Location parking garage : quand les rats quittent le navire…

Je suis officiellement le propriétaire de 50 nouveaux garages depuis quelques heures. Nous sommes le vendredi 15 mars 2013. Je ne ressens rien de particulier suite à cette vente. Rien de nouveau car la vente s’est déroulée en tout point comme la première.

Ma première vente chez le notaire était plus impressionnante car tout était inconnu. Aujourd’hui, c’était comme voir un film dont on connaît l’intrigue et les rebondissements. Le plus frustrant pour moi a été de ne manipuler aucun argent. Je viens de dépenser 90840 € et je n’en ai pas vu la couleur ! 45000 € proviennent d’un emprunt sur 15 ans et le reste sont mes économies.

Tout se passe par virement : les sommes ont été virées sur le compte du notaire. Je suis reparti avec quatre feuilles de papier, mais avec 45840 € en moins sur mon compte en banque ! Je trouve que le prix de feuille de papier a sérieusement augmenté 😉

Pourquoi ne suis-je pas plus excité ?

Je crois que la réponse est simple. Je me sens propriétaire de ces garages depuis février. Début février, j’ai géré ma première mise en location de parking/garage à distance. Depuis Saint Etienne, j’ai pu louer un premier garage. Depuis 6 semaines, j’ai loué 4 garages. J’ai donc encaissé les cautions et les loyers mais aussi signer des baux. Bref, j’ai fait mon boulot de propriétaire.

Cette semaine j’ai rencontré entre 20 et 25 locataires de garage comme si j’avais déjà signé la vente. Ils m’ont reçu très cordialement, j’ai bu beaucoup de café et aussi un apéritif. Les locataires m’ont réservé un bon accueil et ils étaient aussi contents que moi de nous rencontrer.

La ville où j’ai acheté les garages est petite. Il y a juste 5000 habitants. J’ai grandi dans les environs donc je comprends et connais bien les gens du cru 😉 Ma stratégie cette semaine était de rassurer les bons locataires des garages et de faire des gestes positifs dans leur direction. En effet, je ne voulais surtout pas perdre les « bons » locataires. Ceux qui paient leurs loyers sont toujours les bienvenus !

En tissant des liens, j’ai pu apprendre pas mal d’informations utiles sur l’histoire de l’ancienne propriétaire et des locataires. Le second effet induit a été de trouver certains locataires dont je n’avais pas les coordonnées. Dans la location de parking et de garage, les locataires sont voisins, voir de la même famille. Ils se connaissent et se parlent. J’ai pu récupérer cinq adresses et/ou numéros de contact. C’est énorme !

Troisième effet KissKool : faire fuir les mauvais payeurs !

Portrait de mauvais payeurs en location de parking garage

Quand j’ai signé mon compromis de vente, j’ai eu accès au listing incomplet des locataires avec l’état des créances. Bizarrement, quand j’ai appelé certains locataires, ils m’ont annoncé leur décision de libérer le garage. J’ai perdu quatre locataires. Pourquoi ? Les rats quittent le navire avant de se noyer. Ces quatre locataires ont des dettes envers l’ancienne propriétaire : de 75 € à 400 €. Pour eux, c’est le moment ou jamais de partir sans être inquiétés. Pour moi, cela m’évite des poursuites coûteuses et permet de garder des emplacements louables immédiatement. Acheter des parkings pour les louer n’est pas de tout repos !

Parmi ces quatre locataires, il y a un homme de 35 ans environ que j’appellerai Jérémy. Mon premier courrier m’est revenu car je n’avais pas la bonne adresse. Le numéro de téléphone était faux. J’ai eu les coordonnées de sa copine par un nouveau locataire qui l’avait pris en grippe. A priori, Jérémy avait tendance à se vanter de ne pas payer son loyer. J’ai donc appelé la copine. Elle n’a pas voulu me donner son numéro, mais m’a demandé de le rappeler le soir même. Devine qui j’ai raconté devant son garage quatre heures plus tard ?

