Présentation de mon nouveau lot de garages (1/3)

J’ai le plaisir de t’annoncer que je suis devenu propriétaire d’un nouveau lot de garages. J’en avais parlé brièvement courant décembre après la signature du compromis de vente. Le transfert de propriété a eu lieu mardi 14 avril entre 15h et 16h30.

Je suis arrivé une heure en avance. Après être passé devant les garages pour vérifier que tout était en état, j’ai bu un café en terrasse pour patienter. Arrivé chez le notaire, je suis accueilli par le couple de vendeurs.

Je profite de l’attente pour discuter avec eux. Il s’est passé quatre mois et demi entre la signature du compromis de vente et le passage chez le notaire. Je suis en grande partie responsable de ce délai. En effet, j’ai fait une erreur.

Quelle(s) erreur(s) ai-je commis ?

Lors de l’achat des cinquante garages, j’ai eu beaucoup de mal à obtenir un prêt. Pour éviter de me retrouver dans la même situation qu’il y a deux ans, j’ai passé le mois de décembre à rencontrer quelques banques.

La négociation s’est bien très bien passée. J’ai obtenu un bon taux. En fait, le prêt que j’ai contracté me coûte quasiment deux fois moins cher que le prêt pour les cinquante garages. J’ai emprunté 4000 € de plus sur 3 ans de moins. Entre toi et moi, c’est le moment d’emprunter pour investir !

Une fois mon prêt obtenu, je suis parti en quête d’un cabinet comptable pour tenir les comptes de la SCI (janvier). La société civile immobilière que je souhaitais créer devait être imposée à l’impôt sur les sociétés. Cela implique de produire un compte de résultat et un bilan, comme une société commerciale classique. Je ne suis pas en mesure de le faire moi-même.

Un lecteur m’avait donné un lot de documents et de conseils qu’il avait acheté. Je comptais m’en servir de statuts et m’occuper de la création de la SCI tout seul. Muni de mon dossier complet, j’ai pris rendez-vous avec deux cabinets.

La relation commerciale avec le premier cabinet partait bien, mais il ne connaissait pas grand chose aux SCI. Il s’embrouillait dans ses paroles, ne répondait pas franchement aux questions et je l’ai même repris dans ses propos.

Lorsque je cherche de l’aide auprès de quelqu’un, c’est parce que cette personne en sait plus que moi, qu’elle sera capable de me guider, de me conseiller et de réaliser un travail de qualité. A la sortie de cet entretien, je savais que je ne travaillerai pas avec ce cabinet. Je pensais recevoir leur devis et m’appuyer dessus pour négocier avec le second cabinet. J’attends toujours le devis…

Le second expert comptable m’a été conseillé par un ami qui s’occupe d’immobilier. Je savais qu’il connaissait bien les SCI. Il a pu répondre à toutes mes questions, y compris mes questions test. Il m’a demandé mon dossier de présentation aux banques pour comprendre ma situation financière et offrir un meilleur conseil. Il a aussi pris le temps de lire les statuts que j’avais utilisé.

Certaines clauses étaient inadaptées. De plus, les statuts me m’auraient pas permis de bénéficier de l’imposition sur les sociétés. J’ai aussi reçu des conseils sur des questions auxquelles je n’avais pas pensé, mais qui s’avèrent importantes. Tous ces conseils m’ont été facturés lors de la création de la SCI, mais je ne regrette pas d’être accompagné par cet expert comptable.

Le premier trimestre de l’année est la période la plus chargée pour les comptables. Beaucoup de sociétés arrêtent leur comptes le 31 décembre. La création et le dépôt des statuts n’ont pas été réalisé dans les délais prévus. J’ai aussi pris le temps de négocier les honoraires du comptable, il a fallu adapter les statuts, les déposer au greffe, envoyé le K bis à la banque, émettre le prêt.

Tout ce travail a pris du temps et la vente prévue pour début mars a été reportée pour début avril puis mi-avril. Je suis responsable en grande partie de ce retard. Je me suis donc excusé auprès des vendeurs dans la salle d’attente.

