Comment investir dans un parking ? 4 conseils en or

Tu t’es décidé à investir dans un parking parce que c’est RUSÉ :

  • Rentable (pas de travaux)
  • Ultra-diversifié (nombreux locataires)
  • Sécurisé (bail en faveur du propriétaire)
  • Efficace (gestion facile)

Les parkings sont le placement immobilier idéal à condition de ne pas acheter le premier parking venu.

Réaliser ton premier achat immobilier fait peur et tu te demandes comment bien choisir ta place de parking.

Voici mes 4 meilleurs conseils pour réussir ton investissement dans les parkings.

1. Comment savoir si un parking est rentable ?

La motivation première des investisseurs est de gagner de l’argent :

  • maintenant grâce aux loyers et au rendement du parking,
  • plus tard grâce à la plus-value sur la revente.

L’investisseur passe au crible les parkings à la recherche des offres les plus rentables.

Je te conseille d’acheter le parking à bas prix pour le louer cher et le revendre avec une plus-value.

Comment calculer le rendement d’un parking ?

La rentabilité d’un investissement immobilier se calcule ainsi :

Rendement = loyer annuel / montant investi

Un parking acheté 10000 € et loué 1000 € par an offre un rendement de 10 % brut.

Quand l’emplacement de parking est loué, le loyer est connu. Certains investisseurs se sont fait avoir car ils n’ont pas vérifié si le loyer est surévalué par rapport à la demande locative.

Il t’appartient de comparer sur internet et auprès des agences immobilières à combien tel parking peut se louer réellement.

Pour ne pas fausser ton choix du parking ou du box, reste prudent dans le calcul du rendement en utilisant un prix de location moyen (ni trop haut, ni trop bas).

Pour obtenir le rendement net de charges, on soustrait les charges supportées par l’investisseur :

  • la taxe foncière,
  • l’assurance propriétaire non occupant,
  • les charges de copropriété,
  • les frais de gestion.

Pour calculer rapidement le rendement brut et net d’un parking, je t’invite à télécharger gratuitement RentaGarage 1 ICI.

En moyenne, les charges représentent 3 mois de loyer par an.

Si tu repères un parking dont les charges ne représentent que deux mois de loyer, alors ce parking sera probablement plus rentable que la moyenne (à prix équivalent bien sûr).

Les rendements nets de charges pour les parkings sont publiés régulièrement sur internet. En moyenne, un parking rapporte :

  • 4 à 5 % net dans les grandes villes,
  • 6 à 7 % net dans les villes moyennes et petites.

Comme d’habitude, ce ne sont que des moyennes. Certains font beaucoup mieux et d’autres font bien pire.

Tu trouveras plus de détails pour calculer la rentabilité des parkings dans cet article.

A toi de tirer ton épingle du jeu en suivant mes quatre conseils pour cartonner ton achat locatif !

Comment évaluer le prix d’une place de parking ?

Le prix des parkings et garages est déterminé par la loi de l’offre et de la demande.

Plus il existe d’acheteurs pour un bien immobilier et plus son prix s’envole.

Pour calculer le juste prix d’une place de parking, tu peux te fier aux agents immobiliers. Ils sont souvent spécialistes d’une ville ou d’un quartier. Ils connaissent le marché par cœur et les dernières ventes conclues.

Les sites internet regorgent d’annonces de parking à vendre. Recenser les offres similaires permet de fixer le bon prix de vente.

Si le vendeur est gourmand, alors il faut négocier le prix du parking. Tu peux pointer du doigt les défauts, les travaux et les difficultés à vendre pour argumenter la baisse du prix.

2. Comment bien choisir sa place de parking ?

Ce guide de l’investissement locatif dans les parkings continue avec l’évaluation de la qualité du parking.

Tout achat locatif doit être analysé en fonction du couple rendement/risque. C’est en détaillant cette équation que tu sauras comment bien choisir ta place de parking ou ton garage.

Une fois que tu as trouvé une place de parking rentable, tu vérifies qu’elle soit aussi qualitative et peu risquée.

Mes conseils pour sélectionner un bon parking

Voici comment marche un bon investissement dans les parkings et comment éviter les pièges. Trouver un bon parking ou un bon garage se déroule entre quatre étapes :

  • le rendement,
  • l’emplacement,
  • l’analyse de la copropriété,
  • l’étude des baux.

La règle des 3E

Un bien immobilier ne peut pas déménager alors qu’un locataire insatisfait le fera.

La règle d’or de l’immobilier s’applique aussi aux parkings : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.

Tu dois viser les centres-villes en priorité. C’est là que se concentrent les plus gros soucis en termes de stationnement. Les zones sous tension apportent un maximum de locataires prêts à payer le prix fort pour louer ta place de parking.

Les zones bleues ou à stationnement payant sont excellentes pour louer des parkings.

Si tu ne fais pas assez attention à l’emplacement, le risque est de galérer à trouver des locataires. Cela rend la location plus chronophage et peut te forcer à baisser ton loyer et ton rendement.

Les parkings gratuits ou peu chers sont ton principal ennemi. Les banlieues, les villes de campagne et les abords de certaines gares sont trop pourvus en emplacements de stationnement.

Renseigne-toi auprès de la mairie et des commerçants s’il n’y a pas de projets en cours qui pourraient nuire à ton investissement. Il est conseillé d’acheter pour investir dans un quartier que tu connais bien.

Tu peux télécharger un extrait du livre Réussir ses investissements dans les parkings ici.

