Investir dans un parking ou dans un garage ?

Vaut-il mieux investir dans un parking ou dans un garage ? Cette question n’est pas une question piège. C’est une des 5 questions que les lecteurs me posent le plus souvent. Je n’ai jamais traité la question à part dans Réussir son investissement dans les parkings ou la formation en vidéo. En lisant cet article, tu auras donc des réponses à cette question, ou du moins, des éléments pour faire ton choix.

Investir dans un parking, c’est à dire ?

Commençons par le plus simple. Tu t’apprêtes à investir dans un parking. Une place de parking est un emplacement délimité par des contraintes physiques (murs, poteaux, grillage, ligne blanche…) qui est destiné uniquement au stationnement de véhicules (plus ou moins grand : vélo, moto, voiture, camion, avion ;-)…). Si tu veux investir dans un parking pour avion, il y a sans doute un marché que je ne connais pas, mais je suis friand de toute nouvelle info !

Bref, investir dans un parking, c’est acheter une surface pour garer des voitures. Tu as souvent le choix entre des places de parkings dans des structures de stationnement à étage ou à sous-sol. Les places de parking peuvent aussi être à ciel ouvert dans des cours d’immeubles. Une place de parking n’est pas très sécurisé, au mieux l’entrée du parking est bloquée par une porte et le parking est surveillé.

Investir dans un garage, qui dit mieux ?

Le garage n’est pas vraiment comme une place de parking. Si un parking était un couteau, le garage serait alors un couteau suisse. En effet, le parking n’a qu’un seul usage : le stationnement. Investir dans un garage, c’est répondre à plusieurs usages (cf le couteau suisse). Le garage peut aussi bien servir d’espace de stationnement, que de stockage ou de bricolage. Dans certaines régions, les locataires changent leur pneu à chaque saison. J’ai des locataires en Normandie qui stocke 4 pneus dans leur garage en permanence : tantôt les pneus hiver, tantôt les pneus été.  Le garage est donc un lieu à usage multiple.

Un garage a souvent les mêmes dimensions au sol qu’une place de parking (environ 2,50 m sur 5 m). Mais son gros avantage sur le parking est qu’il est clos. Un garage est composé de 3 murs (et pas 4), une porte et un toit. C’est donc une structure en dur qui sécurise l’accès à l’intérieur du garage. Investir dans un garage offre donc plus de sécurité qu’investir dans un parking.

Investir dans un parking ou dans un garage : une histoire de prix ?

Avant d’investir dans un parking ou un garage, j’ai regardé les prix pratiqués. Je me garderai bien de te proposer des moyennes, car les prix varient du simple au triple selon les villes ou les régions. Le marché immobilier du parking est aussi disparate que celui des appartements. Chaque ville est particulière.

J’ai toutefois remarqué que les prix pour les parkings sont moins chers que ceux des garages, à emplacement égal. Tu trouveras des parkings vendus plus chers que des garages dans toutes les villes. Ce qui fait ensuite la différence, c’est la qualité de l’emplacement. Si le parking est très bien placé, alors que le garage est excentré, le prix du parking sera plus élevé. Investir dans un parking, c’est une histoire d’emplacement ! La valeur du parking dépendra uniquement de son emplacement, alors que la valeur d’un garage sera déterminée principalement par l’emplacement, mais aussi sa sécurité, sa dimension et son type de construction.

A la location, les prix sont corrélés avec les indications du paragraphe précédent. Les parkings sont moins chers que les garages en général. Mais un emplacement au top permet de louer plus cher.

A l’avenir, vaut-il mieux faire un investissement parking ou garage ?

Acheter de l’immobilier pour ensuite le louer est toujours risqué. Cela ne doit pas être un frein pour toi à condition de bien analyser ce risque. Quand j’ai voulu investir dans les parkings et les garages, j’ai réfléchi aux avantages qu’ils procuraient par rapport aux appartements. Je suis persuadé qu’investir dans un parking est souvent un meilleur investissement au niveau rendement, mais aussi du risque.

Un parking ne sert qu’au stationnement de véhicules. Son usage est donc unique. J’aime bien investir dans un lot de parking car le risque locatif est reparti sur plusieurs locataires au lieu d’un seul en appartement. Diversifier le risque est important pour ne pas tout perdre. Il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Tout le monde connaît cette maxime, mais qui l’applique ?

Imaginons l’avenir de la voiture. L’actualité automobile n’est pas rose en ce moment. Je ne sais pas comment l’usage de la voiture va évoluer, ni l’évolution du prix du pétrole, les contraintes écologiques… Ceci dit, à terme, la voiture telle que nous la connaissons est condamnée. Du coup, dans 20, 30, 40 ou 50 ans, il n’y aura peut-être plus aucune voiture. Donc des places de parking inutiles ? Les véhicules du futur auront sûrement besoin d’être stationner aussi, donc pas de panique.

