Se protéger lors d’un investissement locatif de garage

L'investissement locatif peut être une arnaque, y compris dans les garages

Comme tu as une bonne mémoire, tu te souviens du reportage d’Envoyé Spécial sur l’investissement locatif dans les garages. Depuis mon bureau, je donnais le conseil suivant :[box type= »info »] surtout, vas visiter le garage que tu souhaites acheter.[/box]

Juste après, le reportage nous emmenait dans un parking parisien. L’investisseur avait investi dans quelques garages et l’affaire avait tournée au vinaigre. La vente avait été faite par une société avec un mécanisme de défiscalisation.

Cet article a été écrit par Damien. Il est le président de l’Association Défense Copropriétaire Garage Boxes. J’avais déjà évoqué l’histoire de ces 174 copropriétaires qui ont été arnaqués: Investir dans un parking à Paris : mésaventure et arnaque. Il a lui aussi réalisé ce type d’investissement locatif dans les garages. Je lui ai proposé d’écrire un article afin qu’il t’explique la procédure qu’il aurait dû suivre pour sécuriser son investissement. Investir dans les parkings n’est pas sans risque. Mieux vaut respecter quelques règles simples pour profiter d’un bon investissement locatif dans un garage.

Qui te vend de l’investissement locatif dans les garages ?

Pour faire suite aux différentes interventions de Julien sur l’investissement d’un emplacement de parking ou garage, certaines règles sont à respecter lorsqu’une société, un commercial ou un conseiller en gestion de patrimoine vous propose d’investir dans un parking.

Depuis quelques années, certaines sociétés proposent un pack concernant ce genre d’investissement :

  1. l’achat du bien,
  2. un marché aux travaux de rénovation des parties communes et privatives,
  3. la gestion locative du bien (avec parfois la gestion de la copropriété en tant que syndic bénévole)

Comment vous protéger avant d’investir ?

Avant de signer tout document, il est primordial d’aller visiter le bien concerné et de localiser l’emplacement dans le parking. Cela vous permet de voir l’état de l’investissement locatif et les éventuels travaux à réaliser. Si le parking se situe dans une copropriété, il est impératif comme pour l’acquisition d’un appartement de s’informer.

Les décisions prises par le syndicat des copropriétaires lors des 3 dernières assemblées générales de la copropriété sont à consulter : travaux votés, information sur la gestion de la copro par le syndic, etc…. Inquiétez-vous aussi du montant des charges de copropriété que vous allez devoir régler chaque année.

Informez-vous sur les sociétés qui commercialisent, vendent le bien. Certaines ont des notoriétés très grandes, comme Pierre et Vacances par exemple. Même si la société qui vous propose un investissement locatif a ce type de renommée, poussez vos investigations. Demandez des références d’anciens clients. La confiance et la sécurité de votre investissement doivent être étudié.

Concernant le montant de la vente du bien, il est conseillé de s’informer auprès d’autres agences immobilières du quartier du prix de vente de ce genre d’investissement locatif de type parking/garage dans le secteur. Il est aussi nécessaire de lire attentivement le compromis de vente avant de le signer

Enfin avant la signature définitive de l’acte de vente, il faut prendre le temps de lire les clauses concernant certains aspects de la copropriété (amiante, normes de sécurité incendie, etc). Surtout posez des questions au notaire et au vendeur, lorsque des affirmations orales sont inscrites dans l’acte (sans justificatif écrit) !! Vous pouvez choisir votre notaire pour acter la vente. Si le vendeur ne le souhaite pas, je vous conseille d’abandonner vos démarches !!

Attention aux travaux avant d’investir dans du locatif

Il faut savoir que la décision d’effectuer des travaux dans les parties communes d’une copropriété se vote lors des assemblées générales annuelles ou spéciales par le syndicat des copropriétaires. Selon le règlement de la copropriété, pour certains travaux que vous voulez exécuter dans vos parties privatives, une demande devra être formulée au syndicat des copropriétaires. Une décision sera prise lors de la prochaine AG.

Avant de signer un marché aux travaux pour les parties communes, informez-vous sur le sérieux de la société qui va exécuter les travaux. Renseignez-vous auprès du syndic ou lisez attentivement les 3 derniers PV d’AG de la copropriété si le syndicat des copropriétaires ont voté une résolution d’engagement de travaux. Si les travaux n’ont été votés, je vous conseille de ne pas signer ce marché et d’abandonner vos démarches d’acquisition du bien.

Si vous avez acheté le bien avec travaux, il est impératif de :

  • demander l’assurance décennale de l’entreprise,
  • contrôler le suivi du chantier,
  • d’être présent ou se faire représenter par un professionnel du bâtiment lors de la réception des travaux.

Comment gérer un investissement dans les garages ?

Comme je vous l’indiquais, le pack comprend la gestion locative de l’emplacement ou du garage. Pour cela, vous allez signer un bail locatif. Attention si ce bail est rédigé par le preneur !! Le bailleur (vous) et le preneur (la société, qui n’a peut-être pas de carte professionnelle de gestion) signaient un bail de 3 ans (sans doute un bail commercial de 3, 6, 9 ans).

