La formation SCI m’a occupé ces deux derniers mois (2/2)

Le début de l’article est ici.

L’investissement immobilier continue

Le mois de septembre est traditionnellement le mois où mes garages se remplissent. Après les départs du printemps, il est temps de les remplir à nouveau pour l’hiver.

L’an dernier, l’ensemble des garages était occupé, mais quelques-uns étaient occupés à titre gratuit par des mauvais payeurs. Cette année, mes 50 garages sont tous occupés ET génèrent un revenu. Cela fait 2 ans et 7 mois que j’ai réalisé cet achat. Je touche du bois que cela continue !

En septembre, j’ai procédé au bétonnage express de 2 garages supplémentaires. Un locataire qui vit à l’étranger 90 % de l’année était disponible pour le bétonnage. J’arrive donc à 30 garages bétonnés sur 50. Tu sais sans doute que je loue 20 % plus cher ces garages.

Voilà pourquoi le mois d’octobre sera le meilleur mois de chiffre d’affaire jamais atteint :

  • le nombre de garages bétonnés générant des loyers élevés est au plus haut et
  • tous les locataires en place paient les loyers.

Concernant mon lot de 23 garages, il est quasiment plein aujourd’hui. Les locations se sont enchaînées en juillet et en août au point de laisser juste trois ou quatre garages libres. Cet été, je louais un garage 40 € par mois.

Comme les garages se sont remplis (trop) vite, le prix de location est passé à 43 € à partir du mois de septembre. Ces garages se louent très bien et ils seront pleins d’ici quelques semaines.

Calcul du rendement après 6 mois de location

Le niveau de rendement est excellent. Chaque garage m’a coûté 2100 € frais de notaire compris. J’ai ajouté 300 € de travaux pour le béton. Au final, un garage propre coûte 2400 €.

Si le garage est loué 40 € par mois, alors le rendement est de 40 € x 12 mois / 2400 € = 20 %. Les derniers garages loués ont un rendement meilleur : 43 € x 12 / 2400 € = 21,5 %.

La moitié des 23 garages était louée lors de mon achat. Le loyer moyen est de 28 € pour les anciens locataires. Le rendement est moins bon : 28 € x 12 / 2400 € = 14 %.

Je suis très content de ce troisième investissement dans les garages. Je suis désormais propriétaire de 73 garages dont le rendement brut moyen avoisine les 15 %.

Mon objectif n’est pas de m’arrêter en si bon chemin. Idéalement, j’aimerais posséder une centaine de garages dès que possible. C’est pour cette raison que je continue mes recherches. Je visite un lot toutes les deux semaines en moyenne. J’ai même fait une offre pour un lot de garages vendredi. Mes critères de choix sont plutôt restrictifs, donc je n’achète pas souvent.

Pour faire suite à mon nouvel investissement, le compromis a été signé lundi dernier. Je signe le prêt ce mercredi. Je pense avoir enfin trouvé un partenaire bancaire fiable. C’est la première banque qui accepte deux financements à 110 % d’affilié en un an, malgré mon dossier compliqué.

Début du module 3 de la formation SCI

Face à cette montagne de travail que représente cette formation sur les SCI, je me sens comme Mark Watney.

C’est le héros du roman best seller The Martian « seul sur Mars ». Ce roman a été adapté pour le cinéma. Le film vient de sortir sur les écrans. La coïncidence voulait que je lise ce roman le soir après ma journée de travail.

Mark Watney est un astronaute que son équipe a laissé seul sur Mars. Les conditions de survie sont loin d’être idéales. Il ne peut pas communiquer avec la NASA, qui le croit mort. Ses réserves de nourriture sont insuffisantes et personne ne viendra sur Mars avant 4 ans. Je te passe les autres problèmes qu’il rencontre. Le roman est très agréable à lire soit dit en passant.

Il décompose les problèmes et les organise en fonction de la priorité : sa survie. Pour la création de la formation sur les SCI, c’est exactement la même chose. Je fonctionne comme l’astronaute : un petit problème à la fois.

Dans la vie, cette approche est magique. Travailler sur un petit problème isolé est facile. On se pose une question et on y répond. Chaque réponse est une victoire dans la résolution d’un problème plus grand.

Le cycle continue jusqu’à extinction des petits problèmes. Je viens de finir un gros problème, avec plein de petits problèmes à résoudre : comment rédiger des statuts de SCI et faire des montages adaptés à ses objectifs ?

Comme Mark Watney, j’ai la chance d’avoir une équipe avec moi. Comme lui, je ne peux pas communiquer tout le temps avec elle. Mais avoir un groupe de lecteurs avec moi pour créer cette formation est un énorme avantage ! Je voudrais remercier publiquement les 15 membres du groupe qui m’accompagnent dans la création de cette formation.

