L’investissement parking pour la retraite d’Aude et Brice

Voici le témoignage d’un jeune couple qui a investi dans des parkings. J’ai fait leur connaissance en novembre 2013. Je leur avais envoyé ce mail :

« Bonjour Aude,

je t’écris ce petit email pour te remercier d’avoir acheté mon livre. Comme tu es la 240 ème acheteuse, j’ai le plaisir de te le rembourser. J’espère que tu es contente.
Tu me connais sans doute déjà bien, alors que je ne te connais pas. Peux-tu me dire qui tu es, ce qui t’attire dans l’investissement parking ?

Depuis combien de temps t’intéresses-tu aux parkings ? Dans quelle région veux-tu investir ?
Au plaisir de faire ta connaissance.
Julien »

Suite à cet email de décembre 2013, j’ai reçu une super réponse :

« Bonjour Julien,

Je tenais à te remercier pour le remboursement du livre. Je suis en train de le lire et je dois dire qu’il complète bien ton site web. C’est une des premières fois que je gagne quelque chose à un jeu, donc ce cadeau est d’autant plus apprécié !

Brice, mon ami et moi, sommes des trentenaires dans une petite ville de province dans l’est de la France.

En 2006, j’ai réalisé un investissement locatif dans un garage et un appartement dans une résidence de service pour personnes âgées dans la région de Nice qui a tourné au cauchemar… A première vue, cela paraissait pourtant une excellente affaire car le prix de vente était très attractif. J’ai acheté sans trop me poser de questions en me disant que l’immobilier était de toute façon un bon investissement et que c’est le locataire me payerait le bien (en remboursant le prêt).

Grave erreur ! En effet, les charges de la résidence étaient exorbitantes. Même si les charges étaient en partie récupérables, les loyers étaient élevés et les locataires difficiles à trouver (=> cf. charges). Par ailleurs, j’ai été amenée à déménager à 500 km suite à l’achat de ce bien. J’ai donc mis mon bien en gestion dans une agence. Cependant, cette agence n’était pas sérieuse. Le locataire du garage en a profité et a accumulé des mois d’impayés…

Le locataire était un artisan qui avait rempli le garage de matériaux de construction : impossible de le mettre facilement à la porte. Par ailleurs, l’agence ne payait pas correctement le syndic… Bref, mes parents qui étaient sur place ont réussi à reprendre le contrôle de la situation suite au décès du locataire de l’appartement.

Appartement que nous avons retrouvé dans un état catastrophique. Mes parents ont donc tout remis en état (peinture, changement de parquet…). Quand on a voulu tout revendre en 2012, les prix immobiliers avaient baissé… Au final, on a eu beaucoup de chance car on a réussi à revendre bien au-dessus des estimations effectuées.

En bref, voici mon analyse avec du recul:

  •  je n’aurais pas dû faire confiance à l’agent immobilier qui me disait que c’était un très bon investissement, ni à mon entourage et faire le calcul moi-même (à l’aide par exemple de la calculatrice de rentabilité!)
  • gérer la location du bien à distance est très complexe si on est mal entouré
  • l’appartement a été abimé, mais pas le garage (=> s’il n’avait pas eu d’impayé, le garage aurait été rentable).
  • ce sont surtout les charges de l’appartement qui étaient écrasantes et qui m’ont mises en difficulté
  • ce premier investissement immobilier fut quand même intéressant car il m’a permis de m’intéresser à la fiscalité. La déclaration au réel n’est pas si compliquée que cela !

Suite à la vente, j’ai placé mon argent sur un livret qui me rapportait 4,5% brut. J’ai mis presque 2 ans à m’en remettre. Depuis peu, nous sommes préoccupés par notre retraite car nous sommes persuadés que nous n’en toucherons quasiment pas.

Brice était agent immobilier. Il a repris une formation en 2013 de gestionnaire de syndic de copropriété. C’est à cette occasion que l’idée d’investir dans des garages lui est venue.

D’abord, j’étais plutôt réticente compte tenu de ma précédente expérience, de l’immobilier en baisse, du vieillissement de la population qui limite les chances de réaliser une plus-value et de la fiscalité défavorable sur les plus-values.

