Investir dans un parking à crédit

Investir dans un parking demande moins d’argent que pour investir dans un appartement. Cependant, tu as souvent besoin d’utiliser un crédit pour acheter un parking ou plusieurs garages. Il y a des questions que les lecteurs me posent souvent au sujet des crédits.

Faut-il mieux acheter cash ou crédit ? Qu’est-ce que le TEG ? Sur combien de temps emprunter ? Qu’est-ce que le cashback ? J’écris cet article pour répondre à ces questions.

Pourquoi investir dans un parking à crédit ?

La raison principale pour laquelle tu dois utiliser le crédit est avant tout financière. Si tu veux t’enrichir, tu es obligé de faire appel au crédit. Je m’explique. Pour acheter un lot de garages vendu 300 000 €, il est peu probable que tu aies l’argent disponible sur ton compte en banque.

Tu fais donc appel au crédit pour acheter le bien, ta résidence principale, un appartement ou un parking. Tu deviens alors propriétaire beaucoup plus tôt que si tu devais attendre d’avoir la somme en entier sur ton compte en banque. La plupart des investisseurs font donc appel au crédit pour s’enrichir plus rapidement.

Acheter plus tôt permet de bénéficier de l’augmentation des prix de l’immobilier. Le marché connaît bien sûr des hauts et des bas. Les prix varient beaucoup d’une région à une autre. Nous ne savons jamais si les prix de Paris par exemple, vont rester à ce niveau, ou si nous sommes dans une bulle spéculative.

Je crois profondément à une tendance haussière des prix avec des variations sur des périodes décennales. Si tu connais des personnes qui ont acheté leur maison avant les années 90, ils t’ont surement raconté l’excellente plus-value qu’ils ont réalisé en revendant 10 ans plus tard.

Crois-moi, s’ils avaient dû attendre d’avoir les sous sur leur compte pour acheter en l’an 2000, ils ne seraient toujours pas propriétaire. La faute à qui ? A l’inflation pardi ! Les actifs immobiliers protègent les investisseurs contre l’inflation.

Argument chiffré

Dernier argument en faveur du crédit, c’est son coût souvent minime. Pour un emprunt de 100 000 € sur 15 ans à 3.65 % TEG, le coût est de seulement 30 000 €. Cela revient à 2000 € par an en moyenne. Si les prix de l’immobilier augmentent de 2 % en moyenne par an (j’enlève l’effet des intérêts cumulés), ton bien gagne lui aussi 2000 € par an. Au final, le crédit ne te coûte rien !

Tu peux faire appel à une banque pour financer ton investissement dans les parkings. Il existe aussi des organismes de crédit en ligne et des courtiers en crédit. Les courtiers peuvent être tout à fait avantageux pour toi. Pour des investissements en dessous de 30 000 €, leurs frais seront trop élevés.

Comment choisir ton crédit lors d’un investissement parking ?

Choisir son crédit est avant tout une question d’objectif personnel. Je ne ferai pas le même choix que toi, car mes objectifs de vie, de projet, sont tout simplement différents. Mon second investissement s’autofinancait totalement à crédit. J’ai toutefois réalisé un apport de 45000 €. Ainsi, j’ai un revenu de 4000 € net d’impôt disponible tous les ans. Les revenus du blog sont variables et je ne sais pas quand je pourrai réinvestir dans les parkings. Pour me sentir plus libre et moins contraint, j’ai donc choisi un financement plus faible.

La durée du financement varie aussi selon tes objectifs. Si tes enfants font des études coûteuses dans 15 ans, tu seras content si ton crédit se finit un an avant le début de leurs études. Tu pourras ainsi profiter de l’intégralité des loyers pour payer leurs logements et leurs frais divers.

Plus la durée d’un emprunt est courte, moins le risque est grand pour la banque. En conséquence, son coût diminue aussi. Prendre un crédit sur des durées supérieures à 20 ans augmente beaucoup le coût du crédit en comparaison avec la diminution relative des mensualités. Il faut parfois faire un effort supplémentaire pour réduire le coût final du crédit.

Quoiqu’il en soit, toutes ces considérations sont complexes, et je te conseille de bien prendre en compte tes objectifs dans tes calculs de rendement.