Analyser la copropriété

Le premier réflexe est de venir visiter le parking avec ta voiture. Cela te permet de vérifier qu’il est facile et pratique de garer ton véhicule sur la place de parking à vendre.

Un parking ou un box trop petit aura plus de difficulté à se louer. Privilégie les parkings de taille standard (2,5 m par 5m) qui accueillent aussi bien les breaks que les 4×4.

Tu dois te mettre à la place d’un locataire pour savoir comment investir dans une place de parking. Cela te permet d’évaluer la qualité de ton futur investissement locatif.

La sécurité est un point clé dans les parkings. Les premiers et seconds sous-sols sont les préférés des locataires. A partir du troisième sous-sol, le taux de vacance locative augmente et la rentabilité sera moins au rendez-vous.

La propreté et l’éclairage du parking sont à scruter au peigne fin. Mon conseil pour ton achat de parking est de choisir un emplacement proche de la sortie piéton pour que ton locataire gagne du temps tous les jours.

Choisir ton parking en fonction des documents

Les documents fournis par le vendeur doivent te guider dans ta décision d’investissement. Ne pas en tenir compte t’expose à regretter ton achat immobilier.

Le premier réflexe consiste à lire les contrats de location du parking. Il est préférable qu’ils soient écrits. Les baux verbaux sont légaux mais dangereux pour les locataires et les propriétaires.

Tu dois vérifier que le bail prévoit une clause pour réviser les loyers tous les ans. Les conditions de résiliation du bail de parking ainsi que la durée sont importantes.

Le profil du locataire est une information intéressante :

  • qui est-il ?
  • Où réside-t-il ?
  • Depuis quand loue-t-il le parking ?

La lecture du règlement de copropriété et des derniers procès verbaux d’assemblée générale est primordiale. Cela peut te donner des indications sur les problèmes de la copro et les travaux coûteux qui diminuent à coup sûr le rendement du parking ou du garage.

En résumé, tu dois choisir ton investissement dans les parkings après étude :

  • du rendement,
  • du prix de vente,
  • de l’emplacement,
  • de la copropriété,
  • des documents.

Cette analyse factuelle se cumule avec ton ressenti et tes émotions pendant et après la visite. Pour savoir comment investir dans des parkings, écoute la petite voix au fond de toi qui t’indique sur tu es sur un bon coup ou une escroquerie.

J’ai développé deux grilles d’analyse de plus d’une centaine de critères pour évaluer la qualité d’un parking ou d’un garage. La méthode SELECT de la Garage HacKadémie analyse les garages quand la méthode CLES de la Parking HacKadémie étudie la qualité des emplacements de parking.

3. Comment acheter une place de parking ?

Comment faire de bons investissements sans une méthode de recherche immobilière digne de ce nom ?

La première étape consiste à déterminer ta stratégie d’investissement. C’est elle qui déterminera le bon endroit pour l’achat de parking/garage pour investir.

Vas-tu chercher des parkings ou des boxes vendus à l’unité ?

C’est la meilleure stratégie pour acheter des parkings rentables dans les grandes villes.

Beaucoup de propriétaires négligent la vente d’un « petit » parking après une belle plus-value sur un appartement.

C’est très profitable aux investisseurs qui savent en tirer partie.

Chercher des lots de garages dans les villes moyennes

Dans les petites villes, les parkings ne trouvent pas beaucoup de locataires car l’espace ne manque pas autant que dans les grandes villes.

Les garages et boxes se louent facilement pour un usage de :

  • stationnement sécurisé
  • stockage de meubles et marchandises

Les garages offrent beaucoup de facilité aux locataires. La demande locative est toujours plus forte pour un garage que pour une place de parking.

Paramétrer tes recherches

Mon conseil est de ne regarder que les villes qui répondent à ta stratégie. Regarder ailleurs est une perte de temps.

Les investisseurs qui réussissent dans les parkings sont ceux qui acceptent d’acheter des parkings pour les louer dans un rayon de 2 heures de route de chez eux.

Je conseille aux investisseurs parisiens de cibler toute l’Ile de France pour leurs achats de parking.

Plus de détails pour savoir dans quelle ville investir dans les parkings ICI.

Tu peux trouver des parkings et garages à vendre sur différents supports :

  • internet (leboncoin, seloger, paruvendu…),
  • les agences immobilières,
  • les notaires,
  • les sites de vente aux enchères,
  • les panneaux dans la rue.

Mon mantra, mon guide dans la chasse aux parkings est le suivant :

Patience et longueur de temps font plus que force ni rage. (J de la Fontaine)

Investir dans les parkings est un marathon. Ce n’est pas un sprint. Tu dois être patient et régulier dans tes recherches pour trouver les parkings les plus rentables.

Je guide beaucoup d’investisseurs en coaching pour leur permettre de garder le moral tout au long de l’année.

4. Dernier conseil : financer ton parking à crédit

Une fois la perle rare trouvée, il faut penser au financement. Acheter un parking cash pour le louer serait une grosse erreur de débutant.

Avec 10000 €, tu peux acheter une seule place de parking. En empruntant 90000 € et 10000 € d’apport, tu peux devenir propriétaire d’un lot de 10 parkings !

C’est la puissance de l’effet de levier bancaire. Avec l’argent des locataires, tu rembourses la banque. C’est indolore et sans doute le moyen le plus rapide de t’enrichir.

Les taux d’intérêt (le coût de l’argent) n’ont jamais été aussi bas. C’est le moment d’en profiter d’autant plus que le coût du crédit permet de diminuer tes impôts.

