Johann investit dans plusieurs boxes à Evry

Johann investisseur dans les garages en région parisienne

Je m’appelle Johann. Je suis traffic manager dans la vie pour un site e-commerce. Le web c’est une passion depuis 2012 je baigne dedans. C’est tout naturellement que j’ai créé plusieurs sites que ce soient des blogs ou des sites e-commerce. Le plus récent est celui-ci : Gerer-mon-budget.fr, et je suis en train de créer un site e-commerce mais je n’en dit pas plus ^^.

Je suis fasciné par l’investissement, l’entrepreneuriat. Je suis donc toujours à la recherche d’investissement. Et un beau jour je suis tombé sur ton blog. Je crois que j’ai lu quasiment tous les articles de ton blog (non non ce n’est pas une blague) j’ai fini par prendre “renta garage 2” dans un premier temps puis “ Réussir son investissement dans les parkings” et me voilà totalement armé pour investir dans les parkings.

Pourquoi investir dans les boxes ?

Car je trouve que c’est à la portée de tous au niveau financier. J’ai un appartement qui est loué, j’ai voulu acheter un deuxième appartement qui avait un meilleur rendement que le premier. J’ai eu un refus des banques, ça m’a un peu découragé et je me suis donc dit : « je vais investir dans les parkings car l’investissement est moins important ».

De plus, je me disais que pour les box et parking il n’y a pas du tout d’entretien on est donc plus tranquille, les mensualités sont moins importantes qu’un appartement, moins de risque d’impayé, et répartition du risque avec plusieurs locataires si on prend plusieurs boxs. Je me suis donc mis à la recherche d’un investissement rentable.

Investir dans un box n’est pas un long fleuve tranquille

Je vais vous présenter mes recherches suivez bien ce n’est pas de tout repos:

J’ai mis des alertes sur leboncoin et se loger sur les parkings mise en vente dans mon secteur. J’étais averti quasiment en temps réel des nouvelles annonces, je pouvais être réactif.

Je suis tombé sur quatre places de parkings extérieures à vendre au prix de 8000€, sur les 4 une était louée à 30€. J’ai donc agi vite, j’ai essayé de négocier mais en faisant mes chiffres je me disais que si je louais tout ça serait très rentable même au prix indiqué.

J’ai acheté les quatre parkings en extérieur mais avec le recul je pense que c’était une erreur, car la demande certes était avérée mais c’est une copropriété en difficulté, et je pouvais tomber sur de mauvais payeur, de plus les places sont en extérieurs.

L’erreur a été réparée car la copro était endettée et en procédure de sauvegarde. J’ai pu casser la vente grâce au notaire (du vendeur) qui m’a dit que je pouvais annuler la vente car je n’ai pas eu connaissance de tous les éléments le jour de la signature.

J’ai encore regardé hier et l’annonce pour les places de parking vendues initialement à 8000€ est toujours en vente à… 6000€ 6 mois après alors que l’agent immobilier m’a assuré qu’il avait pleins d’acheteurs et qu’il n’aurait pas de mal à vendre.

Acheter un second box avec la vente annulée

En amont j’ai acheté aussi à côté un box double à 7300€ (estimé à 10 000€). Le propriétaire décédé possédait la quasi totalité du silo (plus de 70 box + place de parking) et ses filles ne voulant pas s’en occuper et accumulant les dettes ont bradé les boxes.

Suite à la vente que j’ai annulée, j’ai pu financer un second box simple à 6300€ (estimé à 8000€). La notaire, ayant beaucoup de retard dans le traitement des dossiers, a pu intégrer ce deuxième box dans le compromis qu’elle a daté à la signature du premier.

Par la suite j’ai pu négocier un troisième box à 5000€. Ayant vu que j’avais l’épargne nécessaire, je me suis dit qu’il serait dommage de m’en priver ( les vendeuses ont été sympas avec moi et m’ont même offert une place de parking). La notaire a pu inclure ce troisième box car elle n’avait pas déposé le dossier à la mairie pour faire jouer le droit de préemption.

2 mois après la signature du compromis que j’ai signé le 1er Avril ( ce n’est pas un poisson ^^), j’ai mis une annonce en ligne qui est restée jusqu’à la signature de la vente définitive le 31 Août 2017, j’ai pu accumuler plus de 30 “prospects” intéressés par les boxes. Ainsi, il a été facile de louer mes box rapidement.

Je me suis donc retrouvé propriétaire de 3 box loués en un week-end: 80€, 80€, 100€ soit 260€.

