Quand je me fais doubler par la mairie

J’ai repris mes recherches immobilières à la fin du premier semestre 2014. En juin, j’ai fait un point sur mes objectifs 2014. Ce que je savais intuitivement a été confirmé par par cette analyse : je n’ai pas mis assez d’énergie à trouver des garages.

Une fois ce constat posé, j’ai modifié les objectifs du début d’année. J’ai repris mes recherches. Il est important de noter qu’il est très rare d’avoir la chance du débutant. Certains lecteurs du blog ont eu la chance de tomber sur un ou plusieurs parkings en bon état avec un super rendement dès leur première semaine de recherche ! Cela est loin d’être une généralité. Chercher des rendements supérieurs à la moyenne demande le plus souvent du temps et de l’énergie !

Avant de signer le compromis de vente pour mon troisième lot de garage, j’ai fait une dizaine de visites et deux offres. Dans cet article, je vais te raconter comment ma première offre est passée à la trappe.

Un emplacement intéressant

La recherche immobilière n’est pas une science exacte. Il faut d’abord savoir ce que tu cherches. Le lot de six garages que j’ai visité en octobre répondait à mes critères.

lot-six-garages

Comme tu le vois sur les photos, ils sont en bon état. Il n’y a pas de travaux à prévoir sur ce lot. Je n’ai rien contre les travaux. C’est une bonne manière de négocier le prix à la baisse. Ces travaux sont aussi déductibles (pour la plupart) de tes revenus fonciers. S’il y avait eu des travaux de toiture ou autre, cela ne m’aurait pas dérangé, à condition que le prix de vente ait été ajusté en fonction.

Les garages sont situés à la jonction de deux villes de petites tailles avec deux supermarchés et quelques commerces dynamiques. Cette ville profite de sa proximité avec une ville plus importante avec une activité industrielle forte. Ancenis est située entre Angers et Nantes.

Le lot de garages en question est accessible en 40 minutes depuis mon domicile. La distance est donc parfaite. J’aime bien le dynamisme économique qui est présent autour des garages.

Dans le Maine et Loire (département 49- préfecture : Angers), je ne vois pas souvent d’annonces de lot de garages à la campagne. Mais bizarrement, il y a eu deux annonces en quatre mois dans cette ville. Le nombre de garages est identique, mais le prix de la première annonce était de 42000 €, soit 7000 € le garage. Je me souviens m’être dit en juin, qu’à ce prix et à cet endroit, les garages ne se vendront pas. Je n’ai donc pas appelé.

En octobre, une nouvelle annonce, même nombre de garages et nouveau prix : 30000 €. Il y a cette fois des photos des garages. Je reste persuadé qu’il s’agit bien du même lot. J’ai appris lors de la visite que la vente avait d’abord été confiée à une agence immobilière. La première annonce avait dû être postée par celle-ci.

Je décroche tout de suite mon téléphone. Le propriétaire m’informe que les garages sont toujours en vente. Nous convenons d’un rendez-vous dans la semaine.

Un lot intéressant

J’aime bien arriver en avance car cela me permet de faire un repérage des lieux. Il est aussi possible de le faire après la visite. Je te conseille malgré tout de repérer les lieux avant tout contact avec l’agent immobilier ou le vendeur pour éviter que ton jugement ne soit influencé !

Sur les six garages, un seul n’est pas loué. Il était utilisé par la mère du vendeur, décédée six mois plus tôt. Le vendeur ouvre donc un seul garage. Je mesure l’intérieur de celui-ci. Il est très grand puisqu’il mesure plus de 18 mètres carrés.

Mieux : deux autres garages abritent des caravanes ! Les portes de ces garages sont plus larges et plus hautes. La longueur de ces garages a aussi été adaptée. Je n’ai pas vu l’intérieur de ces garages, mais les dimensions extérieures correspondent bien aux dires du vendeur.

La visite terminée, je propose au vendeur de lui acheter les garages 24000 €. 20 % de remise me permettra de passer le rendement brut au dessus de la barre des 10 % dans quelques années. Ce chiffre symbolique est très important pour moi ! Les loyers de 35 € sont sous-évalués pour ce type de garages.