Enfin, ce guide pour réussir ton achat locatif de parking ne serait pas complet sans quelques conseils psychologiques.

Le premier investissement immobilier (parking ou autre) est toujours le plus difficile. Tu manques de recul pour évaluer la qualité de ton investissement locatif.

Il faut avoir déjà acheté et loué des parkings ou des garages pour réaliser les erreurs commises et les succès.

En conséquence, mieux vaut réaliser un premier petit investissement qui ne sera pas trop dommageable s’il est raté. Tu feras mieux pour les suivants.

Enfin, n’écoute pas les conseils de ton père, ta mère ou ton beau-frère ! Ce sont de mauvais guides qui dispensent d’affreux conseils d’investissement.

S’ils n’ont pas eux-mêmes investi avec succès dans les parkings et les garages, il y a de fortes chances qu’ils racontent des bêtises plus grosses qu’eux.

Je prêche pour ma paroisse car je crois sincèrement être le mieux placé pour t’aider à réussir tes investissements via l’une ou l’autre de mes méthodes présentées ici :

Le pack débutant

Les deux stratégies d’investissement qui fonctionnent :

  • La Garage HacKadémie pour investir dans des lots de garages rentables (petites et moyennes villes)
  • Parking HacKadémie pour investir dans des parkings à l’unité dans les grandes villes et en lot partout ailleurs

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A propos de Julien Bedouet - propriétaire de 230 garages

Je suis conseiller en gestion de patrimoine et investisseur spécialisé dans les parkings et les SCI. Retrouve mon histoire ICI. Je suis aussi l'auteur du bestseller Réussir son investissement dans les parkings et les garages.

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97 réflexions au sujet de “Comment investir dans un parking ? 4 conseils en or”

  1. Bonjour,

    Je suis entrain d’acheter 13 garages, à l’heure actuelle les prix son très bas, au vue qu’il y a changement de propriétaire (bailleur) est-ce qu’il est possible de revoir le prix comme on le souhaite ?
    Car l’ancien propriétaire n’a fait aucune augmentation depuis 2008.
    J’ai fais le calcul par rapport au ICC mais c’est toujours trop bas.

    Bien cordialement,
    Clémence LAFOND

  2. Bonjour Julien.

    Je commence à me renseigner sérieusement dans l’investissement de parking, et ton site, avec qlq autres, est une très bonne source d’infos et m’a éclairé énormément sur ce marché et motivé dans mon choix.
    Durant mes recherches sur le net, j’ai rempli 2 formulaires de demande de renseignements, croyant que c’était des agences spécialisées dans la vente de garages, mais il c’est avéré que c’était des cabinets de gestion de patrimoine qui « vendent » des places de parking à l’unité ou par lot en dans toute l’Europe. Je l’ai compris quand elles m’ont contactées.
    Après lecture de ton site, et des qlq autres, et des divers conseils donnés et précautions à prendre, surtout en tant que novice et lors d’un premier achat, je ne compte pas donner suite… à voir ds qlq années quand je maîtriserai tous les rouages et le fonctionnement de ce marché. Par contre, j’aimerais avoir ton avis, si tu connais ce genre de cabinets et d’investissements, ou si tu as eu des retours ou des commentaires sur le sujet.

    Bonne journée

    Mika

  3. bonjour est merci pour touts ces précieux conseils, mais plusieurs questions me travail avant d’investir :
    Questions assurance c’est a moi ou au locataires d’assurer ou les deux ?
    Est t’il important d’être proche de mes biens (exemple je suis dans le sud vers Aix en Provence, et je souhaite acheter des box et places sur Lilles)
    Pourquoi si c’est un complément voir une source de revenue les propriétaires revendent leurs lots , perso si j’investit c’est pour que cela me fasse une rentrée d’argent (même si revendre a l’unité permet peut être une plus value , mais plus de rentrer mensuel)

  4. Bonjour,

    Je souhaite investir dans les parkings, mais n’est pas le temps de m’occuper de la gestion.
    J’ai vu que la société Invest-Park (www.invest-park.eu) acheter des parkings en Europe et les proposez ensuite à la vente à des particuliers tout en se chargeant de la gestion (possibilité achat place à Berlin, Madrid, Barcelone, Lisbonne, Porto) qui sont les villes les plus rentables.
    Connaissez-vous cette société ? et est-elle sûre ? Je ne trouve pas d’avis sur cette société.
    Merci d’avance.

  5. Bonjour,

    L’investissement dans les parkings m’intéresse de plus en plus. J’aimerai tenter ma chance dans l’achat lors de vente aux enchères mais je ne m’y retrouve pas vraiment.

    Comment cela se passe t-il? Ou puis-je trouver des conseils?

    Merci d’avance.

    • Bonjour,

      c’est un marché très spécifique, assez fermé et qui a peu de chance de te donner ce que tu recherches… D’où l’absence de conseils dans ce domaine au final peu intéressant et chronophage (à mon goût)

  6. Bonsoir,
    Tout d’abord merci,
    J’aurais souhaité savoir comment faire en cas de loyer impayé ?

    Merci
    Bonne soirée

  7. Bonjour,
    Ce type d’investissement m’intéresse, mais comment connaître le prix au mètre pour un arrondissement spécifique ?
    Suis-je obligé de relever le prix de toutes les annonces existantes dans cette arrondissement et faire mes propres calcul ou peut-on trouver cette information quelque part ?
    Ensuite comment connaître combien de temps en moyenne un parking est loué dans un quartier spécifique.

