Investissement locatif dans quatre garages : Adam nous raconte

investissement locatif garage

Adam est un jeune investisseur qui vient de réaliser un investissement locatif avec un lot de 4 garages. Je suis allé le rencontrer à Saint Etienne. Il te raconte en vidéo comment il a cherché, trouvé et négocié son premier investissement locatif dans un lot de garages.

La transcription de la vidéo

On se retrouve aujourd’hui en banlieue de Saint-Étienne, à la Ricamarie pour rencontrer Adam, un fidèle lecteur du blog de Parking-garage. Je suis très content aujourd’hui de l’interviewer, puisqu’il vient d’investir un lot de garages dans une copropriété située à 5 minutes de Saint-Étienne.

On se retrouve en fait à l’arrière de la copropriété de 40 à 50 appartements, avec le même nombre de garages. Rien qu’au niveau des locataires des immeubles, il doit y avoir une demande de location. De l’extérieur, pour stocker des meubles par exemple, il doit aussi y avoir une forte demande de location.

Adam détaille son investissement locatif dans les garages.

Il vient d’acheter les 4 garages, même si ça fait déjà quelque temps qu’il avait la bonne idée d’investir, que ce soit dans l’immobilier ou autre. Et puis il est tombé sur le blog, et c’est ce qui l’a poussé à investir dans les garages, pour diversifier ses investissements locatifs, car il a aussi des placements boursiers. Il a fait des recherches durant 3 mois et aujourd’hui, il a signé. C’est une bonne nouvelle, car son investissement locatif (garage) s’est rapidement concrétisé. Il nous raconte les étapes de son investissement : comment il a fait sa recherche, comment il a contacté les propriétaires, quelle a été sa motivation pour sélectionner l’endroit, comment s’est passée la prise de contact. Il explique enfin ses arguments pour réussir une négociation avantageuse.

L’une de ses motivations sur ce lot, c’est que les loyers sont restés inchangés pendant 8 ans et que les 4 garages sont tous loués à 38,50 euros. Les charges, au niveau de la taxe foncière, sont à 358, pour les 4 garages. Les charges de copropriété ne sont pas énormes, puisque ça fait 90 euros par an et par garage. Les loyers n’ont pas été revalorisés depuis 8 ans, ça veut dire forcément qu’il y a une possibilité d’augmentation du rendement derrière.

En l’état actuel des choses, si on déduit les charges des loyers, on est sur une rentabilité nette de charge aux environs de 7 %, lorsque les loyers seront augmentés à 40 euros. Et ensuite, il y a les impôts à payer et, l’un dans l’autre, on arrive toujours à 4 % net ou 3 % selon la tranche d’imposition.

Négocier un petit investissement locatif de quatre garages

Le lot était affiché à 16 000 euros, donc 4 000 euros le garage. Pour négocier son investissement locatif, Adam a utilisé « la technique des frais de notaire ». Donc au final, il les a payés 13 750 euros, soit 2 200 euros d’économies. C’est vrai que 2 000 euros, ça peut paraître des petites sommes comme ça, mais sur des garages, 20 % de réduction, c’est quand même très intéressant.

Pour calculer son rendement, Adam se sert bien sûr de la calculatrice de rendement locatif Rentagarage 2, qui est tout le temps avec lui. Adam ne veut pas s’arrêter en si bon chemin, donc ses recherches vont se poursuivre, dans le but cette fois de viser un lot de garages plus important. Ce serait donc sur une quarantaine de garages. Il a pu constater que les rendements sont encore meilleurs, sur des investissements locatifs où le nombre de garages est plus important. De la sorte, il pourra à la fois financer son crédit et commencer directement à gagner un petit peu d’argent. Ce qui n’est pas le cas sur ce lot-ci, qu’il considère un peu comme un lot formateur, pour se faire les dents.

Commencer petit et penser grand

C’est une erreur très commune en fait d’attendre le lot parfait, le lot qui s’autofinance avec la banque. C’est vrai que Adam ne prend pas beaucoup de risque, puisque d’une part, les 4 garages sont loués, il va avoir des rentrées d’argent, le jour où il signe chez le notaire. S’il signe par exemple le 10 du mois, il va toucher les 20 derniers jours du mois. Il va donc repartir avec un chèque. Il y a ainsi du cash-flow qui rentre. Donc ça peut être positif, c’est-à-dire que si Adam avait payé cash son investissement locatif dans les garages, il aurait encaissé les 160 euros de loyer tous les mois. Donc son cash-flow est positif.