Le financement d’un investissement box

Par contre, j’ai “très mal acheté” les boxes avec deux prêts conso. C’est une erreur car les consos ont de grosses mensualités mais je suis en train de faire racheter mes prêts et de réduire mes mensualités. C’est en cours donc je ne peux vous en parler pour l’instant. J’ai pourtant essayé d’obtenir un prêt immobilier pour mes investissements mais en vain.

J’ai même utilisé renta garage 2 et j’ai imprimé la 1er page qui présente l’investissement. Lors des rendez-vous en banque ça faisait son petit effet, les banquiers étaient impressionnés du sérieux de mon dossier et de mon projet.

Lorsque mon entourage a vu que “ça marchait” car dans mon entourage on me prend un peu comme un ovni, ma compagne était à deux doigts d’investir. La sœur de ma compagne a investi dans 3 boxes et le copain de la sœur de ma copine (vous suivez ? :)) en a pris 4. J’ai parlé à un membre d’un groupe facebook d’investisseur qui lui en a carrément pris 8.

Résultats en quatre mois de commercialisation des boxes, sur 70 box il n’en reste plus que 4-5, je me dis que je ne suis pas le seul à avoir flairé la bonne affaire.

Mon conseil pour investir dans un box

Par contre si j’ai un conseil, acheter des boxes en gros est plus rentable car sur un, deux boxes, voir trois, les frais de notaire sont très élevés et de plus avoir un prêt immobilier sur de petit montant est très compliqué. Le prêt immobilier est plus intéressant car il peut être étendu sur plus d’années que le conso, ce qui abaisse les mensualités et augmente donc le cashflow. Car ne l’oublions pas la location de parking c’est de la location nue et donc il y a très peu d’avantage fiscal, les impôts peuvent vite plomber la rentabilité.

Un exemple: j’ai acheté 3 boxes avec des mensualités (avant renégociation et rachat de crédit) de 200€ pour 260€ de loyer. Mon ami qui a acheté huit boxes a un prêt immobilier et une traite de 240 €. S’il loue les huit, il va gagner 700€, donc un investissement encore plus rentable.

Résultat je vais devoir mettre un peu d’épargne pour abaisser les mensualités et être rentable après impôt mais j’ai agi vite car je ne voulais pas laisser passer des boxes à ce prix-là et je ne pouvais pas en prendre plus par rapport à ma situation du moment en CDD.

Donc conseil numéro 1: Achetez un gros plutôt que par lot

Conseil numéro 2: pour que les boxes soient rentables après impôts il faut que les mensualités soient les plus basses possibles, donc n’hésitez pas à négocier.

Achat du box 1: 7400€
Achat du box 2: 6300€
Achat du box 3: 5000€
Place de parking offerte: 0€

Coût de l’acquisition total: 18 700€

Calcul de rentabilité brut de mon investissement:

[(loyer:260€x12 mois) 18 700 acquisition] x100= 16,7%

J’espère que cette interview va vous aider à passer à l’acte et merci à toi Julien car sans toi je n’aurais pas été aussi bien armé pour faire cet investissement.

 

Je remercie Johann d’avoir pris le temps de partager son expérience avec toi. Pour rappel, tu peux visiter son blog en cliquant ici : Gerer-mon-budget.fr

As-tu une question pour Johann ?

4 Comments

  • Francois

    Reply Reply 20 décembre 2017

    Mais une rentabilité se calcul en prenant en compte les frais de notaire.
    Et la rentabilité brut est sans intérêt…seule la rentabilité net est intéressante :

    Rentabilité net = (Loyer – Charge – Taxe fonciere) / (prix achat + frais notaire)

    C’est la seule utile, celle qui permettra de comparer des placements différents….a quoi sert une belle renta brute, si on paie des charges monstres….où un ticket d’entrée avec des frais de notaire trop élevé.

    • Julien

      Reply Reply 30 janvier 2018

      Bonjour,

      je partage ton avis. Je me base aussi sur la renta net qui est le juge de paix.

  • JOhann

    Reply Reply 19 décembre 2017

    Je te remercie Yves,

    Les frais de notaire était des 2500€, j’aurais pu faire mieux niveau rentabilité Evra cash-flow si j’avais Acheté plus de lot.

    Moi Ce que je fais quand je veux investir je me créé des alertes sur les sites Leboncoin et SeLoger avec mes critères je suis sûr que dès lors qu’en je rzcois une notification il s’agit d’une bien affaire potentielle.

    Bonne soirée à toi

  • Yves mesmentors.fr

    Reply Reply 15 décembre 2017

    Bonjour Johann, là tu as fait très fort car une telle rentabilité sur quelque chose de plutôt classique en région parisienne c’est du jamais vu ! (moi qui me vante avec mes studettes qui font un ridicule 10% brut). Peux-tu nous dire à combien se sont élevés les frais de notaires ?

    Merci Yves mesmentors.fr

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