Il faut faire pour apprendre

Je leur ai proposé une nouvelle pédagogie. Plutôt que de rester dans la théorie, le groupe met la main à la pâte et fait marcher ses neurones !

A chaque nouveau chapitre, je présente un point précis sur les sociétés civiles immobilières, par exemple le pouvoir du gérant. La vidéo d’explication dure 10 minutes. A la fin de la vidéo, il y a un cas concret et les élèves doivent résoudre ce cas. La réponse, ou le début de la réponse, sont dans la vidéo. Mais il m’arrive de leur tendre quelques pièges pour qu’ils retiennent des points marquants sur les SCI.

Ah oui, j’oublie de dire que sans réponse au cas concret, l’élève reste bloqué. Afin de discuter de cette pédagogie, du contenu et de la qualité de la formation, j’ai organisé une vidéoconférence fin septembre.

J’ai ainsi recueilli les impressions du groupe. Le premier module est un succès. Le nouveau mode pédagogique est validé. Il y a bien sûr quelques bugs informatiques dont je ne m’étais pas aperçu. Et plus important encore, il y a des questions auxquelles je n’ai pas répondu !

C’est toute la beauté et le bonheur de travailler en petit groupe ! La formation évolue avec lui. J’ajoute de nouveaux chapitres pour répondre à ses questions.

J’ai livré le module 2 au complet il y a 10 jours. Enfin, je sais qu’il ne sera vraiment complet qu’après les échanges avec le groupe ;-).

Le premier module sur les bases de la SCI était plutôt simple à créer. Le sujet du module 2 est bien plus complexe. On parle de montages de SCI et de rédiger les statuts.

La pédagogie par l’exemple est importante. J’ai pris des exemples concrets de famille avec un soucis à régler ou un projet à mettre en œuvre. Untel est marié, il veut transmettre son patrimoine à ses enfants en diminuant les impôts sur la transmission. Un autre vit en concubinage, il veut protéger son concubin et lui laisser la résidence principale en cas de décès.

Tous ces exemples aident le groupe à rédiger les statuts de leur prochaine SCI.

Dernier gros problème : comment transmettre mes idées et mes connaissances sur la fiscalité des SCI ?

Et toi, as-tu des questions sur les SCI ?


10 Comments

  • Guillaume

    Reply Reply 29 septembre 2016

    Bonjour
    Autant je vois l’avantage fiscal à emprunter autant je n’en vois pas à acheter via une SCI ?
    Saut en cas de transmission. Mais je n’en suis pas la !

    • Julien

      Reply Reply 16 octobre 2016

      Bonjour,

      il y a le cas de la transmission mais dans le cadre de montages spécifiques, les gains sont bien réels.

  • Cette formation m’aidera à coup sur à créer ma future SCI. Je connais le sérieux de Julien, je souhaite vraiment m’y inscrire!

    Yves Le Morellec mesmentors.fr

  • laurent

    Reply Reply 29 octobre 2015

    Bonjour, j’ai une simple question concernant la SCI,

    à partir de combien de bien, peut on dire que c’est intéressant fiscalement ?

    Aujourd’hui je possède un appartement qui est en location, et si je pars sur un autre bien type studio loué ou parking(s), est-ce interessant ?

    • Julien

      Reply Reply 3 novembre 2015

      Bonjour Laurent,

      la réponse à ta question n’est jamais simple. Il y a trop d’éléments à prendre en compte : ta famille, tes projets, tes revenus, ton patrimoine…

  • Sidhoum

    Reply Reply 26 octobre 2015

    Bonsoir julien.
    Je te lis depuis le debut et t’encourage dans ta tache. Je suis aussi proprietaire de 55 garages constitués en plusieurs annee. J’aimerai poursuivre mes investissements mais les financements sont difficiles a trouver. Je suis donc surpris qu’une banque te prette a 110% sur deux projets en moins d’un an!! Il faut absolument que tu partages avec tes lecteurs ce tuyau! Quelle est cette banque magnifique?? ;-))

    • Julien

      Reply Reply 3 novembre 2015

      Bonjour,

      je ne vais pas faire de publicité pour cette banque, mais je pourrais volontiers faire des louanges à ma conseillère.

      Tu peux me poser tes questions par email si tu veux. Ce serait peut-être un bon thème pour une formation ?

  • Bonjour Julien,

    Plus de 20%, c’est un super rendement !

    Ton prochain investissement que tu as signé est au même niveau de rendement ?

    A Bientôt

    Romaric

    http://www.sortir-du-rsa.fr

    • Julien

      Reply Reply 3 novembre 2015

      Salut Romaric,

      non, on est bien en dessous car ce ne sont pas des garages ! Mais c’est un produit intéressant pour mon patrimoine.

  • dinaaa

    Reply Reply 26 octobre 2015

    C’est très intéressante!!!!

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