    Cordialement
    Merci

  8. Bonjour Julien,

    Comment gérer ses parkings et garage à distance
    Combien une agence prendra en % sur le loyer ?
    Toi, comment fais tu avec ta centaine de garages ?

    Cdlt

  9. Bonjour Julien, je vis actuellement en Angleterre et aimerais acheter un parking en France. Cela est-il risqué selon toi de ne pas etre sur place? Merci

    • J’ai oublié de préciser que je compte bien sur venir en France pour visiter le parking avant de l’acheter, par contre une fois l’achat effectué je retournerai en Angleterre. Merci

    • Bonjour Mathias,

      la distance va compliquer ton achat, notamment en terme de réactivité. Une fois acheté, tu pourras confier la gestion à une agence ou t’en occuper toi même si tu reviens sur place quelques fois par an.

  10. Bonjour Julien ,

    j’ai 20 ans et je souhaite demander un crédit pour financer l’achat d’un lot de parking et de box le problème c’est que le crédit n’absorbera t-il pas les bénéfice que je gagnerais avec ces parking est-ce rentable sur la duré de contracter un crédit pour ensuite le payer pendant des années somme nous vraiment gagnant
    je compte demander 80K
    et en plus de cela on m’a fait une proposition de travaille a Londres peut-on aller vivre dans un autre pays en ayant un bisness en France ?

    merci

    • Bonjour,

      dans l’idéal, tu vises l’autofinancement complet (loyers = emprunt + charges + impôts). C’est rare mais jouable. Si jamais tu n’as que les impôts à ta charge, dis toi que tu t’enrichis facilement, sans un grand effort financier).

      Si tu t’en vas, toi seul tu peux décider si tu revends ton bien ou le laisse en gestion dans une agence.

      • Bonjour,

        Je cherche a investir dans un parking pour me lancer j’habite à toulouse une ville attractif et je me demande quel est le mieux, acheter chez un particulier ou un professionnel?

        • Bonjour,

          le mieux est de trouver une bonne affaire et les deux types de vendeur peuvent avoir cela en stock. Ne te restreint pas à l’un ou l’autre.

  11. Salut Julien,

    merci pour tes conseils ça donne envie de se lancer.
    Je voulais te demander as-tu crée une SCI pour acheter tes parkings?
    Et si tu as acheter tes parkings dans toute la FRANCE ou seulement dans ta ville?
    Merci et bonne journée.
    Marie

    • Bonjour,

      j’ai acheté en SCI et sans SCI. j’ai commencé sans SCI, c’est plus simple et plus rapide.

      J’ai des garages dans les pays de la loire et la normandie.

  12. Bonjour,
    Article très intéressant, ceux-ci dit on parle beaucoup du rendement qui est élevé mais sur combien d’années faut t’il investir au maximum si l’on fait un prêt ?
    Cordialement,

    • Bonjour,

      tout dépend de tes objectifs et du montant emprunté. En théorie, l’emprunt se fait sur la plus longue durée possible pour atteindre l’autofinancement.

  13. Bonjour Julien,

    Si j’achète un parking situé à moins d’1km de ma résidence principale et que je le loue à Monsieur X, qui paiera la taxe d’habitation?
    Merci d’avance pour ta réponse

  14. Bonjour,

    Je suis journaliste et je me permets de vous contacter dans le cadre d’un reportage sur les centres – villes ainsi que le logement.

    Je suis à la recherche de particuliers qui louent à des individus des places de parking. ( Plusieurs places )

    Peut – être pouvez – vous me renseigner ou nous pouvons à votre convenance en discuter par téléphone.

    Bien à vous.

    Elodie

  15. bonjour julien, je souhaite acheté un box en banlieue parisienne, je voudrai savoir combien je vais payer de frais de notaire environ sachant que c est un box a 16000e qui se loue environ 90e par mois et je voudrai savoir si il peut y avoir des frais au niveau de l immeuble façade, ascenseur…. hors charges de l immeuble qui sont de 30e par trimestre et 150e de taxe foncier par an ? Est ce qu’il peut y avoir d autres frais?

    • Bonjour,

      les frais de notaire se trouvent facilement sur internet. Ils sont aussi fourni par RentaGarage 2.

      Pour les charges, il peut y avoir plein de frais, comme rien du tout, c’est cela qu’il faut vérifier lorsque tu achètes.

  16. Bonjour Julien,
    J’aimerais acheter un parking et je voudrais savoir quelles sont les questions que je dois poser au propriétaire et quelles sont les réponses qui me montreront que c’est un bon investissement ?
    Merci a toi

  17. Bonjour Julien,
    Pourrais-tu me donner un retour sur l’offre que j’ai faite il y a 3 semaines environ ?
    Merci.

  18. C’est vrai, il est plus facile d’investir dans le parking que l’immobilier. Ce dernier est trop réglementé et coûte cher.

  19. Bonjour Julien,

    Je vois que cet article date de 2013, mais il est toujours très pertinent! Je me renseigne depuis 1 mois sur l’achat d’un garage à louer. J’habite sur Lyon et je cherche un garage à 13,000€ max, pas de prêt nécessaire. Je pense m’investir à Villeurbanne, mais j’ai peur de me lancer (première investissement, je suis américaine et donc pas de Lyon… etc.)

