai pas cherché à acquérir de l’expérience dans la location de parking avant de savoir les acheter. Tu suis sans doute le même raisonnement : « je verrai bien comment louer mon parking une fois que je l’aurais trouvé ». Néanmoins, tu te renseignes sur la future mise en location de ton investissement.

Investir dans un parking, un local commercial, des bureaux ou un appartement sans en connaître les règles de location est dangereux. Pour chacun des biens immobiliers, il y a des règles spécifiques qui s’appliquent. C’est pourquoi, avant d’investir, tu dois savoir quelques règles basiques. Tu sais qu’il faut un bail de garage, que le montant de la caution est libre, que la durée du préavis aussi, etc etc…

La raison profonde de ton questionnement sur le sujet est la suivante : sans locataire, pas de rentrée d’argent ! Et oui, c’est bien un service que tu vends : la mise à disposition contre rémunération d’une petite surface dont la destination est le stationnement d’un véhicule. Si ton parking n’est utile à personne, alors tu n’as pas de client. L’estimation de la demande locative est sans doute la partie la plus compliquée d’un investissement.

Sans locataire, tu n’as pas de rentrée d’argent, donc ton rendement est négatif (à cause des charges et de la taxe foncière). Si tu ne réussis pas à bien gérer la location de ton parking, tes locataires risquent de s’en aller. Tu auras donc un turnover (changement de locataire) plus important que si tes locataires restaient dans le parking. Plus ton turnover est important, plus tu passes de temps à louer ton parking. Ce temps ne peut pas être dédié à des tâches plus intéressantes ou plus importantes.

Connaître les règles de la location de parking diminue aussi les risques. Si tu connais bien les droits et obligations du locataire et du propriétaire, tu sais ce que tu as le droit de faire et de ne pas faire. Par exemple : si un locataire ne paie pas son loyer, as-tu le droit de changer la serrure de son garage ? Non, tu n’en as pas le droit. Le locataire peut tout à fait te le reprocher. Tu peux te retrouver au tribunal si tu n’es pas assez vigilant et conscient des droits du locataire ou des copropriétaires. Les procès coûtent beaucoup d’argent et font donc chuter le rendement, sans même parler des soucis.

En fidélisant tes locataires, tu gagneras donc plus facilement tes loyers. La relation avec le locataire peut aussi être enrichissante humainement parlant. Connaître les règles légales te permet aussi de fixer des conditions de location plus ou moins strictes et avantageuses.

Pourquoi vais-je payer 2500 € d’honoraires d’avocat ?

En 2013, j’ai dépensé environ 250 € à 300 € pour payer les huissiers dont j’ai eu besoin. J’en profite pour te dire que je suis enfin convoqué au tribunal en mars pour l’un de mes deux locataires qui ne me paie pas. Ces frais sont couverts par les loyers, mais c’est de l’argent perdu qui s’ajoute au manque à gagner des garages non loués.

Le second locataire m’a contacté le jour où j’ai publié un article où je parlais de lui : La location de garage à des particuliers : cela peut devenir un métier. Ce locataire n’a jamais répondu à mes appels depuis le 15 mars 2013. Il me rappelle le 3 février pour m’annoncer qu’il est suivi par une assistante sociale et qu’il va me rembourser les loyers au fur et à mesure. J’ai vérifié ses dires et j’attends de voir la suite.

En 2014, je vais continuer à faire appel à des huissiers si la situation l’oblige. Les 2500 € que je m’apprête à dépenser ne sont pas pour les huissiers. Les 2500 € d’honoraires correspondent au premier devis reçu d’un avocat spécialiste du droit immobilier. Ce type de professionnel facture son travail à l’heure. Il te coûtera 200 € hors taxe pour une heure de son temps.

Le devis que j’ai reçu comprend 10 heures de travail pour la relecture de mon prochain livre Réussir sa location de parking. A ce jour, il n’existe pas de livre sur ce sujet. Quand j’ai des questions particulières concernant mes garages ou qu’un lecteur me pose une question juridique, je fais appel à mes contacts pour avoir la réponse. Si j’étais avocat ou juriste, je serais capable de trouver ces réponses dans la loi.

