Présentation de mon nouveau lot de garages (Troisième partie: La rentabilité)

Tu peux lire la première et la seconde partie de cet article en cliquant sur les liens :

Présentation de mon nouveau lot de garages (1/3)

Présentation de mon nouveau lot de garages (2/3)

Après t’avoir raconté comment j’ai acheté et pris en main ce lot, je te propose d’évoquer l’aspect financier de cet investissement.

Et les chiffres dans tout cela ?

Voici l’état actuel du rendement de cet investissement. J’ai négocié ce lot en décembre. Il était affiché à 50000 €, dont 5000 € de frais d’agence. Cependant,j’ai pu obtenir 6000 € de remise assez facilement. J’ai négocié 5000 € auprès des vendeurs et 1000 € sur les frais d’agence. Au total, ce lot de garage me revient à 48200 € frais de notaire inclus.

Avec les augmentations de loyers de deux euros, on arrive à 14 garages loués à 28 € de moyenne, soit 4704 € par an de revenu. C’est donc légèrement inférieur à 10 % de rendement brut.

Informations
Informations sur le projet            
           
Coût initial   40 000 €   Nombre d’emplacements à louer 14
Frais d’agence   4 000 €        
Frais de notaire   4 183 €   Loyer mensuel unitaire moyen   28 €
Proportion des frais de notaire   8,7%   % d’emplacements vides et/ou non payés 0,0%
             
Investissement total   48 183 €   Loyers annuels   4 704 €
             
Rentabilité Brute 9,8%  
Frais à prévoir
   
Taxe foncière   1 863 €   Charges de copropriété   0 €
      Frais de gestion   0 €
      Assurance   100 €
  Autres frais fixes (entretien, réparation…)   0 €
 
Total Charges annuelles 1 963 €  
       
Rentabilité Nette de charges 5,7%

Le rendement net de charges, soit la taxe foncière et l’assurance, est de 5,7 %. Ces chiffres sont loin d’être extraordinaires, si ce n’est que le taux de remplissage actuel est très bas ! Mais, seuls 14 garages sur les 23 sont loués.

Projection financière probable (et souhaitée)

Voyons maintenant quels sont les calculs que j’ai effectués. Je compte louer les neuf garages restants à 40 € par mois. Cela permet d’ajouter 3888 € de loyers supplémentaires. La moyenne du prix de location passe de 28 € à 33 €, soit près de 20 % d’augmentation. Le rendement théorique passe alors la barre des 18 %.

Informations
Informations sur le projet            
           
Coût initial   40 000 €   Nombre d’emplacements à louer 23
Frais d’agence   4 000 €        
Frais de notaire   4 183 €   Loyer mensuel unitaire moyen   33 €
Proportion des frais de notaire   8,7%   % d’emplacements vides et/ou non payés 0,0%
             
Investissement total   48 183 €   Loyers annuels   9 024 €
             
Rentabilité Brute 18,7%  
Frais à prévoir
   
Taxe foncière   1 863 €   Charges de copropriété   0 €
      Frais de gestion   0 €
      Assurance   100 €
  Autres frais fixes (entretien, réparation…)   0 €
 
Total Charges annuelles 1 963 €  
       
Rentabilité Nette de charges 14,7%
             
Financement choisi avec ComparCrédit
             
Montant emprunté   49 100 €   Frais de dossier 300,00 €
Taux d’intérêt   1,95%   Frais de garantie 800,00 €
Durée du prêt   12   Assurances mensuelles   6,01 €
 
Remboursement mensuel   -388,71 € Taux Effectif Global Annuel en % 2,61%

Tout cela reste à prendre avec des pincettes, car ce sont des projections théoriques et ces chiffres ne seront jamais exacts. Je vais tout faire pour m’approcher de cette réalité et les premières impressions que j’ai rassemblées les semaines passées me disent que c’est un objectif réaliste.

Il ne faut pas prendre en compte le rendement net de charges et d’impôts. 10,8 % de rendement net est un super résultat issu d’une imposition au régime réel. Or, j’ai choisi d’être imposé à l’impôt sur les sociétés !

Impacts sur le calcul du résultat

Cela a plusieurs impacts sur le calcul du résultat et surtout, il faut que je paie un comptable. Les coûts de structure (comptable et autres) générés par la SCI seront de 1500 € par an. Ce qui correspond à mon bénéfice théorique pendant la durée de l’emprunt.

Au régime réel, j’aurais encaissé un surplus de trésorerie, mais en SCI, je ne gagnerai rien. Les coûts de structure sont élevés par rapport aux 8000 € de loyers que génèrent ces garages. Mon intérêt et mon objectif est d’investir dans d’autres garages pour repartir ces frais de structure sur plusieurs biens immobiliers et  des loyers plus importants.

Le financement

Tout compte fait, j’ai réussi à obtenir de belles conditions de crédit. J’ai pu emprunter 49100 €. Cela comprend le prix du bien, les frais d’agence, les frais de notaire ainsi que les frais de dossier et de garantie.