    Grace à votre site, j’apprends de plus en plus, et j’ai de moins et moins peur de m’y lancer! Surtout merci pour la calculatrice de rentabilité!! Ma question est, est-ce que vous croyez qu’il vaut le coup d’investir si on a qu’un seul garage et non 54? Aussi, j’ai compris pour les impôts, mais c’est quoi les « prélèvements sociaux »? C’est compris dans les impôts sur le revenue ou…?

    Thank you!

    • Bonjour,

      oui, le premier achat est difficile, c’est pour cela que ce site existe. Il faut bien commencer quelque part, un garage fait bien l’affaire ! Tu pourras en acheter d’autres par la suite.

      regarde les articles sur la fiscalité pour ta seconde question.

  20. Bonjour Julien,

    Je suis propriétaire d’un appartement et d’un box dans une résidence sécurisée. La place de parking en face de mon box est à vendre au prix de 5000€, elle peut être louée 60€/mois. Je paie 230€/trim de charges. Si je fais cette acquisition, comment ça va se passer au niveau de charge? Je n’arrive pas à savoir si c’est une bonne affaire.
    D’avance merci.
    Jerôme

    • Bonjour,

      je ne peux pas répondre à ta question sans le détail des charges du parking. Elles seront différentes de celles du box et de l’appartement (surement pas 230 € par trimestre en tout cas!)

  21. Bonjour,

    Je vais aller visiter un lot de 10 parking avec une rentabilité de 11% après déduction charge+impots. Pour faire ce calcul, j’ai bien sûr demandé au vendeur le loyer actuel.

    Quels sont les moyens pour être sûr qu’il dise la vérité ? En bref, comment s’assure-t-on, avant signature, que le loyer pratiqué est effectivement celui donné oralement par le vendeur ?

    Merci.

    • Bonjour,

      le plus simple est de lui demander un état locatif : nom, adresse et montant des loyers de ses garages. Il doit bien tenir un registre pour déclarer ses impôts.

  22. Julien,

    Tout d’abord félicitation pour ce blog, je trouve de nombreuses informations utiles à mon futur projet.
    J’ai une question concernant l’emplacement, qui je l’ai bien compris est essentiel pour ce type d’investissement. Avec quels critères sélectionnes-tu un emplacement idéal ?

    Je suis intéressé par un parking situé dans une résidence moderne sur Angers. Le prix de vente est inférieur au prix du marché et un locataire est déjà en place. La rentabilité brute est de 8%. Seul gros bémol, cette résidence est légèrement excentrée (15 min à pieds du centre ville) et toutes les places à proximité sont gratuite. En interrogeant quelques riverains, ils me confirment tous n’avoir aucun problème pour se garer dans le quartier. Je suis mitigé dans ma décision car j’ai peur que le jour ou le locataire quitte la résidence je n’arrive pas à retrouver un nouveau locataire…

    Damien

    • Bonjour Damien,

      merci pour ton commentaire. Je ne partage pas d’informations sur l’évaluation des emplacements. Ces informations sont uniquement disponibles dans mes livres et formations.

      Vu ton analyse de la place de parking, je pense que tu connais déjà la réponse. Le risque de ne pas trouver de locataire est important, donc attention !

  23. Bonjour Julien,

    En tout premier, je souhaite te remercier pour ton partage, ne change rien surtout !

    As-tu envisagé d’en faire construire ?

    Lisa

    • Bonjour Lisa,

      oui, j’ai pensé à cette possibilité, mais je ne suis pas convaincu de la viabilité économique de cette option.

      Le coût du terrain et de la construction sont assez élevés…

  24. Bonjour
    Ne soyez pas irrité ,mes commentaires n’ont rien d’acerbe ou de critique .Les conseils doivent être précis et non d’ordre général .Ex :une méthode de calcul derendement permet de comparer sans faille les divers placements .Sans calculs ,pas d’achat .Toujours raisonner à froid et éviter les coups de coeur et surtout respecter tous les avis .

  25. Bonjour
    Vous ne parlez pas des frais de notaire qui sont énormes pour un parking à petit prix (30%)et qui dégradent la rentabilité ni des critères suivants :Parking sécurisé (fermé),couvert ,et proche d’une station de métro pour les grandes villes ,calcul de rentabilité :(Loyers bruts – carges trimestrielles X4 – impôts fonciers)/Prix d’achat+Frais de notaire ,le tout multiplié par 100.
    Enfin plus votre tranche d’impôt marginale est élevée ,moins l’investissement est rentable :A partir de 30% de tranche d’impôt marginale vous devrez environ 45,5% au Fisc sur vos bénéfices immobilers donc divisez le rendement par :votre tranche marginale d’impôsition + 15,5%de CSG,RDS et compagnie .En clair au delà de 14 % de TMI passez votre chemin et dépensez votre argent plutôt que de l’investir .

    • Bonjour,

      Je n’ai pas tout compris, merci d’écrire correctement la prochaine fois.

      Oui, les impôts viennent bien souvent dégrader le rendement offert par les parkings.

      Ceci dit, dépenser l’argent n’est pas cela qui va t’enrichir !

      Plus je paie d’impôt et plus je gagne d’argent.

      Si tu ne veux pas payer trop d’impôt, reste comme tu es, c’est la meilleure solution.

    • Bonjour Chandellier,

      Je vois tout à fait ce que tu veux dire. Je fais plein de simulation actuellement pour payer le moins d’impôt possible.
      Pour l’instant la solution qui me vient c’est la SCI à l’IS.
      En effet, je suis également dans la tranche à 30%, ma rentabilité est divisé par 2 par rapport à la SCI IS. Avec l’amortissement du parking, tu ne paies pas d’IS car tu seras déficitaire tout en ayant du cash dans la société. Donc tu peux réinvestir avec ce cash.
      Le problème qui se pose : retirer du cash !
      Là c’est considéré comme du dividende et la boum ! l’IR te rattrape ainsi que la CSG.