Comme il va avoir un emprunt, les 5 premières années, il va avoir un cash-flow négatif, c’est-à-dire qu’il va devoir sortir quelques dizaines d’euros de sa poche, pour financer l’emprunt ou payer la taxe foncière, voire ses impôts. Mais ce que Adam dit est vrai, c’est-à-dire qu‘il vaut mieux commencer par acheter un petit lot de garages pour débuter dans l’investissement locatif. Il se fait les dents. Il voit comment ça se passe avec les locataires. Voilà, il va prendre de l’assurance. Il va voir les difficultés qu’il peut y avoir. Et puis ensuite effectivement passer sur des plus gros lots. Ça veut dire de meilleurs rendements, et donc, pour Adam et pour nous investisseurs dans les parkings et les garages, c’est plus de bonheur, c’est moins de boulot aussi.

Les points marquants de l’interview d’Adam

  • Les garages étaient affichés 16000 €. Adam les paie 13750 €.
  • 2250 € d’économies : soit 15 % de négociation.
  • Il a utilisé la technique des « faux » frais de notaire.
  • Il se sert de RentaGarage pour faire ses calculs de rendement
  • Rendement de 8 % net de charges
  • Financement à crédit sur 5 ans et une partie avec ses économies.
  • Il veut solder rapidement le crédit pour avoir un cashflow positif.
  • Son prochain objectif : lot de 40 garages pour obtenir un auto-financement

Les deux conseils d’Adam

  • Ne pas attendre le lot parfait : tester et expérimenter
  • Le plus dur : avoir la motivation d’agir !

 

Des nouvelles d’Adam, 18 mois plus tard

 

Peux tu te présenter ?

Je m’appelle Adam, j’ai 28 ans et j’habite sur Lyon. Je travaille actuellement dans un magasin de pièces détachées automobile.

As-tu réinvesti dans les garages depuis ta première interview ? Pourquoi ?

J’ai acheté 4 garages. Non je n’ai pas réinvesti dans des garages mais je suis en train de signer un compromis pour des appartements. Mon premier investissement locatif de garages m’a permis de me décomplexer vis-à-vis de l’investissement immobilier.

Peux-tu nous parler de ces garages ?

Ces 4 garages ont été achetés ensemble dans une petite commune proche de Saint Etienne et qui se situe à environ 45 minutes de chez moi. J’ai acheté ces garages il y a maintenant 1 an, je les loue 40€/mois chacun. J’ai acheté ce lot 13 750€ après négociation.

En investissant dans des garages , tu avais sans doute une idée, un objectif. Est-ce que ton idée ou ton objectif ont été atteints ?

Investir dans l’immobilier a toujours attisé ma curiosité, c’est pourquoi j’ai trouvé plutôt sage de commencer avec des garages. Moins de risques, coût moindre, bref le truc idéal pour commencer doucement à mettre un pied dans l’investissement locatif et devenir petit à petit financièrement indépendant. Le rapport temps investi/gain est plutôt très intéressant car je ne souhaite pas passer toute ma Vie à travailler 9H par jour, ce qui est le cas actuellement.

Investissement locatif garage st etienne

Quelles relations as-tu avec tes locataires ?

Mes relations sont plutôt bonnes. Pour le moment je n’ai eu aucun impayé à part deux locataires qui ont eu un retard sur un mois mais ils se sont rattrapés par la suite.

Comment se passe la recherche de locataire ? Tes garages sont-ils loués tout le temps ?

J’ai trouvé mes locataires rapidement et depuis je n’y suis plus jamais retourné. C’est vraiment de l’argent qui tombe tout seul ^^ Que cela dure longtemps 😉

Quels sont les problèmes locatifs ou autres que tu as pu rencontrer ?

Pour le moment aucun, en 1 an de location tout se passe bien. Mise à part un ou 2 retards qui ont été rattrapés, je n’ai eu aucun soucis.

