Mathieu et l’investissement dans les garages

Cet article reprend les emails que Mathieu m’a envoyé au dernier trimestre 2015. Je les ai compilés suite à la demande de Mathieu. Je suis heureux de partager avec toi son histoire !

 

Tout d’abord, je tiens à te féliciter car je suis tes événements depuis mars 2014. J’ai vu tes divers reportages sur l’investissement dans les garages, et j’ai lu tes aventures et les problèmes rencontrés, mais aussi ton engouement pour les garages.

Je m’appelle Mathieu, 31 ans, militaire sur Le Mans. Alors que j’effectuais une mission au Mali jusqu’en février 2014, ma mère m’envoyait souvent des nouvelles et des livres achetés en librairie (pour pouvoir rester connecté à la France). J’ai pu lire un article sur l’investissement et le rendement des garages.

Une fois rentré en France me voilà à chercher sur le bon coin des annonces de ventes pour des garages. Complètement novice en la matière, j’ai dû apprendre, fouiller sur Internet. Je suis alors donc tombé sur ton site où j’ai immédiatement acheté ton livre pdf. J’ai pris goût à le lire, j’ai été agréablement surpris par le détail de certaines choses qui m’ont permis d’avancer dans mes recherches.

A peine deux semaines plus tard, je tombe sur une annonce « vend garages ». Cette annonce avait un prix convenable : 8500 € l’unité en plein centre ville du Mans. Et surtout un bon rendement ! Tout en prenant en compte l’ensemble des charges de copro, la taxe foncière…

Je prends contact avec le vendeur pour lui poser diverses questions. Je lui demande s’il est possible de les visiter, ce qui aura lieu le lendemain. J’avais l’objectif d’en prendre deux. Le jour de la vente, j’ai pu visiter les 2 garages.

Mais une chose me tracassait. Je disposais d’un placement PEL de 11000€ dont le revenu net était de 2.11%. Je discute avec le vendeur qui me paraissait bien calé en matière d’argent. Je lui fais part de mes tracas.

Il m’a démontré l’intérêt de liquider le PEL en faisant un calcul simple et rapide. J’ai donc décidé d’acheter non pas deux mais trois garages !

Bien sûr, les trois garages que je venais de visiter étaient en location. 54€ par garage est un bon début !! J’ai effectué une négociation : j’ai essayé 8000 € par garage. Comme j’en prenais trois, le vendeur a accepté.

Nous sommes allés chez le notaire afin de signer un compromis de vente. Quelques mois plus tard, la vraie signature a eu lieu.

Depuis ce début, j’ai beaucoup appris sur ce genre d’investissement qui est très simple finalement et tout aussi facile à gérer. J’ai donc continué cet investissement très fructueux.

Je suis satisfait de mes divers placements. Les garages me plaisent beaucoup, surtout pour la simplicité et le contact propriétaire/locataire. Sans perdre de vue le rendement, bien sûr !

Tout en regardant très souvent sur le bon coin, le 18 décembre 2014, je tombe sur une annonce : « vend garage à Domfront (61) ». Cette ville est à 10 km de chez mes parents. Le prix initial est de 2600€.

A ce prix, je n’ai même pas hésité.  Il n’y a pas de charges de copropriété et 78 € de taxe foncière. La vieille dame m’a expliqué qu’elle n’en avait plus besoin.

A ce prix, je n’ai même pas négocié. Je n’ai pas trainé pour me diriger chez le notaire afin de ne pas louper le coche.

Pendant la rédaction de l’acte authentique du notaire, j’ai eu le temps de trouver un locataire. Cela n’a pas traîné. Le garage est loué 30€ par mois car il est situé dans un petit village. J’ai acheté ce garage cash avec un rendement de près de 10%. Maintenant, j’ai trouvé l’astuce : à chaque retour de mission extérieure, j’achèterai un garage avec l’argent gagné.

Le locataire m’a offert l’apéro (qui a duré…) en faisant les papiers (bail). Il m’a fait découvrir sa passion qui est de retaper les vieilles et rares voitures. Il commençait à se faire tard. Il m’en propose un p’tit dernier pour la route (ce que j’ai accepté).

A ce moment là, je me suis dit que la relation entre propriétaire et locataire était au top. J’adore ! Voilà un garage de plus acheté et loué.

Début février 2015, je suis toujours à fond dans les garages. Je connais une belle batterie de 6 garages plus de 20 m2 chacun près de chez moi. Je loue une maison à 5 km de Mayenne (53100).

J’étais fortement intéressé pour connaître le propriétaire afin de lui faire une proposition d’achat au culot. Je me suis dirigé vers la mairie de cette petite commune.

Je n’ai pas été bien loin dans mes recherches car le bien appartient à la commune. Super ! J’annonce que j’aimerais faire une proposition d’achat. Je l’ai adressée au maire dans la foulée.

Je ne voulais pas passer à côté. J’ai proposé 34000€ pour les 6 garages. J’ai envoyé ma proposition en lettre recommandée avec AR. Il s’est passé huit longues semaines pour recevoir la réponse de la commune.

Verdict : après délibérations du conseil de la commune, votre proposition d’achat est acceptée. J’étais trop content et fier de moi. Tous les garages sont loués 45 €. Ce n’est pas cher, mais, petit à petit, je remonterai le loyer à 50€, après le départ des locataires.

Je suis très heureux avec ces bons rendements. Il n’y a pas de charge copro et la taxe foncière est de 220€. Bien sûr, ce sont mes locataires qui payeront mon crédit entièrement ! Je fais appel à une banque. Avec des taux très bas,  on me propose 1.88% hors assurances pour 40000€. Alors pourquoi se priver?

A ce jour, le notaire rédige l’acte authentique. Un seul mot : sublime transaction!

Je serai à la tête de quinze garages et d’une place de parking. Je trouve que c’est un bon début. Je suis très satisfait de ces divers investissements dans les garages. La gestion se fait assez bien pour l’instant. Il n’y a pas eu d’impayés et la relation avec les locataires se fait très bien également. A ce jour tout est loué et ça se passe à merveille !

2 Comments

  • Julien

    Reply Reply 25 février 2016

    Expérience vraiment intéressante ça donne vraiment envie de se lancer, beau coup avec la mairie je ne pensais pas que ce soit possible !!

    Quand tu possède un garage tu dois juste payer la taxe fonxière, tu n’as pas d’autres charges ?

  • jerome_eloi02@yahoo.fr

    Reply Reply 15 janvier 2016

    salut julien
    merci pour l’histoire inspirante de mathieu
    comme quoi le hasard n’existe pas!
    et que pour bien investir ,il faut apprendre à investir
    bonne journée
    jérome

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