Informations sur le projet       Location    
           
Coût initial   24 000 €   Nombre d’emplacements à louer 6
Frais de notaire   3 028 €   Loyer mensuel unitaire moyen   35 €
Proportion des frais de notaire   11,2%   % d’emplacements vides et/ou non payés 0,0%
             
Investissement total   27 028 €   Loyers annuels   2 520 €
             
Rentabilité Brute 9,3%  

Comme les garages sont au bord d’une route très passante, il y a un panneau publicitaire apposé sur un mur.

PAnneau-publicitaire

J’apprends du vendeur que sa maman recevait gratuitement le quotidien local en échange de la location. Mon idée est de faire poser un second panneau et de gérer les revenus publicitaires en direct. Je n’ai pas été plus loin dans mes investigations sur le prix de location. Un lot de garages à Saint Etienne avait aussi un 4 par 3. La location payait la taxe foncière (300 € ou 400 € de mémoire).

Avec ces revenus complémentaires, l’affaire devenait franchement plus rentable. Face à ma proposition argumentée, le vendeur n’a pas de réaction. Il me dit qu’il va réfléchir, en discuter avec sa femme et qu’il me rappellera la semaine prochaine.

L’art de la négociation

Je patiente durant toute la semaine mais je ne reçois pas d’appel du vendeur. Sans nouvelle, je décide de relancer le vendeur. Avec le recul, son manque de réaction m’a semblé louche. Je prépare mon appel avec quelques questions pour lever mes doutes.

Le vendeur est désolé de ne pas m’avoir rappelé. Il s’excuse. J’apprends alors une nouvelle information : il n’est pas le seul décideur ! Je savais qu’il devait en parler à sa femme, mais il ne m’avait pas dit que sa sœur avait son mot à dire !

La faute me revient car je savais que ces garages étaient vendus suite à un héritage. J’aurais dû demander au vendeur s’il y avait d’autres héritiers ! Je m’en veux d’avoir raté ma négociation lors de la visite. Ce type d’information est essentiel.

Le vendeur m’informe que sa sœur vient le week end du 11 novembre. La décision sera prise à ce moment là. Le 12 novembre, le vendeur me rappelle pour m’informer qu’ils sont d’accords pour vendre le lot à 27000 €. Cela revient à acheter les six garages pour 30000 € frais de notaire inclus, soit 5000 € le garage. Son prix est ferme. Mais ce n’est pas tout ! La mairie de la commune a demandé un rendez-vous.

Je pense tout de suite au pire : la préemption. En effet, les mairies peuvent décider d’acheter des terrains et des biens immobiliers pour des projets d’intérêt général. Le bien doit se situer dans le périmètre du Droit de Préemption Urbain (DPU). Je remercie Maxime, membre du club Parking Garage et futur géomètre, pour son aide lors de l’analyse du lot !

Le rendez-vous avec la mairie est fixé au 18 novembre 9h. A 9h45, le vendeur m’appelle pour me dire que la mairie souhaite acquérir les garages. Ils sont situés en contrebas d’un château. La mairie souhaite valoriser ce patrimoine en utilisant le terrain des garages. La vente n’aura donc pas lieu avec moi.

En discutant de cette histoire avec mon nouveau notaire, il m’a précisé que la mairie n’avait pas préempté le bien. Selon lui, il s’agit plus d’une vente à l’amiable classique.

J’ai terminé cette semaine le moral dans les chaussettes.

Et toi, as-tu eu des problèmes lors d’une négociation ? Un parking que tu visais a-t’il été préempté ?


9 Comments

  • Florent

    Reply Reply 9 mai 2016

    Tu n’as pas eu de bol ! Le propriétaire ne voulait certainement pas se mettre à dos la mairie, c’est pourquoi il ne t’a pas choisi (même si c’était toi le premier).