Combien de temps passes-tu à gérer tes garages ?

Ça tourne automatiquement, je ne dépense pas de temps sur cet investissement locatif pour le moment.

Quels sont les revenus bruts et nets de charges que génèrent tes garages ?

Chaque année mes garages me rapportent 1920€ Brut soit 1270€ Net. J’ai investi 13750 €.

Ce sont de petites sommes pour un investissement immobilier mais oui c’est rentable, je suis à 8% net de charges.

Globalement, es-tu satisfait de ton investissement locatif dans les garages ?

Je suis très satisfait d’être passé à l’action et d’avoir commencé avec ce lot de garages. Grâce à ce premier pas, je suis en ce moment même en train d’acheter un lot d’appartements situé en province. Il y un an en arrière, je n’y aurais jamais songé.

A qui recommanderais-tu ce type d’investissement ?

A ceux qui sont intéressés par l’investissement locatif immobilier mais qui ont un peu peur de se lancer. Les garages sont un bon compromis.

Et si c’était à refaire, est-ce que tu recommencerais ?

Si c’était à refaire bien sûr que je le referais car ça m’a permis d’apprendre beaucoup de choses en peu de temps et avec un minimum de risques.

Pour continuer à apprendre, Adam raconte ses aventures dans les garages et bien plus sur son blog.

Si tu as des questions à poser à Adam, il sera enchanté de te répondre dans les commentaires.

14 Comments

  • hugo

    23 avril 2014

    Félicitations!

    Vous me motivez très sérieusement à sauté le pas…

    Sans indiscrétion, combien se loue tes garages? Les as tu acheté libre d’occupation ou avec locataires?

    Auquel cas pas de difficulté particulière pour trouver les 1er locataires?

    Bonne continuation!

    • J'apprends L'Argent

      24 avril 2014

      Merci !

      Ils se louent actuellement tous 40€ charges comprises. Je les ai acheté avec des locataires mais pour le coup il y en a un qui vient de partir.

      J’ai donc mis une annonce illico (pourtant c’est pas du tout une zone avec une grosse demande locative) et j’ai reçu déjà quelques appels. Il ne faut pas stresser, s’il y avait des locataires avant, il y en aura après.

      Au plaisir,

      Adam

  • Adam

    4 avril 2014

    Marjorie,

    J’ai vu que tu parlais dans ton dernier commentaire de « régler tes comptes ».

    J’ai créé récemment un blog axé principalement sur les finances personnelles, si je peux t’aider ce serait avec grand plaisir.

    Voilà l’adresse http://www.japprends-largent.com

    A bientôt

  • Marjorie@Roman Ensorcele

    17 mars 2014

    Merci Adam, oui c’est très clair à présent.
    Je m’en souviendrai.
    Oui, il faut être à l’affût tout le temps pour les bonnes affaires, c’est vrai. Ce sera mon cas quand je serai décidée après avoir réglé mes comptes.
    Belle journée
    Marjorie

  • Marjorie@Roman Ensorcele

    12 mars 2014

    Hello Julien,
    Très sympa, cette interview !
    Et bravo à Adam !
    Je ne peux pas acheter pour l’instant, j’ai trop de dettes et je dois faire respirer un peu mes comptes et mettre de côté. Par curiosité, j’ai regardé dans ma région (Haute-Savoie, plutôt vers Cluses), et à moins que je ne m’y sois pas prise correctement, ce qui est possible, à part à Annecy où c’est très cher, je n’ai pas trouvé grand chose comme parkings 🙁
    Je ne comprends pas bien l’astuce du notaire : le fait que ce soit en réalité des frais à 10 %, est-ce vrai ? Et si oui, pourquoi le vendeur ne serait-il pas au courant ? Et que faire au cas où il indique le bon taux ? lol
    Au plaisir
    Marjorie

    • Adam

      14 mars 2014

      Bonjour Marjorie,

      Merci ^^

      Après les bonnes affaires ne courent pas non plus les rues comme on dit et c’est pour ça qu’il faut chercher et être à l’affût tout le temps.

      Il est vrai que je ne connais pas particulièrement ta région mais je pense que les prix peuvent vite s’enflammer tout comme sur Lyon d’ailleurs et c’est la raison pour laquelle j’ai décidé d’élargir ma zone de recherche (mon lot se situe à 3/4 d’heure de chez moi).

