Mes investissements et mon blog : Novembre 2012

Le mois de novembre restera un très bon cru. Deux événements importants se sont produits la même semaine :

Je ne sais pas pourquoi, mais j’ai dû gérer les deux projets de face dans la même semaine. Le 26 novembre à 10 h, le livre était fin prêt et le premier lecteur l’a acheté 30 minutes plus tard. Je te laisse imaginer ma joie !

Le même jour, à 10 h 30, je téléphone à l’agence immobilière. Une annonce a retenue mon attention et les informations que je récolte au téléphone sont très encourageantes. A 11h, je rappelle l’agence pour lui annoncer que je me déplace le lendemain pour visiter, à condition d’être le premier. J’ai signé la promesse d’achat immédiatement après la visite.

Bilan du blog

Les lecteurs sont de plus en plus nombreux à visiter ParkingGarage.fr. En novembre, 25000 visiteurs uniques, soit 830 personnes par jour, sont venues à la recherche de réponses à leurs questions.

J’ai été surpris du pic du lundi 19 et du mardi 20 où 3400 personnes sont venues, principalement parce qu’elles venaient de recevoir la taxe d’habitation.

Le trafic vient à 85 % des moteurs de recherche et 5 % de sites référents. 10 % des visiteurs connaissent maintenant l’adresse du site par cœur ! C’est un vrai signe de reconnaissance pour mon travail.

La sortie de Réussir son investissement dans les parkings

J’ai passé cinq mois à écrire ce livre. Il s’agit d’une expérience unique car écrire un livre était quelque chose d’inconnu. Mon ressenti par rapport à ce challenge :

  • C’est beaucoup plus long que je l’imaginais.
  • Ecrire est vraiment un plaisir pour moi.
  • Je suis content d’être allé au bout de ce projet.
  • Je n’ai pas su m’entourer des bons designers pour m’aider dans la mise en page du livre.
  • Je suis très fier du résultat.

Je tiens aussi à remercier les 18 lecteurs qui a acheté ce livre en novembre. Merci à vous de me faire confiance au point de vous procurer ma méthode d’investissement dans les parkings et les garages.

Les premiers retours de ces lecteurs sont positifs. Soyons clairs, j’ai beau être fier et content de mon travail, le livre n’a de valeur qu’aux yeux des lecteurs ! Sans lecteurs, à quoi peut bien servir un livre ?

Mon dernier investissement dans les garages

Je n’ai pas beaucoup partagé mes objectifs d’investissement sur le blog. Certains savent que je continue à chercher de bonnes affaires. J’ai d’ailleurs exprimé mes demi-regrets pour mon offre d’achat qui a été refusée pour 10 parking garages à vendre.

Je suis déjà propriétaire de quatre garages à St Etienne. Ce petit investissement de 11000 € me rapporte environ 120 € par mois. Mon ambition n’est pas de m’arrêter là. Je suis convaincu de la valeur de ce type d’investissement. Je prêche pour ma paroisse chaque jour via ce blog, mais aussi dans ma vie privée. Je ne tiens pas un double discours.

Pour cette raison, j’ai signé une promesse d’achat pour ces garages le 27 novembre 2012. J’ai trouvé un lot de 50 garages pour 90000 € frais de notaire et d’agence inclus. La rentabilité brute telle qu’elle est aujourd’hui tourne autour de 15 %.

Ces garages ne sont pas à St Etienne. Ils sont situés à 650 km de mon domicile. Ce lot a retenu mon attention pour deux points :

  • sa très bonne rentabilité
  • la proximité de chez mes parents.

J’ai l’occasion de passer deux ou trois semaines par an en Normandie et les garages sont une excuse de plus pour voir ma famille plus souvent. Ils pourront aussi me rendre quelques services si je ne suis pas sur place.

La gestion locative de 50 garages va être un gros challenge pour moi et j’ai hâte de voir comment je vais faire tourner cette batterie.

Et toi, que penses-tu de cet investissement ? Penses-tu que la distance sera un problème pour rentabiliser mon projet ?