      Je retourne sur mes simulations
      A plus
      Séb

  26. Salut Julien,

    Merci pour ce partage d’expérience. C’est toujours instructif et c’est aussi intéressant car nous rencontrons plus ou moins des situations similaires en tant qu’investisseurs. Personnellement, sur certains aspects de cet article rejoignent mon expérience.

  27. salut julien
    super ce témoignage de ce couple.
    il montre les difficulté à investir quand on ne si connais pas dans l’investissement.
    comme dit un notre investisseur « apprenez à investir, avant d’investir »
    à bientôt
    Jérôme

  28. Bonjour,

    Histoire très intéressante et instructive.

    Nous constatons au travers de ce récit qu’il est essentiel de se former avant de passer à l’action et cela pour tout type d’investissement.

    Merci pour le partage et félicitation à Aude et Brice de leur nouvelle acquisition !

    Bravo en tout cas.

    Adam

  29. Bonjour,

    Pour le squat, mieux vaut investir dans des arceaux de parking beaucoup plus efficace que les plaques d’immatriculation.

    On en trouve pour 30 euros / pièce et l’installation est simplissime.

    A voir par contre avec le syndic car je pense qu’il faut une autorisation.

    Max

  30. Bonjour,

    Même si l’investissement dans les garages n’est pas mon dada, je trouve que l’initiative est intelligente.
    Chez moi, un garage vaut en moyenne 10000€ et se loue 50€. Cela pourrait être intéressant, mais il faut malheureusement rajouter les frais de notaire 2500€ et là ce n’est plus rentable.

    Alex

  31. bonjour, Julien,
    le recit d’Aude et de son compagnon est tres intéressant; il montre clairement ce que tu recommandes (proximité, visite des lieux, évaluation des charges, etc.) et j’attends avec interet les commentaires de tes lecteurs plus qualifiés que moi pour tirer les leçons de l’expérience d’Aude & Brice.
    le secteur « espace de stockage » me semble aussi plein d’avenir, avec le nombre de couples qui se séparent…
    bien cordialement,
    jeancl2.
    PS: n’oublie pas d’envoyer aux fideles acheteurs de ton livre les modifs/mises à jour éventuelles de ton logiciel RentaGarage. Merci d’avance!

  32. Bonjour Julien,

    je vais essayer d’aborder maintenant un sujet qui nous préoccupe tous: le loyer. Prenons l’exemple suivant, d’un primo accédant qui a suivi tous tes conseils à la lettre pour son premier achat dans les meilleurs conditions (emplacement, coût, rendement, etc…). Tout a été optimisé jusqu’au premier contact avec son futur locataire, les choses sérieuses commencent donc. En amont, il a déjà déterminer le montant de son futur loyer ett les charges locatives seront payer en partie par le locataire. Ce locataire doit il payer cette charge à part indépendamment de son loyer? Si oui, cela doit etre inscrit en préambule dans le bail?

    merci d’avance pour ton aide.

    • Bonjour,

      oui, tu dois définir cela dans le bail : le montant du loyer brut (ce que tu reçois) et le montant des charges (remboursées par le locataire). Il te reste à payer les charges qui ne sont pas redevables par le locataire.

  33. pour ma part je trouve ça mieux de prendre un garage même si le prix est un peu plus élevé car au moins on a la possibilité de le louer plus cher et de le fermer a clé contrairement a une place de parking…

  34. Bonjour,

    J’ai beau regarder les offres par chez moi ( lille ) je ne trouve pas d’offres similaires à celle que tu as trouvé 4 garages pour 9600 euros.
    Je m’intérroge donc sur la marche à suivre ..?

    • Bonjour Mickael,

      Trouver des garages aussi rentables que les miens n’est pas évident et ce n’est pas garanti. Je n’ai pu acheter « que » 54 garages avec des rendements supérieurs à 13 % brut.

      Pour la marche à suivre, il faut beaucoup de patience, bien regarder régulièrement, analyser correctement l’emplacement et les prix. Une bonne négociation et mise en location et le tour est joué.

      Pour toute la marche à suivre, j’ai écrit un livre sur le sujet : Réussir son investissement dans les parkings

      Julien

      • Bonjour Julien,

        J’hésite en effet à acheter ton livre.Car je ne trouve pas de garage en dessous de 10k/u et comme je n’ai pas envie de mettre toutes mes billes sur un seul et même garage ( Répartir le risque sur un lot est plus sécurisé selon moi ) Je ne sais pas si cela est typique de la région Lilloise…Je suis en plein doute concernant ce type d’investissement ( non pas que je remette ta parole en doute… mais localement dans mon secteur je ne me reconnais pas dans ton expérience.

        • Bonjour Mikael,

          l’investissement dans les parkings est différent d’une région à l’autre.

          A Lille, tu auras du mal à trouver 4 garages pour 10000 €… Comme tu le dis, c’est plutôt le prix d’un garage.

          La différence de prix tient à la demande. Elle est bien plus forte. Cela veut dire un rentabilité plus faible mais qui reste supérieure aux appartements.

          Par contre, tu feras une plus value plus grande et tu vendras plus rapidement car la demande à l’achat est meilleur.

          Le raisonnement est un peu différent, mais l’affaire peut valoir le coup !