Une clause indique que le preneur peut sous-louer le bien pendant la durée de la location. Il faut lire attentivement le bail car une clause indique que le bail est tacitement reconductible. Une autre clause informe le bailleur et le preneur que la location prend fin au terme du contrat. Il est impossible d’avoir les deux clauses dans le même document.

Pour ce genre d’investissement locatif, vous pouvez faire appel à un professionnel possédant une carte professionnelle (agences immobilières) ou vous pouvez gérer vous même la location (c’est conseillé).

Avoir la bonne démarche d’investissement est essentiel

Avant de vous engager, informez-vous sur les sociétés qui vous vendent du « rêve ». N’hésitez pas à vous renseigner auprès du syndic sur les différentes résolutions votées en AG.

Faites appel à des professionnels de l’immobilier si vous souhaitez qu’ils gèrent la location de votre bien. Vérifiez bien leur carte professionnelle (T pour transaction et G pour gestion)

Enfin ne signez aucun marché aux travaux surtout ceux qui concernent les parties communes de la copropriété. En effet, ces travaux doivent faire l’objet d’une résolution en AG par le syndicat des copropriétaires.

Ces sociétés ne vendent pas le bien seul, sans le package. Elles vous proposent souvent un financement sans contrôle de la part de l’organisme prêteur, de la solvabilité des sociétés qui proposent ce genre d’investissement locatif dans les garages en pack (surtout pour les travaux).

Et toi, comment te protèges-tu lorsque tu investis dans les garages ?


8 Comments

  • G

    Reply Reply 28 avril 2014

    Bonjour,

    Les précieux conseils de Max sont extrêmement important car s’ils ne sont pas respectés la chance risque de ne pas suffir.
    Je tiens juste à rajouter que dans le cas de l’achat d’un parking, le délais des 7 jours francs de rétractation n’existe pas lors de la signature du compromis de vente. Je sais que ça surprend mais il ne faut pas s’y méprendre, vous signez un acte définitif. Je parle par expérience car je suis passé devant le notaire récemment et l’agent immobilier qui nous accompagnait semblait un peu l’oublié. C’est humain, mais lorsque j’avais signé il m’avait annoncé que je bénéficiais des 7 jours de rétractation.
    Juridiquement, le compromis vaut donc vente alors mieux vaut ne pas se tromper.

    Le délais de rétracation prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation existe uniquement que pour les biens immobiliers à usage d’habitation.

    Dans mon cas, ça ne changeait rien car j’étais même impatient d’en finir. J’avais déjà mon futur locataire avant même de récupérer les clés

    • Julien

      Reply Reply 28 avril 2014

      Merci pour cette précision.

      As-tu eu connaissance d’une jurisprudence relative à ce type de chose ?

      • Guillaume

        Reply Reply 28 avril 2014

        Les garages je ne sais plus mais pour les locaux commerciaux ou pro c’est pareil, pas de délais de rétractation de 7 jours.

  • Max

    Reply Reply 1 avril 2014

    1/ Visiter le bien mais aussi : le quartier, les parties communes, les autres étages de sous sol, discuter avec des copropriétaires si tu en croises …Etc….

    2/ Prendre contact avec le syndic pour les documents : 3 pv d’AG, 3 dernières facture de charges + Le décompte des charges de N-1, réglement de copro si possible

    3/ Vérifier la concordance des numéros de place et des numéros de lot lors de la vente.

    4/ Sous évaluer de 20 % le prix de location annoncé si le bien est loué vide pour tes calculs de rentabilité, et si possible vérifier qu’une demande existe pour ton bien

    5/ Avoir un peu de chance 🙂

    • Julien

      Reply Reply 1 avril 2014

      Salut Max,

      Voilà quelques conseils bien sentis d’un investisseur expérimenté !

      A suivre sans modération. Et pour le dernier point : tu ne pourras jamais maîtriser tous les risques, donc la chance fait parti du jeu !

  • jerome

    Reply Reply 1 avril 2014

    salut julien
    je pense que pour ce protéger il ne faut pas investir pour faire de la défiscalisation mais pour crée des revenus actifs pour nous.
    -faire les divers vérifications aux prés du syndicat.
    ne jamais acheter un bien au dessus de sa valeur.
    à bientôt
    Jérôme

  • Guillaume

    Reply Reply 1 avril 2014

    Salut Julien,
    Le sujet de ton article est intéressant, c’est bien de dénoncer certaines arnaques.
    Tu sembles faire l’apologie de Pierre et Vacances, tu insère même un lien (certainement sponsorisé).
    Renseigne toi bien, on parle de choses sérieuses là !
    Tape dans Google : Arnaque Pierre et Vacances. Tu vas rapidement comprendre…
    C’est pourtant de notoriété publique, je ne comprends pas ta démarche?

    • Julien

      Reply Reply 1 avril 2014

      Salut Guillaume,

      merci pour l’information, je ne savais pas que leurs clients n’étaient pas contents.

      D’autant plus pour suivre les conseils de Damien, que ce soit pour les parkings, mais aussi l’immobilier neuf ou autre.

Leave A Response

* Denotes Required Field