Jérémy était en train de vider son garage. Il m’a remis les clés et s’est bien gardé de faire une allusion à ses impayés. Il a quand même eu le culot de me dire que le garage avait des fuites et qu’il avait trouvé 20 cm d’eau dans ses affaires ! J’ai récupéré la clé et basta !

Pour la location de parking et garage, il existe un second type de mauvais payeur : nous les appellerons Cali et Bernard. Cali travaille pour le service public. Il a bien reçu son courrier de présentation et j’ai un numéro de portable correct. Bernard est dentiste. Il a lui aussi reçu mon courrier et j’ai joint son cabinet. A eux deux, ils doivent plus de 600 €, soit deux ans de loyers. Aucun n’a dénié me rappeler ou me voir. Ces locataires de garage sont de très mauvaise foi. Je vais donc m’amuser un peu avec eux. L’objectif est de les amener à payer leur dette (ou une partie). La méthode ? Je préfère la garder pour moi.

Enfin, je vais te parler de Momo. Momo a déménagé il n’y a pas longtemps, c’est son ancienne voisine qui me l’a dit. Son portable est aux abonnés absents. Momo reste introuvable. Pour moi peut-être, mais j’ai des gendarmes qui louent des garages. Un coup de téléphone et j’apprends que Momo dort dans sa voiture. Je sais où, quelle voiture et quel travail il exerce. Momo loue deux garages et doit trois mois de loyer. Il a malgré tout réglé le mois de mars par virement.

Là encore, le bouche à oreille est une stratégie payante. Ce soir, j’ai rendu visite à un locataire. Après les présentations, la femme de ce locataire me donne le portable de Momo. Ils sont cousins ! Je me garde bien de mentionner que je connais la situation de Momo. Je ne sais pas s’ils savent que leur cousin n’a pas payé depuis octobre.

Je remets une couche sur les mauvais locataires de parking ou garage qui ne paient pas ce qu’ils doivent. Le locataire et sa femme surenchérissent et avouent que c’est anormal.  Ils ne sont pas fortunés, loin de là, mais payent leurs deux garages 50 €/mois rubis sur l’ongle. J’ai laissé un message à Momo, mais pas de nouvelles pour le moment.

Location parking garage : le bouche à oreille ou secouer la ruche

Cette semaine, j’ai donc mis en pratique ce que j’ai appris chez Leroy Merlin. Lorsque tu prends en main une nouvelle équipe, les premiers jours sont décisifs. Tu es observé, jaugé et jugé très rapidement. Dans la vie comme dans la location de parking et garage, on n’a jamais deux fois la chance de faire une (bonne) impression.

Voilà l’impression que je voulais laissé. L’avenir dira si j’ai eu raison.

1. Tout continue comme avant avec les bons locataires. Je suis sympa, jeune, dynamique, sûr de moi et disponible pour eux. Je me suis engagé à faire quelques travaux dans les années à venir.

2. Je suis quelqu’un de ferme et franc. J’ai fait signé un nouveau bail de parking à tout le monde. Les conditions pour les mauvais payeurs sont drastiques et me couvrent très largement en cas de défaut de paiement. A la lecture du bail, je précise à chaque « bon » locataire qu’il n’est pas concerné car il paie bien ses loyers. Par contre, ils savent désormais ce qui attend les mauvais payeurs.

3. Transformer les paroles en actes. Je juge toujours les gens sur leurs actes et non sur ce qu’ils disent. Tout le monde sait qu’il y a des squatteurs dans les garages. J’ai donc affiché une note sur chacun des garages dont le locataire ne paie pas. Au total 8 garages ont une note affichée sur la porte, dont Momo, Bernard et Cali. Les « bons » locataires n’ont plus qu’à travailler pour moi et répandre la nouvelle.

Dans 15 jours, je reviens en Normandie pour continuer à harceler ces mauvais payeurs et prendre les mesures pour les faire payer. Là encore, je sais déjà comment m’y prendre.

Et toi, que penses-tu de cette stratégie pour la location de parking ou garage ? As-tu d’autre idées à mettre en place ?

