Point locatif après deux ans (2/2)

Comment effctuer le calcul du rendemant locatif pour un lot de garage ?

La première partie de ce bilan locatif est publiée ici.

Nouvelle opération béton

Enfin débarrassé de mes deux mauvais payeurs, je me retrouve avec deux garages vides supplémentaires. Cela m’arrange pour deux raisons. Je n’ai plus à m’occuper de ces locataires et je vais pouvoir bétonner ces garages avant de les relouer plus chers.

L’été dernier, j’ai fait bétonner 24 garages sur 50. Mon objectif est d’arriver à 100 %, mais cela va prendre quelques années. Pour un coût optimal, le béton se fait par tranche de six garages.

Cela implique d’avoir six garages vides en même temps. Il y a les deux garages des mauvais payeurs et un garage qui se libère le 31 mars. Laisser des garages vides ne m’arrange pas. Je perds de l’argent et des locataires.

Pour y pallier, j’ai loué un garage au sol en terre à l’un de mes locataires. Il me loue déjà deux garages dont le sol est déjà bétonné. Le deal est le suivant : il paie 30 € au lieu de 35 € et s’engage à libérer le garage le temps que les travaux aient lieu. Il reprendra le garage fraîchement bétonné avec le nouveau loyer de 35 €.

J’avais passé le même contrat avec un nouveau locataire. Quand j’ai rappelé le locataire pour l’informer des travaux futurs, il m’a répondu que ce n’était pas possible, que le garage était plein comme un œuf. Cela m’a énervé, car cette condition était clairement énoncée depuis le début. Je vous loue le garage, mais à condition que vous le libériez le temps des travaux.

Ce locataire n’a pas tenu sa parole et j’ai dû retarder la date des travaux. Depuis ce désagrément, j’ai refusé trois locations de garages car je ne veux pas que mes garages dont le sol est en terre soient reloués avant les travaux.

Les travaux me permettent de valoriser mon investissement lors de la revente. Cela permet aussi de fidéliser mes locataires qui trouvent beaucoup d’avantages aux garages bétonnés. Mon rendement est aussi dopé puisque les loyers sont augmentés de 20 %.

Une demi-journée de travail

Vendredi 20 mars, j’étais en Normandie pour une audience au tribunal dont je te parlerai dans quelques instants. J’ai profité de ma visite normande pour modifier une serrure.

Un locataire qui n’avait pas voulu faire bétonner son garage l’été dernier a changé d’avis. Quand il m’a rappelé, je n’avais aucun garage bétonné pour lui. Il a déménagé de son ancien garage vers le nouveau il y a deux semaines.

Entre-temps, il m’a rappelé pour me dire que la serrure du nouveau garage bétonné n’était pas bonne. Elle est fixée sur deux bouts de bois bancals et la porte s’entrouvre de quinze centimètres. Je n’avais pas vérifié l’état de la porte lorsque j’ai récupéré les clés.

Avec mon matériel, j’ai bricolé le support de la serrure. Le bois a été remplacé par un bois plus solide et en un seul morceau. J’ai ajusté la serrure pour que la porte reste fermée et ne s’entrouvre plus. La marge de quinze centimètres évoquée par le locataire était un peu surestimée (de moitié), mais pour son confort et la sécurité de ses biens, j’ai investi une heure de mon temps pour lui faire plaisir.

L’ancien garage au sol en terre va donc pouvoir être bétonné. Il s’ajoute aux trois garages vides et au garage loué. Il me manque donc un garage à ce jour.

J’ai un locataire dont le travail l’emmène à l’étranger souvent et pour de longues périodes. Ce locataire m’avait donné son accord de principe pour le bétonnage. Son garage abrite une belle voiture et il veut absolument qu’elle ne dorme pas dehors. Nous n’avions pas trouvé de période commune cet été pour bétonner son garage en sa présence.

Je l’ai donc rappelé pour lui proposer l’accord suivant. Quand il reviendra, il aura un second garage bétonné à sa disposition. Il pourra ainsi entreposer sa voiture dans ce garage pour quelques semaines ou mois. Cela me laissera le temps de bétonner son garage.

Il me rendra ensuite le garage temporaire pour reprendre son garage d’origine bétonné. Comme tu le lis, organiser des travaux n’est pas toujours simple. Ce serait beaucoup plus simple si tous les garages étaient vides ! Je ne vais pas me plaindre d’avoir des locataires qui louent les garages, mais qui bloquent les travaux d’amélioration.