La banque était d’accord pour financer les travaux de bétonnage. J’ai finalement décidé de les financer moi-même. Le coût du crédit pour ces travaux aurait été trop important par rapport à la somme empruntée. Je vais donc prêter l’argent à la SCI qui me remboursera.

La banque me prête 49100 € sur 12 ans au taux de 1,95 % brut. Le coût de l’assurance est de 6,01 € par mois. Je crois que j’ai bien négocié ce prêt. Lors de la vente, le notaire m’a félicité pour mes conditions de crédit.

Au total, je vais payer 8000 € d’intérêt, de frais de dossier et garantie et d’assurance pour emprunter ces 49100 €. Il y a deux ans, j’ai emprunté 45000 € sur 15 ans à 3,15 %. Le coût total de ce prêt est proche de 15000 € ! En deux ans, la baisse des taux et l’amélioration de ma situation personnelle m’ont permis de diviser par deux le coût de mon crédit.

Entre nous, je pense que le coût du crédit rend la période actuelle favorable à l’investissement immobilier.

Alors content ?

C’est la question que l’entrepreneur qui réalise le béton m’a posé le lendemain de la vente, et nous avions rendez-vous pour faire un point sur les travaux. Cette question m’a surprise, car je n’avais pas réfléchi à la question.

Je suis content que les rencontres avec les locataires se soient bien passées. L’état global des garages me satisfait. Ma vision de l’avenir pour cet investissement est juste pour le moment. Tous les signaux sont au vert.

C’est alors que j’ai acheté quelques bouteilles de champagne pour arroser ce nouvel achat. J’avais déjà arrosé les deux premiers lots de garages et cela m’avait plutôt bien réussi.

Nous avons donc fêté ce nouvel investissement en famille ! C’est le moyen de marquer une étape et de partager un bon moment en famille. Je pense qu’il est important de se récompenser de temps à autre pour le travail accompli. Ma quête d’investissement est loin d’être terminée, mais il faut fêter les victoires quand elles sont là. Cela permet d’entretenir la motivation sur le long terme.

Et toi, comment entretiens-tu ta motivation pour chercher des investissements ?

 

20 Comments

  • Salut Julien !
    Ca fait un moment que je n’étais pas allé faire un tour sur ton blog… Désolé !
    Félicitations pour ce nouvel achat, très rentable avec les futurs loyers.
    2 remarques :
    – je trouve que la taxe foncière est vraiment très élevée (> 2 mois de loyers futurs)
    – as-tu pensé à compter la CRL dans tes calculs (Contribution sur les Revenus Locatifs), due par toute structure imposée à l’IS ? (elle est égale à 2,5% des loyers annuels bruts encaissés)

    • Julien

      Reply Reply 12 mai 2015

      Salut François,

      cela me fait plaisir d’avoir de tes nouvelles. Je comprends que tu n’aies plus trop de temps depuis ton changement d’activité 😉

      La TF est toujours forte pour les garages et parkings. Pour la CRL et autres taxes supplémentaires, c’est vu avec le comptable.

  • Belrix

    Reply Reply 10 mai 2015

    Salut Julien,

    Bien ton article. Tu donnes tous les chiffres.
    Si seulement j’avais connu ton site plutôt…
    Comme tu le verras dans ma vidéo, j’ai investi dans un parking en 2013 et j’obtiens à peine une rentabilité de 3%.
    Qu’aurais tu fais différemment si tu avais été à ma place ?

    Belrix

  • vic

    Reply Reply 6 mai 2015

    Salut Julien,

    Je suis en train de voir pour acheter un lot de parking présentant une très très belle rentabilité. Seulement il y en a un certain nombre, comment mettre toutes les chances de mon côté pour les louer ? Je suis déjà en train d’évaluer la capacité locative avant d’acheter, afin d’être sur de mon coup …
    Contacte moi en pv on pourra mieux discuter 🙂

  • Francois

    Reply Reply 5 mai 2015

    Bonjour,

    Le calcul du rendement doit prendre en compte le coût des travaux de bétonnage.

    Cordialement,
    François

    • Julien

      Reply Reply 11 mai 2015

      Salut François,

      c’est une charge déductible, donc oui, elle est prise en compte, mais pas sur cette présentation simplifiée.

  • Charles

    Reply Reply 4 mai 2015

    Bonsoir Julien,

    Bon projet et bonne rentabilité. J’aime beaucoup ton approche de présenter la rentabilité réelle actuelle et la rentabilité escomptée. Même si tu le précises et que je te le souhaite fortement, il me parait difficile de maintenir un taux d’occupation de 100% sur tes 23 garages. Une valeur approchée à 85% – 90% (ce qui est déjà bien pour des garages) me parait plus réaliste. Bon courage pour la suite et encore Bravo.

    En ce qui concerne le choix de la SCI à l’IS c’est certe plus cher mais tu bénéficies de l’effet de levier. Cela serait handicapant si tu revends dans quelques années car l’imposition sur la plus value prendra en compte ton amortissement. Si tu le gardes dans ton patrimoine c’est le choix le plus judicieux (Ce qui me semble logique vu la durée d’emprunt choisie).