 


42 Comments

  • Salut Julien !

    Content de voir que la transaction se soit bien passée !

    Il y a juste un truc que je ne comprends pas (j’ai peut-être lu trop vite) : comment as-tu fait pour louer des garages (4 depuis 6 semaines) alors que tu n’étais pas encore propriétaire ? Les locataires t’ont fait confiance, tu leur as montré le compromis et ça a suffit ?

    Sinon bon courage pour épurer la situation : le plus facile c’est de récupérer l’argent de ceux qui sont de mauvaise foi. Petite idée pour le dentiste récalcitrant, s’il continue : aller placarder des mots gentils à son cabinet informant sa clientèle de la situation. Pis si ça ne marche pas, ça a au moins le mérite de soulager 😉

    • Julien

      Reply Reply 27 mars 2013

      SAlut François,

      Les locataires étaient informés que je ne serais propriétaire qu’au 15 mars. Ils m’ont fait confiance, puisque tout était sur papier et qu’ils avaient les clès au moment voulu.

      Pour le dentiste, il a dénié m’appeler suite au « gentil » recommandé qu’il a reçu. Il a promis de régler les 160 € de dettes.

      Je n’ai pas encore reçu de paiement, mais à cela reste à voir.

      Pour ton idée, je crois que le bouche à oreille peut suffire 😉

      Julien

  • Sylvain

    Reply Reply 20 mars 2013

    Bonjour Julien,

    J’imagine que dans une petite ville comme celle ci les annonces sur internet ne fonctionne pas vraiment, comment trouve tu de nouveaux locataires?

    Sylvain

    • Julien

      Reply Reply 21 mars 2013

      SAlut Sylvain,

      une très bonne question dont les réponses se trouvent dans mon livre et ma formation.

      J’ai une stratégie en place, mais internet reste malgré tout un bon levier. Y compris en campagne.

      Julien

    • Guillaume

      Reply Reply 21 mars 2013

      Surprenante ta remarque ! Même à la campagne les gens ont internet et savent utiliser un site comme Leboncoin ! Tu es parisien Sylvain?

  • geoffrey

    Reply Reply 20 mars 2013

    de plus pourrais tu nous parler des frais de dossier pour ton emprunt? merci

  • Ludovic Baratier

    Reply Reply 20 mars 2013

    Bonjour

    Les mauvais payeurs, ça c’est un vrai fléau comme dans l’immobilier et que faire contre eux

    Ludovic

    • Julien

      Reply Reply 20 mars 2013

      Bonjour Ludovic,

      il y a plusieurs options que je détaille dans ma formation vidéo, mais pas sur mon blog.

      Julien

  • geoffrey

    Reply Reply 20 mars 2013

    salut julien, pouurais tu nous parler de ta taxe fonciére? et aussi de la hausse d impot sur le revenu que tu aurais eu si par exemple tu étais encore a leroy merlin, cela aurait il était encore rentable?
    merci

    • Julien

      Reply Reply 20 mars 2013

      Bonjour Helene,

      je te promets d’écrire un article détaillé sur mon achat avec la TF et les impôts.

      Julien

  • Guillaume

    Reply Reply 19 mars 2013

    Bah voilà comment ce crétin de dentiste va ruiner sa réputation pour un impayé de quelque centaine d’Euros qu’il encaisse en 2 rdv à poser une couronne ! Tout se sait dans une ville de 5000 habitants…

  • PapaOurs

    Reply Reply 19 mars 2013

    Félicitation pour cet achat groupé d’envergure !
    L’aventure continue et intéresse beaucoup d’investisseurs blogueurs à ce que je vois. Et moi le premier !
    Originaire de Normandie, d’un petit village de 4500 habitants, je vois un peu le contexte géopolitique de ton achat 😉 Est-ce que tu vas nous révéler la ville à l’avenir ?
    Une fois que tu auras pérennisée la situation sur ce lot de garages, vas-tu continuer à acheter ? Si oui, avec quel financement ? Car il me semble que tes économies sont à présent totalement investies.

