Location de parking et garage : quelques anecdotes 1/2

Voilà 20 jours que la vente de mes 50 garages a eu lieu. En ce début avril, je commence à percevoir les premiers loyers. C’est une sensation vraiment sympa de voir l’argent viré sur mon compte ou ma boite aux lettres pleine de chèques.

Cette semaine du 1er avril 2013, je suis revenu en Normandie avec mes parents. Nous avons passé un week end au ski en famille et j’ai profité qu’ils rentraient chez eux pour faire le voyage. J’en ai profité pour signer des contrats de location pour mes garages !

Location de parking ou garage : le changement, c’est maintenant !

location-de-parking-garageUn des objectifs de cette semaine était de mettre la pression sur les mauvais locataires de mes garages.

Voici une réflexion simple : si tu ne paies pas ton loyer de garage depuis un an et que tu sais que le nouveau propriétaire habite à 650 km, tu es en droit de penser qu’il n’y a aucune raison de s’inquiéter. Les mauvais payeurs étaient tranquilles avec l’ancienne propriétaire. Elle attendait patiemment les paiements, sans relancer ou menacer les locataires.

Selon moi, il faut changer l’esprit qui règne autour de la location de ces parkings/garages. J’ai rencontré tous les « bons » locataires un par un. J’ai cherché à nouer des relations avec chacun et à répondre à leurs questions, leurs inquiétudes ou leurs besoins. Je les connais personnellement et j’ai pu revoir certains locataires pendant cette semaine. Tous étaient contents de me revoir. Certains en ont profité pour me payer ou me demander ce que je faisais là (pourquoi je suis revenu si vite ?). J’ai même rempli quelques quittances de loyer pour les locataires des garages.

Location de parking et garage : ceux qui m’ont un peu donné !

La location de parking et garageIl y a deux semaines, je me suis aperçu que 7 ou 8 garages étaient occupés mais que les locataires ne payaient pas. Pour deux garages, je n’avais ni leurs noms, ni leurs adresses ou leurs numéros de téléphone. Les autres étaient plutôt de mauvaise foi car ils ne répondaient ni à mes appels, ni à mes courriers.

A ce jour, j’ai rencontré trois mauvais locataires. Le premier a accepté de me verser 50 € au lieu des 150 € qu’il devait. Il a aussi libérer son garage. J’ai eu son numéro par l’ancienne propriétaire. Elle l’avait retrouvé dans ses papiers.

J’ai aussi récupéré 50 € de la part de Bernard. Tu te souviens de Bernard ? C’est le dentiste ! Eh oui, il a bien voulu me rappeler suite au courrier recommandé que je lui ai envoyé. Bernard était embêté, mais nous avons négocié qu’il pouvait garder le garage à condition de me régler 50 € au lieu des 160 € dû. De plus, il s’est engagé à me payer chaque mois par virement. Si je peux garder un locataire de plus, je prends !

Location de parking et garage : ceux qui ne paient rien !

Cali, l’employé du service public, n’a pas été chercher mon recommandé. Remarque, la propriétaire m’avait prévenu qu’il ne se déplacerait pas ! Je ne m’attends pas à ce qu’il me rappelle non plus. Cali va avoir une mauvaise surprise. Son accès au garage a été bloqué. J’ai pu changer sa serrure et ainsi condamner ses biens. Le droit de la location pour parking et garage est plus souple que celui des appartements. Attention, la condamnation d’un garage demande d’être faite sous certaines règles et ne peut être fait n’importe comment. Je vais suivre ce client particulier avec une attention particulière.

Momo loue deux garages. Enfin, il les occupe mais ne les paie pas ! C’est tellement plus simple. Ceci dit, pas moyen de lui écrire, puisque de source sûre, il dort dans sa voiture. J’ai pu avoir son numéro de portable, mais il ne décroche pas. Momo, lui aussi, bénéfice de nouvelles serrures toutes neuves ! L’état des lieux de ce garage fait peine à voir.

Pour en finir avec les locations de parking/garage qui vont mal, il me reste deux personnes dont je n’ai pas le nom, ni les coordonnées. Nous les appellerons John et Jane Doe. Les corps non identifiés dans les morgues américaines sont appelés ainsi.

A force de tirer sur la corde, elle finit par lâcher…

location-pour-parking-garageMercredi, mon père, mon oncle, un ami et moi avons changé quelques serrures. John et Jane Doe ont vu leur garage condamné. Oh surprise, jeudi matin, j’ai eu un coup de fil de Jane Doe.

Elle m’annonce qu’elle vient d’apprendre qu’il y a eu la vente ! Elle veut toujours louer le garage et récupérer les nouvelles clés. Elle me demande si le prix est toujours le même. Je le demande combien elle payait. Elle me répond 25 €. Sauf qu’elle se garde bien de me dire qu’elle n’a jamais versé un centime à l’ancienne propriétaire 🙁

J’ai rencontré Jane Doe dans son appartement. Elle ne respire pas la richesse, alors je n’ai pas cherché à récupérer l’intégralité des sommes dues. Par contre, elle m’a payé le mois de mars. Elle s’est aussi engagé à me payer par virement. Comme elle a eu des soucis de paiement, je lui ai aussi demandé de me verser deux mois de caution d’avance. Cela me permet de réagir si les paiements ne m’arrivent plus.