Ce qu’il faut savoir

Pour choisir ton crédit, je te conseille de comparer le Taux Effectif Global. Je ne te détaille pas la formule exacte, car elle est extrêmement complexe. Pour la résumer, c’est le coût total de ton crédit. Il prend en compte les frais de dossier, le coût de la garantie, les assurances, le taux nominal, bref, tout ce que va te coûter ton crédit. C’est ce taux avec lequel tu vas comparer les offres de prêt entre elles. Plus le TEG est bas, meilleures sont les conditions de ton crédit.

Je nuance toutefois ce propos, car il faut tenir compte du type de garantie et du contrat d’assurance. Il vaut mieux payer un peu plus cher ton crédit, avec une garantie plus souple, des conditions de modulation des mensualités et une assurance qui couvre bien les aléas de la vie.

Pour répondre aussi à la question d’un lecteur, voici ce que veux dire le cashback. En français, cela se traduit par retour de l’argent. Prenons un exemple : tu achètes un lot de parking 100 000 €. Son rendement net de charges et d’impôts est de 5 %. Ce taux signifie que chaque année, une fois les charges et les impôts payés, tu vas encaisser 5 % de 100 000 €, soit 5000 €. Le cashback répond à la question suivante : combien d’années te faut-il pour récupérer la somme que tu as investi dans ce parking ?

Bref, combien d’années de bénéfices à 5000 € te faut-il attendre pour récupérer tes 100 000 € ? Réponse : 100 000 € / 5 000 € = 20 ans. Il te faut donc attendre 20 ans. C’est la durée de ton cashback. C’est aussi un élément à prendre en compte lorsque tu souscris un crédit. Plus ton cashback est long, moins bon sera ton investissement.

Et toi, sur quels critères choisis-tu d’investir à crédit ? Le crédit est-il absolument obligatoire pour investir dans un parking ?

15 Comments

  • Cyril

    Reply Reply 5 avril 2017

    Bonjour,

    Merci pour ce site tres interessant.
    Petite question qui a deja été posée mais non répondue : Si l’on possède la somme pour acheter un garage (ex : 15K€) est-il necessaire de faire un crédit malgré tout ?

    Merci bien et bravo à vous

    • Julien

      Reply Reply 19 avril 2017

      Bonjour,

      non, le crédit n’est pas obligatoire. Il peut être un avantage ou un inconvénient selon les situations.

  • Pierre

    Reply Reply 20 août 2014

    Bonjour Julien,

    Dans ma situation j’ai la possibilité d’obtenir un crédit sans intérêts en empruntant à une personne de ma famille qui est prête à m’aider à faire mes premiers investissements locatifs.

    Sais tu si je pourrais déduire de mes futurs revenus fonciers les mensualités que je vais devoir lui rembourser sachant que le prêt viendrait donc d’un particulier et non pas d’une banque ?

    Merci d’avance pour ta réponse et surtout pour la mine d’informations qu’est ton site.

    Bien cordialement

    • Julien

      Reply Reply 21 août 2014

      Bonjour Pierre,

      non, tu ne pourras pas déduire tes mensualités de tes revenus locatifs dans ton cas…

  • Salut Julien,

    Un très bon article, comme d’hab 😉

    Petites questions.
    1) Dans l’article tu dis que pour des investissements inférieurs à 30 000€, il vaut mieux passer par des organismes de crédit en ligne.
    Quelle durée de crédit préconises-tu ?
    Car quand on regarde la TEG de ce genre d’opération elle s’envole 🙁 .

    2) A partir de quel montant penses-tu qu’une banque peut suivre un investisseur de garages ?

    Marc.

    • Julien

      Reply Reply 16 mai 2014

      SAlut Marc,

      1. ce n’est pas ce que j’ai écrit. Au dessous de 30/40 K€ un courtier n’est pas intéressant financièrement. Ses frais sont trop élevés.

      2. Les banques financent des opérations tout simples, même à 5000 €.

      • Mike

        Reply Reply 8 octobre 2014

        quel type de crédit pour des petits montants?

  • Stéph

    Reply Reply 4 mai 2014

    Coucou Julien,

    Avant toute chose, je tiens à te présenter mes félicitations concernant ton blog….merci de nous faire partager ton expérience et merci pour tes explications qui sont très claires et très précises.