    Beaucoup de questions mais c’est parce que je trouve tes projets d’investissements très intéressants. J’ai hâte de voir ce que l’avenir te réserveras. Courage avec tes « mauvais » locataires !

    • Julien

      Reply Reply 19 mars 2013

      Salut Raynald,

      je garde la ville pour moi dans l’immédiat, mais nous verrons à l’avenir 😉

      Oui, je pense continuer à acheter des lots et je continue mes recherches depuis deux semaines.

      Pour le financement, tout dépendra de ma situation financière et la pérennité de mes revenus.

      A bientôt

      Julien

      • Guillaume

        Reply Reply 21 mars 2013

        J’ai trouvé oú sont tes garages mais…chut ! La ville commence par S…:)

  • Guillaume

    Reply Reply 19 mars 2013

    J’aime bien ta façon très pragmatique et sereine d’avancer !
    Avec l’impayé du dentiste, tu nous démontre que le risque d’impayés n’est pas proportionnel aux revenus, je dirais même par expérience que c’est l’inverse ! J’ai jamais eu d’ennuis avec mes locataires au RSA par contre les 2 soucis que j’ai eu c’était avec un avocat et un prof d’Allemand…

    • Julien

      Reply Reply 19 mars 2013

      SAlut Guillaume,

      ma famille a été outrée de savoir que ce dentiste ne payait pas.

      Comme tu le dis, les plus fortunés ne sont pas les meilleurs payeurs et mieux vaut faire attention.

      A+

      Julien

  • Jérôme

    Reply Reply 19 mars 2013

    Salut Julien,

    Bravo pour cette acquisition.

    C’est vrai que la gestion des locataires rebute beaucoup de monde.
    Toutefois, je pense qu’une fois loués, la gestion se fait « en roue libre »; avec de bons locataires et des règlements par virement, tu n’as quasiment rien à faire.

    Je rebondit sur un autre point face a cet investissement :

    Tu nous dit plus haut dans tes réponses que tu as pu financer (en partie) cet investissement par un prêt bancaire alors que tu es sans emploi.
    BRAVO, cela montre encore une fois aux retissant et contestataires que l’on peu réaliser ses projets si l’on a la motivation.

    Bon courage avec tes « moutons noirs »

    • Julien

      Reply Reply 19 mars 2013

      SAlut Jérôme,

      Gérer les locataires est l’essence même du propriétaire immobilier. Sans locataire pas de rentrée d’argent, donc pas de rentabilité.

      Pour le prêt, c’était vraiment la galère, mais j’ai persévéré et finit par trouver un banquier qui m’a fait confiance.

      J’étais à la banque ce matin avec 950 € de remise de chèque correspondant aux loyers trop perçus par la propriétaire et quelques loyers/cautions.

      Il était content 😉

      Julien

  • Jipé

    Reply Reply 18 mars 2013

    Suite au message concernant les 600 €!!! Julien je ne comprend pas comment récuperer 600 € de dette sur des loyers qui ne t’appartenaient pas.
    Tu est propriétaire au jour de la signature ce qui c’est passé avant ne te concerne pas je pense. Je ne sais pas mais il faut expliquer ? Pour ma part quand j’ai acheté il y avait 3 garages de loués sur 6 depuis j’ai tout loués mais je dois rendre l’argent des loyer percus au propriétaire jusqu’au jour de la signature. Je me suis dépéché a louer car nous étions en période hivernal et ne voulais pas perdre des clients potentiels que j’espère garder par la suite.

    • Julien

      Reply Reply 19 mars 2013

      SAlut Jean Pierre,

      tu achètes les garages en l’état, cad avec les bons et mauvais payeurs. Les dettes m’appartiennent si j’arrive à les récupérer.

      Julien

  • InvestMan

    Reply Reply 18 mars 2013

    Je suis bien intrigué de savoir la méthode qui sera employée pour récupérer tout ou partie des 600 euros. Est-ce que tu comptes évoquer la solution sur ton blog dans les mois à venir ?

