Investir dans un lot de garage un peu bizarre…

Aude et Brice sont les heureux propriétaires d’un lot de cinq parkings. Ils sont tous loués depuis quelques mois. Ils investissent pour se créer un patrimoine en vue de leur retraite. Comme beaucoup, ils présagent que celle-ci ne sera pas très élevée, voir inexistante.

Juste après leur achat en janvier 2014, ils ont visité un lot de garage. Il paraissait intéressant sur le papier, mais la visite leur a prouvé le contraire. Voici ce que Aude m’a écrit :

« Quelques nouvelles de nous:

Nous sommes les heureux propriétaires des cinq parkings depuis deux jours.
Nous avons trouvé des locataires grâce à des annonces qu’on a laissé sur les pare brise de voiture dans les rues aux alentours : merci pour le conseil ! (trouvé dans ton livre) Tu avais aussi raison sur le délai (environ deux mois de recherche).
Au final, les loyers devraient nous payer notre prêt. On n’aura que la taxe foncière à sortir.
Ce qui nous donne une rentabilité brute de 9,3% pour la première année. Et si on a l’occasion de revendre une place, cela permettra de faire encore monter la rentabilité. Je viens de finir la lecture de ton livre : si le montant de la vente est inférieure à 15 000 €, la plus-value est non imposable, youpi !
On a bien entendu suivi ton reportage sur France 2 : félicitations. Cependant, j’espère que cela n’apportera pas trop de concurrence !
Sinon, pour les garages qu’on n’a pas pu acheter, ils ressemblaient à ceux dont tu parlais dans le reportage (toit en amiante mousseux).

Il s’agit du démembrement d’une propriété suite décès du propriétaire dont:

  • 11 boxs loués 45 €
  • 4 garages loués 55-60€
  • 1 grange de 130m2 à 30000€, 1 appartement loué, 1 appartement vide à rénover, grenier aménageable, dépendances (cave, local poubelle, poullailler,…)Investir-dans-lot-garage

Le tout est situé à 500m du centre ville dans une zone industrielle, dans un endroit assez passant.

Premier échange par mail avec l’agent immobilier : les boxs sont à 5000 €, les garages à 6000 €. La taxe foncière par lot n’est pas encore connue et il n’y aura pas de charges de copro. On nous annonce 10% de rentabilité ! Compte tenu des prix, nous n’hésitons pas et contactons l’agence : six boxs sont déjà réservés. Je lui dis que je compte tout acheter : le RDV est pris !

toit-garage-amiante-moussePremière visite, les boxs sont en mauvais état : porte en bois à restaurer voire à changer. Le toit des boxs, en amiante, est à démousser (estimé à 2600 €). Les portes des garages en métal sont à repeindre.

Les loyers n’ont pas été réévalués depuis des années, certains locataires payent leurs loyers à une agence.  D’autres payaient en liquide le propriétaire… mort depuis un an. L’agent immobilier ne sait pas vraiment combien de boxs sont innocupés (ou squatés?): 2 ou 3 boxs et 1 garage ?

Le géomètre est déjà passé et des lots commerciaux ont été définis. On nous annonce qu’il n’est plus possible d’acheter les boxs sans la grange. Il ne reste plus que trois garages à la vente, et non quatre. Ils sont intégrés au lot « appartement à rénover »…

L’agent immobilier prétend que la grange est très rentable pour l’hivernage de caravanes/bateaux. Je n’en suis pas convaincue car je ne connais pas ce business et compte tenu de la configuration de la grange. De plus, la hauteur de la porte est actuellement insuffisante pour faire entrer un camping-car. Et pour l’instant, la porte n’est pas équipée d’une serrure.

Avec la grange et un garage en moins, l’agent immobilier m’annonce: 103000 € dont 13000 € de frais d’agence!! Un rapide coup de fil à mon ami : on fait une proposition à 102000€ pour bloquer l’affaire et pouvoir en discuter plus sereinement. La propriétaire la contre signe. Une contre visite est prévue deux jours plus tard avec Brice. J’ai le sentiment de m’être faite avoir…..

Entre temps, nous calculons la rentabilité. En intégrant la taxe foncière estimée, les frais de notaires et des provisions pour charges de cinq euros par emplacement (qui nous permettront de financer des réparations), on arrive à des rentabilités nettes d’environ 7% pour ces parkings. Par ailleurs, avec cinq euros pour financer un toit, des portes de garages ou de la lasure, une serrure, il va falloir un bon nombre d’années pour que cela commence à être rentable !

Une rapide recherche sur le bon coin sur l’hivernage : les tarifs varient entre 20 et 50 € par mois. Difficile de déduire une rentabilité… Ce sont les trois garages qui s’avèrent être les plus rentables.