Je voulais cette fois-ci maîtriser la situation. J’ai donc commencé à rechercher sur Internet des informations sur ce genre d’investissement quand nous sommes tombés sur ton blog. J’ai rapidement saisi l’intérêt d’investir dans des garages !

Par ailleurs, investir dans de l’ancien avec rénovation m’intéressait aussi. Cependant, nous avons fait récemment des travaux chez nous. Nous nous sommes rendus compte que cela nécessitait du temps, de l’argent, de l’expérience et avait un impact sur notre vie perso… On s’est donc rendu à l’évidence que ce type d’investissement n’était pas fait pour nous.

Je consulte LeBonCoin quotidiennement à la recherche de la perle rare avec comme cahier des charges:

  • un lot pour optimiser les frais de notaire
  • une bonne rentabilité/de faibles charges
  • des garages de préférence car ils permettent de multiples utilisations
  • proche de chez nous
  • pas trop cher pour un premier investissement dans des garages/parkings histoire de voir si cela nous plait/de ne pas prendre trop de risque.

Nous avons tout d’abord trouvé un lot de garages près de chez nous mais nous n’avons pas réussi à négocier le prix. Nous n’étions pas sûrs compte tenu de sa localisation (en périphérie du centre) de trouver facilement des locataires.

Il y a quelques jours, je suis tombée un peu par hasard sur un lot de 5 parkings au centre-ville près de la gare à 14000 €. Je suis allée les visiter 2 jours après. 3 d’entre eux sont actuellement loués. RentaGarage annonçait un peu plus de 5% net. Certes, ce n’est pas exceptionnel mais comme tu le dis si bien, c’est toujours mieux que le livret A ! Surtout que son taux va à nouveau baisser prochainement. Et cela suffira pour nous faire une première vraie expérience.

Pour ta retraite, pense à investir dans les parkings

Nous avons choisi de prendre un prêt afin de garder un apport personnel pour un futur investissement locatif dans d’autres garages, car il s’agit d’un investissement pour la retraite. Nous avons consulté trois banques. Les taux étaient très variables d’une banque à l’autre.

Nous venons de signer le compromis chez le notaire et nous sommes en train de négocier notre prêt. Nous espérons trouver des locataires très vite, même si au bout de trois semaines de diffusion de l’offre, nous n’avons toujours pas été contactés… Ce qui est très rassurant, c’est que même si nous ne trouvons pas de locataires les premiers mois, les mensualités de notre prêt seront tout à fait supportables. Cela n’aurait peut-être pas été le cas si on avait acheté un appartement !

Aude et Brice. »

Voici le dernier email (mai 2014) que j’ai reçu :

« Lors de la signature chez le notaire, nous avons appris qu’une télécommande du portail de la copro avait été perdue par un des locataires. Le locataire nous a dédommagé du prix du bip, et nous a rendu sa place… Cependant, nous avons mis plusieurs mois à faire refaire la télécommande car le système avait atteint ses capacités: on ne pouvait plus ajouter de télécommandes (ni en supprimer).

Il a donc fallu convaincre le syndic d’étendre le système, ce qui n’a pas été facile car sur les 150 places, il avait distribué 1000 télécommandes en 20 ans ! Bref, après plusieurs semaines de négociations, le nouveau système est en place et nous pouvons à nouveau louer la place vacante. Au final, on s’est débrouillé à relouer la place immédiatement à la fin du préavis !
Aude a investi dans un parking

En parallèle de ce problème, on a dû trouver trois nouveaux locataires (ce qui nous a permis de réhausser le loyer) et on a réussi à renégocier le prix d’un loyer. Quant au dernier loyer, on pourra le réhausser fin 2014. Et oui, quand on achète un bien loué, on hérite aussi du bail en cours et on ne peut pas augmenter les loyers comme on le veut.

Et dans les baux que nous avions récupérés au compromis, il manquait des pages et certains étaient obsolètes. Lors de la signature définitive, on a récupéré les bons baux. Surprise, il était prévu de réévaluer le loyer uniquement la première année alors que les baux étaient signés pour trois ans… Cette clause n’avait d’ailleurs jamais été appliquée (le loyer n’a jamais augmenté) et cette date ne correspondait pas à la date anniversaire du bail… (ce qui complexifie l’administration).