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      Non, ce sera réservé aux lecteurs du livre et dans la formation en vidéo.
      Julien

  • Jipé

    Reply Reply 18 mars 2013

    Salut Julien, tes garages sont en préfabriqués ? les toits en tôles ?
    d’après la photo que tu as joint !!! Depuis que j’ai acheté mes 6 garages et que j’attend pour signer chez le notaire, d’autre offres mon été proposées. Demain je vais voir 6 autres garages dans la même ville et une dame a la retraite serait vendeuse de 10 garages si ses enfants sont d’accord( elle en a marre de déneiger devant les garages l’hiver!!! ) Julien pour les garages avec un toit en béton j’ai un gas super qui fait des étanchéitées goudronnés j’ai fait faire mon garage perso depuis plus d’une année et aucun problème.

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      SAlut Jipé,

      les toits sont en fibro ciment et les garages sont bien en préfabriqué.

      J’espère qu’une des deux affaires va déboucher sur une vente.

      A bientôt

      Julien

  • Paul

    Reply Reply 18 mars 2013

    Le règlement que tu as demandé est par chèque ou par virement bancaire ? Il me semble que par prélèvement automatique, les chances d’êtres payés sont tout de même beaucoup plus positives et ca sélectionne les bons payeurs.

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      J’essaie de forcer le virement dès que possible, mais certains locataires sont réticents.

      Julien

  • Paul

    Reply Reply 18 mars 2013

    Je suppose que souscrire à une assurance pour assurer le paiements des loyers n’est pas forcément utile vu le peu de charges à payer.

    Ce serais bien que tu nous détailles de A à Z cette transaction, savoir comment tu l’as trouvée, les questions que tu as posées lors de la première visite, les négociations, pourquoi tu as décidé d’acheter, quel rentabilité ca t’occasionne, comment tu as demander un crédit à la banque etc.

    Autant d’informations mis en pratique qui pourraient nous permettre de se rassurer et de se lancer à notre tour.

    Bravo pour ton site et merci à toi!

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      Bonjour Paul,

      je ne me suis pas renseigné sur ce type d’assurance. Je sais que pour les appartements tout cela est courant, mais je ne sais pas si cela est possible pour des garages.

      Je ferais un résumé de cette acquisition dans les semaines à venir maintenant que l’opération a aboutie et que je suis propriétaire.

      Pour les détails, il faut te procurer mon livre ou la formation en vidéo 😉

      A bientôt

      Julien

      • Miguel

        Reply Reply 31 août 2016

        Bonjour, savez vous si il est possible de souscrire à une assurance pour les parkings à ce jour ?

        • Julien

          Reply Reply 20 septembre 2016

          Bonjour,

          oui, il existe des assureurs qui prennent en charge les parkings.

  • Ju

    Reply Reply 18 mars 2013

    Slt.
    Sympa ton petit site et tes histoires.
    Je trouve juste dommage que tu cache « tes » méthodes.

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      Bonjour Ju,

      mes méthodes ne sont pas cachées, elles sont payantes, c’est différent.

      Je partage beaucoup de choses gratuitement sur ce blog, mais ma philanthropie a ses limites.

      A bientôt

      Julien

  • Gilles (Objectifs Liberté)

    Reply Reply 18 mars 2013

    Impressionnant, c’est la ou l’on se rend compte que gérer des biens est un travail prenant et qu’il vaut mieux être sur place ou y passer de temps en temps. En tout cas, tu as l’air de bien maitriser ton sujet (les parkings), mais tout cela demande beaucoup de temps j’imagine ?

    J’avais à un moment regarder les parking plus pour en acheter un dans une optique d’apprendre mais je me suis lancé sur d’autres choses.

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      SAlut Gilles,

      Je ne cache que je passe du temps à chercher des affaires et à les gérer. Ce n’est pas facile à quantifier, mais l’argent qui rentre lui est bel et bien là !

      A titre personnel, je préfère gérer de l’immobilier que de regarder ma télé. A première vue, je pense qu’entre 4 h et 8 heures par mois sont suffisants pour gérer 54 garages.

