Le placement dans l’immobilier locatif de Thierry : 3 garages à Tournai

L’univers des parkings est fabuleux car il est ouvert à tout le monde. Tu peux investir quelques milliers d’euros ou des centaines de milliers. Dans cette brève interview, Thierry nous raconte comment il a acheté 3 garages dans le nord de la France.

Si comme Thierry, tu es prêt à partager ton expérience en nous révélant un peu de ton histoire, envoie moi un email. Nous ferons connaissance et je te poserai quelques questions. Tu es libre de donner uniquement les informations que tu souhaites (pas de nom de famille, un département plutôt qu’une ville…). Je t’offre aussi un cadeau sympa en retour : les 13 documents que j’utilise pour gérer mes 54 garages (10 courriers type, mon bail payant à 4,90 € et mon tableau d’encaissement des loyers).

Peux tu te présenter ?

Je m’appelle Thierry, j’ai 50 ans et j’habite Tournai en Belgique à 25 Km de Lille. Je suis Professeur d’éducation civique et suis Indépendant complémentaire. Je réalise des dossiers pour la construction. Je suis conciliateur lors de ventes difficiles. Je sers d’intermédiaire à la vente et exécute la plupart des documents immobiliers ou contrats que l’on me demande. En quelque sorte un secrétaire immobilier free-lance.

Peux tu nous parler de tes  garages ?

Il s’agit de 3 box en blocs de béton. Les portes sont métalliques et basculantes. Ces trois garages sont situés dans un ensemble de 48 garages à Tournai. Je suis très content de ce placement dans l’immobilier locatif.

Pourquoi as tu choisi d’investir dans l’immobilier locatif ?

Le retour d’investissement est à peu près de 6 à 7% par an. A combien se situe le rendement d’un livret d’épargne ?

Je suis bien d’accord avec Thierry : au vu des intérêts sur ces livrets, je trouve que ce sont les banques qui profitent de nous et non l’inverse.

Comment as tu eu l’idée de placer ton argent dans l’immobilier locatif ?

J’ai participé à la vente de ces garages en qualité d’intermédiaire et j’ai converti mes primes en garages.

Comment s’est passée la recherche de locataires ?

Ils n’ont pas bougé de leur garage, j’ai repris les anciens locataires malgré l’augmentation de 30 à 45€. Sur base d’un bail d’un an reconductible.

Quelles sont les plus grosses erreurs à ne pas commettre en investissant dans un garage ?

Ne jamais acheter un chat dans un sac. Il faut vérifier leur année de construction, s’ils figurent au plan de secteur. Un mesurage effectué par une personne habilitée doit être exécuté par le vendeur. Il faut aussi vérifier l’état du sol, planter un couteau dans les boiseries, vérifier les traces d’humidité le long des murs (taches blanches) et sous la toiture, vérifier l’état de la porte et sa fermeture, changer le barillet de la clef et surtout prendre des photos avant de signer. Toutes ces opérations sont des préalables avant de placer ton argent dans les garages et l’immobilier en général.

Combien as-tu acheté tes garages ?

J’ai acheté ces garages 9.000 euros pièce. Je suis propriétaire depuis 3 ans.

Comment s’est passée la négociation avec l’agence ou le propriétaire ?

J’ai pu négocier sur le relevé et la constatation du degré de vétusté, sur la hauteur des investissements et les réparations à consentir après l’achat.

Il faut avant tout une attitude blasée, ne pas montrer son intérêt.

Demander à un entrepreneur de venir avec sa camionnette officielle afin d’établir un devis officiel sur les réparations (C’est gratuit et cela impressionne le vendeur). Disposer de plus d’informations que le vendeur, (année, plans … etc )(C’est fou ce que l’on trouve sur le web).

A combien s’élèvent les loyers ?

45€ avec bail oral d’un an contre preuve d’une domiciliation bancaire. Paiement par anticipation.

Y-a-t-il des frais imprévus ? As-tu fait des travaux ? Combien de garages sont loués actuellement ?

Sur les 48 garages de la batterie, tous sont loués. J’ai posé un bardage simple en acier sur les Eternits et j’ai reposé une corniche PVC, soit plus ou moins 500€ de matos.

