Les 3 avantages de l’investissement dans le locatif

Quels sont les avantages d'investir dans l'immobilier ?

Je suis fan de l’investissement locatif et des avantages qu’il procure. Avant de se lancer dans des investissements locatifs, il faut y penser à deux fois. En effet, les sommes en jeu sont importantes et un investissement locatif dure plusieurs années. Dans cet article, tu vas apprendre les trois principales raisons qui me motivent (et toi aussi sans doute) à continuer dans l’investissement locatif.

Avantage n°1 de l’investissement locatif : Le concept

Un investissement locatif, c’est très simple. Tu achètes un bien immobilier. Tu le loues à un locataire en échange de loyers. Ces loyers sont tes revenus locatifs. Le concept est donc très simple. Même un enfant de 10 ans est capable de le comprendre. Et il est facile de faire, ou de refaire quelque chose que tu as bien compris. Tu améliorais tes documents et tes méthodes au fur et à mesure : changer ton bail de parking, ta lettre de résiliation locataire pour les garages… etc etc

Avec la bourse, j’ai toujours eu plus de mal. Au delà de mon premier investissement boursier dans Eurotunnel qui m’a fait perdre une bonne moitié de mon investissement, j’ai du mal à concevoir le fonctionnement des dividendes, des cours de l’action etc etc… Alors qu’avec l’immobilier, c’est beaucoup plus simple. Ceci dit, faire une simulation financière avant tout investissement locatif est une bonne idée.

L’avantage de l’investissement locatif dans l’immobilier est simple : tu achètes quelque chose de physique. Une maison, un appartement, un garage, un local commercial sont des surfaces destinées à être louées, mais tu peux t’en servir pour ton usage personnel. En cas de malheur (crise économique, guerre…), ce que tu possèdes aura souvent une valeur physique. Est-ce qu’un billet de banque aura toujours une valeur ? Ce n’est pas si sûr ! La valeur d’un billet n’est pas dans le coût du papier et l’encre qui le compose mais dans la croyance que l’Etat garantit sa valeur. L’avantage des investissements locatifs immobiliers : ce sont des actifs tangibles, physiques, réels, avec un valeur intrinsèque (comme l’or, l’argent qui auront toujours une valeur).

Voyons maintenant les deux autres avantages de l’investissement locatif.

Avantage n°2 de l’investissement locatif : l’achat à crédit

« Les investisseurs boursiers peuvent et doivent apporter leur contribution à cet article dans les commentaires, merci d’avance ! »

Avantage numéro 2 de l'investissement locatifLa plupart des achats locatifs se font à crédit. Tu pousses la porte d’une banque. Tu rencontres le conseiller pour lui parler de ton projet et de tes besoins financiers. La banque t’accorde un crédit et tu deviens propriétaire. Enfin, non, la banque devient propriétaire de ton logement jusqu’à la fin de ton prêt. N’empêche que tu jouis de ce bien immobilier alors que tu n’as pas déboursé un centime (ou presque) !

Dans les faits, le financement total, c’est à dire le bien immobilier plus les frais de notaire existe, mais ce n’est pas systématique. Quand je suis allé voir mon banquier pour acheter mon lot de 50 garages à crédit, il m’a dit qu’il demandait 25 % d’apport en moyenne pour des investissements locatifs.

Imagine que tu n’aies pas accès au crédit, ou qu’il n’existe pas. Comment de temps faudrait-il que tu économises pour acheter ta résidence principale ? Dans la plupart des cas, je pense que nous deviendrions propriétaire autour de 50 ou 60 ans, voir jamais. Attendre d’avoir la somme dans son entier pour acheter un bien immobilier est long, trop long. L’investissement locatif a pour avantage de se faire à crédit. Bien souvent, tu ne paies que les frais de notaire et le reste est financé par la banque. Ton locataire te paie les loyers et ceux-ci remboursent le prêt.

Mon exemple personnel

As-tu déjà demandé à ton banquier un prêt pour investir en Bourse ? Je ne l’ai pas testé, mais voici le problème qui se pose au banquier. Un prêt est garanti par une contrepartie. La banque doit pouvoir se rembourser de l’argent qu’elle a prêté si l’emprunteur fait défaut. La contrepartie d’un investissement locatif est donc le bien immobilier. C’est quelque chose qui est tangible, physique dont le prix varie, mais sur des périodes longues. La banque pourra revendre le bien.