      Julien

  • Gwen

    Reply Reply 18 mars 2013

    Salut,
    je suis tout a fait d’accord avec toi: pour avoir des infos, rien de tels que les voisins et leur envie de papoter! J’ai fait de même avec le logement qui sera bientôt à moi: le logement est insalubre et cela faisait peur a bien du monde… J’ai pu négocier le prix alors que la raison majeure est que 5 personnes vivaient dans ce 30m² avec chauffage à fond et pas de ventilation…Une vraie fabrique de champignons! Comment j’ai su ca? En tournant, virant autour du logement; quelques rencontre ont suffit pour faire toute la lumière sur l’affaire.
    Ton attitude est la bonne, je pense, mais attention quand même à ne pas passer pour le nouvel inquisiteur même si tu es dans ton bon droit.
    Je termine par une question (dont la réponse est peu etre triviale): pourquoi tu as financer(du mettre?) à 50% ton acquisition?

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      SAlut Gwen,

      je vois que nous utilisons les mêmes méthodes pour obtenir nos informations 😉

      Pour le financement, la seule banque qui a voulue me prêter voulait que je finance une grande partie du bien.

      En effet, j’étais officiellement sans emploi lors de l’achat. Mes droits se termine dans un an, donc les banques ont peur que je ne puisse rembourser.

      A+

      Julien

  • fred

    Reply Reply 18 mars 2013

    salut julien,
    bravo pour cet investissement et quel courage as tu pour
    gerer 50 locataires.
    Mais est ce que le jeu en vaut la chandéle; tu as investi
    90000€ pour un revenu brut de 15000€/an ( + de 10% par an ) pour moi
    c’est tres bon sur le papier mais il faut controler 50 entrées
    d’argent chaque mois,avec 15% de mauvais payeurs.
    Est ce que tout ce travail est bien rentable ou bien as tu fait une opération immobiliere dans le but de le revendre avec plus value ?
    Fred

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      Bonjour Fred,

      le but est vraiment de me constituer un patrimoine et de dégager des revenus locatifs.

      Je ne crois pas à une revente facile puisque la zone est rurale donc le potentiel d’acheteur réduit.

      Pour les 15 % de mauvais payeurs, je ne sais pas d’où tu tiens tes statistiques. Les miennes (insee) annoncent entre 2% et 3 % pour les appartements.

      L’avenir nous dira si cet investissement sera payant !

      Julien

  • Mikael

    Reply Reply 18 mars 2013

    Salut,

    Tout d’abord, bravo pour ton achat.
    Ce que tu as trouvé en Normandie semble un très bon plan, comment se fait t-il que la proprio était intéressé pour vendre ces 50 garages alors qu’elle arrivait à les louer ?

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      Salut Mikael,

      effectivement, elle arrivait à les louer, mais pas à se faire payer ! Cela fait une belle différence.

      Elle a aujourd’hui 78 ans et des problèmes familiaux qui lui ont donné envie de vendre ses différents biens.

      Julien

  • Max

    Reply Reply 18 mars 2013

    Belle entrée en matière…Ils faut virer les mauvais payeurs…mais c’est bien souvent la croix et la bannière…
    Parfois ils te laissent le box remplie de tout et n’importe quoi….une fois j’ai du en vider un totalement sauf que j’ai tout déchargé devant chez le locataire il etait content !! 🙂

    Pour le prêt tu n’aura pas bcp d’intêret d’emprunt à déduire , les impots risquent de ne pas te louper !

    • Julien

      Reply Reply 18 mars 2013

      Bonjour Max,

      se séparer des mauvais payeurs n’est pas facile, mais cela fait partie du boulot de propriétaire. En ce moment, je mets en place une location chaque semaine, donc je vais être à court de garages si je ne fais rien. De toute façon, il n’est pas bon de laisser courir le bruit que tu laisses les garages gratuitement.

      Je m’attends à quelques surprises de la part des locataires, mais je leur en prépare de belles aussi !

      A bientôt

      Julien

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