Nous sommes à ce jour pleinement satisfaits de notre investissement car:

  • Il nous a beaucoup appris ! (=> un de nos objectifs est atteint)
  • On n’a pas vu trop grand en achetant ce bien (contrairement au lot de boxs qu’on a failli acheter). C’est parfait pour démarrer car un bien vacant qu’on arrive pas à louer avec des échéances de prêt et des charges qui tombent, représente un vrai stress ! (même si les sommes en jeu ne sont pas énormes)
  • Cela demande un peu de travail au démarrage mais c’est très satisfaisant de voir de l’argent rentrer tous les mois, et de ne pas sentir les mensualités de notre prêt!
  • Nous avons apprécié d’acheter des parkings à quelques kilomètres de chez nous, notamment pour la phase de démarrage (visites des futurs locataires, renégociation des baux existants, discussions avec le syndic, récupération des bips chez le fournisseur)

On est parfois appelé car nos places sont parfois « squattées ». Si le problème perdure, on proposera au locataire de mettre des places d’immatriculation sur leur place afin de les identifier.

Prochaine étape: démousser nos parkings et redessiner les lignes au sol. Pour la prochaine AG : demander à ce que du ménage soit effectué dans le système du portail afin que les squatteurs deviennent nos futurs locataires! »

Ainsi s’achève les nouvelles du lot de parking que Brice et Aude ont acheté pour leur retraite. Dans le prochain article, tu pourras découvrir un lot de garage un peu particulier. Ils ont visité ce lot juste après la signature du compromis de vente de leur premier lot de parking.


6 Comments

  • Mickaël

    Reply Reply 21 mai 2014

    Salut Julien,

    Merci pour ce partage d’expérience. C’est toujours instructif et c’est aussi intéressant car nous rencontrons plus ou moins des situations similaires en tant qu’investisseurs. Personnellement, sur certains aspects de cet article rejoignent mon expérience.

  • jérome

    Reply Reply 15 mai 2014

    salut julien
    super ce témoignage de ce couple.
    il montre les difficulté à investir quand on ne si connais pas dans l’investissement.
    comme dit un notre investisseur « apprenez à investir, avant d’investir »
    à bientôt
    Jérôme

  • Bonjour,

    Histoire très intéressante et instructive.

    Nous constatons au travers de ce récit qu’il est essentiel de se former avant de passer à l’action et cela pour tout type d’investissement.

    Merci pour le partage et félicitation à Aude et Brice de leur nouvelle acquisition !

    Bravo en tout cas.

    Adam

  • Max

    Reply Reply 14 mai 2014

    Bonjour,

    Pour le squat, mieux vaut investir dans des arceaux de parking beaucoup plus efficace que les plaques d’immatriculation.

    On en trouve pour 30 euros / pièce et l’installation est simplissime.

    A voir par contre avec le syndic car je pense qu’il faut une autorisation.

    Max

  • Alex de la bourse à LT

    Reply Reply 14 mai 2014

    Bonjour,

    Même si l’investissement dans les garages n’est pas mon dada, je trouve que l’initiative est intelligente.
    Chez moi, un garage vaut en moyenne 10000€ et se loue 50€. Cela pourrait être intéressant, mais il faut malheureusement rajouter les frais de notaire 2500€ et là ce n’est plus rentable.

    Alex

  • jeancl2

    Reply Reply 14 mai 2014

    bonjour, Julien,
    le recit d’Aude et de son compagnon est tres intéressant; il montre clairement ce que tu recommandes (proximité, visite des lieux, évaluation des charges, etc.) et j’attends avec interet les commentaires de tes lecteurs plus qualifiés que moi pour tirer les leçons de l’expérience d’Aude & Brice.
    le secteur « espace de stockage » me semble aussi plein d’avenir, avec le nombre de couples qui se séparent…
    bien cordialement,
    jeancl2.
    PS: n’oublie pas d’envoyer aux fideles acheteurs de ton livre les modifs/mises à jour éventuelles de ton logiciel RentaGarage. Merci d’avance!

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