 

36 Comments

  • Jerome

    Reply Reply 26 avril 2013

    Bonjour Julien

    Les caractéristiques techniques de tes garages normands telles que la toiture qui a l’air d’être en fibro ciment (amiante) ou les portes à lames métalliques à la place de portes battantes ou sectionnelles sont-elles des arguments valables pour négocier le prix? Bonne journée

    • Julien

      Reply Reply 3 mai 2013

      Bonjour Jérôme,

      tout est négociable ! En fait, je n’ai pas négocié le prix car déjà au plus bas (1800 € le garage FNI).
      Je n’ai aucun soucis avec les portes, je les trouve même plus solides que les récentes.
      Pour l’amiante, j’ai acheté en connaissance de cause…
      Julien

  • Sylvain

    Reply Reply 5 février 2013

    Quelle est ta stratégie concernant la durée de l’emprunt:
    Le plus court possible, en gardant l’autofinancement, pour terminer le pret au plus vite?
    ou plutot long afin de dégager un cashflow mensuel le plus important possible?
    Sylvain

    • Julien

      Reply Reply 5 février 2013

      Je vais contracter un emprunt de 50 % de l’investissement sur 15 ans.
      Le but est d’avoir un autofinancement avec un excédent de 400 € net de charges et d’impôts chaque moi.
      Julien

  • Sylvain

    Reply Reply 5 février 2013

    Bonjour Julien

    Etant donné que ce n’est pas ton premier investissement, quelle a été la réaction de la banque à ton nouveau projet?
    Est tu propriétaire de ta résidence principale, et si non pense tu que tes emprunts actuels peuvent te bloquer ou au contraire t’aider?

    Sylvain

    • Julien

      Reply Reply 5 février 2013

      Salut Sylvain,

      Les banques où je suis client ont refusée de me prêter. C’est une autre banque qui me prête, mais avec difficulté.
      Je ne suis pas propriétaire de ma RP et cet emprunt me permet de garder assez de cash pour financer un autre investissement, éventuellement sans recours à l’emprunt.

      Au final, je crois que cet emprunt sera plutôt positif !

      Julien

  • Citizen

    Reply Reply 31 janvier 2013

    Salut Julien,

    Pour moi, gérer a’ distance une location de 50 garages c’est prendre beaucoup de risques au niveau de la rentabilité.
    Y a qu’en étant sur place que l’on peut gerer a’ moindre frais un ensemble aussi vaste (ou meme plus petit d’ailleurs).
    Maintenant que l’achat est fait, il me semble que seule une agence pourra faire le boulot correctement.
    Mais le probleme c’est que ca va engendrer des frais de gestion supplementaires (que ce soit pour la gestion comme pour les réparations eventuelles qui couteront un maximumn, car l’agence fera appel a’ des artisants… alors que si on est sur place on peut soit le faire soit meme soit faire appel aux artisans les plus competitifs… et ne pas etre tributaire de l’artisan qui est « de meche » avec l’agence).
    Toute autre solution, pour une gestion a’ distance, peut se reveler « aléatoire » avec le temps.
    Le locataire qui fait la gestion en echange du loyer gratuit, risque de se lasser avec le temps.
    Pareil pour la famille, ils rendront un service de temps en temps… mais la’ on parle de 50 garages… c’est a’ dire une dizaine de changement de locataires par an… presque 1 par mois.

    J’avoue que pour moi la distance est primordiale… a’ tel point que tous mes 7 garages ne se trouvent pas a’ plus de 20 minutes de chez moi.
    Ainsi, j’ai pu faire tous les travaux moi meme et je me déplace pour les visites sans soucis (en moyenne, 1 fois sur 5, le potentiel locataire ne se presente meme pas, et ce sans prévenir: mais ce n’est pas grave, car au pire, ca ne coute que 40 minutes de mon temps).

    Derniere anegddote, un locataire, qui avait un decalage permanent de 4 mois de retard, a fini par régularisé sa situation, suite de ma visite impromptue (mais cordiale) chez lui.
    Je ne ferais pas 650 km pour recuperer 4 loyers… (ni meme plus de 50 km).