          Qu’en penses-tu ?

          Julien

          • Oui ça peut être intéressant le problème de tout ça c’est qu’avec un seul garage si il n’est pas loué = pas de rentré d’argent ! et en ayant analysé pas mal d’offre sur le marché ( sans négociation ) j’ai déjà du mal à trouver des garages ayant 6% en brut.Est-ce que selon toi il y a des régions ou endroit ou cela ne vaut pas le coup d’investir dans ce type de bien ? ( car si on compare ton histoire avec tes 4 premiers garages ) on peut voir que le risque est beaucoup moins élevés que si demain je venais à investir dans un seul garage à 10k/u. Ou alors je rate peut être quelque chose je ne sais pas ..

          • SAlut Mickaël,

            pour moi, tu peux investir partout en France, mais avec des couples rendement/ plus value différents.

            Tu dois aussi être patient car de bonnes affaires ne courent pas les rues…

            Julien

  35. Perso je trouve qu’il est plus judicieux d’acheter un garage car on peut le louer plus chère et surtout y stocker des choses contrairement a une place de parking !! Ces deux dernières années j’ai fait l’acquisition de deux garages et je suis très content de mon choix !

  36. Bonjour,

    Je dois avouer quand lisant ton article je me demande si je ne vais pas franchir le pas pour un garage.

  37. On peut dire que l’investissement dans un parking ou dans un garage est devenu tendance. Pour ce qui est de sa rentabilité, je pense qu’elle dépend du savoir-faire de l’investisseur.

  38. Bonjour Julien,

    Merci pour cette article. Il démontre bien que dans la vie, on n’a rien sans… RIEN ! Le plus difficile est cette petite impulsion qui fait avancer. Cette impulsion que te fais passé pour un fou auprès de tes proches. Enfin au début ;).

    Lancez vous ! De toute façon je préfère l’échec aux remords !

    Encore merci.

    Paul

    • Ce qui me fait sourire c’est qu’à chaque fois que je visite un Garage et que je pose des questions, on me dis toujours  » ce n’est qu’un Garage »,  » pourquoi me poser toutes ces questions  » lol

  39. Il y en a de ceux qui investissent dans le parking et qui s’en sort bien. En plus, ce type d’investissement ne requiert qu’un minimum d’apport. Mais, il faut bien dire que ce n’est pas tout le monde qui ruent vers cet investissement.

  40. Effectivement, pas simple de se lancer.
    Je pense que oui il est important de visiter les parkings et de discuter avec les commerçants et voisins. Avec l’expérience, on arrive à « sentir » si c’est réellement une bonne affaire ou pas. En ce moment je suis sur une affaire mais aucune place parking n’a jamais été loué…Curieux,non ?

    • Bonjour Nathanael,
      oui, je suis toujours embêté quand je visite un lot où aucune place n’est louée…
      C’est souvent mauvais signe !
      Julien

  41. Salut Quentin Julien

    C’est clair qu’on a des doutes. Le marché est différent en fonction des
    régions. J’ai fait une tentative avec 8 places de parkings couverts au rez de chaussée.
    J’ai mis annonce et déposé des flyers dans boite au lettre et voitures mais ça n’a rien donné.
    J’ai compris bien après que le secteur était malfamé.J’ai donc laissé tombé.
    Après avoir mis une annonce sur le bon coin je me suis rendu compte qu’il y avait une grosse demande. Plus de 30 réponses en 20 jours.
    J’ai donc attendu la bonne affaire et là bingo:
    Box en rez de chaussée de 24 m2 super sécurisé dans une résidence de standing ( 2 bips et une clé )Prix négocié 11 000€ à 5 min du centre ville Toulouse!!
    Nous avons eu la chance de négocier les clés juste lors de la signature du compromis.
    Donc je gagne 2 mois de location avant d’avoir signé l’acte authentique.
    Nous sommes convaincu que c’est un très bon investissement mais craignons quand même les vacances locatives….
    Voila ouf c’était long
    @ bientôt sur mon blog

    • Bonjour David,

      A trop commenté sur les blogs, tu te trompes d’auteur 😉
      Evaluer la demande reste un exercice des plus délicats. Pas facile de s’y retrouver.
      Heureusement, avec un peu d’expérience et de méthodes, cela devient plus facile et on peut éliminer rapidement certains emplacements.

      Julien

  42. Je m’apprêtais à acheter un garage qui présente un rendement potentiel de 8% environ.
    Le diagnostic a détecté de l’amiante. Est-ce que cela reste une affaire?
    Quels sont les risques financiers au delà des risques pour la santé?

      • Type d’amiante :
        Parois verticales intérieures : enduits projetés, revêtement dur (plaque-menuiserie, amiante ciment) et entourage de poteaux (carton, amiante-ciment, matériau sandwich, carton + plâtre), coffrage perdu. enduits projetés, panneaux de cloisons.

        Extérieur:
        Conduits en amiante-ciment : eau-pluviales; eaux usées, conduits de fumée

        • Oui, là ce type d’amiante est un véritable problème.

          Le mieux pour toi serait de faire chiffrer par une entreprise le coût du désamiantage et de répercuter ce coût sur le prix de vente.

          Julien

  43. Merci Julien pour tes nombreux conseils et ta réactivité,

    après avoir lu et relu les différente page de votre site je me suis finalement lancé et j’ai acheté votre bouquin.