John Doe lui est parti dans le midi selon l’ancienne propriétaire et le locataire qui occupait précédemment son garage. Affaire à suivre…

Et toi, as tu des histoires de location de parking ou de garage à raconter ?

 


12 Comments

  • Blandine

    Reply Reply 1 décembre 2013

    Bonjour
    En avril 2013, vous expliquez que vous découvrez les règles de condamnation d’un garage. Cela signifie donc je suppose que vous n’en parlez pas dans votre livre? Qu’en est-il des règles d’expulsion (usage huissier etc…)? Avez-vous prévu d’informer ceux qui ont ou vont acheter votre livre sur ces deux sujets?
    Je commence à m’intéresser à l’investissement dans les garages grâce à votre site, et j’avoue que les impayés et les occupations illicites seraient vraisemblablement ma préoccupation majeure dans un tel investissement.

    • Julien

      Reply Reply 2 décembre 2013

      Bonjour Blandine,

      je comprends tout à fait tes inquiétudes face à ce type de situation. J’ai engagé deux procédures d’huissier depuis 3 mois et je dois dire que j’ai hâte qu’elles aillent au bout pour pouvoir les intégrer en connaissance de cause dans mon livre ou sur le blog.

      La plupart du temps, ce type de problème se règle à l’amiable ou par une expulsion du locataire sans passer par les tribunaux (pas très légal, mais peu de risques non plus…)

      Julien

  • matt

    Reply Reply 11 mai 2013

    Entre les impots les taxes le temps passé à l’entretien et la gestion (y compris le temps passé par la famille et les amis), les couts d’entretien (toitures, portes….)
    je me demande si la rentabilité des garages est si bonne que ca.
    D’autant plus qu’avec l’augmentation du prix de l’essence qui ne descend plus en dessous de 1.5euros et la baisse des ventes de voitures, l’avenir des garages comme investissment locatif me parait plutot sombre. Ce qui compromet d’autant leur revente en cas de besoin.

    C’est pourquoi je me demande si il ne serait pas plus juducieux, quand on a un lot de box, d’etudier la possibilité de revendre avec une bonne marge le terrain a un promoteur immobilier.

    • Julien

      Reply Reply 13 mai 2013

      Bonjour Matt,

      la rentabilité d’un investissement n’est bonne que si tu veux bien y passer du temps et t’en occuper !

      Pour le niveau de taxe, il est élevé, je suis d’accord. En même temps, c’est le même pour tous les autres investissements.

      Sur du plus long terme, le budget voiture augmente chaque année plus vite que l’inflation. Son usage sera modifié mais dans combien de temps ?

      Pour info, les 3/4 de mes locataires de garage n’ont pas de voiture à l’intérieur. Je me ferais plus de soucis pour les loueurs de parking que de garage.

      Pour la plus-value de revente du terrain, il faut déjà avoir la pleine propriété de ce dernier. En copropriété, je vois mal l’ensemble des propriétaires vendre en même temps.

      Julien

  • Guillaume

    Reply Reply 10 avril 2013

    Salut Julien ! Passionnantes tes petites aventures Normandes ! Une main de fer dans un gant de velours, c’est parfait continue, en plus tu deviens un pro de la gâchette 🙂
    Tu en est à combien de taux de remplissage? 80% ?

    • Julien

      Reply Reply 11 avril 2013

      Salut Guillaume,

      ce n’est pas facile, mais j’essaie de faire de mon mieux.

      Pour le remplissage, j’en suis à 76 % payés et encaissés pour Avril.

      Si cela continue comme le mois de mars, je devrais faire le plein d’ici à quelques mois.

      Julien

  • salvio

    Reply Reply 9 avril 2013

    Salut Julien et bravo pour ton approche.

    J’aime bien ta façon de gérer les mauvais payeurs. Pragmatique, ferme et souple en même temps.

    Pour momo par contre, le cas n’est vraiment pas simple. Si il dort dans sa voiture c’est que sa situation ne doit vraiment pas être glorieuse..

  • Fabrice

    Reply Reply 9 avril 2013

    Salut Julien,

    Je pense que tu as raison de faire le shérif dans le far west normand 🙂

    Les problèmes avec les impayés, voilà une chose que je ne connaitrai pas de mon côté…

    A bientôt,

  • Damien

    Reply Reply 9 avril 2013

    Salut Julien,

    Tu as été relativement conciliant, notamment pour le fameux « Bernard ». Pourquoi ne lui as tu pas demandé de payer l’intégralité de la dette?
    Et pour la fameuse « Jane » penses tu réellement qu’elle va tenir ses engagements?

    A bientôt
    Damien

    • Julien

      Reply Reply 9 avril 2013

      Salut Damien,

      Avec Bernard, l’objectif était de le garder comme client. Je préfère qu’il me verse des loyers pendant quelques temps encore.

      Pour Jane, je pense que oui, mais c’est peut-être ma nature optimiste qui parle.

      Julien

  • Marc

    Reply Reply 9 avril 2013

    Salut,

    Wow tout un roman !
    Du coup ça se lit très bien et j’ai envie de connaitre la suite 😉

    Tu dis que pour condamner un garage il y a des règles et qu’il ne faut pas le faire n’importe comment. Peux tu nous en dire plus ?

    A bientôt,
    Marc.

    • Julien

      Reply Reply 9 avril 2013

      SALut Marc,

      je suis en train de les découvrir justement 🙁

      Je ne pensais pas en arriver là, mais si c’est nécessaire…

      Julien

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