    Sans parler du faite que si tu tombes sur des locataires, a’ la moralité « legere », le fait de voir que le « proprio » habite loin (adresse sur le contrat de location), risque de les conforté dans l’idée que le paiement des loyers devient « optionnel » 😉

    Bon j’espere me tromper sur le facteur proximité, et que tes 50 garages se loueront tranquillement.

    Tiens nous au courant, car j’espere franchement me tromper: ca ouvrirait alors mon champ de recherche.

    • Julien

      Reply Reply 31 janvier 2013

      Bonjour,

      eh oui, voilà des doutes que je partage, mais je n’ai pas de contraintes spatiales.

      Je peux travailler aussi bien chez mes parents qu’à Saint Etienne.

      Je ferais donc en sorte d’y passer environ un mois sur place par an reparti sur 5 séjours minimum.

      Bien entendu, quelques articles y seront consacré.

      Julien

  • Marie

    Reply Reply 29 janvier 2013

    Julien,
    comme beaucoup, je suis tes investissements avec attention et une question s’impose à moi: n’es-tu pas tenté par l’investissement dans l’immobilier plus classique style: « achat-rénovation-revente », en vue de réaliser un bénéfice rapide?
    Marie

    • Julien

      Reply Reply 29 janvier 2013

      Bonjour Marie,

      tu es la première à me poser la question…
      Non, je n’envisage pas cette option pour le moment. Je trouve cela compliqué et plus risqué.
      Peut-être plus tard, qui sait ?

      Julien

  • Max

    Reply Reply 19 janvier 2013

    Salut julien,

    Des nouvelles de tes garages ? As tu réussi à obtenir ton financement ? Je suis moi même en demande de financement actuellement et j’ai eu une bonne offre auprés de la SG.

    A bientot
    Max

    • Julien

      Reply Reply 21 janvier 2013

      Bonjour Max,

      je viens d’obtenir un financement. Cela n’a pas été facile, je ferais un article dessus pour expliquer toute l’histoire.

      Peux-tu m’envoyer le détail de l’offre de SG par mail stp ?

      Julien

      • Max

        Reply Reply 23 janvier 2013

        Salut Julien,

        Oui je pense qu’il est bon aussi de partager les bonnes infos pour le financement…etc…

        Je peux mettre le détail ici en gros 42000 euros empruntés pour un achat de 65 000 euros sur 10 ans, taux à 2,75 % et assurance en délégation à 0,1 %. Par contre petit souci concernant la caution il faut apparemment une hypothéque je dois me renseigner auprés du notaire…

        Max

  • CGP

    Reply Reply 15 janvier 2013

    C’est bien d’avoir des initiatives et d’essayer de trouver des sources de revenus supplémentaires.

    Mon avis: Si vous n’avez pas investit en priorité dans un PEA avant d’acheter des boxs de garage pour moi vous avez fais une erreur majeure.

    Rien ne remplacera l’attractivité d’un PEA et les perforamnces sur certains actifs……….et aucun pb de gestion pas de mauvais payeur pas de distance etc…….

    • Guillaume

      Reply Reply 15 janvier 2013

      Heu…d’accord CGP mais tu fais comment pour investir dans un PEA sans argent?
      Acheter de l’immobilier à crédit sans apport perso c’est possible pour acheter des actions logées dans un PEA, il faut avoir du cash ! Trouve moi un banquier suicidaire qui serait d’accord alors…
      Énorme ton conseil !!!

  • Bonjour Julien,
    Super tes chiffres de mieux en mieux ;-).
    Je suis content que tu ais trouvé chaussure à ton pied 😉 et j’ai hâte que tu nous précises tes idées.
    A bientôt.

    • Julien

      Reply Reply 24 décembre 2012

      SAlut Olivier,

      tout roule comme sur des roulettes. J’espère que cela va continuer ainsi.