Avec cette nouvelle tranche de travaux, qui aura lieu probablement avant l’été, le nombre de garages bétonnés sera de 30.

Deux de perdus et un de retrouvé

Avant d’ajuster la serrure de mon locataire, j’étais au tribunal d’instance. Cette audience ne concernait pas mes deux mauvais payeurs dont j’ai parlé la semaine passée. L’audience avait lieu pour un nouveau locataire.

Ce locataire a loué un garage en juin dernier. Il m’a versé le dépôt de garantie mais aucun loyer. Il occupe donc ce garage depuis juin sans payer.

J’ai entamé la procédure rapidement après deux mois d’impayés. L’expérience me permet d’aller plus vite puisque je connais maintenant la musique. Cette affaire est gérée par un nouvel huissier car le domicile du locataire ne dépend pas de la zone de mon premier huissier.

Avec le recul, c’est une bonne nouvelle : cet huissier me paraît plus efficace et rapide. Comme le locataire a signé mon contrat de location de garage, j’ai plus d’avantages qu’avec les deux mauvais payeurs qui n’avaient rien signé. J’ai pu réclamer des sommes plus importantes grâce aux clauses prévues dans le contrat.

En juin dernier, mon contrat n’avait pas été (encore) validé par le cabinet d’avocat qui avait relu mon livre Réussir sa location de parking. Les clauses ont été validées depuis et elles sont bien utiles en cas de conflit. Un contrat de location, c’est comme une assurance : cela ne sert à rien sauf quand on en a besoin !

Ce squatteur travaille en CDI à la SNCF, donc je suis presque certain que les sommes dues me seront remboursées un jour. Il ne faut pas être pressé dans la procédure, comme quand on voyage avec son employeur ;-).

J’ai eu le plaisir de retourner au tribunal d’instance. J’ai vu le même juge pour la troisième fois. Le locataire n’était pas présent. Il devait être occupé à des affaires plus importantes.

J’ai attendu pendant 1h15 que le juge fasse le tri avec les avocats présents des affaires qui pouvaient être plaidées le jour même. Sur les vingt avocats présents, aucun n’a pu plaidé une affaire. Elles ont toutes été reportées.

Ce qui nous (ma copine et moi) a fait rire sur le moment, ne fait pas rire après coup. La justice prend du temps et nous avons eu l’impression que sa lenteur provoque des drames humains.

Vendredi, j’ai été le seul en mesure de présenter mon cas pour obtenir un jugement début avril. Toutes les autres personnes sont reparties avec leurs dossiers non présentés.

Avec le recul de ces deux ans de gestion, je suis content de la situation. 44 garages sont loués et payés. Il ne me reste qu’un mauvais locataire sur les bras. Cela ne me soucie même plus car j’ai l’habitude et l’impact financier est négligeable.

Trente garages seront bétonnés avant l’été et ainsi mon rendement va encore être dopé. Depuis deux ans, les demandes de location, comme les départs, sont aléatoires, mais je ne pense pas descendre en dessous de 40 garages loués. La moyenne sera probablement autour de 45 garages par an dans les années à venir.

Mes locataires sont plutôt fidèles et sympas. Je suis vraiment content de cet investissement d’un point de vue locatif et j’espère que la situation actuelle va perdurer dans les années à venir.

Et toi, es-tu content de louer des parkings ?

16 Comments

  • aller vers site internet

    Reply Reply 22 avril 2015

    C’est toujours intéressant de te lire

  • Nicolas

    Reply Reply 1 avril 2015

    Bonjour Julien,

    Ces travaux n’ont en effet pas l’air d’être simples, surtout pour les anciens locataires. Quels sont les intérêts pour les locataires d’avoir un sol bétonné ? A la revente, à combien estimes-tu la plus-value par parking (en comptant le coût des travaux) ?

    • Julien

      Reply Reply 6 avril 2015

      Salut Nicolas,

      l’intérêt du béton est double : zéro problème d’humidité et pas de rongeurs !

      La plus value serait de 50000 € pour le moment. Je fais le calcul que je revendrai mes garages avec un rendement brut de 10 %.