Deuxième visite

Un ami qui est intéressé par la grange nous accompagne. En plus de tous les points notés lors de la première visite, on nous ouvre un garage (ce qui n’avait pas été fait la première fois). Il est raccordé à l’électricité. Par contre, quand les lots seront vendus, il faudra faire intervenir EDF pour avoir une ligne dédiée. Cout estimé = ??.

lot-de-garageLes deux autres garages sont loués et ne peuvent etre ouverts. Et personne ne sait vraiment s’il y a aussi l’électricité dedans. Sinon, le garage est grand (porte de 3m de haut), large et profond, ce qui est intéressant. Il est situé en dessous d’une habitation donc bien étanche. Par contre quid des charges? Le jour où on refait la façade ou le toit, combien payerons-nous? Pas de réponse non plus sur l’entretien de la cour… D’après l’agent immobilier, chacun serait responsable uniquement des trois mètres devant son lot…

Brice ouvre un box non loué: le toit a été cassé par une entreprise voisine qui entrepose du matériel juste derrière… Et si on le répart, ne serons-nous pas à nouveau embété ? La pente de la cour est orientée vers les quatre boxs => risque en cas d’inondation… Il faudrait aussi prévoir une dalle devant ces quatre boxs pour faciliter l’ouverture des portes qui trainent dans les gravillons, ce qui les abime et les rend difficile à ouvrir. Enfin, l’un des boxs a une porte qui s’ouvre à moins de 90°, ce qui diminue l’accès au box (ce box est d’ailleurs non loué actuellement).

La grange ne fait pas plus l’unanimité. Elle est reliée à l’électricité (même problématique pour le garage) mais pas à l’eau, elle n’est pas isolée. Bref, elle ne peut pas etre utilisée en tant qu’atelier mais peut servir de lieu de stockage pour un artisan. Avec le risque que l’artisan envahisse la cour ou stocke du matériel/des véhicules en dehors de la grange -> risque de tensions avec les voisins… Et quid du tarif et de la rentabilité? (nous ne connaissons pas non plus ce business)

Notre ami nous fait remarquer que son 4×4 ne rentrerait même pas dans un box. Et c’est là qu’on se rend compte qu’il s’agit plus de box de stockage que de box pour auto !

Fin de la visite: on réfléchit jusqu’à lundi. On compte faire une proposition uniquement pour les trois garages à 18000 €, car les coûts de rénovation des boxs et le temps à passer n’est pas rentable. 7% de rentabilité net, c’est toujours mieux que le livret A! Et ça nous fera un point de comparaison avec les places de parking qu’on a acheté.

On mettra des clauses suspensives du type : qu’on nous ouvre les deux autres garages non visités, qu’on éclarcisse à quel compteur est relié l’alimentation électrique, que chaque garage soit un lot indépendant pour pouvoir les revendre à l’unité et qu’on soit syndic bénévol. Il faudra aussi qu’on vérifie comment se manipulent les portes. L’une d’entre elles s’ouvre en accordéon latéralement, les deux autres vers le haut : est-ce bien pratique compte tenu qu’elles font 3m de haut?
Notre proposition risque d’etre refusée même si on fait une offre au prix, et compte tenu qu’on ne respecte pas les lots commerciaux proposés par le géomètre.

Bref, encore quelques leçons tirées :

  • c’est une bonne idée de visiter avec un ami qui se met plus facilement dans la peau d’un futur locataire,
  • si le lot de box/garages est loué, il faut impérativement s’en faire ouvrir un. Mais il parrait difficile de se les faire tous ouvrir -> on risque d’avoir des surprises après la vente  ? (étanchéité du toit, …),
  • la calculatrice de rentabilité (rentagarage) est très utile car elle permet de ne rien oublier quand on fait un calcul de rentabilité et d’être pragmatique (en effet, le coup de coeur est l’ennemi des investissements locatifs !). »

Au final, l’agence n’a pas pris en compte leur offre car elle ne correspondait pas au lot défini pour la vente. Quoiqu’il en soit, Aude et Brice continuent leurs recherches et je pense qu’ils réinvestiront prochainement.


6 Comments

  • nene

    Reply Reply 22 mai 2014

    bonjour
    je vais faire l’acquisition de 2 garages.
    les locataires payent le loyer a une agence immobilière
    je désire faire la gestion moi même peut on avoir des conseils ? bail,assurance,déclaration, etc merci

    • Julien

      Reply Reply 22 mai 2014

      Bonjour,

      il y a quelques articles sur le sujet sur le blog.

      Le guide complet sur le sujet de la location est en relecture. Un peu de patience 😉

  • l-assurance.org

    Reply Reply 20 mai 2014

    C’est certes bien mieux que l’épargne et le retour sur investissement est très rapide. Il faut toutefois bien se renseigner sur les procédures administratives et une attention particulière aux futurs locataires.

  • jerome

    Reply Reply 20 mai 2014

    salut julien,
    je pense que Aude et Brice on bien fait de continuer à rechercher de nouveaux investissements.
    je pense que ce lot il y avait trop de problèmes(électricité,problème de travaux dut à l’environnement)
    bonne chance à eux
    Jérôme

  • Salut,

    Hey bien que d’aventures !
    C’est vrai qu’au début l’histoire paraissait très (trop ?) belle.

    Mais au fil du temps vous avez vu de plus en plus de problèmes et vous vous êtes posé des questions légitimes.
    J’ai l’impression qu’au final cet investissement ne vaut pas le coup et qu’il vaudrait mieux changer de cible.

    Marc.

  • Bonjour,

    On constate qu’il y a un réel intérêt à sa déplacer et à vérifier par nous même la qualité d’un lot qui nous intéresse. Le fait de venir avec un ami est une excellente idée pour ainsi bénéficier d’un avis supplémentaire et améliorer notre objectivité.

    Il est normal qu’une bonne affaire présente toujours des contraintes. C’est le fondement d’une bonne affaire. Et oui, sinon le prix serait bien plus élevé et ce ne serait plus un « bon coup ».

    Par contre, il est important de calculer le coût de ces inconvénients qui vont impacter directement la rentabilité de l’offre intéressante.

    Joli compte-rendu, merci pour le partage.

    Adam

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