Point locatif après deux ans (1/2)

Le 15 mars 2013, je signais l’acte de vente de mes 50 garages. Je n’avais jamais dépensé 90000 € en un après-midi. La signature venait clore une semaine de rencontre avec les locataires.

J’ai eu quelques surprises sur l’état locatif. Sur le papier, 46 garages étaient loués. Dans la réalité, seule une petite trentaine était « louée ». J’entends par louer la réunion d’un locataire joignable (téléphone et/ou adresse), des paiements à jour et la volonté de continuer à louer le garage.

Autant dire que je ne partais aussi bien que souhaité. Tu peux relire mes articles de l’époque :

Quelques anecdotes sur les locations de garages

Bilan locatif septembre 2013

Le 15 mars dernier marquait donc l’anniversaire de mon investissement. J’avoue ne pas avoir prêté attention à la date, comme il m’arrive d’oublier des anniversaires 🙁 …

Dans cet article, je vais faire un point détaillé de l’état locatif actuel.

Mes deux mauvais payeurs du début

Lors de mon achat, j’ai hérité de plusieurs mauvais payeurs. Je ne savais pas comment procéder à leur expulsion, donc j’ai mis du temps à contacter un huissier. J’ai cherché à les contacter pour régler le soucis.

Mon approche de conciliation a fonctionné avec plusieurs locataires. Certains sont partis et d’autres se sont mis à payer leur location régulièrement.

Mais certaines personnes ne sont pas là pour être conciliantes. Le premier locataire qui ne payait pas travaille à la ville. J’ai eu l’occasion de le rencontrer une fois. Il m’a dit qu’il me payerait et me renverrait le bail signé.

18 mois après cette promesse, j’attends toujours. Contrairement à moi, ce locataire doit adorer l’adage : « les promesses n’engagent que ceux qui les entendent ».

L’huissier a donc pris son dossier en main. En mars, son garage a été vidé par mes soins suite au jugement du tribunal en ma faveur. Le garage est vide pour le moment. Je compte poursuivre la procédure pour obtenir le remboursement des sommes dues via des saisies sur salaire.

Le cas du second mauvais payeur est différent. Cette personne stockait beaucoup d’affaires dans son garage. Il a divorcé, a perdu son boulot et son logement. Cette situation dramatique ne me laisse pas sans émotions.

J’ai tenté de contacter cette personne pendant six mois avant d’engager les poursuites. Incapable de me rappeler, je ne pouvais pas laisser pourrir la situation plus qu’elle ne l’était.

L’huissier fait son travail et les jugements sont aussi en ma faveur. Il y a quelques mois (3 je pense), je reçois un appel de cette personne un dimanche midi. Je ne décroche pas.

Sur le message, ce locataire (je ne sais pas si c’est le bon terme) me dit que cela suffit avec mes lettres d’huissier. Il affirme que le garage et ce qu’il y a dedans sont à lui, qu’il faut le laisser tranquille. Vu le ton et le phrasé du message, je suis certain que cet homme était ivre.

Je laisse filer et il me rappelle une semaine plus tard. Cette discussion fut anthologique. Il me reproche mes méthodes, m’assure qu’il n’a rien fait de mal. Je dois quand même lui expliquer qu’il m’a volé plus d’un millier d’euros de loyer et procédure.

Malgré cela, il ne veut pas entendre que la location est finie. Ces affaires vont être jetées. Il me dit que le contenu du garage est tout ce qui lui reste de ses parents. Que je n’ai pas intérêt à les jeter car sinon… Je lui demande « sinon quoi ? » Pas de réponse précise, mais toujours ce ton de menace.

Bref, après une demi heure d’engueulade, je lui raccroche au nez car il ne veut pas comprendre mon message : « soit vous dégagez les affaires avant le 1er mars ou je m’en occupe. »

Je trouve que la situation de cet homme est triste. Je sais que sa vie s’est améliorée car il est suivi par une assistante sociale et a de nouveau un logement. Malgré son attitude, ses menaces, sa dénégation des problèmes et de la réalité, je lui ai laissé une dernière chance en dépit de mon plein droit donné par la justice pour jeter ses affaires.

Je me serais arrangé avec cet homme il y a deux ans s’il m’avait expliqué lui-même sa situation et que le dialogue était resté ouvert. Je ne suis pas à une location de garage près et je n’ai aucun intérêt à enfoncer l’un de mes semblables plus qu’il ne l’est déjà.