Avec une action, c’est très difficile de prévoir le cours de l’action à coup sûr pendant 10 ans. De plus, cela ne constitue pas une garantie valable aux yeux de la banque. Donc pour investir en Bourse, il faut avoir du cash, de l’argent sur son compte en banque. Cela limite forcément le montant que tu vas investir. Dans l’immobilier, tu peux investir beaucoup plus que l’argent dont tu disposes. Lors de mon investissement locatif dans 50 garages en Normandie, je n’ai apporté en cash que la moitié des 90000 €. J’ai pu investir 90000 € et je reçois les loyers en conséquence alors que je n’ai payé « que » la moitié des garages. Cela s’appelle l’effet de levier.

Pour conclure, l’avantage de l’investissement locatif est qu’il peut se faire à crédit. Tu peux investir plus tôt et avec des sommes plus importantes que si tu devais économiser avant d’investir.

Avantage n°3 de l’investissement locatif : vaincre le marché

Voici les trois avantages à faire de l'investissement locatifJe vais encore reprendre l’exemple de la Bourse pour comparer le second avantage d’investir dans le locatif à mes yeux. Quand tu achètes une action, tu l’achètes au même prix que tous les acheteurs (qui investissent à la même heure que toi). Idem, quand tu revends la même action, le prix est fixé par le marché. Bien entendu, il existe de nombreuses personnes qui s’enrichissent avec ce levier. Ces investisseurs savent quand acheter des actions en bourse au plus bas et revendre au bon moment, en réalisent une plus value au passage. Bravo à eux !

Dans l’investissement locatif immobilier, tu as un avantage supplémentaire par rapport à la Bourse. Le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier n’est pas fixé par un cours, mais il est fixé d’un commun accord entre l’acheteur et le vendeur. Dans un achat ou dans une vente, il y a souvent une marge de négociation. Il est possible d’acheter un bien immobilier en décalage avec son prix de marché. Cela est impossible en Bourse ! Voici un exemple : Deux acheteurs peuvent investir dans deux appartements situés dans le même quartier, avec les mêmes caractéristiques pour un prix totalement différent.

L’aspect numérique de cet avantage

Un avantage de l’investissement locatif immobilier est de profiter de ces écarts de prix. Tu peux tout à fait acheter à un prix plus bas que la valeur réelle. De la même façon, tu peux revendre à un prix plus élevé que la valeur du marché.

Un autre avantage de l’investissement locatif : vaincre les rentabilités moyennes. Imagine que l’immobilier en France connaît une croissance de 1 %. 1% n’est qu’une moyenne, il y a des régions qui seront en baisse (-3%) et des régions qui seront en hausse (+5%). Si tu veux avoir des performances plus fortes que le marché moyen, alors il suffit d’investir dans les endroits où il y a une demande plus forte, donc là où les prix augmentent plus vite ! C’est simple non ?

Deuxième point : la rentabilité moyenne dans l’immobilier classique est d’environ 4 %. Là encore, c’est une moyenne. L’investissement dans les parkings lui tourne autour de 7%-8% brut. Tu obtiendras davantage des rendements supérieurs à l’investissement locatif classique.

Pour résumer, les avantages de l’investissement locatif immobilier sont les suivants :

  1. un concept simple basé sur un actif tangible
  2. la possibilité d’investir plus d’argent et plus tôt grâce au crédit
  3. l’achat et la vente ne se font pas toujours au prix du marché
  4. obtenir des performances plus fortes que la moyenne

Et toi, vois-tu d’autres avantages à l’investissement immobilier locatif ?

 

 

2 Comments

  • yanoudomino

    Reply Reply 1 novembre 2014

    Bonjour
    oui je vois des avantages à l’investissement locatif. Moi j’investis plutôt dans le saisonnier mais il y a beaucoup de similitudes. La rentabilité est bonne et plus rapide que pour d’autres investissements. Il faut avoir un esprit positif!
    Yanoudomino

    • Julien

      Reply Reply 3 novembre 2014

      Bonjour,

      oui, je suis d’accord avec toi, les rendements sont aussi corrects dans la location saisonnière. Mais attention car c’est très chronophage et la loi ALUR a changé les règles du jeu !

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