      A bientôt

  • jean-pierre

    Reply Reply 21 décembre 2012

    Bonjour Julien,
    moi aussi je suis intéressé par ton idée pour louer à distance, dis m’en plus dès que possible.

    bonne fêtes !!!!

    • Julien

      Reply Reply 21 décembre 2012

      Bonjour,

      pour le moment, je n’ai que des suppositions.
      J’en saurais plus après la vente.

  • regnier

    Reply Reply 20 décembre 2012

    bonjour à tous !
    je suis le blog de Julien depuis un moment . Une question me taraude depuis un moment : l’achat d’un lot de parkings situé relativement loin semble être un obstacle au vu des commentaires ; une agence de location ne serait elle pas la solution ? ( en sachant qu ‘en cas de défection d’un locataire, c’est l’agence qui se substitue à ce dernier pour le paiement ).
    En ce qui me concerne, je vis à Paris et serais intéressé pour investir en province ( pour des raisons de cout , bien évidemment)
    merci d’avance pour vos retours
    Regnier

    • Julien

      Reply Reply 21 décembre 2012

      Je laisse les autres lecteurs exposé leur point de vue…

      Julien

  • Guillaume

    Reply Reply 17 décembre 2012

    Pas mal la rentabilité 🙂 Ils sont loués combien tes garages?
    Si je peux me permettre, voici ce que je ferais dans l’ordre des priorités.
    -trouver une personne de confiance et pas trop idiote 🙂 sur place pour faire les visites et entrées/sorties. Une agence te sera inutile et je vois pas comment ça peut être rentable pour une agence de gérer un loyer de 30 Euros. Je vois bien un locataire équipé d’internet (pour que tu lui envoie par mail les baux remplis) qui te rendrait service en échange de la gratuité sur son garage…
    -relouer les 4 lots vacants
    -essayer en douceur de sortir les mauvais payeurs mais en douceur et discrètement ! Inutile de donner l’idée aux autres de ne pas payer leur loyer ! 10% de mauvais payeur c’est déjà beaucoup !
    Moi aussi j’aimerais savoir comment tu vas gérer 50 locataires à distance ! Ton gros avantage c’est que tu es jeune et enthousiaste, çà aide pour relativiser !
    Encore bravo !
    ps: tu connais donc un banquier qui prête 90000 Euros a un jeune auto- entrepreneur en démarrage ? faut que tu nous le présente celui-là ! 🙂

    • Julien

      Reply Reply 18 décembre 2012

      SALut Guillaume,

      tu as les grandes lignes du plan d’action.
      Je suis assez confiant pour la gestion mais c’est dans ma nature.
      Tu seras informé de la suite !

      Julien

  • DRAI

    Reply Reply 17 décembre 2012

    Bonsoir Julien,

    Bravo tout dabord de ta réactivité au sujet de cette offre.
    Elle sera à mon sens également positive dans l’hypothèse ou tu ne signais pas dans la mesure ou elle t’autas obligée de réflechir à tout ce que tu dois mettre en place pour acquerir cette offre..Comment gerer tout les inconvénient de cette investissement. ton éducation d’investissement évolue forcément.
    Si on regarde l’hypothèse ou tu investis dans cette affaire alors elle aura été enrichissante aussi sur le plan financier..:)

    J’aimerais dailleurs ton point de vue sur une affaire que je devrais surement signer.

    Place de parking a LYON
    – 5200e Prix d’affiche négociée à 4500e
    – 5e de charges mensuelles (60e/an)
    – 41e de taxe foncière.
    Louée actuellement 40e/mois.

    Je pense pouvoir la louer 45e voire 50e par la suite.

    Très cordialement

    Jonathan

    • Julien

      Reply Reply 17 décembre 2012

      Bonjour Jonathan,

      A ta place, je l’achèterai !
      Pour un premier investissement, cela me paraît une bonne opportunité et tu vas pouvoir acheter plus gros la prochaine fois !