  • francois

    Reply Reply 8 janvier 2015

    je crois que j’ai visité ce lot de garages
    le propriétaire m’avait prévenu que la commune était peut être intéressée mais sans plus .quand j’ai téléphoné 2 semaines plus tard la commune était preneuse
    voilà la fin de l’histoire pour moi…

  • MONTANE

    Reply Reply 7 janvier 2015

    Bonsoir Julien,
    Je suis vraiment navré pour toi. C’était une opportunité à saisir mais les erreurs commises te serviront positivement plus tard.
    Ton article comme tout ce qui vient de toi sont d’une grande utilité. Cela me donne une idée de ce qui semble intéressant.
    En plus tu donnes des informations complètes, vraiment je te remercie de tout cela.
    Il me reste juste à souhaiter que ta prochaine recherche aboutisse à une vente pour toi.
    Cordialement

  • jerome

    Reply Reply 7 janvier 2015

    salut julien,
    aie je comprend ton moral dans les chaussettes.
    mais bon l’année vient de commencer alors no problemo!
    je t’adresser mes meilleurs voeux pour l’année 2015
    jerome

  • Devenir Rentier Immobilier

    Reply Reply 6 janvier 2015

    Bonjour Julien,

    Même si la vente n’a pas eu lieu, tu as fait une belle négociation !
    Les panneaux publicitaires sont excellents moyens d’augmenter sa rentabilité.

    Bon courage pour la suite de tes recherches !

    Lionel

  • Gwen de moins-cest-mieux.com

    Reply Reply 6 janvier 2015

    Salut Julien,
    dommage ca sentait plutôt bon. Le truc qui me choque:je me demande bien pourquoi ils n’ont pas mis directement 2 panneaux…
    En tout cas Ancenis ca me rapelle mon tour de France à moto avec ma copine… j’avais cherché une chambre d’hote ou un truc pour dormir en plein mois d’aout et …rien. Juste un énorme hotel posé au milieu de nul part qui avait surement tué toute la concurrence!

  • Guillaume

    Reply Reply 6 janvier 2015

    Salut Julien,
    En effet c’est rageant de se faire « griller la politesse » par la marie ( cela m’est déjà arrivé également !).
    Curieuse coïncidence, je connais une adjointe au maire de cette commune, une amie proche 🙂
    Je pense que c’est trop tard mais j’aurais peut être pu te donner des infos.
    Très bonne idée de vouloir booster le rendement en y posant un panneau publicitaire. J’en parlais il y a peu dans cet article : http://immeuble-de-rapport.fr/comment-transformer-immeuble-rapport-en-machine-cash/

    Au plaisir

  • Didier-Fabrice

    Reply Reply 6 janvier 2015

    Bonjour (et bonne année),

    Dans la pratique, la purge du droit de pré-emption est effectuée par le notaire par l’envoi d’une Déclaration d’Intention d’Aliener (DIA).
    Le droit de pré-emption est donc effectué après la signature d’un compromis. Dans ton cas tu étais encore en phase de négociation il ne s’agit a priori donc pas de l’exercice du droit de pré-emption ce qui ne change pas grand chose pour toi.

    Au contraire tu as gagné du temps car il est probable que la maire l’ait exercé pendant que toi tu aurais été en phase de recherche de financement (imagine : tu vas voir ton 7ieme banquier et tu reçois un coup de fil du notaire : allo julien ? La mairie vient d’exercer don droit de pré-emption -elle a deux mois pour le faire après réception de la DIA et certains notaires ne sont pas toujours très prompts pour réaliser cette formalité…- que de temps et d’énergie perdus !) voire pire (expropriation quelques années plus tard)

    Là on est plus proche d’une négociation n’ayant pas abouti (le vendeur a bien vu que son prix ferme ne te faisait pas sauter de joie et il n’est pas impossible que la mairie ait accepté l’achat à son prix de départ) avec un autre acheteur ayant fait une propostion plus élevée.

    Une petite question sur tes lots de garages (présents et passés) as-tu une estimation de la moyenne du nombre de déplacements ramenée par garage et par an ?

    • Julien

      Reply Reply 8 janvier 2015

      SAlut,

      merci pour tes précisions, c’est exactement ce que le notaire m’a dit. Je croise les doigts pour mon lot en cours d’acquisition.

      Pour mes déplacements, j’en fais une dizaine par an pour les 50 garages en temps normal. Avec les travaux de cet été, j’ai dû me déplacer trois ou quatre fois supplémentaires.

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