La réponse à mes excuses a été plutôt sèche. La vente commençait mal… A la sortie du notaire, je me suis encore excusé et le vendeur m’ont répondu que j’avais payé pour les autres. Ils ont vendu plusieurs biens, et certains acheteurs ont créé des soucis.

Les vendeurs m’ont souhaité bon courage et ils sont contents que leur lot de garages soit repris par « un jeune dynamique avec des projets ».

Pour la petite histoire, ce lot de garages a été construit en 1967 par le grand père du vendeur. Ce dernier était un fervent partisan de l’investissement dans les garages. Il en a fait construire plusieurs centaines !

La première erreur est d’avoir sous-estimé l’importance des statuts dans une SCI et mon besoin d’accompagnement. Je n’avais pas jugé nécessaire de me faire accompagner dans la démarche de création de la SCI. Avec le recul, je suis content de travailler avec ce cabinet. Je suis certain que leurs conseils me feront gagner de l’argent à court et à long terme. Plusieurs conseils pratiques m’ont fait gagner du temps, mais aussi de l’argent.

La seconde erreur que j’ai commise fût de commencer par négocier mon prêt. Je gardais tellement un mauvais souvenir de la négociation de mon prêt pour les cinquante garages que je ne voulais pas me retrouver dans la même situation.

Ma situation financière a bien évoluée en deux ans, et la négociation s’est déroulée sans accroc. Je te parlerai chiffre (conditions de financement et rendement) dans un prochain article. Juste pour information, la banque qui a financé le lot de cinquante garages n’a pas fait d’effort. Elle a donc perdu toutes les contreparties qu’elle m’avait demandé il y a deux ans. Cela se fait au profit d’une nouvelle banque.

Clique ici pour lire la suite de l’article.

Et toi, as-tu déjà commis des erreurs en achetant un bien immobilier ?

 


15 Comments

  • Thomas ETF

    Reply Reply 30 avril 2015

    Bonjour Julien,

    Comment peut on trouver, comme ton cas par exemple, 50 garages à 90 000€ ?
    En navigant sur internet, dans la rue, de bouches à oreilles, les garages ou parking proposés sont au prix du marché, parfois surévalué, ou à prix légèrement en dessous car les garages sont en très mauvaise état.
    Les vendeurs que je côtoie, même pressés de vendre ne sont pas pressés de perdre de l’argent en vendant à bas prix.

    « au pire, si ça se vend pas tout de suite, les locations continues d’engendrer du bénéfice.. » j’entends souvent.

    Quels sont tes techniques pour trouver rapidement la perle rare ?

    J’habite dans le Nord, chaque jour je cherche, et je ne trouve pas grand chose d’intéressant.

    Dernière visite : lot de 12 garages sur terrain constructible de 600m² dans une petite ville où les commercent aux alentours ferment. Prix : 55 000€
    7 garages sont loués 35 à 40€.
    Les 5 derniers garages ne sont pas loués car les portes sont défoncés.
    et les garages sont entièrement faits en amiante.

    J’ai acheté ton tableau à 25€ permettant de calculer la rentabilité (très bon tableau d’ailleurs) et en baissant à 35 000€, ça peut commencer à être pas mal.

    Saurais tu m’aider ?

    En tout cas, super site 🙂

    Merci beaucoup

    Thomas

    • Julien

      Reply Reply 4 mai 2015

      Bonjour Thomas,

      je pense que la patience est un élément important pour mener à bien tes recherches. Dans mon cas, j’ai acheté un bien en état très moyen, dans une ville toute petite au milieu de nul part. Reste patient et visite beaucoup, tu vas forcément trouver chaussure à ton pied.

  • aureliepapeete

    Reply Reply 29 avril 2015

    Actuellement il y un lot intéressent de 14 garages a un tres bon prix et dans ma zone de prédilection mais il est situé dans une cité pas très bien famé que penses tu de se genre d investissement?

    • Julien

      Reply Reply 4 mai 2015

      Bonjour,

      je n’ai contre ce type d’emplacement, puisque mon dernier lot de garages est situé dans une cité comme tu dis. La question importante est de savoir si tu sauras gérer les locataires et les autres problèmes ?

