Plus-value pour la vente d’un garage

Calculer la plus value lors d'une vente de garage

La plus-value pour la vente d’un garage est calculée lors de la cession du garage. La plus value réalisée lors de la vente du garage est un prétexte supplémentaire pour te prélever des impôts. Tu peux lire les articles sur la taxe d’habitation parking ou encore le calcul des frais de notaire pour l’achat d’un garage.

On appelle plus-value d’un garage, la différence positive entre le prix d’achat et le prix du vente du garage. Si tu vends un garage 10 000 € et que tu l’as acheté 8 000 €, tu réalises une plus-value de 2 000 € sur la vente de ton garage. A l’inverse, si tu revends une place de parking ou un garage moins cher que tu l’as acheté (que je ne te souhaite pas), tu réalises alors une moins-value.

La plus value pour les garages et parkings est donc différence entre le prix d’achat et le prix de revente. La plupart des investisseurs immobiliers incluent l’augmentation de la valeur de leur bien dans leur calcul de rentabilité. Je trouve ce calcul très risqué. Pourquoi ? Parce qu’il est impossible de prédire l’avenir. Qui a vu venir la chute du marché immobilier américain et la crise provoqué par les Subprimes ?

A mon avis, la bonne affaire est celle qui n’a pas besoin d’intégrer une plus-value potentielle pour être rentable. Dans le cas des parkings et des garages, ces biens sont moins soumis que les appartements ou les maisons à une variation à la hausse comme à la baisse du prix de l’immobilier. Je considère les parkings comme une source de revenu supplémentaire et un bon moyen de rémunérer mon épargne. La plus-value est un bonus, ce sera une surprise agréable lors de la vente.

La plus-value sur la vente de ton garage va être taxée. La loi de finance 2012 a changé les règles du jeu. Le calcul de la plus-value et les exonérations ne sont plus les mêmes. Voyons à quelle sauce nous allons être mangés.

Es-tu imposable pour la plus-value sur ton parking ?

Tu es imposable si tu es domicilié en France (DOM TOM compris) même si ton parking se situe à l’étranger. En plus des personnes physiques (toi, moi, un parent ou un enfant), les plus-value sur les parkings réalisées par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu sont aussi imposables.

Pour qu’il y ait une imposition, la cession doit se faire à titre onéreux : une vente ou un échange. Les donations pour un parking sont exclues de ce régime car la cession se fait alors à titre gratuit. Les autres règles sur la fiscalité de la location de parking sont disponibles dans cet article.

Lorsque la vente se fait sur des biens physiques comme des immeubles ou des terrains à bâtir, il y a taxation. Les parkings et les garages sont donc aussi imposables. La cession de part d’une SCI est aussi concernée.

La loi de finance s’impose pour tous les actes de vente signés chez le notaire après le 1er février 2012. Avant cette date, la calcul de la plus-value reste inchangé.

La plus-value sur le parking ne doit pas être l’objet d’une exonération. De plus, la plus-value sur le parking doit être positive. Sont donc exclues les plus-values nulles ou négatives.

Exonération d’impôts pour la plus-value d’une vente de garage

La vente de ta résidence principale est exonérée d’impôt. Il en est de même si les garages sont une dépendance de ta résidence. Deux conditions : il faut que les garages soient situés à moins d’un kilomètre de ta résidence principale et qu’ils soient vendus en même temps que celle-ci.

La durée de détention de tes garages joue un rôle important dans l’exonération. Avant la loi de finance 2012, au bout de 15 ans de détention de tes garages, tu étais exonéré. Aujourd’hui, pour avoir une exonération totale de plus-value sur la vente de ton garage, la durée de détention est fixée à 30 années.

Dans l’ancien régime, le bien subissait un abattement de 10 % par an à partir de la sixième année. Au bout de 15 ans, l’abattement était de 100 %. Nous verrons comment est calculer la plus-value la vente d’un garage avec cette nouvelle loi.