Quel conseil donnerais-tu à un investisseur débutant dans les parkings ?

4 règles : venir, voir, discuter, négocier.

Merci Thierry pour ce partage d’expérience. Tu as vu que le style de Thierry est d’être bref et succinct, mais le contenu n’en est pas moins intéressant. Au contraire, on va à l’essentiel.

Ce que je retiens de l’expérience de Thierry est qu’il faut négocier et pas n’importe comment. Thierry, de part son métier, a dû croiser des investisseurs immobiliers par dizaine. Il a ainsi pu comprendre et mettre en action des trucs de négociation immobilière. Quoi de mieux que de placer ton argent dans l’immobilier locatif si tu peux en plus négocier ? Je me vois mal négocier le taux de rendement de mon livret d’épargne avec mon banquier. A l’inverse, je me vois tout à fait négocier l’achat d’un placement immobilier locatif.

Thierry a aussi développé une compétence intéressante : Il savait évalué le prix d’un garage. Il nous a parlé de l’année de construction, de la vétusté, de l’humidité… Tous ces indices valent le coup d’être repérés pour conduire une négociation, mais aussi pour connaître les éventuels problèmes auxquels tu risques d’être confronté dans l’avenir.

J’ajouterai que l’évaluation de la valeur physique du garage est aussi importante sinon moindre que la valeur de son emplacement. Plus la ville est grande, plus la qualité de l’emplacement est important. Thierry n’a pas évoqué cet aspect dans son investissement, mais c’est quelque chose auquel je t’engage à prêter attention.

Quels sont les arguments que tu utilises pour négocier l’achat d’un garage ?


6 Comments

  • S25M

    Reply Reply 23 janvier 2014

    Bonsoir,

    Quels sont les frais de mutations pour les garages?
    A combien se monte la taxe foncière?
    Les charges?
    A combien tombe alors la rentabilité net net?

    Merci
    Seb

  • Seb

    Reply Reply 11 janvier 2014

    « Le retour d’investissement est à peu près de 6 à 7% ». Selon mes calculs, le retour sur investissement est de 3.5% avec un taux marginal d’imposition sur le revenu de 14%, et 4.2% grand maximum si tu n’est pas assujetti à l’impôt sur le revenu. Si ton taux marginal d’imposition sur le revenu est de 30% comme c’est mon cas, le rendement tombe à 2.7%. Et ceci en faisant l’hypothèse de frais de notaires nuls, d’aucune charge et sans compter les travaux (l’impôt foncier est approximé à 2 loyers comme suggéré par Julien).

    Ajouté à cela le risque de vacance et le temps passé pour la gestion, le jeu en vaut-il la chandèle?

    Seb

    • Julien

      Reply Reply 13 janvier 2014

      Salut Seb,

      je crois que Thierry parlait en rendement brut et non en net net comme tu le suggères.

      Je partage ton avis. 2,7 %, ce n’est pas la panacée. Ceci dit, pour quelqu’un qui débute, on peut tester si ce type d’investissement nous plaît.

      De plus, il y aura une plus value probable à la vente.

      Julien

  • Patricia

    Reply Reply 11 janvier 2014

    Dire que les banques profitent de nous, c’est un peu tiré par les cheveux, s’occuper des garages ça prends du temps, et tout le monde n’a pas envie de faire ça, considérez que la banque prends sa commission sur le travail de terrain que vous ne faitez pas 😉 ( bon c’est vrai la commission est énorme ! ). Mais pour quelqu’un qui à du temps libre c’est parfaitement rentable.

  • InvestMan

    Reply Reply 8 janvier 2014

    Bonjour Thierry,

    Peux-tu nous en dire plus concernant ce point ? :

    « Disposer de plus d’informations que le vendeur, (année, plans … etc )(C’est fou ce que l’on trouve sur le web). »

    Merci !

  • Mr & Mme P

    Reply Reply 6 janvier 2014

    Il est intéressant de voir que Thierry a augmenté les loyers de ses locataires après l’achat des garages. Il fallait le savoir 🙂
    Y a-t-il un intérêt à faire un bail oral ?

Leave A Response

* Denotes Required Field