  • Mr P & Mme P

    Reply Reply 28 avril 2015

    C’est en forgeant qu’on devient forgeron ! 🙂
    Pas d’erreur particulière à signaler. Simplement en ce moment, on se lance dans l’acquisition de bien immo avec travaux. Ça fait donc une partie de plus à gérer dans le laps de temps « signature du compromis + vente » (devis artisan, budget travaux, transmission des infos au banquier et au notaire)…
    Mais la nouveauté a du bon, ça signifie qu’on sort de notre zone de confort et qu’on fait un pas en avant !

  • Nicolas

    Reply Reply 27 avril 2015

    Bonsoir Julien,

    Félicitations pour ce lot de 23 garages, encore un petit effort pour dépasser la centaine :-).

    Effectivement, ça fait environ 70 ans que les taux n’ont jamais été aussi bas. En mars 2015, le taux moyen était d’environ 2,21 %. C’est presque gratuit ^^.

    Je n’ai pas très bien compris le passage avec le vendeur, qui t’as dis que tu avais payé pour les autres…

    Sinon, qu’est-ce qui t’a décidé à créer une SCI maintenant et pas avant ?

    Pour le coup du grand-père, as-tu demandé au fils s’il n’avait pas d’autres garages à vendre ?

    Bonne soirée !

    • Julien

      Reply Reply 29 avril 2015

      Bonjour,

      pour créer une sci il faut d’abord savoir à quoi elle sert et si cet outil est en adéquation avec ses objectifs. Je peux répondre qu’aujourd’hui, cet outil est parfaitement adapté à mes besoins.

      Ils ne sont pas vendeur d’autres garages pour le moment. Affaire à suivre.

  • jerome

    Reply Reply 24 avril 2015

    salut julien!
    comme dit un proverbe »faut mieux prévenir que guerrir »
    je sais qu’il n’est pas evident de trouver un comptable qui est compétent dans le domaine de l’immobilier
    bon courage à toi
    jerome

  • Bonjour Julien,

    Encore toutes mes félicitations pour cette nouvelle batterie de garages.

    Te voila encore un peu plus occupé avec de nouveaux locataires à gérer et de nouveaux travaux à effectuer.

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  • Nicolas @ Objectif10%

    Reply Reply 20 avril 2015

    Bonjour,

    Le choix de la SCI à l’IS est un excellent choix, cela va te permettre de minimiser ta fiscalité tant que l’argent restera dans la société. A mon sens, le vrai inconvénient est la stratégie de sortie (imposition des plus-values) mais je pense que ton comptable t’a bien conseillé !

    Cordialement,

    Nicolas @ Objectif10%

  • Raphaël

    Reply Reply 20 avril 2015

    Une petite erreur qui me vient à l’esprit là : ne pas avoir essayé de négocier auprès du vendeur la remise des clés avant signature officielle chez le notaire afin de commencer à décoller du papier peint, casser du carrelage…
    Hâte de lire les prochains articles ! 🙂

  • Marie

    Reply Reply 20 avril 2015

    Bonjour Julien
    Pourquoi tu n’achètes pas tes garages en nom propre ?
    Bonne journée
    Jerome

    • Julien

      Reply Reply 29 avril 2015

      Bonjour,

      parce que cela ne correspond plus à mes objectifs… Pourquoi garder un tournevis si j’ai besoin d’un marteau ?

      Maintenant que j’ai les deux, je peux tout à fait choisir le meilleur outil en fonction des opportunités.

  • Mike

    Reply Reply 20 avril 2015

    le conseil de qualité a un prix. tu as bien de prendre quelqu’un pour monter ta sci. se lancer dans des montages pointus tout seul me semble complètement suicidaire

  • Jérôme d'investissement petit prix

    Reply Reply 20 avril 2015

    Bonjour Julien,

    J’ai acheté deux garages sans faire d’erreurs pour le moment et c’est grâce à toi donc un grand MERCI !

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