    Charles

    • Guillaume

      Reply Reply 5 mai 2015

      Salut Charles,
      En maintenant la pression au maximum, atteindre 100% de remplissage est jouable, rien de compliqué.
      Après c’est vrai que s’il faut faire 250 km aller-retour pour relouer un garage à 40 €, il vaut mieux en laisser un de vide et attendre qu’un second se libère avant de se déplacer…

    • seb

      Reply Reply 5 mai 2015

      Salut Charles. peux tu m’expliquer l’effet de levier dont tu parles grâce a la SCI?

      merci!

  • Ber

    Reply Reply 4 mai 2015

    bjr,

    tres interessant!!
    je voulais savoir comment proceder pour evaluer la demande en garages a louer sur un quartier. Des suggestions?

    Merci,

  • Raphaël

    Reply Reply 4 mai 2015

    Salut ! Rien d’extraordinaire comme tu dis pour le moment mais les prévisions, elles, sont plutôt intéressantes et pas irréalistes, c’est bon ça ! 😀
    Perso, une bonne façon de me motiver, c’est d’ouvrir une bonne bouteille de Champagne (forcément venant de Reims… :D).
    A bientôt ! 🙂

  • Bonjour Julien,

    Superbe rentabilité et super taux de crédit.

    Concernant la SCI c’est cool, tu devient le banquier de ta propre SCI ^^

    Concernant tes autres garages, tu vas les rentrer aussi dans ta SCI ou pour le moment, tu les gardes en nom propre ?

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Julien

      Reply Reply 5 mai 2015

      Bonjour Romaric,

      je les garde en nom propre car sinon, il faudrait retourner chez le notaire pour les vendre à la SCI…

  • tony

    Reply Reply 4 mai 2015

    salut julien tu ne m’avais pas dit que tu avais emprunté sur 12 ans la dernière fois qu’on c’est vu.je ne sais pas ou lyomase trouve du 1.92% sur 20 ans mais déjà à 2.15% sur 20 ans avec délégation d’assurance chez cardif ou april à 0.05% on est plus gagnant puisque plus de cash flow et de toute façon le cout de credit est déductible.je comprend que tu sois pas fan des longs crédits mais le problème c’est que pendant 12 ans tu gagne pas grand chose ,j’ai du mal à saisir l’intérêt surtout avec les taux si bas en ce moment.à bientôt l’ami.

    • Bonjour Tony,

      Attention à ne pas confondre gain et montant de trésorerie. En allongeant la durée de crédit on ne gagne pas plus on gagne moins (puisqu’on paie plus d’intérêts) mais on augmente la trésorerie.
      Si on loge un investissement dans une SCI à l’IS c’est qu’a priori on ne compte pas retirer immédiatement les pépettes générées (car sinon en plus de l’IS les dividendes sont taxées -IRPP + PS- entre les mains du porteur de part) donc cela ne sert pas à grand chose d’avoir un excès de trésorerie autant constituer du patrimoine net le plus vite possible…

  • Seb

    Reply Reply 4 mai 2015

    Félicitations pour cette nouvelle acquisition!
    Pourquoi une sci a l’is ? Ce sujet m’intéresse car je vais à 14.30 chez mon notaire pour qu’il me confirme mes calcuĺ sur ce type de fiscalité.
    Quels ont été tes critères de choix pour ce statut?
    Merci beaucoup et encore bravo

  • Gilles

    Reply Reply 4 mai 2015

    OK bien lu le déroulement . Étonné par la commission de l’agent immo. 10 % c’est énorme: justifié s’il escomptait vendre garage par garage ,mais la vente en bloc simplifiant son travail et il aurait pu descendre a 5 % !!! D’autant plus que la vente de garages ne demande pas une administration aussi lourde que la vente d’appartement en copro ! J’espère qu’il a vendu « commission a la charge de l’acquéreur pour t’épargner les frais de notaire sur cette commission.Bravo pour le taux inférieur a 2% de la banque ;on y arrive doucement . Gilles

  • lyomase

    Reply Reply 4 mai 2015

    Bonjour et félicitation pour cet investissement.
    J’ai saisi tes chiffres dans mon calcutateur et je crois que tu as oublié l’amortissement du bien en SCI IS. En effet, au réel, je trouve un cash flow moyen mensuel de 28€ et de 155€ en SCI du fait de l’amortissement de 1122€ par an. Avec les frais de comptable (également déductible), cela revient au même que le réel.

    Dans tous les cas, c’est une bonne affaire même si on trouve encore des taux plus bas (1.92% sur 20 ans).

    • Julien

      Reply Reply 4 mai 2015

      BOnjour,

      je ne me suis pas servi de rentagarage 3 qui calcule à l’IS pour cet exemple. Mais oui, j’ai un cashflow positif malgré les frais comptables et de structure.

  • Guillaume

    Reply Reply 4 mai 2015

    Salut Julien,
    Très belle rentabilité, si tu arrives à ton objectif final (personne n’en doute ! ), le rendement sera carrément explosif !
    Bien d’accord avec toi, ces taux d’intérêts d’emprunts ridiculement bas sont une formidable fenêtre de tir pour passer à l’action.

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