Toujours dans cet état d’esprit, j’ai rappelé le locataire deux semaines avant le 1er mars pour lui rappeler l’ultimatum. Il me rappelle le lundi suivant pour me dire qu’il a trouvé un endroit, des copains et une remorque pour déménager le 1er mars.

Le rendez-vous est pris, mais je ne pouvais pas me rendre en Normandie ce jour-là. Je n’ai aucune envie de rencontrer cet homme non plus. J’ai donc demandé à mes parents d’ouvrir la porte de son garage la veille au soir du déménagement.

J’ai retrouvé le garage vide, mais pas propre. J’ai dû dégager un paquet de papiers, de bois et de trucs inutiles pour faire le propre. Je n’ai bien entendu aucune nouvelle du locataire et encore moins un merci.

Je ne pense pas qu’il se rende compte de sa chance (ou alors, il considère cela comme normal, je ne sais pas). Qui laisserait récupérer ses affaires à un locataire qui a plus de 1000 euros de dettes alors que la justice lui a donné raison ?

Comme cette personne est en surendettement, je n’ai aucun espoir de récupérer mon argent.

Pendant ces deux dernières années, j’ai été en contact avec l’ex-femme de cet homme. Elle avait des affaires dans son garage. Suite à ma promesse, je l’ai prévenue du jour du déménagement du garage. Malheureusement pour elle, elle n’a pas eu mon message à temps et a raté le jour du déménagement. Au son de sa voix, j’ai senti qu’elle était dégoûtée.

La suite du point locatif dans une semaine.

Et toi, quels sont les pires moments que tu vis avec tes parkings ?

20 Comments

  • Floran

    Reply Reply 2 avril 2015

    Bonjour Julien,

    Cette histoire est émouvante. Je pense que cela n’a pas du être facile à gérer. Enfin le positif c’est que tes deux garages sont libres ! Les problèmes font parti intégrantes des investissement, c’est sur que si on n’investit pas on a pas de problème !

    Bonne continuation !

  • Nicolas

    Reply Reply 25 mars 2015

    Bonsoir Julien,

    A travers ton article, on voit bien que ce n’est pas « facile » d’investir et qu’il faut toujours persévérer. En tout cas, bon courage, j’attends de lire le deuxième article avec impatience !

  • Romaric

    Reply Reply 25 mars 2015

    Bonjour Julien,

    Effectivement il ne faut pas être pressé lorsque cela arrive mais ce sont les aléas de la vie d’investisseurs.

    En tout cas j’apprécie également ton humanité dans ces moments la et ta psychologie entre ceux qui sont de mauvaise foi pour payer et ceux qui sont de bonne foi et qui ont du mal à payer.

    A Bientôt

    Romaric

    J’en profite pour signaler mon nouveau blog :

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  • Mickaël

    Reply Reply 24 mars 2015

    Salut Julien,

    Merci pour ce partage sur la partie la moins glamour de l’investissement locatif de parking. De mon côté, je suis dans une situation similaire à ce que tu as pu vivre avec un de mes locataires. En plus de ne pas payer les loyers, il est parti sans prévenir et en laissant le garage en sale état. Du coup, je dois refaire à mes frais une partie du garage en plus de la perte sèche de loyer impayés.
    Faut-il absolument que je passe par un huissier pour régler cela? Cela voudrait dire d’avancer encore des frais alors que je suis largement en négatif sur ce bien.

    Dans ton cas, as-tu pu te faire rembourser les frais d’huissier pour le 2nd locataire mauvais payeur?

    Merci pour ton aide

    • Julien

      Reply Reply 25 mars 2015

      Bonjour Mickael,

      je coupe les frais dès que possible. J’ai relancé l’huissier pour qu’il récupère les loyers plus les frais d’huissier, mais il ne faut pas être pressé…

      Bon courage pour tes travaux !

  • Rudy

    Reply Reply 24 mars 2015

    Bonjour Julien.
    En belgique, le bail de garage n’a pas de valeur légal.
    Je loue toujours avec 2 mois e caution et quand un locataire arrive avec 2 mois de retard, je change sa serrure, le préviens par téléphone que l’on a fracturé sa serrure, que je lui ai changé généreusement et qu’il pourra avoir sa nouvelle clef une fois avoir versé son retard de 2 mois de loyer.
    Sur 4 ans, j’ai du le faire 2 fois, cela fonctionne à tout les coups

    • Julien

      Reply Reply 25 mars 2015

      Bonjour Rudy,

      tu es bien malin dis donc 😉

    • Frédou

      Reply Reply 1 juin 2015

      Très bonne idée ! J’ai eu beaucoup de déboires avec des locataires d’appartement, jamais avec les garages. Si ça devait se produire, je ne ferai pas les frais d’un huissier mais emploierai votre méthode.