Le code civil, qui fixe les règles de la location de parking, est vaste et général. Il y a aussi la jurisprudence : ce sont tous les jugements rendus par les tribunaux sur des litiges précis. Ces jugements ont une valeur juridique importante et viennent compléter la loi. Je ne suis pas assez formé en droit pour comprendre la jurisprudence et y avoir accès.

L’avocat m’a dit qu’il était intéressé par ce travail de relecture juridique. Il pense qu’il est intéressant de comparer ses connaissances théoriques avec mes connaissances pratiques et vécues dans la location de garage. J’ai aussi hâte de comparer mon vécu avec la théorie juridique. Dans la pratique, je suis sûr que beaucoup de propriétaires (moi le premier) prennent des libertés avec leurs locataires sans même le savoir.

Une question = une réponse

Le livre n’est pas encore fini mais il contient déjà une centaine de pages dont un bon quart est consacré aux documents juridiques. Parmi ces documents, il y a bien sûr le bail, la quittance, l’état des lieux, des courriers type pour le locataire, pour les huissiers, pour la banque…

Si j’ai écrit cet article, c’est pour te proposer de bénéficier d’un « conseil juridique ». Que tu sois locataire, propriétaire ou investisseur, tu as sans doute des questions liées à la location auxquelles tu n’as pas la réponse. Dans les commentaires de cet article, pose moi ta question avec le plus de détails possible . Cela me permettra d’ajouter la réponse à cette question dans le livre si je ne l’ai pas déjà traitée. En échange, je te donnerai gratuitement la partie du livre qui traitera de ta question.

Cette opportunité n’est valable que pour les questions posées avant le 24 février 2014.

La relecture commence bientôt, alors j’attends maintenant tes questions !

17 Comments

  • MC

    Reply Reply 29 décembre 2016

    Je pense que ton ouvrage est déjà prêt ! Comment faire pour le dénicher ? Et combien coûte-t-il ? Cela pourrait être un bon cadeau de Noël pour un ami et moi. Merci d’avance pour ta réponse.

  • Hugo

    Reply Reply 26 août 2015

    Bonsoir Julien,
    Peut-on louer son garage/parking à une personne morale ? Quels sont les risques et comment s’en prémunir dans le contrat ?
    Merci par avance,
    Hugo

    • Julien

      Reply Reply 20 octobre 2015

      Bonjour,

      oui, tu peux louer à une société.

  • ninou

    Reply Reply 11 avril 2014

    salut Julien
    Il est mentionné dans l’article que les propriétaire de garages ou parkings n’ont pas le droit de bloquer les garage en cas d’impayé . Hors dans un autre bloc investisseurs débutants pour ne pas le citer , il est mentionné que la loi pour les garages et parkings ne s’appliquait pas de la même façon que les logements d’habitation . Si un locataire de garage ne paye pas son loyer il est tout a fait possible au propriétaire de récupérer son garage comme il le souhaite .Car le garage n’abrite que du bien matériel . En gros c’est le propriétaire qui fixe les règles .

    • Julien

      Reply Reply 21 avril 2014

      Bonjour,

      tu peux tout à fait récupérer un garage à partir du moment où tu respectes certaines règles.

      Et ces règles sont différentes de celles applicables aux logements d’habitation…

      Mais tu ne peux pas faire n’importe quoi non plus, au risque d’être sanctionné par la justice.

  • Sté

    Reply Reply 28 février 2014

    Bonjour Julien,

    En partant du principe que le locataire n’aura plus de voiture à l’avenir et décide avec l’accord du propriétaire de sous-louer le garage, je voudrai savoir quels sont les cadres juridiques qui régissent cette sous-location.

    Merci,

  • Olivier L.

    Reply Reply 25 février 2014

    Bonjour,
    J’ai actuellement une personne qui utilise un de mes parkings en sous-sol sans autorisation.
    Qu’ais-je le droit de faire pour le faire partir?
    Appeler la police pour demander de mettre la voiture à la fourrière?
    Rendre la vie du squatter impossible (autocollant, scotch, pneus dégonflés…?
    Ais-je le droit d’immobiliser sa voiture avec un sabot?

    Une autre question serait comment se débarrasser d’un locataire d’un box qui ne paye plus? Peut-on vider le box manu militari? Peut-on changer la serrure? Qu’a-t-on le droit de faire pour le faire partir?