  • fanch

    Reply Reply 1 avril 2015

    bonjour , julien
    je trouve effectivement que tu prends beaucoup de recul par rapport aux manoeuvres quelque peu « frauduleuses » de ton locataire
    je pense que l’expérience permet de prendre de la distance et sur le nombre de garages le manque à gagner reste « acceptable »
    enfin pour ma part
    d’autant que le contrat de location est effectivement une forme de garantie quand il est bien fait
    merci pour le travail sur le contrat de location
    pour ce qui est de bétonner les garages c’est pour moi une très bonne affaire car la plus-value est importante
    j’ai récemment bétonné moi même un garage et le prix de location est passé de 35 à 50 euro sans problème
    autre chose pour information: j’ ai un locataire qui est décédé j’ai réussi à prendre contact avec la famille pour savoir s’il voulait garder le garage;il ne voulait pas le garder et donc je leur dit de m’envoyer un courrier avec AR pour rompre le contrat de location
    puis je me suis décidé à prendre conseil avec une amie qui travaille dans une étude notariale et là ,grande surprise :quand une personne décède il n’y a plus de préavis et donc pas de courrier ,pas de préavis ,le contrat s’arrête avec le décès de la personne.
    voilà pour info…
    à bientôt

    • Julien

      Reply Reply 9 avril 2015

      BOnjour,

      je suis d’accord avec toi, sauf pour la dernière phrase. C’est noté l’inverse dans le code civil, donc si ce n’est pas prévu dans le contrat, cela n’est pas vrai.

  • Bonjour Julien,

    C’est vrai que c’est un peu compliqué pour le bétonnage de tes garages mais c’est les aléas d’un investisseur, il faut bien faire des travaux et lorsque cela sera tout fini, ta rentabilité initiale aura explosé et la valeur de tes garages auront augmentés.

    En tous cas tout cela à l’air très très bien géré et organisé de ta part.

    Concernant ton mauvais payeur de la SNCF lui on pourra dire que son train ne passera pas deux fois chez toi… 😀

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

  • jerome

    Reply Reply 31 mars 2015

    salut julien,
    je suis content pour toi.
    tes travaux dans tes garages avancent et il te reste plus q’un mauvais payeur.
    la patience est d’or.
    à bientôt
    Jérôme

  • Raphaël

    Reply Reply 31 mars 2015

    Que d’aventures (dont tu te serrais surement bien passé) mais c’est super intéressant de voir ça de l’intérieur à travers les yeux d’un investisseur ! Ca fait une bonne expérience en tout cas ! Bravo et lâche rien ! 🙂

  • Valentin

    Reply Reply 31 mars 2015

    Bonjour Julien,

    j’adore tous tes articles, cela fait plusieurs mois que je te suis. J’envisage à l’avenir d’investir dans les garages mais j’ai un peu peur n’étant pas du tout du milieu de l’immobilier …

    A bientôt.

  • Jerome Schaeffer

    Reply Reply 31 mars 2015

    Salut Julien

    Comment fait-tu pour t’assurer que tu as une adresse valide pour la correspondance, en cas d’impayés. J’ai le cas d’un locataire (expulsé depuis le début du mois, nous avons vidé son box le WE dernier) pour lequel nous n’avons pas d’adresse valide (un huissier a même fait une recherche d’adresse, interrogé les organismes de type CAF ou autre, mais les LRAR reviennent avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée ».

    Pourrait-on garder les 2 exemplaires du bail signé avec soi et en envoyer l’un des 2 en LRAR, par exemple le lendemain ? S’ils reviennent avec la mention „n’habite pas à l’adresse indiquée“, on se retrouve donc avec les 2 originaux et on peut considérer que le bail est nul et non avenu. Cette clause peut-elle également figurer dans le contrat de location ?

    • Julien

      Reply Reply 31 mars 2015

      Bonjour Jérôme,

      en théorie, l’huissier peut se débrouiller même sans la nouvelle adresse.

      Pour ta question, je n’ai pas la réponse. Je la note et reviens vers toi quand je l’aurais.

      Ma conviction est que cette clause ne peut pas rendre le bail nul.

    • Marie

      Reply Reply 31 mars 2015

      Je ne pense pas que tu puisses garder les deux contrats de location après signature car un bailleur malhonnête pourrait alors modifier les clauses (comme le prix de la location,…) et le locataire ne pourrait rien dire. En tant que locataire je n’accepterai pas. Il faudrait plutôt demander un justificatif de domicile.