  • jerome

    Reply Reply 24 mars 2015

    salut,julien tu touche les vrais problémes du terrain.
    c’est courageux dans parler aussi.
    bonne semaine
    Jérôme

  • Raphaël

    Reply Reply 24 mars 2015

    Excellent, j’adore la façon dont tu racontes ça sous forme d’une histoire ! C’est clairement dommage pour ce locataire car tu as été très (trop?) conciliant, l’être humain est un être relationnel par excellence, il ne faudrait pas l’oublier, tout passe par la discussion ! 🙂

  • Salut Julien,

    Tes histoires de locataires sont d’une réalité que beaucoup taisent pour nous vendre de la location facile et sans problème à gérer pour le propriétaire bailleur.

    Toi, tu as le courage de les mettre en avant en exposant la vie réelle d’un investisseur locatif.

    Certes, ce sont quelques rares cas qui peuvent prendre beaucoup de temps pour une perte sèche au final mais faut bien gérer ces aléas de la location.

    J’attends la suite de l’article avec impatience…

    A bientôt,
    Fabrice

    • Julien

      Reply Reply 24 mars 2015

      Salut Fabrice,

      merci pour ton retour ! Je ne suis pas toujours objectif, mais j’essaie de montrer la réalité telle que je la vis. Merci de t’en être aperçu 😉

  • fanch

    Reply Reply 24 mars 2015

    j’ai eu un souci avec une locataire qui n’a jamais payé de loyer malgré un bail signé en bonne et du forme .elle a juste payé un mois et une caution;après plusieurs relances, 2 contacts avec ses parents rien ne s’est fait;elle avait déménagé sans m’en informer;donc j’ai envoyé un recommandé avec AR et je lui est donné une semaine pour partir;elle est partie et me doit toujours 3 mois de loyer.
    je viens de relouer le garage et j’espère que cela ne se reproduira pas tout de suite;
    à bientôt

    • Julien

      Reply Reply 24 mars 2015

      Bonjour,

      elle est partie rapidement, c’est une chance. Dans tous les cas, je ne souhaite à personne de tomber sur des mauvais payeurs. Merci de ton témoignage

  • gilles

    Reply Reply 24 mars 2015

    Julien . La moyenne nationale des impayés locatifs est de 3%. Elle augmente quand le bailleur est loin, ne peut entretenir des relations personnelles avec ses locataires. Je pense que tu es dans ce cas de figure, et que tu as trop longtemps tardé à entrer dans le judiciaire avec ton locataire insolvable.

    • Julien

      Reply Reply 24 mars 2015

      Bonjour Gilles,

      la distance peut être un frein, mais je me déplace tous les mois en moyenne et j’ai de très bonnes relations avec mes locataires. Je suis réactif. Tu devrais relire les articles du début pour comprendre ce qui s’est passé.

  • Jérôme

    Reply Reply 24 mars 2015

    Bonjour Julien,

    Personnellement je n’aurais pas fait de frais d’huissier. J’aurais négocié sa sortie à l’amiable. Sinon méthode brutal: tout sortir devant le garage et l’appelé, il trouvera bien une solution…

    • Julien

      Reply Reply 24 mars 2015

      Bonjour,

      je ne peux pas cautionner ta méthode car elle est illégale !

  • Adrien

    Reply Reply 24 mars 2015

    Hello,

    merci pour ton article qui se lit bien.

    Je trouve que ces anedoctes sont malheureusement classiques.
    J’ai eu à faire à des situations similaires (en fois 10 pour la taille). Et perso je trouve que tu t’en aies
    bien tiré.
    En plus tu peux avoir la conscience tranquille !

    Bonne journée.

    Adrien.

  • CHRISTOPHE

    Reply Reply 24 mars 2015

    Salut julien,
    ca me fait penser a Storage war sur 6 ter le samedi soir,
    tu aurais du organiser une vente au enchère a l’aveugle et lui envoyer la vidéo
    a +
    christophe de marseille

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