    Je fais suite à ton expo concernant l’achat à crédit.

    Petite question sur le cashback : mieux vaut avoir une durée que cashback inférieur à la durée du crédit ou supérieur ?

    Deuxième et dernière question (qui n’a d’ailleurs rien à voir avec le sujet) : par ton expérience, peux tu nous donner une mensualité moyenne d’une assurance d’un garage type box quand on est bailleur de garage ?

    Dans l’attente d’une réponse de ta part,

    Cordialement,

    Steph.

    • Julien

      Reply Reply 5 mai 2014

      Bonjour Steph,

      merci pour ton retour.

      Je ne compare jamais le cashback avec la durée du crédit… Ce n’est pas du tout la même chose. Avoir un cashback inférieur au crédit est d’ailleurs impossible il me semble.

      Je n’ai pas de moyenne à te donner, si ce n’est que je paie 180 € par an pour mes 50 garages.

      • Stéph

        Reply Reply 5 mai 2014

        Bjr Julien,

        Merci pour ta réponse.

        Pour ce qui est de l’assurance, peux tu nous donner l’ensemble des garanties de ton contrat d’assurance et, si possible, le nom de l’assurance ? Pour etre clair, je suis en train de voir pour assurer une dizaine de garage type boxe que je veux louer : j’ai demandé à plusieurs assurances (locales et plateformes) et elles m’annoncent entre 2,5 euros et 4,5 euros par mois et par box !!!!! ce qui est très loin de tes 30 centimes par boxes !!!! Je sais bien que bcp de critères rentrent en ligne de compte pour ce qui est des tarifs d’assurance mais là, je suis assez étonné de tes tarifs !!!!

        Dans l’attente d’une réponse de ta part.

        Cordialement,

        Steph.

        • Julien

          Reply Reply 12 mai 2014

          Bonjour Steph,

          je t’invite à m’envoyer un mail et je t’envoie cela en privé.

  • Bonjour Julien,

    Article intéressant.

    En effet, selon les situations le crédit va être plus ou moins avantageux. C’est donc du cas par cas.

    Concernant un plus petit investissement (inférieur à 100 000 euros) et si l’on dispose de la somme nécessaire on peut se poser la question de payer cash afin de profiter des revenus mensuels directement.

    La meilleure option reste pour moi celle-ci:

    Achat à crédit d’un grand lot de garage aux alentours des 100K€ avec des revenus locatifs qui vont te permettre de régler tes mensualités et charges + un cashflow mensuel.

    Là, on engage un crédit mais on gagne tout de suite de l’argent.

    Adam

  • Loïc L

    Reply Reply 15 avril 2014

    Merci Julien pour ton article 🙂

    L’un des points majeurs retenu pour un investissement immobilier (parking, appartement, …) reste pour moi l’assurance des crédits immobiliers qui protège mes proches au cas où je disparaisse. En effet, mes proches récupèreraient mes investissements dont le reste à payer des crédits serait réduit à 0. Ceci n’existe pas dans les placements financiers qui nécessitent de mettre ses économies en bourse, assurance vie ou autres au fur et à mesure (à part récupérer la somme investie au jusqu’au du drame).
    Le choix de l’assurance peut être important en fonction de l’activité professionnelle et loisirs à risques réalisés. Ne pas hésiter à choisir son assureur.

    Autrement, vu le contexte économique de déroute des banques Grecques, nous ne sommes pas loin de rencontrer la même chose en France (ponctionnement d’un pourcentage sur les comptes des épargnants) ! Donc je privilégie ma faible exposition aux comptes garnis 😉

    • Julien

      Reply Reply 21 avril 2014

      Salut Loïc,

      oui, c’est un des points forts des investissements immobiliers. Le risque de décès est nul en cas de crédit assuré à 100 %, et les héritiers sont couverts.

      Ne sois pas trop péssimiste, j’espère qu’il n’y aura pas de ponctionnement en France…

  • jerome

    Reply Reply 15 avril 2014

    salut julien,
    quand on utiliser l’argent des banques ,c’est ce que l’on appel utiliser un levier financier.
    c’est sur que dans de rare cas les gens on l’argent pour financer leurs projets, je suis comme toi je pense qu’il faut utiliser ce levier.
    à bientôt
    Jérôme

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