J’ai quand même gardé une bonne nouvelle, les biens dont le prix de vente n’excède pas 15 000 € sont exonérés. Si tu revends un garage ou un petit lot de parkings, tu ne paieras pas d’impôts si le prix de vente est inférieur à 15 000 €.

Calcul de la plus-value sur un parking

plus value parking, plus value vente garage, plus value garageLa plus-value brute lors de la vente de ton parking se calcule ainsi :

Plus-value brute = prix de vente corrigé – prix d’achat corrigé

Le prix de vente est celui inscrit dans l’acte de vente. Les frais comme le diagnostic immobilier, la levée d’hypothèque supportés par le vendeur viennent diminuer le prix de vente. Ces frais doivent être justifiés par des factures.

Le prix d’achat du parking est majoré de 7,5 % pour les divers frais. Mais dans le cas des parkings, les frais de notaire sont souvent supérieurs à 7,5%. Tu peux donc ajouter les frais de notaire au prix d’achat. Si tu as fait faire des travaux sur tes garages (toitures ou changement de la porte), tu peux aussi ajouter ces factures à condition qu’elles soient émises par des entreprises.

Exemple : Tu es propriétaire d’un lot de parkings que tu as acheté 18 000 €. Les frais de notaire lors d’achat étaient de 2 800 €. Tu fais réaliser le diagnostic amiante qui te coûte 200 € pour ton lot de parkings. Tu trouves un acheteur prêt à payer 25 000 € pour ton lot.

Plus-value brute = (25 000 € – 200 €) – (18 000 € + 2 800 €) = 24 800 € – 20 800 € = 4 000 €

Calcul de la plus-value nette pour la vente d’un garage

Plus-value nette = plus-value brute – les abattements

Plus tu détiens ton garage depuis longtemps, moins tu paieras d’impôts. Tes abattements seront plus élevés et ta plus-value nette sera moins grande.

Pour les biens achetés et dont la signature de l’acte de vente chez le notaire a été faite avant le 31 janvier 2012, le calcul de 10 % d’abattement par année de détention au delà de la sixième année continue à s’appliquer.

Un lot de parkings acheté en 2000 est détenu depuis 12 ans. Il a droit à 7 années d’abattement, soit  7 x 10 % = 70 % d’abattement. Si le lot de parkings est vendu et 2015, l’abattement sera de 100 %.

Avec la nouvelle loi, l’abattement se calcule ainsi.

de la sixième à  la dix-septième : 2 %, soit 12 ans x 2 % = 24 %

de la dix-huitième à la vingt-quatrième : 4 % pendant 7 ans = 28 %

de la vingt-cinquième à la trentième : 8 % pendant 6 ans = 48 %

Au bout de 30 ans, la plus-value sur la vente d’un garage est exonérée à 100 %, au lieu de 15 ans.

La plus-value sur la vente d’un garage est imposée à 32,5 %. Elle comprend 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 13,5% de prélèvements sociaux pour la CSG et CRDS.

Exemple : tu détiens un lot de garage achetés 20 000 € frais de notaire inclus en 2000. Tu décides de les vendre à 30 000 € en 2025.

Ta plus-value brute est de 30 000 € – 20 000 € = 10 000 €.

Tu as le droit à 2 % d’abattement de 2006 à 2017, soit 12 x 2% = 24 %. Tu as le droit à 4 % de 2018 à 2025, soit 4 % x 7 = 28 % plus une année à 8 %. 24 % + 28 % + 8% = 60 % d’abattements.

Ton impôt est calculé sur la base de 10 000 € x 60 % = 4 000 €.

Tu paieras 4 000 € x 32,5% = 1 300 €.

La déclaration et le paiement des impôts pour la plus-value de la vente de ton garage se fait chez le notaire lors de la signature de l’acte de vente. Le notaire se charge pour toi de déclarer et d’encaisser le montant de l’impôt. Comme vendeur, tu vas recevoir le montant de la vente moins les impôts pour la plus-value.

La loi de finance a encore modifié les taux d’imposition et les systèmes de calcul. Tu peux retrouver ces informations et bien plus dans le livre Réussir sa location de parking.