Investir dans un garage est moins risqué selon moi. La location d’un garage peut répondre à plusieurs besoins. Sur les 54 garages qui m’appartiennent, environ 15 sont loués pour des véhicules (moto, voiture, camion et même karting !). Le reste des garages loués (une trentaine) le sont pour du stockage. Mes clients y stocke du matériel de chantier, des cartons, du matériel de jardin, des meubles… Bref, les garages répondent à un besoin de stationnement, mais aussi de stockage. Je n’aurais jamais acheter 50 parkings à la place de mes 50 garages. Dans une ville de 5000 habitants, les parkings ne manquent pas, alors que l’espace pour stocker les choses manque.

Investir dans un garage plutôt qu’un parking !

Ma conviction est donc la suivante : investir dans un garage reste moins risqué qu’investir dans un parking. A emplacement égal, un garage sera loué plus facilement car il répond à un triple besoin : stationnement, stockage, et sécurité ! Du coup, sa valeur à l’achat est plus chère, mais le prix de location le sera aussi. Niveau rendement, on s’y retrouve. Pour investir dans un parking, je t’engage à vraiment faire très très attention à la qualité de l’emplacement.

Et toi, es-tu plus à même d’investir dans un parking ou dans un garage ?

 


11 Comments

  • geoffrey

    Reply Reply 7 août 2013

    trés bon article, merci.

  • SDS

    Reply Reply 28 juillet 2013

    pour ma part je trouve ça mieux de prendre un garage même si le prix est un peu plus élevé car au moins on a la possibilité de le louer plus cher et de le fermer a clé contrairement a une place de parking…

  • mickael

    Reply Reply 25 juillet 2013

    Bonjour,

    J’ai beau regarder les offres par chez moi ( lille ) je ne trouve pas d’offres similaires à celle que tu as trouvé 4 garages pour 9600 euros.
    Je m’intérroge donc sur la marche à suivre ..?

    • Julien

      Reply Reply 30 juillet 2013

      Bonjour Mickael,

      Trouver des garages aussi rentables que les miens n’est pas évident et ce n’est pas garanti. Je n’ai pu acheter « que » 54 garages avec des rendements supérieurs à 13 % brut.

      Pour la marche à suivre, il faut beaucoup de patience, bien regarder régulièrement, analyser correctement l’emplacement et les prix. Une bonne négociation et mise en location et le tour est joué.

      Pour toute la marche à suivre, j’ai écrit un livre sur le sujet : Réussir son investissement dans les parkings

      Julien

      • mickael

        Reply Reply 1 août 2013

        Bonjour Julien,

        J’hésite en effet à acheter ton livre.Car je ne trouve pas de garage en dessous de 10k/u et comme je n’ai pas envie de mettre toutes mes billes sur un seul et même garage ( Répartir le risque sur un lot est plus sécurisé selon moi ) Je ne sais pas si cela est typique de la région Lilloise…Je suis en plein doute concernant ce type d’investissement ( non pas que je remette ta parole en doute… mais localement dans mon secteur je ne me reconnais pas dans ton expérience.

        • Julien

          Reply Reply 2 août 2013

          Bonjour Mikael,

          l’investissement dans les parkings est différent d’une région à l’autre.

          A Lille, tu auras du mal à trouver 4 garages pour 10000 €… Comme tu le dis, c’est plutôt le prix d’un garage.

          La différence de prix tient à la demande. Elle est bien plus forte. Cela veut dire un rentabilité plus faible mais qui reste supérieure aux appartements.

          Par contre, tu feras une plus value plus grande et tu vendras plus rapidement car la demande à l’achat est meilleur.

          Le raisonnement est un peu différent, mais l’affaire peut valoir le coup !

          Qu’en penses-tu ?

          Julien

          • mickael

            2 août 2013

            Oui ça peut être intéressant le problème de tout ça c’est qu’avec un seul garage si il n’est pas loué = pas de rentré d’argent ! et en ayant analysé pas mal d’offre sur le marché ( sans négociation ) j’ai déjà du mal à trouver des garages ayant 6% en brut.Est-ce que selon toi il y a des régions ou endroit ou cela ne vaut pas le coup d’investir dans ce type de bien ? ( car si on compare ton histoire avec tes 4 premiers garages ) on peut voir que le risque est beaucoup moins élevés que si demain je venais à investir dans un seul garage à 10k/u. Ou alors je rate peut être quelque chose je ne sais pas ..

          • Julien

            5 août 2013

            SAlut Mickaël,

            pour moi, tu peux investir partout en France, mais avec des couples rendement/ plus value différents.

            Tu dois aussi être patient car de bonnes affaires ne courent pas les rues…

            Julien

  • serrurier cagnes sur mer

    Reply Reply 23 juillet 2013

    Perso je trouve qu’il est plus judicieux d’acheter un garage car on peut le louer plus chère et surtout y stocker des choses contrairement a une place de parking !! Ces deux dernières années j’ai fait l’acquisition de deux garages et je suis très content de mon choix !

  • Jean-Pierre

    Reply Reply 19 juillet 2013

    Bonjour,

    Je dois avouer quand lisant ton article je me demande si je ne vais pas franchir le pas pour un garage.

  • viager

    Reply Reply 16 juillet 2013

    On peut dire que l’investissement dans un parking ou dans un garage est devenu tendance. Pour ce qui est de sa rentabilité, je pense qu’elle dépend du savoir-faire de l’investisseur.

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