      Pour les frais de notaires je vais essayer de la faire simple car pas évident d’expliquer par écrit ^^

      En gros j’ai remarqué que beaucoup de propriétaires ne connaissent pas la réelle valeur des frais de notaire lorsque ça concerne les garages, ils pensent que ceux-ci avoisinent les 6%-7% comme pour les biens immobiliers traditionnels ( à chaque premier contact par mail je leur demande leur estimation des frais de notaire, ce qui me permet de savoir s’il sont au courant ou pas).

      Sur le coup je ne dis plus rien jusqu’au prochain rendez vous où je vois en personne le propriétaire. Là je lui explique mon budget, que son lot me plait et que je suis plutôt partant MAIS je me suis renseigné quelques jours auparavant notre entretien et j’ai constaté à ma grande surprise que les frais de notaire sont spécifiques pour les garages et qu’ils sont plus de l’ordre de 10-15% ce qui représente un coût pour mon budget de base non négligeable.

      Et là j’ai un premier appui pour commencer ma Négo 😉

      En espérant avoir été à peu près clair je te souhaite une bonne journée.

      Au plaisir,

      Adam

  • Business du jour

    28 février 2014

    Je suit ton blog depuis quelques mois, résultat je viens d’acheter un parking, bravo ^^.

    Plus sérieusement c’était dans mes projets depuis un moment mais ton blog a répondu a pas mal de question, Merci et surtout continu comme ça.

    Et bravo à Adam de s’être lancer.

    • Adam

      3 mars 2014

      Joli coup ta place de parking, bonne continuation 😉

  • InvestMan

    25 février 2014

    Salut Adam, félicitations pour cet investissement et j’espère pour toi que ça se concrétisera rapidement 🙂

    @Julien, légère petite faute de frappe dans ton titre « racontre ». Egalement une faute dans la description du livre sur amazon « Cet livre ». En tout cas, je trouve la couverture bien faîte, bravo !

    • Adam

      27 février 2014

      Merci Elyes, bonne continuation à toi et longue vie à ton blog 😉

      Adam

  • jerome

    24 février 2014

    salut julien et Adam,
    bravo Adam pour ton investissement de ton lot de 4 garages.pas mal le truc des frais de notaire.
    bonne chance pour ton lot de 40 parkings.
    julien ,je pense que pour l’interview tu aurais du le faire un coin plus tranquille et tu pouvais aussi lancer une action comme s’inscrire à ta newsletter
    sinon vidéo très intéressante.
    Jérôme

    • Adam

      25 février 2014

      Bonjour Jérôme,

      Merci pour ton soutien.

      J’attends que la vente se finalise (ça prend pas mal de temps en fait, entre crédit immo, les notaires…) pour ce lot et je vais relancer les recherches dès que possible.

      Au plaisir,

      Adam

  • Drai

    24 février 2014

    Hello,

    Bravo à Adan d’avoir sauté le pas, je le rejoins sur la difficulté principale au sujet de la procrastination.

    L’astuce des frais de notaire est maline 😉 je la concerne volontiers.

    Merci à toi Julien pour ce partage toujours aussi intéressant.

    Jonathan

    • Adam

      25 février 2014

      Bonjour Jonathan et Merci,

      Oui pour avancer il est primordial de se débarrasser de cette « maladie » qu’est la procrastination, d’autant plus qu’elle est très coriace ^^

      Sortir de sa zone de confort est pour moi le meilleur moyen de la combattre. Maintenant quand je me retrouve dans des situations et que je me dis :  » C’est galère, mais qu’est ce que t’es en train de faire là ?  » Je sais à ce moment précis que je ne suis plus en confort et que je suis bel et bien en train de combattre le « virus » qui m’empêche d’avancer !

      A la base je DETESTE négocier et c’est pourquoi j’ai cherché des solutions car pour effectuer une bonne transaction c’est indispensable. L’astuce concernant les frais de notaire permet effectivement d’enclencher une négociation en douceur avec des arguments et ça me permet d’être en position de confiance face à mon interlocuteur.

      Bonne journée et bon « combat » 😉

      Adam