      Julien

  • fafa25

    Reply Reply 16 décembre 2012

    bonjour à tous
    tout d’abord félicitation pour ton dernier achat.
    Un petit conseil est ce que cette offre est intéressante ou pas?

    • Julien

      Reply Reply 17 décembre 2012

      Bonjour,

      d’après les informations que j’ai eu au téléphone, c’est bof.
      Il faut voir sur place et avoir tout le détail.

      Tiens moi au courant

      Julien

  • Francois d'Objectif Tune

    Reply Reply 14 décembre 2012

    Salut Julien,
    Sympa la « petite » opération sur le lot de garages ! J’espère que tu t’en sortiras pour la gestion… Car c’est vrai que pour le coup ça fait un peu loin.
    Côté financement tu as déjà avancé ?

    • Julien

      Reply Reply 15 décembre 2012

      SAlut François,

      Ce lot n’aurait pas été si proche de chez mes parents, je ne l’aurai pas acheté. Ou alors, juste pour un achat revente.
      Côté financement, j’ai deux propositions de prêt mais elles ne sont pas terribles.
      As-tu une piste pour moi ?

      Julien

      • Max

        Reply Reply 15 décembre 2012

        Alors je te souhaite bon courage ! Si ca ne te dérange pas j’aimerais bien connaitre ta solution pour la gestion à distance car il y a 6 mois j’avais hésité à acheter deux lots de 70 garages justement à cause de la distance et du temps qu’il faudrait pour gérer les deux lots. En MP bien sur si tu ne veux pas dévoiler sur le blog….

        Pour le financement je suis moi même en train de demander un financement pour 8 places en région parisienne donc je suis preneur aussi des bons tuyaux…

        Max

  • marcel

    Reply Reply 14 décembre 2012

    Bonjour, 90 000 divisé par 50 cela fait le garage à 1 800 euros. Alors là chapeau l’ami, 1 800 euros le garage je n’ai jamais vu ça !!! Félicitation pour cette achat, la rentabilité est bien plus supérieur à 15% même en les louant 50 euros par moi, pièce.
    Cordialement

    • Julien

      Reply Reply 14 décembre 2012

      Bonjour Marcel,

      Attention, les garages sont une petite ville de campagne (10000 habitants).
      Les louer à 50 € n’est pas envisageable.

      Julien

  • max

    Reply Reply 14 décembre 2012

    Bonjour,

    Je suis avec attention tes investissements et ton blog depuis plusieurs mois. J’ai moi même fait de l’investissement dans les parkings / boxs en région parisienne et continue à en faire. Je trouve que ton investissement est intéréssant au niveau du rapport locatif mais trés risqué car tu n’es pas sur place. La gestion locative confié à une agence ou à distance est source d’ennui la plupart du temps…de plus 50 locataires à gérer à 650 km de chez toi ne te permet pas d’être réactif en cas de problème. Néanmois le rapport locatif étant intéréssant le risque vaut peut être le coup. Tiens nous au courant ! 🙂

    • Julien

      Reply Reply 14 décembre 2012

      Bonjour,

      le risque en vaut-il la chandelle ?
      C’est la question que je me pose !
      Je te tiendrais au courant des soucis de gestion locative.

      Julien

      • max

        Reply Reply 14 décembre 2012

        Bien entendu ! Penses tu confié les mandats à une agence ? Tous les garages sont ils déja loués ? En tout cas bon courage pour cette affaire ! C’est vrai que le prix m’a surpris également car même à la campagne ca reste trés trés peu cher..fait bien attention aux eventuels frais de remise en état des garages / toitures / portes …etc… car je suppose que ce n’est pas de la copropriété.

        Max

        • Julien

          Reply Reply 14 décembre 2012

          Exact Max, j’achète tout et je suis le seul à assumer les risques…
          J’ai une petite idée derrière la tête pour la gestion à distance.
          C’est un lecteur qui me l’a donnée, mais c’est secret pour le moment !
          Pour l’instant, 46 garages sont loués, mais il y a 5 mauvais payeurs dans le lot.

          Julien

Leave A Response

* Denotes Required Field