    Merci par avance pour ces réponses qui peuvent pourrir les relations et le renferment.

    Cordialement.
    Olivier L.

  • Max

    Reply Reply 22 février 2014

    Bonjour Julien !

    Ton article est une aubaine ! 🙂 Puisque tu le proposes je n’ai pas une mais deux questions à poser …

    1/ Concernant les plus value immobilière : Je vends deux garages à 14000 euros / pièce dans une seule vente avec un seul acte notarié….suis je imposé sur la plus value alors même que je vends deux biens à – de 15000 euros ?

    2/ Concernant la TVA sur la location : Peut on cumuler les franchises de TVA afin de ne pas facturer cette TVA à nos locataires et ainsi perdre 20% de loyer ? Exemple , avoir des parkings en nom propre, en indivision, en sci et multiplier les « propriétaires » afin de bénéficier plusieurs fois de la franchise et ou est ce un cumul ?

    3/ J’apporte un début de réponse à Romain…Il faut héberger tes parkings dans une société genre SARL ou SCI à l’impot sur les sociétés mais si tu ne l’a pas prévu dés le départ cela coute cher de les faire racheter ensuite par la société. c’est un calcul à faire entre économie d’impot / frais de notaire / perte de plus value / etc…

    Merci Julien à bientôt !

  • k-rolyne

    Reply Reply 20 février 2014

    Une autre question :

    Peut on faire de la « colocation » pour un parking : en le divisant pour les motos ou place partagée dans la journée selon les horaires sans en parler à la copropriété ou faut il obligatoirement leur accord ??

  • SAIZ

    Reply Reply 19 février 2014

    Bonjour Julien,

    J’ai acheté mon second parking en novembre 2012. A ce jour, je n’ai pas reçu le moindre relevé de charges trimestrielles à payer ni cela dit en passant de convocation à l’AG annuelle. J’ai contacté plusieurs fois le syndic qui m’a confirmé que le nécessaire serait fait sans tarder. 16 mois après toujours s rien !
    Il est clair qu’un jour je devrais payer, mais la rétroactivité s’appliquera alors sur quelle durée ?

  • Romain

    Reply Reply 18 février 2014

    Salut Julien, une question que je me pose : en tant que propriétaire de parkings pour de la location , est il possible de se déclarer comme gérant ou gestionnaire de biens immobiliers pour être imposable non pas comme personne physique (et être imposable via l’impôt sur le revenu) mais comme personne morale / société (et être imposable via l’impôt sur les sociétés )
    Merci,
    Romain

  • k-rolyne

    Reply Reply 18 février 2014

    As t’on le droit de louer un « terrain de loisirs » (terrain non constructible) pour y garer des voitures ?

  • francois

    Reply Reply 18 février 2014

    une petite question : peut-on expulser un locataire qui ne paie pas son loyer de nous même,sans recours à la justice?
    c’est à dire peut-on mettre les choses entreposées dans le garage à l’extérieur de celui-ci et reprendre une autre location avec un nouveau locataire?
    merci et à plus tard

  • Vinot dominique

    Reply Reply 18 février 2014

    Bonjour, existe-t-il sur le livre un synoptique décrivant toutes les démarches à suivre lorsque l’on est confronté à un locataire de garage qui ne paie plus et qui reste muet à toute communication. (lettre de mise en demeure, conciliation, huissier, avocat ? , Tribunal d’instance, force executoire,expulsion,…) liste confuse dans mon esprit.
    Merci

  • adrien

    Reply Reply 18 février 2014

    Salut Julien,

    Puisque tu le proposes j’ai une question.

    Lorsque tu fais signer un bail à ton locataire avec un délai de préavis inscrit dessus (de 3 mois par exemple), est-ce que ça l’engage vraiment à le respecter ? Y a-t-il des recours s’il t’annonce qu’il s’en va du jour au lendemain ?

    Merci d’avance pour ta réponse

  • COLETTE

    Reply Reply 18 février 2014

    Bonjour Julien,

    Merci de bien vouloir m’indiquer la loi ou la jurisprudence concernant la location de garage aux 2 roues.
    Bien cordialement.

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