      • domdu63

        Reply Reply 31 mars 2015

        Bonjour Julien,
        j’adore tous tes articles, cela fait plusieurs mois que je te suis aussi. J’ai déjà investi dans les garages depuis peu. Mais je n’ai jamais loué à une personne au chômage. Qu’en pense tu ? Merci
        A bientôt.

        • Julien

          Reply Reply 9 avril 2015

          BOnjour,

          je n’ai pas de soucis pour louer des garages à des personnes dont le revenu est faible car leur prix est bas. Si tu loues des parkings à 100 €, là c’est délicat, il faut bien regarder le dossier de ton locataire.

      • Jérôme

        Reply Reply 2 avril 2015

        Salut Marie

        C’est justement ce cas-là qui est intéressant. Dans le cas que j’ai exposé dans mon post précédent, j’avais un justificatif de domicile récent du locataire. Pourtant au jour de la remise des clés, le locataire était déjà sorti de son appartement, ce qu’il s’est gardé de me dire. Ainsi toute correspondance était de fait rendue impossible. Je précise que dans mes baux je demande au locataire d’indiquer tout changement d’adresse sous un mois.

        Il est par contre vrai qu’un huissier peut notifier à la dernière adresse connue d’une personne, qu’elle soit valide ou pas importe peu. C’est notamment le cas pour l’ouverture d’un box de garage afin de constater soit un abandon, soit s’il y a des choses de valeur procéder à une saisie conservatoire.

        Un huissier consciencieux va notifier à la dernière adresse connue du locataire (qu’elle soit valide ou pas) par LRAR et en plus lui envoyer un pdf du courrier à son adresse email. Et là, ô miracle, le locataire qui a constamment ignoré toute demande précédente du propriétaire retrouve le chemin de son clavier et les codes d’accès à sa boîte mail.

        Concernant un propriétaire peu scrupuleux qui puisse changer les termes d’un contrat, il y a le paraphe du propriétaire et du locataire sur chaque page, et il peut y avoir un inventaire du nombre de ratures ou modifications du bail sur la dernière page, celle avec la signature. Ceci peut-il suffire à mettre en place cette vérification d’adresse ? Si l’adresse n’est plus valable, le bail revient et le propriétaire peut au choix le contacter pour refaire un bail avec une adresse valable ou arrêter là toute correspondance et relouer le box à des gens qui habitent à l’adresse qu’ils indiquent.

        Autre petit conseil pour les propriétaires qui gèrent leurs affaires à distance. Ne demandez JAMAIS à votre locataire de vous renvoyer un exemplaire de bail que vous avez déjà signé. Il peut par contre vous envoyer les 2 exemplaires de bail signés, que vous contresignez. Il ne vous reste plus qu’à lui retourner l’un des 2 exemplaires. C’est un peu plus compliqué au niveau de la poste, mais au moins vous n’avez aucun bail signé de votre main dans la nature.

        Je termine en évoquant le vidage d’un box de garage… si vous roulez en Clio, c’est pas Feng Shui comme passe-temps et vous en ferez des allers retours vers la déchetterie. Personnellement je ne roule plus qu’en utilitaire et tout jeter en vrac dans une benne, plier des commodes sous son propre poids, ou détruire une guitare sur le pavé comme un chanteur de hard rock, je peux vous assurer que ça a un côté jouissif et libérateur. Bien sûr dans ce cas-là nous avions le feu vert de l’huissier pour reprendre possession des lieux.

        J’attends vos réactions avec impatience…

    • Bonjour,

      Je ne penses pas que ce soit possible légalement non plus de garder le bail car lorsque vous le signez, vous êtes tous les deux présents ou représenté (le propriétaire et le locataire) donc vous le signer tous les deux en connaissance de cause.

      Par contre vous pouvez peut être trouver un arrangement avec votre locataire, je m’explique :

      Lorsque vous signez le bail avec lui, dites lui que vous lui enverrez le bail en LRAR en trouvant une excuse comme quoi vous pouvez pas lui laisser et qu’en attendant vous lui faites un quittance pour la caution versé et le premier loyer par exemple.

      Comme ca, le locataire n’a pas le bail mais un justificatif de paiement et il peut justifier légalement qu’il a bien le garage.

      Et vous vous pouvez envoyer le bail ensuite.

      Mais attention, ce que je vient de vous dire n’est peut être pas légal (je ne sait pas) mais peut permettre un arrangement pour les 2 parties si elles sont d’accord entre elles.

      A Bientôt

      Romaric

      http://www.sortir-du-rsa.fr

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