11 Comments

  • Av

    Reply Reply 20 mai 2017

    Bonsoir
    Dans ton dernier exemple tu utilises la date d achat de 2000 donc 10% après la 6eme année non?
    Il aurait fallu mettre 2012 comme date d achat pour l exemple,Est ce que j ai bien compris??
    Merci

    • Julien

      Reply Reply 24 juillet 2017

      Bonjour,

      la loi a été modifiée en 2015 (de mémoire). Les taux ont changé, ils ne sont plus à jour dans l’article, mais le mécanisme reste d’actualité.

  • K-ro

    Reply Reply 11 août 2015

    Autre exonération : si la somme de la vente est réinvestie dans l’achat de sa résidence principale dans les 2ans. Avec pour conditions que se soit le premier achat de sa résidence principale) quelqu’un pour confirmer ?

  • cha

    Reply Reply 18 mai 2015

    bonjour je suis dans le même cas que VIGOT , je souhaite vendre mon garage que j’ai acheté avec mon appartement . JE ne connais donc pas son prix d’achat ….comment calculer la plus value puisque je ne connait pas le prix d’acquisition ?

    • Julien

      Reply Reply 27 mai 2015

      Bonjour,

      je n’ai pas de réponse à te donner malheureusement. T’es-tu rapproché de ton notaire ?

      C’est lui qui va calculer la plus value, donc il doit le savoir. Je veux bien connaître sa réponse quand tu l’auras.

    • VIGOT

      Reply Reply 27 mai 2015

      Bonsoir,

      Mon notaire m’a répondu, je ne paierai pas de plus value car je suis mariée et que par conséquent comme nous sommes deux propriétaires, nous avons droit à une vente de 15000€ chacun exonéré de plu-value. J’ai vendu mon garage 18500€. Pas de plu-value car 9250€ chacun pour ma femme et moi.

      J’espère que tu es marié 😉

      @+

  • Ben

    Reply Reply 30 août 2012

    Bonjour,

    j’ai une question,
    je suis propriétaire d’une maison avec un terrain au bout duquel se trouve un garage. L’ensemble m’ayant été donné de leur vivant par mes parent en 2000. Je souhaite aujourd’hui vendre le garage et éventuellement un bout de terrain attenant. A noté qu’il s’agit actuellement de ma résidence principale.
    Vais-je être taxé sur une telle vente ? si oui sur quelle base ?

    • admin

      Reply Reply 5 septembre 2012

      Bonjour,

      j’ai cherché une réponse à ta question, mais je n’en ai de satisfaisante à mon goût.

      Pour moi, tu es exonéré si tu vends le garage avec la résidence principale. Dans le cas, où le garage est vendu séparément, il doit y avoir taxation. Je dirais que tu vas être taxé selon l’ancien système de calcul. 5 années sans exonération puis 10% par an pendant 10 ans.

      Dans ton cas, cela veut dire 30 % de la plus-value.

      Pour la valeur, et les détails, je te conseille de te rapprocher du notaire qui s’est occupé de la transmission.

      J’espère avoir répondu à ta question

      Julien

      • Vigot

        Reply Reply 7 mars 2015

        Bonjour,

        J’ai une question qui ne trouve pas de réponse sur le net. Je souhaite vendre mon garage seul que j’ai acheté avec mon appartement de résidence principale. J’ai acheté l’ensemble 182000€ sans avoir le détail des lots. Comment le notaire va calculer m’a plue value sur la vente de mon garage seul puisque nous ne connaissons pas sont prix d’achat seul?

        Merci par avance si vous avez une solution!

        ´
        NV

        • Julien

          Reply Reply 16 mars 2015

          Bonjour,

          c’est une bonne question. L’as-tu posée à ton notaire ? Si oui, je veux bien avoir son point de vue.

          • VIGOT

            16 mars 2015

            Bonjour,

            J’ai justement eu mon étude aujourd’hui. Ils doivent me répondre sur rendre vous. Je te tiendrais au courant.

            @+

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