    Il est particulièrement bien fais, dès que je trouve la bonne affaire et que j’ai un premier retour je viendrait partager mon expérience dans l’investissement de « parking » et « garage » avec vous et les autres membre 😉

    Encore merci et bonne continuation à vous.

    • SAlut Jean,

      ce sera avec plaisir que nous échangerons autour de ton histoire et tes expériences.

      A bientôt

      Julien

  44. Bonjour Julien,

    Je suis d’accord pour ces 12 conseils/étapes.

    Je m’arrêterais plus spécifiquement sur le deuxième conseil relatif au changement… Ce dernier engendre effectivement une émotion qui stoppe très souvent l’humain dans ses projets avant même qu’il ne commence : la peur. Effectivement, c’est une émotion compréhensible et justifiée, mais c’est elle qui démarque les uns des autres : il y a ceux qui agissent et ceux qui ne le font pas, ce passage à l’action forge la pensée et amène une réflexion différente, à l’écart de la majorité… Chacun passe par ce moment de peur et de doute, il est inévitable…. Une fois qu’il est dépassé (et il le devient), et bien « la machine est lancée » et on ne s’arrête plus ;-)…

    Par ailleurs, une bonne affaire est faite/réalisée à l’achat et non à la vente… Beaucoup de personnes pensent le contraire et, spéculent alors sur l’inflation future, c’est-à-dire sur la valeur du bien acheté, qui verrait son prix augmenté significativement avec le temps (« ce bien dans 5 ans, en vaudra le double… »)… Mais cela est erroné. Il ne faut surtout pas suivre ces conseils et vérifier scrupuleusement son projet avant de l’acheter !!! Le prix à débourser est réel et immédiat à l’achat, la projection faite dans le futur pourrait s’avérer tout à fait fausse, alors il est préférable de contrôler les choses d’abord dans le présent… Et pour le futur, on verra le moment venu, au moins on n’est sûr de ne pas se tromper.

    Très bonne question de Raymond, j’attends aussi ta réponse Julien sur la fiscalité.

    A bientôt,
    Olivier G.

    • Salut Olivier,

      Il y a une forte appréhension dans tout ce qu’on réalise. Sauter le pas n’est pas évident et tout un chacun passe par là.

      L’important est d’essayer et de réfléchir avant de prendre sa décision pour ensuite agir.

      Julien

  45. Bonjour Julien

    Bravo pour ton site que j’ai découvert par hasard ces jours-ci.
    Perso, je suis sur l’achat de 2 garages fermés à Besançon avec une rentabilité nette de 9%.
    Avantages : ils sont à 5 min à pied de chez moi, à 5 min à pied de la gare et à 10 min à pied (en marchant bien) du centre ville.
    J’ai fait un test en passant une annonce sur leboncoin, en moins de 2h : 3 appels . Donc ces garages sont un bon investissement
    Bonne continuation

    • Salut Olivier,

      cela me paraît une bonne affaire. Tiens moi au courant quand tu l’aura acheté.

      Julien

  46. Bonjour Julien,

    Merci pour tes conseils. C’est exactement ce que je cherche depuis quelques mois!

    Je reviendrais par ici assez souvent.

    Bonne continuation.

  47. Bonjour Julien,

    Merci pour votre site qui est un repère très intéressant. J’ai acheté votre livre et écouté pas mal de vos vidéos.
    Cela m’a décidé à me lancer. Je suis donc à la recherche de « l’affaire » qui aura un taux de rentabilité correct.
    Pouvez vous me dire si lors de la revente, la plus-value est taxée, comme sur un appartement ou une maison ?

    Merci de votre réponse

    Jean Marie

    • Salut Julien, tout comme Raymond je m’intéresse à ce point de fiscalité concernant la potentielle plus-value à la revente. Prévois-tu de faire un article sur le sujet ?

    • Bonjour Jean Marie,

      la plus value est identique lors de la vente d’un appart qu’un garage sauf que les montants ne sont pas les mêmes.

      Exception : en dessous de 15000 € prix de vente, alors pas de plus value. Pas mal non ?

      Julien

  48. Bonjour Julien,

    Merci pour votre site qui est un repère très intéressant. J’ai acheté votre livre et écouté pas mal de vos vidéos.
    Cela m’a décidé à me lancer. Je suis donc à la recherche de « l’affaire ».
    Pouvez vous me dire si lors de la revente, la plus-value est taxée, comme sur un appartement ou une maison ?

    Merci de votre réponse

    Jean Marie

  49. Bonjour Julien.

    Merci encore pour ces conseils très intéressants. J’ai surtout retenu celui ci : « L’immobilisme n’est pas une solution, si tu n’avances pas alors tu risques de reculer ».

    Boris, va falloir que tu te bouges !! 😉

  50. Bonjour Julien, même si je ne suis pas interessé par un investissement dans les parkings pour l’instant, je suis régulierement ton blog que j’aime beaucoup car il est renouvelé souvent et ta reussite est un gage de confiance vis a vis de tes articles.

    Si je pourrais me permettre de rajouter un conseil, sa serait qu’il faut investir dans un secteur que l’on connait bien, pour débuter en tout cas.
    Pour un premier investissement cela est plus simple pour etudier le marché, pour la confiance etc…

    Une fois l’experience acquise comme tu as, il n’y a plus de frontière lol.

    • SAlut Aurelien,

      merci pour les compliments, cela m’encourage à continuer dans cette voie alors !

      Comme tu le dis justement, acheter des garages est un début pour ensuite réaliser des investissements plus complexes.

      Les seules limites sont celles qu’on se pose.

      Julien

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